房地产设计阶段成本优化

1、出于实战重在实效Let* have Brauns together房地产设计阶段成本优化房地产设计阶段成本优化出于实战垂在实效 岩土、结构工程设计的成本控制#房地产设计阶段成本优化、培训目的理清房地产项目设计阶段岩土、结构成本控制的过 程及思路，提高房地产公司项目岩土、结构成本控制水 平，树立房地产项目岩土、结构成本控制的新观念。八设计阶段岩土、结构成本优化的思路三、现阶段房地产公司项目岩土、结构成本控制现状1 工程量计算阶段；2. 招投标控制阶段；3. 规划设计控制阶段;4项目定位控制阶段。5房地产设计阶段成本优化在现阶段，大部分房地产公司的岩土、结构成本控制属于1、2阶段，本次培训的目的就

2、是房地产公司的成本控制能提到第3阶段，即设计阶段的成本控制。7房地产设计阶段成本优化四、设计阶段岩土、结构成本优化的主要内容1 基坑、边坡方面的成本控制2. 基础方面的成本控制3. 地下室方面的成本控制主体结构方面的成本控制房地产设计阶段成本优化基坑、边坡方面的成本控制在基坑、边坡的设计中，经验占70%、计算占30 %,因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人 员是相当关键的。9房地产设计阶段成本优化边坡方面的成本控制边坡平面位置图：a）挡土支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准 为“在满足结构安全可靠及环境绿化要求的前提 下综合造价最低方案为中标方案”。#房地产设计阶段成本优化边坡方面的

3、成本控制b）在中标方案的基础上再综合另外的方案，以确保方案为 最优。11房地产设计阶段成本优化边坡方面的成本控制C）在设计方案确定后，为进一步降低造价、便施工和 缩短进度，需要在计算、构造、施工图设计等方面 进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提 下更经济合理，主要有以下措施：#房地产设计阶段成本优化边坡方面的成本控制(a) 对锚杆格构梁结构进行优化处理，使锚杆总长度比 方案减短10%；(b) 格构梁尺寸由400x500改为350x400 ,梁配筋由525 改为4020；(c) 锚杆钢筋直径由全为32精轧螺纹钢筋改为根据锚杆 所受拉力分别采用32钢筋(约占2/3)和25钢筋 (约占1/3

4、)等。边坡方面的成本控制d)成果：(a)本项目挡土支护工程限额为650万元，完成费用不 至0300万元;13房地产设计阶段成本优化总结：1. 一个好的设计单位和设计人员是基坑、边坡方面的成 本控制的关键；2. 由于基坑是临时结构物，很多建设单位不很重视，这 是基坑事故频发的一个重要原因；3. 由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一 个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进 行评审是一个重要环节基础方面的成本控制一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成 本控制的关键因素。15出于实战垂在实效 基础方面的成本控制基础平面图:房地产设计阶段成本优化基础方面的成本控制a）合理的基础

5、方案决定其工程造价为使基础工程作到 安全、经济、合理，针对各栋建筑物各部位的受力特点、 相对应位置的地质情况分别对釆用不同持力层（粘土层、 强风化基 岩）、不同基础形式（天然基础、桩基础） 进行技术、成本以及施工分析；基础方面的成本控制b)大量的设计过程优化可降低造价：(a) 严格按照计算结果核对墙柱轴力与桩基础承载力的关 系，使一部分四桩改为三桩、三桩改为两桩等；(b) 桩尖由封闭桩尖改为开口桩尖；(O核对天然基础部分的设计，充分利用底板的钢筋和混 凝土；基础方面的成本控制C ）成果：基础工程限额为650万元，实际完成不到400万元;19房地产设计阶段成本优化结论:1. 需要进行仔细认真的基

6、础方案论证；2. 剪力墙、柱的基础设计需要的轴力取值复核;设计过程中需要仔细严格的监控。21房地产设计阶段成本优化地下室方面的成本控制地下室的结构成本是相当高的，也是建设单位很重视的。 影响地下室造价成本的因素很多，比如地下水位、地下室 层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等等，下面将对这 个问题进行专题分析：#房砰设计阶段成本优化地下室方面的成本控制a）地质情况，特别是地下水位:地下室的地质以及水位情况是根据勘察单位提供的地质 报告确定的，勘察单位的综合实力是决定地质报告的准 确与否的关键；23房砰设计阶段成本优化地下室方面的成本控制b）地下室底板的结构形式：地下室底板的结构形式主要有梁板式和

7、无梁楼盖式两种, 需要根据地下室的埋深以及地质情况综合比较确定，一 般选取无梁楼盖经济合理；地下室方面的成本控制C）地下室的层高：地下室层高=建筑净高（2.2111） +结构梁高（0. 9U1） +空调管高度（0.4111） +消防喷淋高度（0. lui） =3.6ni,水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层咼在3. 8111丿右是比较合适的；25房地产设计阶段成本优化地下室方面的成本控制d）地下室顶板的覆土厚度：水、电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观 种植树木的要求是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素, 一般地下室顶板的覆土厚度在1. Om左右是比较合适的；27房地产设计阶段成本优化地

8、下室方面的成本控制(b)结果比较：I. 无消防车道的钢筋为64kg/ni2、混凝土为0. 366ui3/ui2, 钢筋和混凝土综合造价为376. 78元/id2；II. 有消防车道的钢筋为86kg/m2、混凝土为0. 416ui3/in2, 钢筋和混凝土综合造价为481. 28元/ui2；主体结构方面的成本控制要做到主体结构方面的成本得到很好的控制，应做好 以下三方面的工作：体系选型与结构布置要合理、结构计 算与内力分析要正确、细部设计与构造措施要周密。29房地产设计阶段成本优化主体结构方面的成本控制1、案例四介绍：1）、建筑规划总平面：2）、地质、地形情况：（1）为场地为坡地，地质地形条件复

9、杂；（2）建筑物为台阶状分布，地下室为开敞式;主体结构方面的成本控制2、结构方案：合理的结构方案决定主体工程 成本造价:案例结构特点：坡地建筑、建筑物的埋深不满足 规范要求、建筑平面布置不规则等，对这些问题的合理解决是 决定工程造价的关键因素。这些问题的解决在方案设计 阶段都进行了细致专题研究，并组织专家对方案报告进 行评审。主体结构方面的成本控制3、结构计算对结构成本控制有极为重要的作用：通过对计算参数、计算荷载、梁墙柱构件尺寸的选 取以及计算指标的控制，以求达到经济合理的结构计算 结果；33房地产设计阶段成本优化主体结构方面的成本控制4、应加强结构构造方面的控制：应在结构配筋方式、结构构造

10、配筋以及加强部位 进行控制。35房地产设计阶段成本优化主体结构方面的成本控制5、选用热轧III钢、冷轧扭钢筋等新技术，降低含钢量；6、应加强对施工图的审查核对，避免了设计图纸人为的放 大。#房地产设计阶段成本优化主体结构方面的成本控制成果：标准层结构设计限额为钢筋65kg/in2,混凝土为 0. 39in3/iu2,实际完成为钢筋43kg/iu2,混凝土为 0. 33ui3/ui2,项目结构部分节省造价1500万元以上。37房地产设计阶段成本优化数量多的优点：能适应地形变化 常见错误：一刀切、推平头或数量过少。削山头很贵，而且破坏自然环 境。不要将山头削成平地一刀切，有利丁景观和牛态保护。 实

11、例21： 刀切处理山地某甲方在重庆建厂时，根据平坦场地经验处理山地问题，如 设计人员把六个车间设计成台阶式，但甲方要求一刀切，使 土方量增大，挡土墙加高。数量多的缺点：太多、太零碎的小平台，土石方机械化施工就越困难；-人工开挖成本太高、工期太长；施工材料进场的运输也成问题，施工组织和施工管理工作 量也相当大相当难；挡土墙数量及管网、管井穿挡土墙基础也就越多。39房地产设计阶段成本优化适度的目标：尽量减少台阶数量，以能保证小区主干道的衔接为准。主要台阶标高确定的适当及小区主干道方案的好坏，是 控制工程总造价的关键。#房地产设计阶段成本优化出于实战垂在实效稳定性经济性合理性(4)保证场地安全安全

12、措施边坡挡土墙边坡+;挡土墙丿#羊翠啓矍畜倉IBS桜冰便wl遷秋+曲房地产设计阶段成本优化出于实战垂在实效道路调整引起边坡和挡土墙的设计变化。分台阶布置边坡。开挖后岩石的防护，技术性。#出于实战垂在实效 房地产设计阶段成本优化房地产设计阶段成本优化'注zi41rJ3房砰设计阶段成本优化湖南某项目资料：据初步统计，平均每栋约1000m2的房屋，相应约有201U以上 的挡土墙，按挡土墙平均高度为61U、平均厚度约2. Oiii计， 其工程造价近10万元左右，单此一项，每平方米增加工程 造价约100元左右。经过平面和竖向优化后，挡土墙高度一般也较为优化，根 据不同地质条件和用途选择不同断面形

13、式。#房砰设计阶段成本优化实例23：施工改变了挡土墙位置和高度重庆某小区施工异常情况：爆破使挡土墙位置向高处移动 了，其高度变高，费用大大增加。而使场地可使用的面积 减少，少建了五栋别墅。并且没有及时反映到图纸上，各单位还在按原来设计进 行，造成首接经济损失。43房砰设计阶段成本优化实例24：建筑方案未考虑边坡挡土墙的处理湖南某项目在建设过程中，由于建筑方案未考虑边坡挡土 墙的处理，以致到施工过程中，由于坡地较陡，挖去大量 边坡土方，来满足建筑平面需要；同时由于边坡较高，用重力式挡土墙其墙身较厚，而中标 施工方又无其它如锚杆挡土墙等施工能力，最后多方协商 仍采用重力式挡土墙，使原来狭小的场地更

14、加拥挤，最后 房屋北向离道路仅1.5in,南向底层外墙边离挡土墙仅0. 3m,不仅造价偏高，布置不合理，而且由于挡土墙问题 延误工期达2个月之久。.施工造成了滑坡。填不可再填（可能滑坡），挖可以再挖。 有的建筑师没有处理好，造成10002000万元损失。要统计挡土墙长度和高度，边坡长度和高度。挡土墙增加 几千万，还不如不作。多花钱，花在哪了，埋在地下。没 注意的大问题。别墅开发吃亏了。45房砰设计阶段成本优化实例25：边坡与建筑物间距太近湖南某项目在设计过程中，按基建处提供的地形图布置， 但靠场地东向为一高达& 0、9. Oni的边坡，下面为一栋8层 住宅，按原设计，有两栋楼的东向靠边

15、坡太近，需重新设 计原挡土墙且要采取特殊处理。根据另一栋楼现场基础开 挖工的情况，只能将这两栋楼重新设计，将建筑物长度缩 短。#蚤着矍畜倉IBS桜体wlffl卷冰4羽房地产设计阶段成本优化提前作好该片区内排洪规划，并 分部实施，在开挖山体和冲沟回 填时，要将排洪设施设置跟上。山谷冲沟应先埋排洪涵管后再回 填土。片区的排洪泄洪口要复核 过水断面是否合适，标高怎样，是否能将场地的积水排走。实例26：排洪设施滞后重庆某项目一期挖方量相当大，因排洪设施没跟上，片区 主干管设计没作，山峪冲沟不能作为挖方的回填场地。U 形山头大量的挖方要运走，不能就地回填,要制定安全施 工、文明施工的规则，三方均互相监督

16、执行。49房地产设计阶段成本优化#房地产设计阶段成本优化挖填价格取土弃土可优化(5) 土方工程量1) 土方量计算2) 土方平衡3) 场地平整设计标高的优化取土点和弃土点#房砰设计阶段成本优化土方工程平衡表土方平衡问题要三方（甲方、设计方、施工方）协商解决。土方允许的差额范围一一不可能绝对平衡。设计调整中的问题：虽然没敢动道路位置，但道路标高做了较大的调整，后山 的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。设计地下室，留出空间，减少土方回填量。地下车库土方 量对场地标高的影响。适当抬高场地台阶的标高。做水景：就要特别注意每一分期范围内的土方平衡，有时 场地平均标高的确定往往要多次演算以求

17、得土方平衡的最 优。在低密度别墅区中，设计中往往都要引入水系形成岛屿形 成卖点，而一块整体的城市地块内做水会引起大面积的土 方填挖，这时候土方平衡显得特别关键。在平原地区，如果不做水系的话，往往建筑基槽余土会造 成土方剩余。如果景观堆山不足以消化这些土方的话，做 水就显得特别需要。51房地产设计阶段成本优化标咼的系 统性施工中 返工多工期长周围关系市政衔接成本上 升取土点实例久河北某开发区弃土点有些土不能回填，无法使用，并且不适宜改造。如垃圾、 稻田、水塘、鱼塘等不适当的土壤类型。直接费用：数量、运距。互换土方。 土壤改良：清除淤泥、清理废墟、根系、岩石等。分清土方和石方，价格不同。实例28：

18、古代疏浚西湖的對草湖泥堆放实例29：安康锦绣花园小区的弃土利用53房砰设计阶段成本优化土方调配土方的二次倒运。二次开挖：挖一次，回填一次，破坏了地表的稳定性，影响到修路、 植树、挡土墙等。施工设计为动态控制，随时返回施工现场的信息，设计应 根据返回的信息及时调整，设计的挖填范围线及边坡放坡 值，建设方和设计方应随时监督控制施工单位，不允许施 工单位任意超挖超填或加大工作药量。土方中牵涉与预算的关系规划阶段应做出大体的土方图。实例30：安康望江小区土方的优化设计55房砰设计阶段成本优化随着设计阶段的不断深入，甲方的建设条件和设计意图会 不断的变化调整，总平面竖向道路也随着设计条件的变化 而变化。

19、道路及组团关系、建筑单体、综合管线、山地的 竖向处理、排水排洪防洪等若没有深入细致地作技术设 计，前期所做的一切工作因不能符合甲方不断变化和调整 的要求或设计，将与现场实际情况不符，都会对总平面图 提出修改和调整设计。总平面及竖向道路设计的条件不成 熟，关系没有大致稳定时场地粗平土图仓促地大范围设 计，大面积开挖施工是要出工程质量问题和工程经济问题 的。实例31：仓促发粗平土图实例32：仓促发粗平土图(6)场地排雨水平坦场地特别难做，城市管网位置高，场地排水的代价大。 沿海城市围海造地。要求：要及时迅速排走雨水和污水，确保场地的安全、可 靠、稳定。57房地产设计阶段成本优化出于实战垂在实效 如

20、何经济合理?分析场地排水坡度流向、方案时要考虑排水管线的走向。平坦场地的排水问题和难度，在方案设计时就要充分考虑 周全，比山地更加重要。总图全面发展考虑，省了，或就 集中，全部场地有2/3是重力自流排水，另外1/3要设置污 水泵站。最好不要设污水提升设施。这使场地排水设计最难解决。 不行的话，可以在场地上垫土。在平坦场地上，因为其面积很大，如果动一动设计标高， 土方就陡然增加很大。即使是5lOcni,也不得了。实例33：重庆龙湖节省污水处理设施所有地下管网资料收齐，总图自选最低点，将场地污水排 除。省了建泵站的钱。建筑物四周的标咼关系必须与场地标咼相吻合，山地或大 片区搞开发建设时，建筑单体设

21、计必需适应场地地形，不 能让场地和小区道路去适应不同的建筑单体，不然会造成 整个工程设计中各专业无休止的返工、修改，造成工程育 接经济损失和工期损失。59房地产设计阶段成本优化4、场地管线综合设计成本控制重要性：保证场地形成一个有机整体。方案能实施下去。道路长度决定了管线敷设，管线长度可以优化。现状：水道专业代替总图进行管线综合。路通、水不通; 水通，路不通；水通、路通，仅总图排水才做得到。#房地产设计阶段成本优化(1) 与各个专业配合做好准备工作搜集汇总市政管线资料，城市主干管与小区的交口的坐标、 标高、管径大小及各管线系统的配置能力和排放能力等。 如果规划局给定的污水排放接口比较高，场地排

22、水就用不 ±o开发商有的也马虎，要了一个高的接口。汇总建筑物和挡土墙基础，如锚杆长度。挡土墙穿管的预设。场地景观设计标高及位置的协调配合。在总平面图上标注建筑物、商铺四周的场地标高等。(2) 设计难度坡地场地管道通廊较窄，综合管线布置困难，管网投资增高。管线也无法顺应山坡地形按规范布置下来。坡地场地道路经常转向，当设置超高后，积水点变化，水道专业不知道。雨水口位置要准确而不浪费，有效解决问题。挡土墙数量及管网、管井穿挡土墙基础也就越多。61房砰设计阶段成本优化(3) 设计要求各种管线布置(协调各个专业)；再将推荐方案作综合管线图布置，作综合管线文字说明；进管线的可行性分析，综合考虑各种管线的设置。考虑管 线综合走向、市政管线最低点。充分考虑管道通廊的预留。汇水面积均匀分配，管线大小比较适中。管线应尽量布置 在挖方区方可节省埋设时开挖的石方工程量。坡地场地的竖向设计上要设置挡土墙和边坡来，这些构筑 物要占地，高差越大占地越宽，结构厚度也越大。因为主 要的场地上要建住宅，这些构筑物只好布置在道路通道的 两侧，那么道路通道除了这些