房地产投资分析结课论文

1、课程名称： 房地产投资分析 课程编号：SX0071F29课程类型： 非学位课 考核方式： 考查 学科专业： 管理科学与工程 年 级： 12级 姓 名： 学 号： 2012 2013 学年第二学期研究生课程论文报告课程论文评语：成 绩评阅教师签名评阅日期 年 月 日容积率对土地价格的作用机制及实证研究 以河南省郑州市为例摘 要：作为城市规划重要内容的容积率，在一定程度上对地价有着决定性的影响。本文在分析容积率对土地价格的作用机制的基础上，应用有关城市土地经济学理论和模型，采用样点分析方法，对郑州市市区居住用地样点数据进行实证分析。研究结果表明，在复杂情况下，容积率与土地价格遵循报酬递增递减规律，

2、呈非线性相关关系。研究容积率与土地价格的关系，其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结构，提高土地利用效率，同时也为在城市规划工作中寻找内在规律，为城市中形成最佳空间分布即地价水平奠定基础。关键词：容积率；土地价格；作用机制城市土地价格是在区位条件、基础设施、周边环境和政策引导等多元化制约因素共同作用下形成的。容积率是城市用地的地块允许修建的建筑面积与地块面积之比1。容积率作为城市规划的一项控制指标，有着社会、经济、环境等多方面的内涵2。在城市总体规划确定的基础上，它是影响地价的最主要因素之一，其变化可导致地价的大幅度上升或下降，容积率通过影响土地利用效益从而影响土

3、地价格。目前国内认为，一般情况下容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率也越高，土地价格就越高，即容积率与土地价格呈线性相关关系，而这只是简单情况下的作用关系。实际上在复杂情况下，土地价格受到其他因素的协同制约，使得容积率与地价之间存在着复杂的变化规律。本文试图通过对郑州市居住用地进行样点分析来验证容积率对土地价格的作用机制，结论表明，容积率与土地价格遵循报酬递增递减规律，呈非线性相关关系。1 容积率的内涵容积率，又称楼板面积率，建筑面积密度。其涵义是城市用地的地块上修建的总建筑面积与地块面积之比值1。容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示3。设建筑密度为D，建筑平均

4、层数为N，则容积率的表达式为：这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。建筑密度及层数所反映的建筑体量是环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内地决定日照、绿化等条件的室外空间的多少，建筑体量则反映了基地外部的审美需求，如历史特色，街道景观等。因此，可以说环境要求限制了容积率的大小，容积率的大小反映了环境的质量4。2 容积率对土地价格的作用机制分析2.1 简单情况下容积率与土地价格的关系根据其定义，容积率的表达式为： (1)(1)式中，为地块上的总建筑面积；为地块面积对上式进行一定变化，设为建筑总售价，为单位建筑面积售价，为总综合地价，为单位地块面积综合地价，根据它们之间的关系

5、，则有： (2) (3)因此(1)式可转化为: (4)由于地块综合地价是开发的投入，建筑售价是开发的产出，在完全竞争环境中，对于某一项目的开发而言，为一定值。因此，上式可看出，开发得益率的高低与容积率的大小成正比，即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低，两者之间成正比关系。2.2 复杂情况下容积率与土地价格的关系在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平，建筑成本等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。此处引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个原理，边际收益递减原理和边际成本递增原理5。边际收益指每多增加一个单位投入所带来的收益值6。边际成本是指每多增加

6、一个单位投入所增加的成本6。边际收益递减原理所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。同理，边际成本递增是说明产量达到一定时，再增加产出的话会使成本呈现递增的趋势。根据两项重要原理，我们来分析土地的价值状况。如图2.1所示，MP、MC曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。MP开始呈上升趋势，到一定容积率（如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑，则是某一层数）就开始下降；MC恰好相反。很显然，只有当MP=MC时，即边际收益曲线与边际成本曲线交于Y点，地块能够产生最大的利润，房地产商也愿意支付最多数量的地价。X土地价值容积率0PQMCMPY图2.1 地

7、块边际投入、产出模式图图中，OX从经济收益角度看是最佳容积率，PQY所组成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价；超过X点，边际成本大于边际收益，入不敷出，房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。由此可以看出，单一的高容积率并不能促使地价上涨，相反的，当达到某一临界点后，容积率的上升反而使土地的价值下降。综合上述理论，得出容积率对土地价格的作用机制示意图，如图2.2。土地价值容积率0简单情况容积率与土地价值关系曲线复杂情况容积率与土地价值关系曲线M图2.2 容积率对土地价格作用机制示意图3 实证分析基于上述城市土地经济学理论和模型，下文将采用样点分析方法，对郑州市市区居住用地样点数据进行

8、实证分析，借以验证上述理论作用机制模型。3.1 研究方法目前国内认同的有三种方法来研究容积率与土地价格的关系：3.1.1 德尔菲法也称专家打分法。即通过专家的经验判断来确定容积率对土地价格的影响幅度7。德尔菲法依赖于专家的经验判断，更适合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用机制很复杂的容积率和土地价格定量分析上，可靠性存在一定的欠缺。3.1.2 复合系数法基于容积率影响地价的作用规律和机制，利用收益机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数，来确定容积率对土地价格的影响系数8。复合系数法算应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占有的土地收益的比例。分配系数主要是受市场供求关系制

9、约，由于房地产市场的供求关系复杂，很难定量描述，所以要准确地确定分配系数并非易事，因此，此种方法不宜广泛使用。3.1.3 样点分析法通过对样点地价的统计分析，确定容积率与土地价格之间的关系9。样点分析法难点：如何剔除其他因素的影响，确保土地价格的差异都是由容积率不用而导致的。当然绝对的剔除是不可能的，本次研究中，本文结合郑州市行政区划范围内选取样点，根据年度统计资料得到的地价指数，对交易期日进行统一修正。尽可能剔除其他因素的影响，从而保证研究成果的相对合理性。样点分析法的优点：可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律，弥补样点地价选取的不充分性；可以同时采用几种不同的回归方程进行试算，然

10、后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程，这样可以消除主观因素对选择方程的影响。本文采取样点地价法来分析研究。3.2 容积率与地价关系分析本文研究思路和技术路线为：样本采集数据整理建库筛选样本土地对容积率的地价响应模型结论和讨论。3.2.1 调查收集原始样点数据本次研究的样本范围为郑州市市区。原始样点数据以住宅成交信息为主，获取2010年近3年的有效居住样本数据有100个。有效样本数据的要求包括：（1）以独立的宗地为1个样本;（2）能获取容积率数据;（3）能获取相关价格信息。3.2.2 数据整理首先是通过总价和面积计算出土地单价。其次是交易期日统一修正为2010年12月30日；交易方式为招拍挂

11、。最后将异常数据剔除，这样就获取了90对容积率和土地价格的数据。将容积率分为1.2-2.5、2.5-3.0、3.2-3.5、3.5-4.0、4.0-6.0、6.2-9.3六个区间，将落入各区间的样点地价列出，结果如表3.1所示。表3.1 郑州市市区各容积率平均地价表土地容积率1.2-2.52.5-3.03.2-3.53.5-4.04.0-6.06.2-9.3样点地价（元/m2）1019.13282.81899.11355.51443.73255.13715.36368.07959.88365.51444.03102.4809.53171.97952.22851.63790.03346.5978

12、.51548.78697.03831.84034.63191.51042.94849.95323.67323.51453.34212.91670.52921.14550.34158.82019.43807.31666.13960.83670.07057.82369.73264.33827.11434.23260.84158.42262.23129.51381.09444.42970.55421.56566.44452.23879.88239.94341.12805.71575.13574.56928.78438.94549.54829.64494.72132.91680.72791.83850

13、.34799.16750.36309.44383.05830.53850.21326.33546.77690.92181.89373.56867.11327.64991.12951.43784.61413.32121.5612.97315.52302.5数据来源：中国土地市场网3.2.3 容积率与地价关系分析将分组的容积率和样点地价分别统计平均值，结果如表3.2所示。从表中可以看出，调查的平均地价水平没有随容积率的上升而简单的上升，而呈先增后降的趋势。表3.2 容积率均值与地价均值关系表容积率均值1.92.93.43.74.77.4地价平均值（元/m2）2596.64871.34790.940

14、15.03603.83781.5拟合样点地价以区间平均容积率为横坐标，样点地价平均值为纵坐标绘出二维坐标下的散点图，根据散点图选择合适的趋势线。结果如图3.3所示，地价开始随着容积率的增大而增大，达到最大值时，随着容积率的增大而减小。图3.3 积率与地价的关系拟合图3.2.4 规律判断及问题探讨由上述拟合曲线可看出：容积率对土地价格的影响确实成非线性相关关系，验证了容积率对地价的作用机制，即容积率较低时，地价随容积率上升而上涨，当容积率到一定值时，地价反而随容积率的上升而降低。另外，此次研究仍有不当之处。通过研究样点数据发现，当容积率约为3时，地价出现最高值；但是通过上述拟合曲线（如图3.3）

15、发现，容积率为4.8时地价出现最高值，无法吻合；且对回归方程进行回归显著性检验时，发现R=0.550.9，相关性水平较低，无法通过显著性检验。故无法得出容积率最佳值为多少，故该曲线只能验证其作用关系大致走向。分析出现上述问题的原因：本文所采集样点数据可能不均匀，且数量较少，因此最佳容积率最佳值点可能出现偏差；本文所采集样点数据涉及不同的土地级别，本文在分析时假设所有样点均属于同一土地级别，并未进行统一修正，可能导致研究容积率对地价的影响作用时受土地级别因素干扰。4 结论与启示本文通过对容率积与地价关系的理论分析与实例研究，得到以下几方面的结论：4.1容积率与地价呈非线性相关关系假设保持土地面积

16、不变，当不断追加建筑投资，增加建筑面积，提高容积率时，单位土地价格不断上升，但当容积率提高到一定值时，单位土地价格不再增加反而降低，说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系。4.2地价是一定容积率下的地价根据对容积率和地价的关系分析得出，存在最佳容积率，也称合理容积率。此时的土地价格称为最佳容积率时的最高地价。因此，地价是一定容积率下的地价。4.3容积率对地价的影响遵循报酬递增递减原则地价是一定容积率下的地价，容积率对地价的影响总体上不是线性相关关系，只有在低容积率下，才有可能呈线性关系。容积率对地价的影响还受建设经济和建筑工程技术的制约。最佳容积率所对应的地价不一定是最高价，只有为增加容积率而

17、需增加单位投资等于总房地产的增加量时的容积率，才是最佳容积率，才是最经济的容积率。由此分析得出，容积率对地价的影响遵循报酬递增递减规律。4.4容积率对地价的影响可能与土地区位有关在经济水平发展较低，规模较小，土地市场发展不太成熟的城市，容积率对地价的影响符合一般情况下的影响机制，即可能呈线性相关关系，容积率较高的区域，楼房建筑投入较多，配套设施、管理等较先进，符合相对较高消费群体的需求。但像郑州市等经济发展水平较高、规模较大、土地市场较发达、高容积率住宅密集的城市，消费者因更注重舒适度，反而更倾向于选择容积率较低的住宅，土地价格自然会偏高。参考文献1 李海滨试析容积率与地价的关系J中外房地产导报，2010，(10)：2-22 周寅康房地产估价M第二版南京：东南大学出版社，2003：10-103 闫天龙等土地估价指南M第三版北京：机械工业出版社，2005：24-244 欧阳