城固桔园旅游景区可研

1、陕西省城固县桔园旅游景区建设项目可行性研究报告陕西中西部经济发展规划研究院二一年三月目 录第一章 旅游业的发展背景11.1 国际旅游业的发展环境11.2 国内旅游业的发展背景11.3 陕西旅游业的发展态势31.4 城固发展桔园旅游景区的背景4第二章 建设城固县旅游景区的目的和意义62.1 目的62.2 意义6第三章 城固县桔园旅游景区的定性与定位83.1 定性83.2 定位83.2.1形象定位83.2.2产品定位93.2.3市场定位93.2.4目标定位10第四章 城固县桔园旅游景区的SWOT分析114.1 优势分析124.2 劣势分析134.3 机遇分析144.4 威胁分析14第五章 城固县桔

2、园旅游景区环境承载力分析165.1 环境承载力分析165.2 游客规模预测17第六章 景区管理体制及开发思路196.1 管理体制196.2 开发思路20第七章 功能分区、开发时序及功能布局237.1 景区功能分区原则237.2 景区功能分区237.3 开发时序24第八章 景区开发投资估算268.1 投资估算依据268.2 投资估算26第九章 资金筹措299.1 融资方案299.2 融资风险及回避29第十章 财务效益分析3210.1 旅游经营成本估算3210.1.1旅游收入估算3210.1.2旅游经营成本估算3210.2 项目经营利润估算3310.2.1经营利润估算3310.2.2经营期10年现

3、金流量估算3410.3 项目经济效益指标分析3510.4 不确定性分析35第十一章 社会效益及生态效益评价3711.1 社会效益3711.2 生态效益38第十二章 项目投资风险评估3912.1 市场风险3912.2 企业风险39第十三章 环境保护研究4113.1 遵循原则4113.2 保护措施4213.2.1自然生态保护4213.2.2大气保护4313.2.3噪声规划4313.2.4水体保护4313.2.5环卫规划4413.2.6土地资源保护44第十四章 研究结论与建议45第一章 旅游业的发展背景1.1 国际旅游业的发展环境20世纪后50年，世界旅游业取得了迅猛发展，目前已经超过汽车、钢铁、石

4、油等传统产业，成为世界第一大产业。随着全球旅游的持续稳定发展以及其重心向亚太转移，我国的旅游规模必将达到空前水平，无论是国际旅游、还是国内旅游均将跃居世界前列，旅游业已初步成为国民经济中的一个新的支柱产业。到2020年，全球国际旅游者将达到16亿人次，国际旅游消费将达到2万亿美元，其增长速度远远高于世界经济的增长速度。1.2 国内旅游业的发展背景改革开放以来，中国旅游业高速发展，成为国民经济新的增长点，中国将从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。我国国际旅游创汇也从初期的2.63亿美元递增至2007年的约419亿美元，跃居世界第五位。到2020年，中国将成为世界第一旅游接待国和世界十大旅游客源国之一

5、。旅游产业将成为国民经济的支柱产业。首先，未来一二十年我国的国际旅游业将会迎来一个新的更快的发展时期。这来自于：第一，随着我国的国际威望和地位的不断提高，国际交往逐渐增多，在我国召开的国际性和区域性的各种会议、访问、洽谈、协商不仅数量越来越多，而且规格升级、规模增大，因此可以吸引和带动来华旅游的人数迅速增多；更重要的是同不少国家政治动荡、社会秩序混乱、经济萧条比较，我国政治稳定，社会安定，经济持续、快速、健康发展，人民安居乐业，是世界各国旅游者最安全、最能满足旅游需求、最能实现旅游休闲的去处。世界旅游组织近日透露：到2020年，中国将取代法国成为世界第一旅游目的地。其次，我国国内旅游也将继续保

6、持健康旺盛的发展势头，农业旅游、科技旅游、都市旅游、宗教旅游等产品不断出现；旅游基础设施、配套设施也得到了进一步改善，旅游景区应对旅游高峰的能力进一步提高；另外，国民的非工作时间加长，旅游休闲机会也更多。在新的休闲制度下，我国的工薪阶层依法享有每周的双休日、“十一”、春节两大旅游黄金周和清明节、劳动节、端午节、中秋节等小假期。短期闲暇时间的增多势必为国民创造出更多的短途出游机会。最后，特色旅游产品如休闲、探险、健康健身等专项旅游产品也占据了旅游结构中的重要份额。旅游业在我国整个社会经济发展中的作用日益显现，大多数省、自治区、直辖市明确提出把旅游业作为支柱产业、重点产业或主导产业来发展。这些地区

7、相继把旅游业列入地区国民经济和社会发展计划，随着政策扶持力度增大，旅游业作为国民经济新的增长点的地位被普遍认同，随着中国旅游业向纵深方向发展。2007年，全国旅游行业按照党中央、国务院的部署，紧紧围绕科学发展这一主线，发扬求真务实的作风，自觉服务大局，努力开拓创新，取得了巨大的成就：全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%，旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%；国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%，国内旅游收入达7771亿元，增长24%。旅游业总收入首次突破1万亿元，达1.09万亿元，增长22.6%；出境旅游达4095万人次，增长18.6%。中国继续保持全球第四大入境旅游接

8、待国、亚洲最大出境客源国的地位。2007年，有14个省区市以党委、政府的名义召开了旅游产业发展大会或旅游工作会议。各省区市都制定出台了一系列促进旅游业发展的政策措施，进一步加大了对旅游业的组织领导和投入力度。在西部大开发战略带动下，国家将加大对西部的投资力度和政策优惠，并以基础设施和生态建设为重点，带动西部的资源开发和城镇发展，这将给陕西省以及城固的旅游经济带来机遇和挑战。1.3 陕西旅游业的发展态势改革开放以来，陕西省旅游业获得了长足的发展，经济和社会效益不断提高，对国民经济和社会发展的促进作用显著增强，已成为经济发展的重要组成部分。早在1985年初，陕西省委、省政府就已做出了关于大力发展旅

9、游业的决定，成为国内第一个出台鼓励发展旅游业的省区，也为陕西旅游的快速、领先发展创造了坚实的基础。1995年，为了适应新的发展形势，省委、省政府又出台第二个陕西省加快发展旅游业的决定，并明确提出“加快发展旅游业，并要把旅游业培育建设成为陕西省国民经济重要的支柱产业”。2005-2007年，全省国内旅游和入境旅游收入平均分别增长19%和15.4%，超过同期全省GDP、服务业和全国旅游产业的增速。今年上半年接待游客和旅游总收入分别增长26.1%和27%。为了推动旅游产业上规模、上水平，省政府出台了关于进一步加快旅游产业发展的决定，明确了今后一个时期我省旅游产业发展的目标、重点和保障措施。陕西省国内

10、旅游普遍升温，关中地区国内旅游蓬勃发展，陕南陕北地区加快旅游资源开发与宣传促销，游客人数大幅增长。国内旅游客源构成为：本省游客占接待总人数的39.7%；周边省区来陕游客占总人数的20.9%；北京、上海、江苏、浙江、山东、广东等东部沿海省区来陕游客占15.8%，且消费水平较高；东北、西南和西北其他地区因交通环境和经济社会发展水平的影响，来陕游客较少，旅游市场尚待开发。陕西省旅游发展前景较好，城固县在旅游大环境和政策的支持下进行旅游开发是适应经济发展、顺应旅游趋势的可行决策。1.4 城固发展桔园旅游景区的背景桔园旅游景区所在的城固县位于陕西省西南部，北居秦岭南坡，南处巴山北坡，中为汉中盆地东域。汉

11、中柑橘栽培历史悠久，明清两代，我国气候时处5000年来第四个寒冷期，因城固县境内具有独特的小气候特点，汉中柑橘逐渐向城固县集中。到清末，柑橘已密集分布升仙村一带。到1941年，全县产柑橘437.4万斤。城固柑橘不仅饮誉，而且远销甘、青、宁诸省区。到2007年，城固柑橘栽培面积16万亩，年产量20万吨，形成沿秦岭南坡东西连绵25公里长的柑橘林带，是我国北缘地区最大的优质柑橘生产基地。城固柑橘色鲜皮薄、汁多肉嫩、酸甜可口，被国家林业部任命为“中国柑橘之乡”。连续数年的“柑橘节”已经使桔园镇成为水果生产领域中的闻名县，以此成为周边地区的休闲生态旅游景区。因此，城固县桔园旅游景区开发潜力巨大，前景广阔

12、。46第二章 建设城固县旅游景区的目的和意义2.1 目的通过规划的编制，进一步理清思路，以“和谐城乡游”为指导，落实科学发展观的要求，按照以市场为导向、以资源为基础的原则和理念，突出生态旅游和城市公共休憩空间两个发展重点，明确旅游景区的发展方向和空间布局。有针对性地提出城固县桔园旅游景区发展规划的指导思想、发展目标、发展重点和发展时序，进行科学规划、有序发展，推动城固县基础设施建设，增加就业机会，从而带动城固县社会经济和提高居民的生活水平。通过政府的大力扶持，创建一种全新的乡村旅游开发经营模式，通过调整农业产业结构现状，对产业链进行全面升级，以达到打破城乡二元经济结构的目的，最终消除城市和乡村

13、的经济、社会界限。2.2 意义桔园旅游景区的开发建设，可以完善本县的旅游服务功能，充分挖掘其旅游价值。既可与周边旅游胜地有机结合，又可以形成类型丰富、形式多样的旅游线路，提升本县旅游业的总体品位。旅游景区的建设实施贯彻了党中央全面发展新农村建设的方针政策，随着旅游景区的不断完善和扩大，并且在项目的建设和经营过程中，又将为当地居民直接提供大量的就业机会，可对贫困农民就近安置务工，提供就业岗位，这对农村经济的发展和农民收入的提高起到积极的推动作用。同时，旅游景区的开发引进了人流、物流、资金流和信息流，加快了当地文化的进化，建成了现代的城市服务设施和公共设施，这有助于提高当地居民的思想文化水平，提高

14、人口素质，这些都将成为县域社会改革进程的重要推动力。鉴于本项目 “突出自然生态”的发展思想，生态环境保护、景观资源保护的原则已贯彻到景区开发的各个方面，因此，项目的实施将对本区域动、植物物种等的繁衍、生栖、保护起到积极的促进作用。同时，项目实施后当地居民会逐渐认识到自然资源和生态环境的保护在旅游业发展中的作用，从而积极地参与到旅游资源与生态环境保护工作中来。因此，城固桔园旅游景区项目的建设实施，将对本县国民经济的稳定发展和人民生活水平的不断提高起到巨大的促进作用。各项旅游产品的开发建设除具有巨大的经济效益外，还具有明显的社会效益。从而实现通过旅游促进县域内的自然生态环境，合理永续利用生态资源，

15、使项目走上保护、利用、创益、再保护、再利用、再创益的良性循环道路。第三章 城固县桔园旅游景区的定性与定位3.1 定性桔园旅游景区桔树种植面积数万亩，连接成片，风光秀美。本景区的核心卖点就是柑橘，所以将桔园旅游景区功能定位为“城市公共游憩空间和能够独立完成旅游接待服务的旅游景区”。将桔园旅游景区定性为“中国最大的柑橘生态观光园区”。桔园旅游景区应当成为集“桔园风光游赏、柑橘采摘品尝、乡村休闲度假”等功能于一体的独立旅游景区。一方面，桔园旅游景区应当以桔园风光为核心，来打造、设计旅游景点。另一方面，景区还应该紧紧抓住“升仙”文化这一主题以及根据“明清两代平均2.6年出一举人，不足十年出一进士”历代

16、人才济济的情况，塑造桔园镇“人杰地灵”的形象。3.2 定位3.2.1形象定位在以全县范围进行景区宣传时，仍然采用“张骞故里，神奇桔乡”这一宣传语，本宣传语选用城固旅游的两个核心旅游吸引因素：张骞和桔园。“张骞故里”一方面向旅游者展示城固县具有悠久的历史；另一方面，可以极大的引起旅游者的注意和出游的兴趣。而“神奇桔乡”正是对“中国柑橘之乡”和“升仙故事发生的地方”的最好的阐释。在单独宣传桔园旅游景区时，建议采用“张骞故里，升仙桔园”，本宣传语的依据在于桔园有自己的独特旅游吸引物，即升仙文化，因此，在对桔园旅游景区进行宣传时，应着重选用“升仙”字眼，以突出景区特点；另一方面，在宣传桔园旅游景区时，

17、应该有意识的去推广桔园的生态形象，全力打造“桔家乐”品牌。3.2.2产品定位产品设计的基调是：桔园观光+休闲度假+柑橘采摘和品尝+农家生活体验和展示3.2.3市场定位（1）客源市场区域定位一级市场：近期以4小时旅游圈的区域市场为主，包括汉中、安康、以西安为中心的关中地区；以成都为中心的川西、川北地区等区域城市。二级市场：陕西、四川、重庆、湖北靠近陕西省域的其他地区等为二级客源市场。三级市场：全国其他地区及境外市场。（2）目标市场细分群体定位刘家营、杨西营为主、次入口服务区：满足中低端游客和本地居民为主的餐饮、住宿、停车、游憩及购物需求；桔林深处度假山庄：满足消费水平在中高端的旅游者的餐饮、住宿

18、、会议、停车、游憩及购物等度假需求；伏牛山度假休闲中心：满足本地政府、公司职员、外来经贸洽谈团队、大型参观团队的会议、餐饮、演出等各种需求，以中高端消费市场为服务对象，以高收入、高品位的避暑度假和商务会谈度假游客为主，满足观鸟旅游者的需求；桔园观光采摘区：以大众游客为接待对象，各种类型的产品项目可以同时满足高、中、低三级消费水平的客源市场。升仙文化主题旅游线路：以大众游客为接待对象，各种类型的产品项目可以同时满足高、中、低三级消费水平的客源市场。3.2.4目标定位根据桔园景区的旅游资源禀赋和桔园景区在陕南的地位，本研究报告在吸取各个专家意见的基础上，将桔园景区的长远发展目标定位为：“三中心一基

19、地”。即：陕南生态旅游示范中心 陕南绿色产业示范中心 陕南统筹城乡示范中心 陕南果业产业化基地而桔园景区的近期目标，则是：“以桔园开发为杠杆撬动湑水河流域的综合开发，将湑水河建设成为中国西部小流域治理与产业综合开发示范区，使湑水河流域成为城固县经济腾飞的引擎。”第四章 城固县桔园旅游景区的SWOT分析城固县桔园旅游景区的发展取决于城固县内外多种因素，既要有利于自身优势对县域现有旅游产业结构的合理调整，又要着眼于未来，顺应当今经济发展趋势的新选择。只有全面考虑和综合分析内部条件和外部环境，准确把握发展城固县桔园旅游景区的优势与劣势，才能制定出切实可行的发展战略。本研究报告采用SWOT分析模型。发

20、挥优势解决难题利用机遇发挥优势利用机遇克服劣势转化劣势克服困难 W(劣势)1 可游季节短2 基础设施和服务水平落后3 旅游活动项目形式单一S (优势)1 气候优势2 区位优势3 旅游季节优势4 文化底蕴深厚O(机遇)1 政策机遇2国内旅游业发展态势良好T(威胁)1 季节性问题2周边县域旅游景区竞争激烈4-1 城固县桔园旅游景区发展SWOT分析图SWOT模型是哈佛大学安德鲁斯教授提出的战略分析框架，也称道斯矩阵，S指优势(strength)，W指劣势(weakness)，O指机会(opportunity)，T指威胁 (Threat)。我们对旅游景区发展的SWOT分析如以下框架图4-1所示。4.1

21、 优势分析（1）气候优势 城固县地处内陆，大气候带位于北亚热带湿润季风区，是冬季极地大陆气团和夏季热带海洋气团交汇的地区。北有东西走向、高大的秦岭，可阻挡由西北南下的寒冷气流；南部米仓山屏障，减缓夏季由西南和东南北上的湿暖气流。秦岭阻挡起着保温保湿作用，再加上中部一江四河调节本地水分，总的气候特点是冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，四季湿润，雨热同季，干湿交替。年均日照数为1486.2小时，日照率为33%；气候温和，平坝区年平均气温14.1，最热月平均气温25，最冷月2.2；年降水量843.9毫米，降水随海拔高度升高而递增。（2）区位优势城固县处于被称为“西北小江南”的陕西生态旅游区腹地，北居秦岭

22、南坡，南处巴山北坡，中为汉中盆地东域。自唐代起，城固县即为汉江航运和梁（州）洋（州）陆上交通要道。现阳安铁路、汉白公路过境，且为周（至）城（固）公路终点，并有五曲寺飞机场。2007年10月全线贯通的西汉高速使城固的交通区位优势进一步得到体现。（3）旅游季节优势桔园旅游景区所处的旅游季节较好，处于黄金周前后。桔园的旅游高峰期有两个，一个高峰期是四月中旬至五月初，这段时间是柑橘的花期，另一个高峰期是九月下旬延续到“十一”黄金周以后，这一时期正是柑橘果实成熟、采摘的季节。（4）文化底蕴深厚城固县人类活动早，建县历史长，素有土壤肥沃、物产丰富、人才济济而著称。桔园的升仙、状元文化底蕴深厚，远在汉代就产

23、生张骞、李固等著名历史人物；公元7年，城固境内发生唐公房（昉）合家升仙的神话传说。4.2 劣势分析（1）可游季节短由于柑橘的花期是四月中旬到五月初，花期较短。柑橘果实成熟、采摘是九月下旬到十月之间，虽然万亩桔园在成熟时节的确会给游人留下壮观浩瀚的映像，但是柑橘的挂果期不长，游客冬季无旅游项目，可游季节短，形成冬季旅游淡季的局面。（2）基础设施和服务水平落后目前，景区内接待设的施建设还比较滞后，在住宿、餐饮、装修等方面没有制定严格的标准，服务项目的设置也不能满足游客的需求。（3）旅游活动项目形式单一由于当地旅游发展迟缓、农户经营意识不强等原因，桔园内 “农家乐”旅游项目经营的数量和质量两方面都不

24、足，旅游活动项目形式单一将制约景区的发展。4.3 机遇分析（1）政策机遇陕西省委、省政府早在1985年初就做出了关于大力发展旅游业的决定，后来又出台陕西省加快发展旅游业的决定，明确提出“加快发展旅游业，并要把旅游业培育建设成为陕西省国民经济重要的支柱产业”。城固县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中强调指出：加强对现有旅游景点的包装推荐和开发，加强景点、景区和旅游线路建设，争取将桔园观光农业园等四个景点纳入汉中市旅游规划圈。以上这些政策机遇都为城固县旅游业的发展注入了新的活力。（2）国内旅游业发展态势良好 自20世纪90年代以来，国家的国民经济实现了持续高增长，年均增长率达9.8%，居民的人

25、均收入及可自由支配收入显著提高，旅游市场潜力巨大，以城镇居民为主体的观光、休闲、度假日益兴起，旅游业已成为国民经济新的增长点。人民生活水平的提高，新的节假日休息时间的确定，再次刺激了国内旅游的需求，“假日经济”不仅扩大了内需，刺激了消费，给经济发展带来了新的机遇。4.4 威胁分析（1）季节性问题桔园旅游景区的优势在于规模宏大及其田园风光，在季节上存在冬季淡季的现状，在冬季几乎没有旅游活动，如果仅仅开展观光旅游，必定会造成旅游资源的闲置和浪费。（2）周边县域旅游景区竞争激烈随着陕西省旅游业的蓬勃发展，城固县周边地区的旅游景区也逐渐增多，且规模也逐渐扩大，与之相似的还有西乡樱桃园、西乡茶园等旅游景

26、点。这些旅游景点势必会给城固县桔园旅游景区的发展带来影响。所以城固县必须合理规划开发桔园旅游景区，发挥其田园风光以及文化底蕴深厚的特点。第五章 城固县桔园旅游景区环境承载力分析5.1 环境承载力分析 环境承载力，是指环境在合理限度内所容纳的极限量，即旅游区在生态环境质量不至影响到难以自然恢复的前提下，一定时间内旅游资源所能承载的最大旅游活动量，即旅游区所能容纳最大游人量。游人容量，是在保持景观稳定性，保障游人游赏质量和舒适安全，以及合理利用资源的限度内，在一定单位时间、一定规划单元内所能容纳的游人数量，是限制某时、某地游人过量集聚的警戒值。游人容量具有综合性特征，它不仅涵盖旅游地的环境生态容量

27、，旅游地居民和旅游者的心理承载力，还包括项目所在地社会和经济等方面的承载能力，因此评价旅游的环境承载力，须做各方面的考察，测算旅游地经济容量、社会含量和环境含量。它的计算方法是：先计算旅游的总规模（可游览总面积或线路总长度）和每个游人的空间标准，再计算旅游区的开放时间和人均游览花费的时间，即可得到日容量，计算公式如下:面积容量的公式：Cd=A·a·T/Ao·To式中：Cd:日容量（人次/日）A：旅游区面积（平方米）a：利用系数，本景区取0.1T：每日开放时间（小时）Ao：人均需求空间标准（平方米/人）To：每人所需的游览时间（小时）根据以上计算标准，桔园旅游景区总

28、面积约为5万亩，综合考虑5个分区的接待容量和游客的停留时间。参考风景名胜区规划规范中对游憩用地生态容量的用地指标规定，结合该项目的特殊地理区位，人均用地指标按照200平方米/人，开放时间按照8.5小时计算，每人所需游览时间按照3个小时计算，全年可游天数按照200天计算，则桔园旅游景区的旅游容量为：桔园旅游景区Cd=50000×666×0.1×8.5÷（200×5）28305人/天年游客环境容量=日游客环境容量×可游天数=28305×200=5661000人/天则桔园旅游景区的年环境容量为566.1万人；瞬时环境容量按照平均小

29、时游人接待量的3倍计算：28305÷8.5×380198人/小时。5.2 游客规模预测根据城固县旅游局提供的游客规模数据，游客增长率按照近3年来汉中市旅游局统计数据计算出的平均游客增长率，并参考国内相近类型景区开发的游人增长率，进行游客规模预测如下表所示：表5-1 游人规模预测年 份20072008200920102011增长率-14%24%10%10%游 客（万人/次）17.52024.827.330住宿游客按照40%计算，到2011年，年住宿游客达到12万。年接待按照200天计算，则到2011年，日接待量为：（12×10000）÷200600人/天旅

30、游旺季景区的日接待高峰游客规模按照日接待量的4倍计算：600×4=2400人/天高峰期瞬时游客为：2400÷8.5×3847人/小时可以看出，所有时段的游人规模均小于环境容量。居民容量，在保持生态平衡与环境优美、依靠当地资源与保证风景正常运转的前提，一定地域范围内容许分布的常住居民数量。是限制某个地区过量发展生产或聚居人口的特殊警戒值。目前，主入口刘家营村共有500余户，人口约1680人，杨西营村500余户，人口约1800人。考虑到整个景区的面积，两个村子的人口只需要控制在2500人之内，就能够保持桔园旅游景区的生态平衡与环境优美。第六章 景区管理体制及开发思路6

31、.1 管理体制坚持以旅助农、以旅富农，农民实现了离土不离乡，就地市民化。一是构建农村保障体系。统一城乡社会保障，把农民全部纳入了新农村合作医疗，办理社会养老保险，农民到了“5060”后与城市居民一样享有养老金，生活困难的农民可享有城市最低生活保障金。二是统筹城乡教育。取消乡管学校，将乡村学校统一纳入区教育管理体系，有力推动了全区教育均衡发展。三是构建农民就业体系。把城市就业工作向农村延伸，依托乡村旅游产业和已经规划建设的项目，提供旅游服务型岗位。四是构建农村发展体系。农民依托桔园旅游景区构建的经营、就业、保障平台，变单一的种植经济果林收入为拥有“四金”的多渠道增收，土地流转、农宅出租按年收取租

32、金，经营桔家乐、到景区企业等公司打工赚取薪金，参与村集体经济、土地入股建乡村酒店、农产品加工等经营性项目可分享保底分红的股金，达到社保条件后按月领取养老金、低保金，还可报销医疗费的保障金，以“四金”方式保证了农民增收的稳定性和可持续性。五是构建专业的柑橘销售市场，在桔园景区所在的刘家营村、杨西营村，存在着农户自行沿主要游客通道设立柑橘销售活动摊点的现象，在游客旺季的时候，这将使景区的交通状态进一步拥堵，而且不利于景区管理机构进行管理。因此，建议建立专门的柑橘销售市场，对所有的柑橘销售进行统一管理，也使得景区变得更加清爽、便于管理。6.2 开发思路结合桔园旅游景区自身的社会环境、自然基础条件以及

33、开发现状，整体得出景区开发思路。首先，应从追求经济效益为主要目的的传统果树集约经营种植和传统果园旅游转向兼顾经济效益和环境效益的可持续经营模式集生态果品生产、生态果园旅游、生态环境保护改善为一体的综合生态果园模式，并运用生态学、生态经济学和果树栽培技术等原理，建立起复合结构的生态果园，使有限的资源得到充分的利用，提高整体功能，建立可持续发展的新生态系统。其次，开展生态果园旅游活动，应对生态果园进行园林规划设计，将园林艺术与果树栽培、旅游活动相结合，合理搭配果树品种，使果品种类丰富，在其他季节还可以收获其他品种水果，四季开花、四季挂果；培育长势茁壮、树形优美的果树；修筑必要的园林建筑、组合环境优

34、美的游憩空间；划分建设餐饮、购物、观光、体验劳作、休闲度假旅游功能区，配置旅游服务设施，规划合理的游览线路，开设内容丰富的旅游活动，加强旅游管理，提高服务水平和农民的服务意识，形成有规模、有档次，能进行观光、休闲、品尝、体验、度假等多种旅游活动的多功能生态果园旅游区。还要充分发挥柑橘研究所的力量，将柑橘研究所的一部分科研成果向游客展示，安排游客参观柑橘研究所，从而使得整个景区有了更深厚的内涵，增加了知识性、科学性、趣味性。将柑橘研究所作为一个景区节点，将更能吸引学生游客前往。第三，完善景区内住宿餐饮设施建设。目前，景区内的住宿、餐饮设施等方面的建设还比较滞后，住宿设施条件较差，餐饮方面的质量还

35、有待提高。在今后的发展中，桔园旅游景区应当主打“桔家乐”品牌，提出住宿、餐饮、装修等方面的一系列标准，施行桔家乐星级评定制度。以提高整个景区的服务水平和服务质量，以及增添景区特色。第四，提升景区文化底蕴。单纯的桔园观光，对游客方面的吸引力不强，针对于近年来散客旅游的蓬勃发展，桔园旅游景区必须注重对散客的吸引和服务。根据桔园的现状，对桔园旅游景区增加更多有关人文方面的吸引资源，能使得景区形象更加丰满，增强对游客的吸引力。第五，加强景区与周边湑水河带的联系。湑水河水质清澈，风景优美，适宜开展各种水上项目，应当通过各种手段和方式，增强两者间的联系，实现联合营销，完成两者之间的资源互补。结合乡村旅游社

36、区化、组团化的发展趋势，以及对集团式农家乐的发展方向的研究，我们在桔园进行产品设计和景区内的功能划分时，同样因地制宜，将几个功能侧重点不同的旅游服务区布局在山间，用林间步道串联，将其连成整体，使每一部分都具有不可替代性和浓厚的文化特色。使当地的农业结构产业得到调整，并且使农业产业链得到升级和衍生。最终使桔园旅游景区成为该区域内能够同时满足居住、农业观光、商务会议接待、农家体验、以及城市居民公共休闲空间等多方面的要求。 第七章 功能分区、开发时序及功能布局7.1 景区功能分区原则对桔园旅游景区进行功能分区应遵循以下原则：（1）生态景区的可持续发展原则;（2）追求整体生态功能最优原则；（3）结构清

37、晰，功能分区明确，市场针对性强；（4）在空间结构决定的生态功能最优的前提下寻求旅游利用功能的最大发挥。7.2 景区功能分区根据桔园镇现有的旅游资源及其分布状况、各自的区位特征和资源侧重，将桔园旅游景区划分为“一心一带四区”。 (1)“一心”伏牛山休闲度假中心新建设的休闲度假中心充分利用伏牛山现有的营房和白鹭等大量鸟类聚集的资源，为度假游客和观鸟爱好者提供服务。同时，休闲度假中心将建设一流的会议设施，为将来城固县召开各类大小会议提供绝佳的场所和专业的服务。(2)“一带”湑水河休闲度假带湑水河休闲度假带依托于滚水坝形成的较平静的湖面开展各种适宜的水上项目，依托于庆山下的杨家潭和柑橘农科院临侧的较为

38、平缓的河岸坡地，未来可发展水上休闲度假，如可设临水别墅、水上餐饮，水上会议等休闲度假设施。(3)“四区” 主要指“刘家营主入口服务区”、“杨西营次入口服务区”、“桔林深处度假山庄”、“万亩桔园观光采摘区”四区。“刘家营主入口服务区”本区作为桔园旅游景区的主要接待点，是反映整个景区面貌的窗口，应布局比较全面的服务设施。“杨西营次入口服务区”本区作为主入口区的辅助和补充，是旅游旺季调节游客流量和流向的重要节点。“桔林深处度假山庄”本度假山庄内提供档次更高的客房设施、餐饮服务，山庄内的建筑在吸收传统风格和建筑元素的基础上，力求简约。“万亩桔园观光采摘区”本区是景区的主体部分，以万亩桔树为景观主体，以

39、采摘、品尝柑橘为主要活动，让游客充分体验桔园生活。7.3 开发时序旅游景区开发可分为三个时期考虑：近期2008年8月-2008年12月，基本完善该项目作为城市公共游憩空间的功能和独立的生态旅游景区的功能框架。开始启动现有农户房屋的改造，建立软性管理制度以及组织人员培训。中期2009-2011年，逐步实现旅游景区内五大功能区的雏形，开始筹备部分项目的招商引资工作，调整目前单一的农家接待，完善接待设施。 远期2012-2016年，整合生态、农业及军事遗产资源，将桔园旅游景区建设成集生态农业观光和乡村休闲度假于一体的综合性旅游景区，最终达到国家3A级旅游景区。第八章 景区开发投资估算8.1 投资估算

40、依据（1）陕西省建筑工程费定额；（2）陕西省安装工程费定额；（3） 项目投资估算依据设计方案及有关说明，主要工程量按方案图估算；（4）人工、机械价格按城固县当年调整后计算；（5）工程基本预备费按一、二类费用8%考虑。8.2 投资估算桔园旅游景区项目建设投资主要包括景区基础设施投资和服务接待设施投资两部分，见表8-1、8-2。表8-1 基础设施投资估算汇总表项 目数 量单位造价金 额（万元）道路交通新增道路长5587m宽7m60万/335.22现有道路改造20700200元/414游步道11408180元/205.34给排水、供电、供热、环卫基础设施供水管网及设施3.97330万/119.2排水

41、管网及设施3.4520万/69电力配套设施及亮化工程1项-150景区环保厕所6001500/90垃圾处理1项-10规划编制及宣传培训编制规划、人员培训、宣传推广、信息化建设及管理1项-100防盗救护等防盗、救护设施、旅游商品开发等1项-30旅游标示标牌系统景区标示标牌系统1项-50消防设施新建消防井、消防栓等1项-50合 计1622.76万元表8-2 服务接待设施投资估算汇总表分 区项 目规 模单位造价（元/）金 额（万元）整体项目沿途休憩服务设施1项-150桔家乐外观改造20户-80主入口服务区停车场740010074桔园文化广场710010071广场回廊1项-30商业街1项-150游客服务

42、中心16001500240电瓶车管理站320015048次入口服务区入口提示景观1项-15休闲服务点及水体景观1项-30服务站2941100/32.34休息长廊1项-20停车场5500100/55辅助候车场220012026.4桔林深处度假山庄入口大门1项-15桔园雅舍12005000600山庄休闲娱乐室4502500112.5景观栈道1项-30花山叠水社64300019.2升仙湖周边设施1项-80升仙湖茶吧85250021.25餐厅6873500240.45怀风堂会议中心3584000143.2升仙文化主题旅游线路魁星楼10001500150魁星广场150010015文昌庙600150090

43、桔仙长廊241250060.25升仙大道1项-200遇仙阁1项-30升仙台1项-20升仙庙1项-300观景台1项-50观光采摘园开放采摘园1项30静逸林66600150899仙踪林1项-100停车场1项-40柑橘研究所1项-60伏牛山休闲度假中心军事主题酒店1项-580停车场1项-20亲水性休闲设施1项-400合 计5327.59万元综上：旅游景区总投资=基础设施投资+服务接待设施投资 =1622.76万元+5327.59万元 =6950.35万元第九章 资金筹措9.1 融资方案由于建设桔园景区投资需求较大，投资主体应多元化，包括政府、企业、私人等投资主体并存的多元化投资格局。投资方式应多样化

44、，包括独资、合资、合作、股份制、项目融资BOT方式、承包、租赁等多样化方式。 目前国内主要融资方式及其特点，见表9-1：表9-1 目前国内主要融资方式及其特点序号融资方式特 点1企业内部积累融资成本低，速度快，融资规模小2商业信用贷款成本低，融资时间短，资信要求高3长期银行贷款成本较低，手续较简单，还息压力大，存在财务风险，受保护性条款限制4短期贷款主要满足流动资金需要，较易获取5股权融资（IPO、配股、增发）融资规模大，无固定股利负担，资本成本高，且易稀释控制权，同时对企业的要求高6债券融资对象广，市场大，成本高，风险大，限制条件多9.2 融资风险及回避融资的实施经常受到各种风险的影响。为了

45、使融资方案稳妥可靠，下面对融资风险进行分析和预测。（1）融资风险资金供应风险。a、原定筹资额全部或部分落空；b、资本金不能到位，影响融资；c、政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资；d、政府承诺的税收返还无法兑现，影响开发公司经营和进一步融资。还贷风险。本景区建设项目计划累计借入的资金，如果出现如下问题将影响还贷能力：a、土地转让不出去；b、土地低于成本价转让；c、政府承诺的税收返还不能兑现。另外利率上升而带来的风险也是存在的。（2）风险回避资金供应风险、还贷风险回避。A.针对筹资额全部或部分落空的风险，应：a、做好项目的合法立项工作；b、从政府手中通过挂帐或土地入股的形式拿到启动用的土

46、地资源；c、与银行建立良好的合作关系。B.针对资本金不能到位，影响融资的风险，应：a、积极寻找可靠的、有实力、有信誉、特别是有良好银企合作关系的伙伴；b、寻求政府的财政拨款和土地供给。C.针对政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资的风险，应提请政府提前做好土地的征用、储备和控制工作。D.针对招商情况不佳，开发公司土地无法售出无力进行再投资的风险应在开发过程中积极开展宣传工作，或寻找有招商网络和经验的公司一起参与开发。E.针对政府承诺的税收返还无法兑现，影响企业经营的风险，应：适时建立起一级财政、一级金库和独立的预决算体系；通过地方法规的形式将政府的承诺、管委会的地位和权限等固定下来。同时

47、要注意遵循投入与产出相匹配、量出（“土地需求量”）为入（“征用开发土地量”）的原则，合理安排借贷资金。利率风险回避。针对本项目贷款数量较大、利息较高的特点，为了防止利率风险，首先应安排好融资结构。按资金成本高低和贷款期限的长短，选择金融机构的顺序是：首选国家开发银行；其次是商业银行。选择适当的固定利率和浮动利率比结构，固定利率的好处是资金成本易于预算和控制，特别是处于经济上升周期的初期，选择固定利率贷款较划算。第十章 财务效益分析10.1 旅游经营成本估算10.1.1旅游收入估算表10-1 2008-2017年旅游收入估算项 目经 营 期20082009201020112012接待人数（万人次

48、）20.0024.8027.3030.0033.00人均花费（元人民币）50.0070.0070.0070.00100.00总收入（万元人民币）900.001488.001638.002100.002310.0020132014201520162017接待人数（万人次）36.3039.9343.9248.3253.15人均花费（元人民币）100.00100.00120.00120.00120.00总收入（万元人民币）2904.003194.403953.074348.385314.6810.1.2旅游经营成本估算经营成本估算说明：（1）餐饮、住宿、娱乐、购物成本根据市场价格和同行业经营情况按相

49、关收入的20%估算；（2）管理费用根据同行业情况按营业收入的15%估算；（3）按资金成本利率6%计算财务费用；（4）固定资产折旧率为5%。表10-2 经营成本估算项 目经 营 期12345营业成本180.00347.20382.20420.00660.00固定资产折旧69.77143.55216.52275.20330.84管理费用135.00260.40286.65315.00495.00财务费用84.58174.02262.23333.33401.17成本合计469.35925.171147.601343.521887.01变动成本315.00607.60668.85735.001155.

50、00固定成本154.35317.57478.75608.52732.01678910营业成本726.00798.601054.151159.571275.52固定资产折旧327.71324.93321.80318.67315.89管理费用544.50598.95790.61869.68956.64财务费用397.00393.25389.91386.16382.41成本合计1995.212115.732556.482734.082930.47变动成本1270.501397.551844.772029.242232.17固定成本724.71718.18711.72704.83698.3010.2

51、项目经营利润估算10.2.1经营利润估算表10-3 经营利润估算表项 目经 营 期12345经营成本180.00347.20382.20420.00660.00折旧费用69.77143.55216.52275.20330.84管理费用135.00260.40286.65315.00495.00财务费用84.58174.02262.23333.33401.17营业税及附加54.00104.16114.66126.00198.00营业利润376.65706.67648.74630.481214.99所得税124.29233.20214.08208.06400.95净利润252.36473.4743

52、4.65422.42814.04678910经营成本726.00798.601054.151159.571275.52折旧费用327.71324.93321.80318.67315.89管理费用544.50598.95790.61869.68956.64财务费用397.00393.25389.91386.16382.41营业税及附加217.80239.58316.25347.87382.66营业利润1416.991637.692398.032715.893064.49所得税467.61540.44791.35896.241011.28净利润949.381097.251606.681819.652053.2110.2.2经营期10年现金流量估算表10-4 现金流量估算表项 目建 设 期12345现金流入量1.旅游收入900.001736.001911.002100.003300.002.回收固定资产余值17.4617.4617.4617.4617.46现金流出量项目总投资1409.591520.001530.161261.601229.001.旅游营业成本180.00347.20382.20420.00660.002.管理费用135.00260.40286.6531