第三章 不动产估价原则

1、 人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是不动产估价原动中应遵循的法则或标准，这就是不动产估价原则。则。第三章第三章 不动产估价原则不动产估价原则 基本原则：独立、客观、公正原则1 技术性原则：合法原则技术性原则：合法原则2技术性原则：最高最佳使用原则技术性原则：最高最佳使用原则3技术性原则：估价时点原则技术性原则：估价时点原则4技术性原则：替代原则技术性原则

2、：替代原则5特殊原则：谨慎原则特殊原则：谨慎原则6重点掌握内容：重点掌握内容： 掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容；义和内容；熟悉独立、客观、公正原则、替代原则、谨慎原则的含熟悉独立、客观、公正原则、替代原则、谨慎原则的含义和内容；义和内容； 所谓所谓独立独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不

3、应受外部干扰因素的影响。在估价中不应受外部干扰因素的影响。所谓所谓客观客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。面目去估价。所谓所谓公正公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。平正直，不偏袒任何一方。 一、独立、客观、公正原则一、独立、客观、公正原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处

4、分等方进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面面。 遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1)在合法产权方面在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据；同时要注意各类证书是否齐载或者其他合法证件为依据；同时要注意各类证书是否齐全、各类证书是否真实、各类证书是否有效。全、各类证书是否真实、各类证书是否有效。二、合法原则二、合法原则(2)在合法使用方面在合法使用方面，应以使用管制，应以使用管制(如城市规划、土地用途管如城市规划、土地用途管制等制等)为依据（包括规划用途、容积率与

5、建筑面积、建筑高度、为依据（包括规划用途、容积率与建筑面积、建筑高度、建筑密度）；建筑密度）；规划用途：专一用途时，根据已批准规划文件和规划许可证，规划用途：专一用途时，根据已批准规划文件和规划许可证， 比较容易核实。比较容易核实。 两种或多种用途时，一是核实建筑面积和容积率两种或多种用途时，一是核实建筑面积和容积率是否超出；二是核实各类比例是否与要求符合。是否超出；二是核实各类比例是否与要求符合。(3)在合法处分方面在合法处分方面，应以法律、法规或合同，应以法律、法规或合同(如土地使用权出如土地使用权出让合同让合同)等允许的处分方式为依据；等允许的处分方式为依据；(4)在其他方面在其他方面，

6、如评估出的价格必须符合固家的价格政策。，如评估出的价格必须符合固家的价格政策。例例1：合法原则在国有土地上房屋征收估价中的应用：合法原则在国有土地上房屋征收估价中的应用v 关于被征收房屋性质和面积的确定关于被征收房屋性质和面积的确定v 1.一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。v 2.各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。如有的地方对临街住宅改为铺面房的，规定经过其规定。如有的地方对临街住宅改为铺面房的，规定经过工商登记、依法纳税、在一年以上的，根据实际用途予以工商登记、

7、依法纳税、在一年以上的，根据实际用途予以拆迁补偿。拆迁补偿。v 3.征收人和被征收人对被征收房屋的性质和面积协商一致征收人和被征收人对被征收房屋的性质和面积协商一致的，可以根据协商结果进行估价。的，可以根据协商结果进行估价。v 4.在对被征收的房屋的性质不能协商一致时，应当向城市在对被征收的房屋的性质不能协商一致时，应当向城市规划行政主管部门申请确认。规划行政主管部门申请确认。例例2：合法原则在房地产抵押估价中的应用：合法原则在房地产抵押估价中的应用v 1.评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价值的，该房地产抵押价值不应包含划拨建设用地

8、使用权变值的，该房地产抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。v 2.评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产抵押价值的，该房地产的抵竣工之日起六个月内的房地产抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。v 3.评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。价值不应包含已抵押担

9、保的债权数额。v 4.法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。例例2：合法原则在房地产抵押估价中的应用：合法原则在房地产抵押估价中的应用v 5.法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。如以抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。v 6.法律

10、、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。不符合转让地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对条件的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。如共有房地产只有其他共有人书面象；其抵押价值为零。如共有房地产只有其他共有人书面同意抵押的情况下，才能作为以抵押贷款为估价目的估价同意抵押的情况下，才能作为以抵押贷款为估价目的估价对象。对象。合法权益应包括：（合法权益应包括：（ ）A合法产权合法产权 B合法使用合法使用 C合法手续合法手

11、续 D合法处分合法处分最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合最高最佳使用必须同时符合4个标准：个标准：法律上许可；法律上许可；技术上可能；（房屋结构体系的安全性、建筑设计的适技术上可能；（房屋结构体系的安全性、建筑设计的适用性、建材和设备的选用、施工适用技术）用性、建材和设备的选用、施工适用技术）经济上可行；经济上可行；价值最大化。价值最大化。三、最高最佳使用原则三、最高最佳使用原则v 经济上可行和经济上可行和价值最大化主要体现在最佳效益和最佳价值最大化主要体现在最佳效益和

12、最佳集约度。集约度。v A.当估价对象为存量收益性房地产时，要根据现有物质和当估价对象为存量收益性房地产时，要根据现有物质和环境条件，在当前每种使用方式下用有效毛收益扣除运营环境条件，在当前每种使用方式下用有效毛收益扣除运营费用求其净现值。费用求其净现值。v B.当估价对象假定为新增项目时，是否能以最低的投入取当估价对象假定为新增项目时，是否能以最低的投入取得更高的销售价值进行分析。得更高的销售价值进行分析。v C.当估价对象为不确定的商业用途时，从获取潜在收入出当估价对象为不确定的商业用途时，从获取潜在收入出发，从餐饮、写字楼、零售购物、休闲娱乐、宾馆或综合发，从餐饮、写字楼、零售购物、休闲

13、娱乐、宾馆或综合几种用途去分析。几种用途去分析。最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3个方面：个方面：最佳用途；最佳用途；最佳规模；最佳规模；最佳集约度。最佳集约度。最佳用途最佳用途，是指房地产估价不应受现实的使用状况的限制，是指房地产估价不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断。而应对其最佳的使用方式作出判断。是土地使用证规定的使用用途、是规划确定的用途、是通过是土地使用证规定的使用用途、是规划确定的用途、是通过技术和经济比较后的用途、是最合理的设计用途、是与周边技术和经济比较后的用途、是最合理的设计用途、是与周边环境与设计最协调匹配的用途。（环境与设计最协调匹配的用途

14、。（适合原理适合原理）最佳规模最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递增递减原收益递增递减原理理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。可以帮助我们确定最佳规模和集约度。A.是最合理的总面积规模。比如居住小区，在户数、人口、建筑是最合理的总面积规模。比如居住小区，在户数、人口、建筑面积上与要求是否一致，过大、过小都不见得合理面积和相应设面积上与要求是否一致，过大、过小都不见得合理面积和相应设计和配套。计和配套。B.在一个建筑群中，在总面积下，各部分的面积分配是否合理。在一个建筑群中，在总面积下，各部分的面积分配是否合理。（均衡原理）（均衡原理）C.在单体建筑

15、中，当为多种用途时，各部分面积的分配是否合理在单体建筑中，当为多种用途时，各部分面积的分配是否合理D.估价对象本身建筑物与土地规模是否达到最佳。估价对象本身建筑物与土地规模是否达到最佳。E.最佳规模意味着最佳体量，即建筑物的长宽高尺寸以及造型、最佳规模意味着最佳体量，即建筑物的长宽高尺寸以及造型、美观或审美效果。美观或审美效果。最佳集约度最佳集约度以最佳投入方式（包括时间、数量、方式）取得单位面积的以最佳投入方式（包括时间、数量、方式）取得单位面积的最佳效益和总效益。最佳效益和总效益。 当估价对象已做了某种使用，在估价时应根据最高最佳使用当估价对象已做了某种使用，在估价时应根据最高最佳使用原则

16、对原则对估价前提估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：以说明：(1)保持现状前提。保持现状前提。 基本判断：基本判断：是指估价对象保持现状。不转换用途、不做任何装是指估价对象保持现状。不转换用途、不做任何装修改造继续使用最为有利。修改造继续使用最为有利。 现有建筑物应予保留的条件是：现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。之后的余额。最高最佳原则的使用前提最高最佳原则的使用前

17、提可按保持现状使用前提的房地产类型可按保持现状使用前提的房地产类型v 新投入使用的房地产。由于是新设计、新施工、新装修，新投入使用的房地产。由于是新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好。往往功能齐全、室内外环境好。v 虽已使用多年但在近期又装修的房地产。情况基本同上。虽已使用多年但在近期又装修的房地产。情况基本同上。v 虽已使用多年，证明现状用途与使用方式为最有利使用的虽已使用多年，证明现状用途与使用方式为最有利使用的房地产。房地产。(2)装饰装修改造前提。装饰装修改造前提。 基本判断：基本判断：是指将估价对象装饰装修改造但不转换用途进是指将估价对象装饰装修改造但不转换用途进行使用

18、最为有利的情形。行使用最为有利的情形。 对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造后房地产价值的增加额大于 装饰装修改造费用。装饰装修改造费用。(3)转换用途前提。转换用途前提。转换用途的条件是：预计转换用途所带来转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值增加额大于转换用途所需要的费用。的房地产价值增加额大于转换用途所需要的费用。(4)重新利用前提。重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。时，应以拆除

19、现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。(5)上述情形的某种组合上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二。最常见的是第三种转换用途与第二种装饰装修改造的组合。种装饰装修改造的组合。 v 1.当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（ ）v A保持现状保持现状 B装修改造装修改造 v C重新利用重新利用 D转换用途转换用途v 2.最高最佳使用要经过下列几

20、个方面筛选：最高最佳使用要经过下列几个方面筛选：v A法律上许可法律上许可 B政府批准政府批准 v C经济上可行经济上可行 D专家认同专家认同估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。的价值。 这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员

21、实地查勘估价对象期间或估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价估价作业期作业期”内的某个日期确定为估价时点。内的某个日期确定为估价时点。 四、估价时点原则四、估价时点原则 不论是何种估价目的和估价时点，不论是何种估价目的和估价时点，房地产市场状况房地产市场状况始终始终是估价时点时的状况，但是估价时点时的状况，但估价对象状况估价对象状况不一定是估价时点时的不一定是估价时点时的状况。状况。(1)估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估

22、价或估价鉴定。(2)估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。(3)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。中最常见、最大量的，包括在建工程估价。(4)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值。期房的价值。 (5)估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测、为房估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预

23、测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。来开发完成后的价值。 估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况房地产市场状况房地产市场状况过去过去过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在将来将来将来将来将来将来将来将来v 1.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（ ）v A估价时点为现在，估价对象为未来状况估价时点为现在，估价对象为未来状况v B估价时点为过去，估价对象为未来估价时点为过去，估价对象为未来v C估价时点为未来，估价对象为未来估价时点为未来，估价对象为未来v D估价时点为现在，估价对象为现在估价时点为现在，估价对象为现在v 2.判断：建筑物被火灾烧毁后，在其价值的评估中，估价判断：建筑物被火灾烧毁后，在其价值的评估中，估价时点为现在，估价对象为历史（时点为现在，估价对象为历史（ ）替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在替代原则要求房地