物流地产运营模式的研究

1、物流地产运营模式研究内容提要:物流地产作为物流活动的载体，对于提高物流运营效 率、降低物流成本至关重要。本文尝试对物流地产的概念、内涵进行 界定，同时提出物流地产的几种运营模式,研究了物流地产模式选择时 应注意的问题，并对物流地产在中国的发展趋势进行分析。关键词:物流物流地产物流地产运营模式一、物流地产的概念与内涵物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比 如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产 丿|:发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、 物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的 物流地产相比，它更强调管理的现代化

2、、规模效应、协同效应。二、物流地产运营模式物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种。1. 地产商作主导，租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开 发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。 日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物 业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降 低成本，提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言, 租金成本可能过高。目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是: 在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其 提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经

3、营。其本质是 一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。 “普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的 整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。 它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。ups、dhl、 联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯 达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。许多 客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。普洛斯为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式：(1) 物流园区与标准物流设施开发。普洛斯在选定了最具战略性 的物流配送地点后，着手开发在规模、登记与合同条款上满足客户要

4、 求的通用仓储物流中心，为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。(2) 按客户要求定制开发仓储设施。即根据客户的特定需求，选择 合适的地点,建设与管理客户专用的物流设施。(3) 收购与回租。为了满足客户不断增加的财务目标，普洛斯可以 收购客户现有的物流配送设施，再将其租给客户使用。收购与冋租可 以有效地将物流配送设施从客户的资产负债表上除去,从而使客户能 够通过精简资产、提高资本利用率，将主要精力放在核心业务上。与 此同时，普洛斯也获得了大量赢利性物流设施。(4) 提供咨询服务。依靠经验丰富的专业管理团队,普洛斯也为客 户提供咨询服务，帮助其设计或改善供应链管理流程。2物流商自有地产,自己经营

5、管理。即物流企业是相关物流设施投 资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。优点是可以节省一部 分租金，而且物业的折i 口费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是 管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本 比较高，而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联 集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务, 在管控模式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构，并依 据该模式设立八大事业部和四大中心，而八大事业部则包括了房产置 业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性,但同时也可能带来管 理成本的

6、提高。3地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目 公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自 己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风 险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优 势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流 商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后 期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。4.由第三方牵头，联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和 地产商各自的资源进行整合，同吋对物流商和地产商的资格、实力进 行审查，确保强强联合。物业建成后rti第三方中介组织负责对管

7、理企 业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种 模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产 商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三 方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信 用档案的支持。这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主，政府发挥自身的在 资源优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完 成后的运营等进行监管，确保物流地产的发展良性运行。但是在这种 模式中政府的管理功能可能过强，不利于市场竟争环境的形成,而且政 府承担的风险和责任也比较大。第二类指第三方中介组织，它利用自 身的技术优势，对于

8、物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进 行评价，并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。但是这 种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高,而且对 于中介组织也需要加强自律。三、中国发展物流地产模式时应注意的问题1 房地产开发商应充分考虑市场风险,要根据实际情况合理开发。 在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的 诸多房地产巨头正四处圈地，迫切要介入这一领域。目前，房地产开发 商对于物流地产普遍持乐观态度，而对风险估计不足，这不利于我国物 流地产的合理发展。2. 地方政府要合理把握物流地产的土地出让环节。对项目审批等 作充分的规划指导,同时对符合城市整体

9、规划、区域经济发展规划的 项目要简化手续，以实现物流业的合理快速发展。并对物流地产发展 中可能出现的问题确立适当的应对措施,避免出现过热或发展不足现 象。3物流企业应该根据自身的经济实力和发展目标,选择合适的模 式,切忌“随大流，一哄而上'。例如大型物流企业可以采用“普洛斯''模 式或与地产商合作的模式，充分降低市场运作风险,提高资金利用效率; 中小企业可以采用口建口营模式等。4人力发展第三方中介组织，提高中介行业的整体水平和自律水 平,建立个人信用体系。主要通过引人国外屮介组织、扶持国内屮介 组织、建立竞争机制等措施来实现。5加快物流地产人才培养和理论研究。目前中国对

10、物流地产的探 索主要是在实践阶段，而理论阶段的研究很少，通晓物流和地产的人才 更少。为了发展物流地产，提高物流运营效率，必须培养高级物流人才, 引进国外先进技术,加强相关理论研究。四、物流地产在中国发展的趋势1地产商将成为物流地产开发的主要力量。就国外地产商来说，美 国纽约证交所上市公司普洛斯，在全球开发及管理超过120亿美元的 资产，出租总面积已超过2300万平方米。2003年以来，普洛斯已经在 上海合作开发了上海西北物流园区。在苏州物流园区内进行第二次开 发,根据不同客户的需求，为该物流园区提供普通仓储、保税仓储与出 口监管仓储等。2005年8月,普洛斯与深圳盐田港集团签署合作协议, 双方

11、将在未來5年内，共同投资逾10亿元，合力打造位于盐fr港区后方 陆域的国际物流园。而国内地产商包括和记黄埔、珠江投资、富力地 产等也将物流资产作为在近期发展的主要方向。其中位于广州市黄埔 国际物流园区的广州国际玩具礼品城,由长江实业、和黄与广州国际 玩具中心有限公司联合投资运营，建筑面积约50万平方米，总投资额 15亿。物流地产领域一直是富力力图开拓的战略要地:2004年10月, 富力在广州花都圈下130多公顷地开发物流园区,规划有住宅和酒店。 园区位于机场高速路出口，将利用航空渠道,打造仓储物流模式。究其 原因，除了最诱人的廉价土地外，还在于物流地产具有投资多、租金高、 回报稳定的特点。2投

12、资银行将成为物流地产投资的重要力量。麦格里、amb、腾 飞等一些投资银行更加看好中国的物流地产,有转投物流地产的趋 势。因为目前物流地产的投资冋报率较为稳定，一般在10%左右，而商 业地产投资回报率在8%左右。在新加坡上市的丰树物流房地产投资 基金2005年12月宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园区项 目，其代价为1.2亿人民币。除了在新加坡拥有约179万平方米的商业、 住宅、办公、工业物业,丰树产业还把投资触角仲向美国旧金山、马 來西亚以及中国。分析人士指出，和海外基金投资中国商业地产一样, 购买物流地产的目的依然是为了打包成地产基金寻求海外上市。3 物流企业加大与地产企业的合作力度，物流商成为地产商重要 合作伙伴。目前中国物流地产还是主要由地产商来进行，这是因为物 流地产需要大量的资金投入、丰富的地产开发经验，但是由于地产商 对于物流领域的不熟悉，很容易造成目前商业地产大量过剩的现