房产专有名词解释

1、购房专用名词详解-什么是容积率容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。-什么是两书”房地产开发商在房地产市场上销售商品房， 必须具备一定的条件，并且按照 有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中 五证”、两书' 是最为重要的条件。两书是住宅质量保证书和住宅使用说明书。只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否 具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（五证”和 两书”）是否完备。-什么是房产五证房

2、地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照 有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的 五证”是指：国有土地使用证，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 ，获得了在 一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；建设用地规划许可证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前 , 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；建设工程规划许可证，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；建设工程施工许可证；商品房销售（预售）许可证。-什么是公寓式住宅（相对于独院独户的西式别墅住宅而言 ）一般建在大城市，大多数是高层，标准较高

3、，每一层内有若干单户独用的套 房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来 的中外客商及其家眷中短期租用。-什么是花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅 带有花园草坪和车库的独院式平房或二、 三层小楼，建筑密度很低，内部居住功 能完备，装修豪华，一般为高收入者购买。-什么是框架结构住宅框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱， 再用预制的加气混凝土、 膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规 模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低， 它的受力特点类似于竖向

4、悬臂剪切梁， 楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵 横两个方向都承受很大的水平力， 这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整 体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架 结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。-什么是砖混住宅砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也 可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖 上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷） 一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙， 再由横墙传 至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根

5、据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁 的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的， 圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、 抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋， 其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲 掉，则留下了不安全的隐患。什么是复式住宅复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层， 实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大 低于跃层式住宅（李

6、氏设计为 3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的 下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜 和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2 米,上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在:1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%-70%2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、 床、柜，降低了综合造价3、上部夹层米用推拉窗及墙身多面窗户，通风米光良好，与一般层咼和面 积相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。因此复式住宅同时具备了省地、 省工、省料的特点。复式住宅在

7、设计施工和使用上有一些不足:1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户 型朝向不佳，自然采光较差。2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感, 贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防 火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑 师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可 以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成 为住宅市场上的热销产品。-什么是跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅

8、建筑形式。在东南沿海的广东、 福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、 厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用 户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好， 户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅 的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法， 颇受海外侨胞和港澳 台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设 计中，也开始得到推广。-什么是住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定

9、位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准(GBI100-87 )规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光 线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔岀的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适 于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储

10、藏室、走道等，用人工照 明来弥补天然光的不足。另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小 进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对 住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进 深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大岀现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住 宅设计和采用相关的

11、技术手册及设备加以解决。-什么是住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87 ）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风 条件，住宅的进深在设计上有一定的要

12、求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房 成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变 化的要求，而且住房很难自行改造。为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在 5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。

13、这种住宅可为住户提供一个 40 50平方米甚至更大的居住空间， 与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分 割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做”演进式 住宅"、"空壳式住宅”。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很 好的发展前景。-什么是契税是指由于土地使用权岀让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的 一种税赋。-什么是廉租房是指政府和单位在住房

14、领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供 的租金相对低廉的普通住房。-什么是小产权房屋？简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按 规定上缴给国家土地岀让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的 房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地 上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产 权，即小产权房屋。定金与订金到底有什么区别在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律

15、概念，是合同当事 人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或 者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国担保法 还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的 20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定 并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。另一方面，定金作为合同履行的一种担保，担保法中规定：担保合同（即定金条款）是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效 （另有约定的，按约定）。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收 受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责

16、任，而不是没收或双 倍返还定金了。订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担 保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展 商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者 在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同， 则购房者有权要求发展商双倍返还

17、定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应 对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。什么是住宅的开间 进深 层咼和净咼(1) 住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(2) 住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进

18、深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3) 住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8 米。(4) 住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公 式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度

19、、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。 如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消 耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付岀的房价就会更 高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适 宜即可。什么是地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室)。什么是房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。什么是存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。什么是住房公积金贷款住房公积金

20、贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、 建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三 人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。頑張oTfe什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率?消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商 品房销售的广告中常见的 建筑容积率、建筑密度、绿化率 ”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计 算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围

21、内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。（以下简称套内建筑面积）与应分摊的商品房的销售面积是什么？商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积。什么是假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。什么是营业税附加是指对交纳营业税

22、的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附 加。什么是限价房简单理解限房价、限地价的两限”商品房。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉 租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70% ； 土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。眼下正在积极推进的 限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定 房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房

23、是以产权置换产权，这样比较合理。”如何计算商品房的建筑面积？商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共 有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越划算吗？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场 上岀售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距 越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要 求高层建筑使用率不低于 70%，多层建筑使用率

24、不得低于 75%。专业人士认为70%至80%的使用率都 是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为 代价换来的，还是在设计上有所突破。一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么 是开发商在捣鬼，反正购房者不划算 ？其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小 区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计 得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用

25、使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些 楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大， 户型使用率降低？受到了一些非议。其实？这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高档的房子，其 公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不 全面的。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于 70% ,多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购

26、房者不应盲目追求使用 率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。什么是搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。什么是再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市岀售的房屋。什么是住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专 门用途的房屋。什么是央产房全称为中央在京单位已购公有住房”，允许上市的中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或 标准价购买的央产

27、房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居 工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所 属单位。看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。塔楼VS板楼所谓板楼就是指 东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在 2到4户，而塔楼则是指外观像塔的 楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便

28、于采光通风；户型方正，平 面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。缺点：房价较高，户内格局不可变。塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远， 视野开阔。尤其是对于富有 DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改 变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很 容易岀现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。什么是印花税指对在经济活动中或经济交往中竖立的或领受的房地产凭证征收的一种税

29、赋。什么是多层住宅多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼 梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型 上下叠加而成，如图5.5，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有电梯的特殊一点。多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或 一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用 单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。多层住宅的住户（除

30、了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理 的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。什么是高层住宅高层住宅：指七层和七层以上，以电梯以主要交通方式的住宅。因为国家住宅设计规范规定：七 层及以上的住宅必须设置电梯。高层住宅由于其高度，楼层越高景观视野越好，所以一般高层住宅楼层越高单价越贵。而且离地面越 远，大气的流动速度越大，自然通风效果越好。但是由于高层住宅离土地更远，住户对土地的亲和力更差， 特别是不利于孩子的成长。高层住宅如果设计不妥，容易造成局部小气候的恶化，形成高楼风。高层住宅中

31、根据层数把 7-11层的叫做小高层，可以只设置一部电梯，12层以上的住宅要求设置两部 电梯。高层住宅根据自然通风条件又分为板式高层和塔式高层。什么是普通住宅和非普通住宅 普通住宅和非普通住宅非普通住宅1房产证面积在140m2以上2住宅小区容积率在 1.0以下3实际成交价格在同级别土地平 均地价的1.2倍以上！与以上情况相反为普通住宅！买商品房有哪些公共面积需要分摊商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体

32、水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供岀租或岀售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：1、 多层商品住宅楼，须先求岀整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分 摊。2、 多功能综合楼，须先求岀整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区 内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规

33、定为准。什么是商业房贷什么是住房公积金贷款商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物（质物），或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建 造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人 提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。什么是低层住宅 指一层至三层的住宅。什么是个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、岀租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。如何考察楼盘的社区配套

34、设施网友提问：如何考察社区配套？专家回复：社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：一、居住密度及私密性住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距 离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不 小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成通视"现象，选择住宅时应予以注意。二、公共建筑居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上

35、学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在 300米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。三、小区绿化居住环境有一个重要的硬性指标 一一绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用 地的百分比。值得注意的是：绿地率”与 绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用， 所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到 40%甚至50%，就比较

36、难得了。四、小区布局在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H（H 为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差 ）。塔式住宅采用大于或等于 1H的日照间距标准。如果住宅的日照间 距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。五、小区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道 兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较

37、高。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近 住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清 楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。购房流程之如何挑选合适的户型挑选户型应注意以下几个方面：1. 在100平方米左右的房子户型设计中，两居室一般是 80-90 平方米，三居室是110-120 平方米。两居室中，起居室的面宽最低在3.8-4米，厅要大于20平方米，主卧要

38、大于12平方米，面宽在3米左右，另一个卧室要大于 10平方米，面宽也在 3米左右。厨房要大于 3平方米。三居室的起居室面宽 大于4，面积要大于24。对于板楼而言，进深要比较短，一般在12-13米，面宽则在6米左右。2. 基本元素包括采光，热，隔音，降噪和通风。对于采光和通风，一般面宽比上进深在1 : 1.5比较合适。在这方面板楼比塔楼有优势。3. 具体空间上，厨房一定要有，而且应该是中式的尽管可能使用比较少，但一定要能开火。餐厅可以相对小一些。储物间一定要有，非常重要，中等衣 帽间大小即可，两平方米左右，非常实用。4. 功能分区要明确，流线设计要合理挑选户型八大忌1. 忌大而无当大户型不能简单

39、的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋 整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而 无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室 一厅为主。2. 忌一览无余许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有密闭式”和屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术 造型。可起到丰富内涵的作用。3. 忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设

40、计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设 计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多 和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。4. 忌厅内多门起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起 居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具。5. 忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。

41、起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类 推。6. 忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求， 卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂 越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持 一段距离，以免互相干扰。7. 忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。 另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设 计。8. 忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，

42、也是衡量户型设计成功与否的一个重 要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一项很重 要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。五证二书详解购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设 工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。“二书”是指住宅质量保证书和 住宅使用说明书。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目

43、可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售 范围内。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。五证中华人民蓟恥也国有土地使用证a is I 程waw可证建设用地规划许可证 'htAhKluH她筑工程<!>虬8!.1气址建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售（预售）许可证二书在售楼处该问些什么当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔

44、带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列岀的问题您务必要求销售员给与明确答 复。提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准， 相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。一、销售方式您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售（二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含 ）。同时，按照北京市房地要求，凡是在 2003年11月1日后取得 销售（预售）许可证的项目必须按套内面积销售。二、具体价格您在楼书上往往看到楼盘 均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往 想买的房子与打岀的

45、均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层 塔楼在6层8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%8%, 塔楼是在15%20%之间。三、入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、四、入住条件入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户 的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。五、车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。在售楼处该看些什么销售

46、员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供 以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。一、营业执照正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法二、企业资质建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开 发企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。三、入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。四、入住条件入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤

47、气、有线电视、宽频网络入户 的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。五、车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。购房流程之与销售过招多听多看到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断对方的介绍并马上进行洽谈；另外多看模型、样板房、 说明书，充分了解产品。沉默是金购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮岀，这样可 以始终处于比较有利的位置。敢于说不”优秀的销售人员往往会提岀选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答对你都不是很有利， 因此购房者要学会说不”

48、。购房流程之实地看房购房者应进行以下一系列考察：1、配套设施的考察住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。(1) 基础设施按规范要求(2) 居住区功能的综合性(3) 商业网点设施的配套(4) 现场看楼宇环境2、社区环境的考察环境越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目无不在宣称自己的环境适合于居住。其实，一个小区或 一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境。(1) 住在城里方便但不安静(2) 郊区住宅适合休闲(3) 城郊结合部升值潜力可观(4) 谨慎选择社区周边小环境(5) 考察小区环境主要注

49、意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度3、小区环境绿化的考察根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察：(1) 小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感， 保证小区环境的安全与安静。(2) 要有足够的绿化面积(3) 绿地应接近居民住宅，以利观赏使用(4) 绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散布、运 动、健身的需要。4、物业管理的考察(1) 购房者应了解未来的物业管理公司(2) 购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么(3) 购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度(4) 物业

50、管理收费问题5、采光条件的考察6、对开发商的考察(1) 背景调查购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。(2) 现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察(3) 态度分析购房者可以对购房过程种所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优 劣。付款方式一、一次性付款是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。禾次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，

51、对经济能力有限的购房者压力较大。如 果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。二、分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。禾缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。三、 按揭付款即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商， 以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成 为促进房地产市场活跃的最有效手段。禾可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱

52、圆今天的梦。弊：目前手续繁琐、限制较多。四、公积金贷款居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住 房按揭贷款相结合的”组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户 家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质， 只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至3

53、0年档，年利率也不过4.59% ，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低 1个百分点左右)，而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公 积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较： 十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为 3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。房地产调控一年大事记:2010年4月17日：史上最严厉调控政策出台国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，

54、即新国十条，确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除了继续差别化信贷政策之 外，通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区， 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年4月30日北京率先出台楼市限购令 去年4月30日，北京率先出台楼市限购令，规定同一家 庭限新购一套房，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010年6月4日官方明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部

55、、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发岀通知规定， 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010年9月29日新国五条出台2010年国庆节前夕，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果：房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；调整契税和个人所得税优惠政策；严打捂盘惜售，加大住房交易市场检查力度；加快推进房产税改革试点工作；房价过高上涨过快城市限定居民购 房套数，实行政府问责制等，被称为新国五条。2010年11月3日四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、 财政部、人民银

56、行、银监会等四部委再次发岀通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首 付提至五成。2011年1月26日新国八条出台 中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于 一季度向社会公布。调整个人转让住房营业税政策。继续强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住 房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。2011年2月16日北京楼市调控细则15条正式出台 外地人购房须纳税五年；对已拥有 1套住房的北 京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没拥有住房且连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳