房产销售知识[1]

1、房产销售销售专业知识与常规业务操作第一章 综合类术语1. 综合类术语2. 房地产价格类术语3. 建筑类术语第二章 专业知识1. 物业管理2. 建筑学基本知识3. 房地产法规与制度合同法与房地产政策第三章 常规业务操作1. 操作技能规范第一章 综合类术语第一节 综合类术语1. 房地产市场：一级市场， 是指国家以土地所有者和管理者的身份， 将土地使用权出让给房地产经营者与使 用者的交易市场； 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、 土地转让、抵押等房地产交易的市场； 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。2. 国土局： 代表国家行使

2、土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。3. 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权， 进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房 地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。4. 发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。5. 代理商： 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托 * 房地 产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。6. 土地类型： 按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利 房用地。7. 土地使用权年限： 是

3、指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批 准并补清地价后继续使用） ，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地 使用权年限规定如下：居住用地 70 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地 为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年。8. 土地使用费： 土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。9. 房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。 房屋作为不动产与土地是不可分 割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必

4、然是房地一体进行的，不可能将房屋与土 地分割开来处分。 在具体的房地产项目销售中， 开发商拥有房屋、 车库等的产权并独立出售， 但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。10. 如何办理产权 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进 行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房 * 、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋 交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商 * 。11. 房地产产权登记： 凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地 的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后

5、，由房地产管理机关发给房地产产权证 产权登记是房地产权管理的主要行政手段， 只有通过产权登记， 才能对各类房地产权实施有 效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、 变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机 关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。12. 产权* ： 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权 * 包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用 面积、共有数纪要、它项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图

6、。13. 商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证， 发展商将有关资料送到国土局申请， 批准后方可 预售楼花（现楼不需此证） 。14. 房地产买卖合同：是由国土局统一编制， 用以明确买卖双方权利和义务的协议。 所有的商品房销售都须签订此 合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。15. 房屋所有权： 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、 赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切 权利。16. 房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。17. 银行按

7、揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为， 业主会付一部分房款， 余款 由银行代购房者支付， 购房者的房屋所有权将抵押在银行， 购房者将分期偿还银行的贷款及 利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。第二节 房地产价格术语1. 均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数， 即得出每平方米的 均价。2. 起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花 园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起 价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。3. 预售价 预售价是商品房预（销）售合同中的专用术

8、语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品 房的价格。4. 一次性付款 一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。 一般开发商会给予一次性付 款的买方一定的价格优惠。5. 按揭贷款“按揭” 的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。 它是指按揭人将预购的物业产权转 让于按揭受益人 （银行 ）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具 体地说， 按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款， 购房者按照按 揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行； 银行按一定的利率收取利息。 如果贷款人 违约，银行有权收走房屋。6. 住房商业贷款个人住房商业性贷款

9、是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。 具体指具有完全民事行为能 力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方 式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 （抵押贷款是商业性贷 款中的一种贷款方式） 。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷 款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的 居民；二是住房出售商和贷款银行有约定， 由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提 保。7. 公积金贷款具有当地城镇常住户口、 建立住房公积金制 2 年以上并按规定缴存住房公积金的职工， 为购 建住房或

10、翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人 及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建 （大修）住房支出的 30% ；贷款人有稳定的经 济收入和偿还本息的能力； 借款人同意办理住房抵押登记的保险； 提供当地住房资金管理中 心及所属分中心同意的担保方式； 同时提交银行要求的相关文件， 如购房合同或房屋预售合 同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。8. 组合贷款个人住房组合贷款 ,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积 金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以 所购本市城镇自住住房作为抵押物，

11、银行向同一借款申请人同时发放的， 用于购买同一套自 住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。第三节 建筑类术语1. 房屋的结构形式 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结 构。砖混结构： 是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面 板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙 承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在 6 层以下。砖木结构： 是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结 构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构： 是指房屋的主要承

12、重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作， 墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用， 并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。 其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。2. 房屋的建筑面积 是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 （即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外 围所围成空间的水平面积） ，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含 了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 （套内建筑面积

13、） 与应分摊公 用建筑面积之和。即：商品房销售面积二套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。4. 建筑面积的计算规定 是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形 式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋 建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有：1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层 计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2）建筑物内所有永久性建筑层高在 2.2 米以上的，包括房屋内的夹层、 插层，技术层（即 管道层，储藏室等)和 2.2 米以上的楼梯间、电梯间、均按一层

14、计算建筑面积。层面上的楼 梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.2 米以上的建筑和地下室，半地下室及相 应进出口，层高在 2.2 米以上的按其外围水平投影面积计算。3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分， 层高在 2.2 米以上的按其水平投影面积计算。4) 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5) 与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走 廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊 按其围护结构外围水平投影面积一半计算； 有顶盖未封闭永久性的架空通廊，

15、按外围水平投 影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。6) 有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。7) 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的 外围水平投影面积的一半计算。8) 有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计 算建筑面积。9) 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算， 无顶盖的室外楼梯按各层水平 投影面积的一半计算。10) 突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨 蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面

16、上的花园，游泳池等均不计算建 筑面积。11) 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。5. 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要， 各套面积不一定相等， 就必须将各套房的面积分别 进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组 成。1) 套内房屋的使用面积： 套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投 影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁 柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均 计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。2)

17、套内墙体面积： 是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所 占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平 投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。3) 套内阳台建筑面积： 按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外 围与房屋外墙的水平投影面积计算。 其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积， 未封 闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。6. 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外， 都有公共使用面积的部分。 最简单的有楼道、 楼梯、楼梯间等， 这部分面积应由各户进行分摊。

18、公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分 摊。1）共有建筑面积的内容： 共有建筑面积包括电梯井、 管道井、 楼梯间、垃圾道、 变电室、 设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用 房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、 以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警 卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起 来即为共有面积总和。2）共有建筑面积的计算方法： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之 和，并扣除已作为独立使用

19、的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及 人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第 1 步：计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数X各套内建筑面积。7. 使用率房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率 般高层塔楼在 72至 75 之间，板楼在 78至 80 之间。怎样计算房屋的使用率： 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例， 是衡量物业使

20、用 效率的重要指标。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积， 这种方法计算出来的使用面积也形象地称为 “地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率， 这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看， 高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差， 主要是因为高层要求有防火 楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如 果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高

21、压水 泵房等。8. 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积 （项目用地红线范围内的土 地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地 等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。9. 建筑密度居住区用地内， 各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率， 它可以反映出一定用地范 围内的空地率和建筑密集程度。10. 绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿 地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、

22、带状化公共绿地，不应包括 屋顶、晒台的人工绿地。绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言， 绿化率高为好。11. 居住面积 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面 积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面（即结构面积） 。12. 使用面积 房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积， 在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。 采用使用面积的计算， 可以全面地反映房 屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系； 计算房屋使用面积， 可以比较直观地反应房屋的使 用状况，但在房屋买卖中

23、一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定： 跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用 面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入 使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。13. 建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积， 如果计算多、 高层房屋楼的建 筑面积，则是各层建筑面积之和。不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积二居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积二使用面积+结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。14. 房屋的开间 在房屋

24、设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距 离。房屋开间一般为 3.03.9 米，砖混结构房屋开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间尺 度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。15. 房屋的进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大 的房屋可以有效地节约用地， 但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件， 房屋 的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。 目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5 米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房 屋进深过

25、大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。16. 层高 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。17. 净高 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系 可以用公式来表示：净高=层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。18. 什么是房屋组团 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼 宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全 感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房 围合成封闭的空间

26、，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的 氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼， 即花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平 房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、 电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购 买。20. 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居 民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。21. 跃层和复式、错层有什么区别？ 通常

27、情况， 跃层房屋是一套房屋占两个楼层， 有内部楼梯联系上下层。 一般在首层安排起居、 厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是 2.7 米）高，可在局部掏出夹层， 安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房 屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。 复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。 夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面 的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面

28、，下面的人也可以看见上面，形成一种不完 全的空间，一般称其为“排空” ），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋 的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。 跃层和复式的面积汁算： 跃层房屋如果是完整的两层， 其建筑面积或使用面积均应是两层的 建筑面积或使用面积相加之和。 如果跃层部分的高度不够一个完整的层高， 可以参照披屋顶 使用面积的计算标准： 如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应 同时具备以下两个条件， 方能计入使用面积： 使用房间的净高度最低处不应低于 1.5 米（含）： 使用房间净面积的一半

29、（含）以上不低于 2.1 米（含）。 满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过 2.l 米（含）部分不足房间 总面积的 2 倍计入使用面积。 错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因 为没有完全分为两层， 所以又有复式房屋丰富的空间感。 可以利用错层房屋中不同的层高区 分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地 上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很 难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。 但错层式房屋不利于结构抗震， 而且显得空间零散，容易使

30、小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。22. 现房 是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出 售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。23. 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止， 在这一期间的商品房 称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为买 “楼花”， 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 购买期房也就是购房者购买尚处于建 造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。24. 二手房 即旧房。新建的商品房进行第一次交易

31、时为“一手” ，第二次交易则为“二手” 。一些无房的 人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买 新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。25. 尾房 又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当 商品房屋的销售量达到 80 以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的 房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或 朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。26. 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1）电

32、梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服 务的公共用房和管理用房的建筑面积；2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 50。27. 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和， 得到建筑物的公用建筑面 积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数二公用建筑面积/套内建筑面积之和。28. 标准层是指平面布置相同的房屋楼层。29. 平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部30. 地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者。 半地下室是指房间地面低于室外地

33、平面的高度超过该房间净高的13 ，且不超过 1 2 者。31. 玄关 是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地” ，讲究一 定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由 于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家， 也要有一块放雨伞、 挂雨衣、换鞋、 搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。32. 隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。第二章 专业知识第一节 物业管理一、物业管理的概念 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议， 对已投入使用的各类房屋建筑和附属

34、配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环 境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方 面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业 化原则进行管理。二、物业管理的作用及收费物业管理是购房者需要重视的因素， 应由专门的机构和人员依照合同和契约， 对房屋区域的 周边环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住房人提 供多方面综合性服务，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。物业合同在这里起着非常重要的作用， 它是进行物业管理的根据和标准， 签订物业合同时应 注意以下几大事项：1. 购房者应明确

35、所购住房的类型和等级，因为不同类型和等级的物业，有 不同的管理标准和收费标准。2. 购房者对物业收费的标准和种类应了解清楚，基本包括：1) 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2) 公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3) 绿化管理费；4) 清洁卫生费；5) 保安费；6) 办公费；7）物业管理单位固定资产折旧费；8）法定税费。3. 管理内容包括 ：1）房屋的使用、维修、养护； 2 ）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚） 、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维 修、养护和管理； 3 ）清洁卫生； 4）车辆行驶及停泊； 5）治安管理； 6）房地产主管部门

36、 规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。三、物业服务的内容 我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值， 并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、 经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范 围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、 停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。 社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服 务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉

37、及的服务领域相当广泛，其基本内容按服 务的性质和提供的服务方式可分为： 常规性的公共服务、 针对性的专项服务和委托性的特约 服务三大类。（一）常规性的公共服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有 住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下 8 项：1） 房屋建筑主体的管理；2） 房屋设备、设施的管理；3）环境卫生的管理；4）绿化管理；5）保安管理；6）消防管理；7）车辆道路管理；8）公众 * 性质的服务。（二）针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件， 面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专 项服务的

38、内容主要有以下几大类： （1）日常生活类；（ 2）商业服务类；（3）文化、教育、 卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务 的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。（三）委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托 而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求， 物业管理企业在专项服务中也未设立， 而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满 足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼 梯、为住用人代购生活物品等

39、。上述三类服务工作是物业管理的基本内容。 物业管理企业在实施物业管理时， 第一大类 是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第二、第三类 中的具体服务项目与内容， 采取灵活多样的经营机制和服务方式， 以人为核心做好物业管理 的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。四、物业名词解释1. 公共维修基金 公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金2. 安全保安系统 实现小区周界的监控和红外线报警防范，火灾与煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与 防破坏报警。3. 通讯系统 实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（ Internet ）插口，

40、可接收有线电视网 节目。4. 信息服务系统 实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。5. 环境控制系统 实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版 第二节 建筑学基础知识一、建筑物的用途分类及特点 民用建筑的构造组成：建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大 部分组成。民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。 按其用途不同， 有以下两类： （1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、 图书馆、影剧院等。工业建筑：供人们从事各类工业生产活

41、动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用 的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、按建筑结构的材料分类砖木结构： 这类房屋的主要承重构件用砖、 木构成。其中竖向承重构件如墙、 柱等采用砖砌， 水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房 屋。砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖 钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目 前广泛采用的一种结构形式。钢混结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、 楼板柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架

42、结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结 构用于高层或大跨度房屋建筑中。 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构 多用于大型工业建筑。三、按建筑结构承重方式分类1 、 承重墙结构 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由 组成楼盖的梁、 板支撑在承重墙上。 因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担； 墙下有基础， 基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2 、 框架结构主要承重体系有横梁和柱组成， 但横梁与柱为刚接 （钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊 接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称

43、框架） 。一般多层 工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3 、 排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接） ，而柱的 下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4 、 其他由于城市发展需要建设一些高层、 超高层建筑， 上述结构形式不足以抵抗水平荷载 （风荷载、 地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。四、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层： 2层及 2层以下2、多层： 2 层以上， 8 层以下3、中高层： 8层以上， 16 层以下4、高层： 16层以上， 24 层以下5 、超高层： 24 层以上五、按

44、结构平面布置情况分类1. 框架结构2. 全剪力墙结构3. 框架- 剪力墙结构4. 框 - 筒结构5. 筒体结构6. 框支结构7. 无梁楼盖结构六、房屋面积计算（一）房屋面积的分类：1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。2、建筑面积（套内面积、 轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、 墙体柱体占地面积、 楼梯走道面积、其它公摊面积等。3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。（二）计算建筑面积的范围：1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物 内如果带

45、有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相 邻处高跨柱外线为分界线。2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围 的水平面积计算。3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。4 、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的 （沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步 时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围

46、水平面积计算建筑面 积。7 、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊 部分按其水平投影计算建筑面积。8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9 、建筑物内的技术层层高超过 2.2 米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层 高虽不超过 2.2 米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水 平面积计算建筑面积。10 、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一 半计算建筑面积。11 、有柱车棚、 货棚、站台等， 按柱外围水平面积计算建筑面积； 单排柱的独立车棚、

47、 货棚、 站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12 、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。13 、封闭式阳台、 挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。 挑阳台按其水平投影面积的一般计 算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。14 、建筑物外有顶盖和柱的走廊、 檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积； 无柱的走廊、 檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。15 、两个建筑物间有围护结构的架空通廊， 按通廊的投影面积计算建筑面积； 没有围护结构 的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。16 、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按

48、每层水平投影面积计算建筑面积；室内 有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。17 、各种变形逢、沉降缝，宽在 30mm 以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时， 其建筑面积并入低跨建筑面积内。（三）不计算建筑面积的范围1 、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱 雨罩等。2 、检修消防等用的室外爬梯、宽度在 60cm 以内的钢梯。3 、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在 2.2 米以内的设备层。4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6、

49、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8 、宽在 30mm 以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储 水池、储仓等。9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。七、建筑识图的一般知识 施工图的内容和用途 施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。图纸目录 包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积 等，设计标准，施工要求等。施工中常用的符号 施工中常用的符号包括：（一）、定位轴线定位轴线采用细点划

50、线表示。 通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示。 在平面 图上从左到右依次采用阿拉伯数字， 自下到上顺次采用英文字母编写。 需要注意的是字母 I、 O 及 Z 不得作轴线编号。定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线划出，并进行编号。（二）、标高其他标高以此为基准。在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部 位的高度。销售人员必须会计算楼层高度。我国把青岛黄海的平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高都 是采用相对标高的方式。即将首层室内主要地面标高定为相对标高的零点。八、阅读图纸的一般方法 一套图纸一般有几十张，几百张构

51、成，阅读图纸要从大的方面先着手，在依次从大到小，从 粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次一些常用术语的含义A、开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离。B、进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离。C、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸。D、地坪：多指室外自然地面。E、红线：规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔划在图纸上产生法律效力。九、建筑总平面图的阅读基本内容：1. 新建的建筑物的名称、层数、室内外地面的标高、新建房屋的朝向等。2. 新建房屋的位置。3. 新建的道路、绿化场地、管线的布置。4. 原有房屋的名称、层数以及与新建房屋的关系，原有道路、绿化及管线情况。5. 将来

52、拟建的建筑物、道路及绿化等。6. 规划红线的位置。7. 指北针、风玫瑰图等。8. 周围的地形、地貌等。9. 熟悉总平面图中常用图例（另备）阅读平面图的方法步骤：1. 先看图样的比例、图例以及文字说明2. 了解新建房屋的基本情况、用地范围、地形地貌以及周围的环境等。3. 风玫瑰图与指北针识读。十、建筑平面图及识读对于一幢房屋有以下几种平面图1. 底层平面图（又称首层平面图） 表示第一层各房间的布置、建筑入口、门厅以及楼梯的布置等情况。2. 标准层平面图 表示房屋中间几层的布置情况3. 顶层平面图表示房屋最高层的平面布置图。有的房屋顶层平面图与标准层平面图相同，在这种情况下， 顶层平面图可以省略。

53、4. 屋顶平面图 注：平面图的阅读以事例形式讲述。十一、 立面图及识读 建筑立面图的内容包括：1. 表明建筑物的立面形式和外貌，外墙面装饰做法和风格。2. 表示室外台阶、花池、勒脚、窗台、雨蓬、阳台、屋顶以及雨水管等位置、立面形状 及材料做法。3. 反映立面上门窗的布置、外形及开启方向4. 用标高及竖向尺寸表示建筑物的总高以及各部位的高度 注：立面图的识读用图例讲解。对于销售人员只要求总平面图、建筑平面图、立面图的阅读，而建筑剖面图、结构详图不做 要求。第四节 房地产法规与制度一、房地产政策略二、合同法条款解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、 及时审理

54、商品房买卖合同纠纷案件， 根据中华人民共和国民法通则 、中华人民共和国合同法 、中 华人民共和国城市房地产管理法 、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实 践，制定本解释。第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未 建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无 效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，

55、 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确 定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担 保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同， 应当按照法律关于定金的规定处理； 因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还 买受人。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商 品房买卖合同的主要内容， 并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品 房买卖合同。

56、第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求 确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件 的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以 位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置， 如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给 第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿 安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人 可以请

57、求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解 除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已 付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用， 导致其无法取得房屋为由， 请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的， 应予支 持。第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接 到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知 确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第