特发信息大厦前期介入方案

1、 特发信息港特发信息大厦前期服务方案为了对特发信息大厦项目进行全面的了解，并为后期的物业承接查验及物业服务工作顺利开展打好基础。经与特发信息（开发商）沟通协商确定，特发物业于2015年11月起对特发信息大厦进行前期服务介入。一、 前期介入主要工作内容（一）工程组方面1. 调配工程技术骨干对项目现场基本情况进行摸底；2. 联系甲方和施工单位提供相应的图纸（电子版最好），熟悉图纸；3. 安排专人对设施、设备的安装、调试、操作进行全程跟进了解学习；4. 全面掌握重点部位（水泵房、配电房等）的防排水设施设计、安装、施工情况；5. 对隐蔽工程进行现场图纸对比核查，以了解隐蔽工程具体施工方案；6. 编制物

2、业承接查验方案及验收表格；7. 工程跟进中发现有瑕疵的施工项目，每周向特发信息（开发商）和施工单位以书面形式（或电子版）报告；8. 与施工单位建立通讯录，以便及时沟通。（二）安全组方面1. 现场勘察确定项目安全岗位配制，并制定人员配置方案；2. 对项目周界系统、监控系统、门禁系统、车场道闸系统等的施工安装，便于后期的管理使用，提出有针对性的合理化建议；3. 安排专人与消防系统、监控系统施工方进行操作学习。（三）环境组方面1. 现场勘察确定项目环境岗位配制，并制定人员配置方案；2. 编制环境服务需求，启动分包供应商招标（保洁、消杀、绿化、化粪池）；3. 便于后期的保洁服务工作开展，对清洁维护取水

3、点、垃圾中转房、绿化排水进行现场勘察，并输出书面报告提交特发信息（开发商）；4. 制定保洁开荒方案（特发信息委托物业实施的）；5. 收集绿化苗木清单及绿化施工相关图纸资料。（四）客服组方面1. 积极主动与特发信息（开发商）、施工单位进行沟通，了解项目动态情况，掌握施工进度，制定前期服务工作计划；2. 协调开发商（特发信息单位）建立建筑施工方、监理、物业服务方四方承接查验工作小组，并确定各方责任人；3. 与特发信息租赁部及时沟通联系，收集承租户资料信息（租户电话、楼层、面积、用电负载），并建立客户档案；4. 编制园区管理规约、二次装修管理规定（集中期）、客户答客问、客户入驻资料表格；5. 其他需

4、要对外协调的一切事物。（五）其他1. 管理处人事专员根据工程、安全、客服拟定的人员招聘数量及要求，于接管前1个月完成人员招聘计划；2. 根据开办清单、接管验收所需物资清单于接管前1周完成所有采购计划；二、 前期工作推进计划类别责任人计划项目时间节点备 注主任郭丰荣特发信息大厦前期介入专业工作分工2015.11.01-2015.11.15客服刘文彬收集建立二期项目施工单位通讯录2015.11.01-2015.11.07编制客户答客问、物业服务方案、客户入驻相关表格、资料2015.11.08-2015.11.30客服前台人员培训2015.12.15-2015.12.30开办费用及查验物料采购201

5、6.01.01-2016.01.10停车场收费营业执照申请、办理2016.03.012016.03.20综合李志财根据工程、安全、客服专业要求，进行人员招聘2015.11.152016.01.30编制二期物业服务成本预算2015.12.012015.12.30工程贺伟组织技术人员对项目基本情况现场摸底及图纸资料收集2015.11.01-2015.11.30编制承接查验计划及相关验收表格2015.12.01-2015.12.07协调公司工程技术支持人员，组建承接查验小组2015.12.08-2015.12.15组织查验小组人员进行查验事项培训、熟悉现场查验项目2015.12.16-2015.12

6、.31设施设备安装调试跟进学习2015.11.01-2016.03.10安全陈跃军停车场、大厦岗位设置及人员配备方案2015.11.01-2015.11.30停车场、楼层、外围周界监控点位设置，现场勘查书面建议提交甲方物业部2015.11.01-2015.11.07安全人员岗前培训及相关应急事件演练2015.12.01-2015.12.30消防、监控系统操作学习2015.12.15-2015.12.31环境封思华清洁维护取水点、垃圾中转房、绿化排水进行现场勘察，并输出书面报告提交甲方物业部2015.11.01-2015.11.15编制保洁、绿化人员岗位设置方案2015.11.15-2015.1

7、1.30保洁、绿化、消杀分包商招标2015.12.01-2015.12.30收集绿化苗木清单及施工图纸资料2016.01.01-2016.01.15三、物业承接查验（一）查验规范服务流程工作内容质量要求1组建承接查验小组Ø 总经理负责组建物业接管/移交小组并委任组长，审批物业接管计划，办理物业的接管手续。1. 接管计划，接管手续齐备完整、规范。2人员培训Ø 组长组织对接管小组中的工程技术人员及相关人员进行技术交底，介绍项目特点，验收方法和标准等要求。2. 具备专业的技术能力，清楚验收标准和要求。3承接查验前期准备Ø 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准

8、等。Ø 派业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对性地编制验收计划。Ø 准备好承接查验用的记录等。3. 验收准备工作齐全、充分。4编制承接查验计划Ø 接管小组组长编制物业承接查验计划，交总经理批准后组织执行。Ø 准备承接查验用的工作文件。4. 物业承接查验项目清单；5. 小组人员分工；6. 接管日程安排；7. 其他（提前介入在建工程验收等）。8. 图纸资料的验收一般在715天完成。5 物业验收会议Ø 物业、开发商/委托方及其相关单位派员共同参与验收，召开验收会议。9. 信息沟通及

9、时、问题能尽快解决。6资料验收Ø 委托方按开发建筑单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供房屋及公共设施清单，提供各类物业资料。Ø 资料验收组对所有资料进行查验，填写物业资料验收清单，办理交接手续。Ø 遗留问题做好记录，请交方确认。10. 物业产权资料、综合竣工资料、施工设计资料、机电设备资料、电设备安装、调试报告；11. 合同协议；业主资料齐全。 12. 符合Q/CMPMC 200002.4 物业资料验收规程13. 遗留问题清楚，有交方确认7房屋本体/附属设施验收Ø 参照附件一毛坯房验收标准或附件二精装修

10、房验收标准对房屋本体和设施的质量和使用功能逐层、逐户进行验收。Ø 参照附件三共用设备设施验收标准、附件四公共配套设施验收标准对物业附属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系统、道路、照明系统、管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。14. 房屋本体符合建设部房屋接管验收标准和相关行业标准。15. 消防系统应符合GBJ16建筑设计防火规范的要求，并有消防部门验收合格证明。16. 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。17. 各系统的质量和使用功能应符合

11、设计图、说明书及安装合同的有关规定。18. 验收时，开发商/委托方及相关单位派员共同参与验收。19. 符合各专业验收规程要求。8验收与问题整改Ø 验收责任人将验收情况记录于房屋及公共设施验收记录表和房屋及公共设施清单，签字后交小组组长。Ø 验收责任人将验收中存在的问题签发交接问题处理单，限期整改完善。 Ø 验收责任人对自己签发的交接问题处理单的执行情况进行跟踪监控，并在整改期满或移交单位要求验收时，按原验收的规定组织有关人员重新验收。Ø 验收合格签字确认，不合格要求继续整改，直至合格为止。Ø 验收责任人在自己签发的交接问题处理单全部完成后，提交

12、接管小组组长审核。20. 验收中出现的问题，组长应当积极同发展商沟通组织整改。21. 交接问题处理单由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长交物管中心（处）归档备查。22. 能够掌握遗留问题处理动态。23. 复验及时，符合要求。24. 遗留问题解决，验收合格。25. 各类验收记录内容完整、齐全。9检查与问题处理Ø 接管小组组长根据物业查验项目和验收责任人提交的房屋及公共设施验收记录表、交接问题处理单对物业验收工作进行检查，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行补充验收。26. 无遗漏项目。27. 发现问题已解决。10记录整理归档Ø

13、 物业接管小组组长在图纸资料，房屋及分户（分层）设施和公共配套设施均完成验收后，制作房屋及公共设施验收交接表和房屋整体移交验收表双方代表签字盖章。28. 房屋及公共设施验收交接表一式三份，由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。29. 所有验收资料分类归档，齐全、完整、规范。11 钥匙移交Ø 移交公共配套设施钥匙，并分类保存，做好钥匙交接明细表。30. 分类保存、齐全，标记正确。记录完整、齐全。12物业改建、增建Ø 改、扩建前要求开发商提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等。Ø 工程完工时对改建、增建部分按要求进行补充验收。31. 资料

14、提供齐全、完整。32. 验收合格，手续齐全。13遗留问题处理Ø 对于硬件设施、设备的长期解决不了的遗留问题应填写基建遗留问题报告、房屋/附属设施遗留问题登记表，交发展商确认签字备案。交行政部门归档保存。33. 各类遗留问题记录准确无误。34. 三方签字。35. 长期归档保存。14确定保修事宜Ø 对新竣工的物业，承接查验小组与委托方和建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任保修期限和费用来源。36. 沟通、协商的问题解决、落实。（二）查验小组（附件一：查验小组成员名单）1、查验组织架构承接查验领导组组长物业项目主任一组小组长：楼宇查验组共： 人二组小组长：环境设施项目组

15、共： 人 三组小组长：文件资料组共： 人承接查验领导组副组长工程主管 特发信息大厦项目在12月15日前成立四方联合查验小组，分别由开发建设单位、监理公司、施工单位、物业服务公司组成。并且小组成员由土建、强电、弱电、园艺、智能化等专业人员组成。分为楼宇查验小组、环境设施查验小组（电梯查验小组、环境查验小组）、文件资料组等，其中，楼宇查验小组分5个分小组，每个小组各由一名水电和一名土建专业技术人员组成。 2、查验小组职责1）查验小组负责编制查验表格并组织实施。2）查验小组成员具体实施建筑、装修、配套设施、设备等方面的查验工作，详细填写各类查验表格。3）查验物业项目相关资料（工程竣工图、竣工查验资料

16、、设施设备技术资料、工程质量保修文件和物业使用说明文件等等），并办理交接手续。4）查验小组负责把查验中发现的问题整理归类。5）管理处负责将整理后的查验报告提交给开发建设单位，并与特发信息基建部门、施工单位保持沟通，负责落实发现问题的处理结果。（三）查验计划（根据甲方提供具体时间确定）（四）查验内容1.资料组交接主要内容为:1）产权资料:（特发信息保管）² 项目批准文件。² 用地批准文件。² 建筑执照。2）技术资料部分：² 竣工图纸、包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸供水、供暖的试压报告等等。² 地质勘察报告。²

17、 工程合同及开、竣工报告。² 工程预、决算。² 图纸会审记录。² 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。² 隐蔽工程验收签证。² 沉降观察记录。² 竣工验收证明书。² 钢材、水泥等主要材料的质量保证书。² 新材料、构配件的鉴定合格证书。² 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。3）土建资料² 主体隐蔽工程验收记录。² 图纸会审和设计修改变更及联系单。² 事故处理记录。² 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录。² 原

18、材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告。² 建筑、装修和绿化等设计说明。² 总平面、建筑和结构图。² 装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料)。² 质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告。² 土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。² 物业沉降测试报告。 ² 防水工程的盛水试验报告。4)给排水、消防需要的资料 ² 开、竣工报告及中间交工验收证明书。² 图纸会审及设计修改变更通知。² 事故处理及探伤记录。² 隐蔽工程验收

19、记录。² 材料构件出厂证明及材料代换审批单。² 管线标高、位置、坡度、测量记录。² 试水、闭水试压试验记录。² 设备调试记录。² 管线清洗、通水、消毒记录。² 喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册 。 ² 消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图。 ² 消防喷淋、消火栓、给排水系统设明细表、承包商资料及产品合格证。 ² 消防局验收批文，卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站 等政府职能部门验收报告。 ² 消防水系统试压、调试及验测报告 。 ² 污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验

20、收批文 。 ² 蓄水池、水箱水质检测报告。5)空调系统需要的资料 ² 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。 ² 空调、 送排风系统图、平面图及电气控制图。² 空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细 表、承包商资料及产品合格证。 ² 空调系统/设备试压、调试报告。 6）动力设备需要的资料 ² 应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册。 ² 应急发电机房平面图。² 应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。 7)弱电系统需要的资料 ² 各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自

21、动控制系统、消防 自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景 音响系统、车库自动化管理系统等)。² 各弱电系统图、平面图。 ² 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格証。 ² 消防局政府职能部门的验收合格证明。 ² 设备原理图、电脑软件程序和说明等。8)电气系统需要的资料 ² 开、竣工报告及中间交工验收证明。² 图纸会审及设计变更通知。² 事故处理及探伤记录。² 所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料验收记录及说明。² 避雷装置系统图、平面图、防雷电阴接地实测记录测试报告、防雷

22、办验收报告。² 引下线焊接记录。² 材料构件出厂证明及材料代替换审批单。² 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。² 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。² 高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。² 电气设备明细表、承包商资料及产品合证。² 供电局验收报告。 ² 各种用电设备调试、测试报告 。 9)电梯验收提交资料电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，以下为电梯移交时必须提供的 资料，但不限于此： ² 市建委质监站批发的“电梯运行证”。

23、² 市技术监督局批发的“电梯安全使用证”。 ² 电梯技术规格说明书。 ² 电梯出厂合格証及产地来源证。 ² 电梯装箱清单。 ² 电梯管理与使用手册。 ² 电梯一般安装标准。 ² 电梯操作说明书。 ² 电梯维修保养手册。 ² 电梯安装图纸。 ² 电梯机械及电气控制图纸。 ² 电梯备品备件清单。 ² 电梯操作培训手册。 ² 电梯承包商竣工调试及自查记录。 ² 电梯应急维修电话。² 电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。10)施工图²

24、 总平面布置图（包括综合系统图）。² 建筑施（竣）工图。² 结构施（竣）工图。² 给排水、消防施（竣）工图。² 电气施（竣）工图。² 空调施（竣）工图。² 智能化系统施（竣）工图。2.楼宇组主要查验内容为：1）各变配电室及设备2）地下排污泵、清水泵3）电梯机房及设备4）风机、地面各管道阀门井5）监控中心及设备、6）生活水泵房及设备、水箱（池）间、7）中水泵房及设备8）停车场设施设备、9）消防控制室及设备、10）消防泵房3环境设施组主要验收内容为1）小区地面消火栓。2）小区路灯、电源箱。3）水、电表、总水表及阀门等。4）园区绿化。5）园

25、林景观、水系。（五）查验标准1.楼宇本体查验标准1）主体结构² 内、外墙不得渗水、开裂。² 屋面排水畅通、无积水、不渗漏，出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3）内墙面 ² 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；² 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无

26、霉点，无污水痕迹，无污渍。5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。6）门、窗² 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。² 门锁、插销连接牢固，开启灵活。² 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤。² 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。² 电子防盗门、可视对讲系统图像清楚、通话清晰、完好、无锈迹。² 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。² 高档装饰门装饰完整。7）楼梯、扶手² 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，

27、表面平滑。² 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。8）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。9）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。10）油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。11）漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。12） 开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。13）照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。14）水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。15） 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。16） 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵

28、塞，排水通畅，完好无损。17）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。18）暗埋线管及走向有明显标识。19） 开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。20）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。21）有限电视接口已安装牢固。22）淋水试验在顶楼外墙设置一个横向淋水带，做有效固定和保证淋水管不变形，淋水试验时间不少于6小时。目的是检查各窗扇、窗框外墙是否漏水。23）闭水试验是对洗手间地面实施闭水，检验防水处理是否合格。闭水时的水位高于正常用水时的水位。闭水时间为72小时。闭水结束后下层天花不漏水。24）由于部分管道（热水管）因此应对给水管道进行打压试验，水管打压试验时

29、实验水压应在1.0Mpa，PPR管应保持半小时。2公共配套设施接管查验标准1) 天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。2) 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。3) 屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。4) 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。5) 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。6) 道路：² 路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线。² 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤。² 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角。&

30、#178; 交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。7）室外消防栓：² 消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净。² 消防设施配件齐全，摆放整齐。² 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。10）保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。11）道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。12）停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。13）单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。14）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。15）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。16）护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18）水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。3设备机房接管查验标准1) 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。2) 变配电设备型号、数量与