(精)骏达绅士花园项目营销策划案

1、骏达绅士花园项目营销策划案开发商：大连大骏达房地产开发有限公司 策划提交：大连居安家房地产经纪有限公司 提交时间:2011年5月目录bij a2第一部分 大连居安家房地产经纪公司简介3第二部分项目概况简要分析及定位7第三部分项目的优劣分析10第四部分销售与推广12居安家公司十分荣幸有机会参加与贵公司开发的 位于大连市甘井子区促进路路段的骏达绅士花园部分 项目的销售策划工作。现呈交该项目营销推广策划报 告，请参阅。本报告的宗旨是找到本案在大连市房地场市场中的竞争地位，为项目的推广、营销推广设定原则 性的文体架构，提出清晰的操作思路和一般准则，并 对项目的优劣分析，消费者的研究，竟整策略等进行 阐

2、述。作为主体方案以及战略性的营销策划，对市场的 分析、消费者的研究、价格及营销策略是本报告重关 解决的问题，更重要的是为贵公司尽快实现销售提供 相应的策略依据。凭借本公司在房地产销售市场的丰富经验，公司 决策层有信心与贵公司建立起一个良好的合作伙伴， 并愿意为贵公司出谋策划，在最短的时间内达到双赢 的目的。第一部分：居安家公司简介一、公司情况介绍大连居安家房地产经纪有限公司，是经过大连市 工商局批准的具有法人资格的企业，公司成立于2008 年6月，是一家专业从事房地产整合策划、销售代理、 房地产评估、房地产市场研究、大型项目投资、媒体 广告推广执行等全程化房地产代理服务公司。获得了 大连市经纪

3、人协会颁发的资质等级证书，大连市物 价局颁发的收费许可证，大连市国土资源和房屋局 颁发的备案证书，连续几年被大连市评为aaa 级诚信企业，重合同守信用和质量信得过的光 荣称号。公司自创建以来，始终秉承“诚信、服务、 务实、创新”的经营理念，坚持向客户提供最超值的 服务，把建成大连市最优秀的房地产企业为发展目标, 不断创新，勇于开拓，走出了一条有特色的居安家发 展之路。经过几年的运作，公司以发展300多员工， 具有雄厚的资金实力和完善的管理体系、服务体系。 公司现已走向了集团化的管理模式，设有党的组织、 工会组织，管理机构上还设置9大职能部门和分公司。（一）下设9大处室1. 楼盘代理处：专业人员

4、对楼盘进行策划，制定营销 方案；2企划处：负责研究企业策划及发展规划；3.市场分析处：负责开拓市场，进行市场信息反馈， 收集整理提出报告；4人力资源处：人员招聘培训，业绩考核，挖掘人才, 档案管理；5客服处：及时沟通信息，监督质量，跟踪服务，提 出整改；6财务处：进行成本核算，市场预算，提供数据参考; 7商务处：负责各种业务，签署合同，银行业务；8业务处：负责公司各种业务处理，业绩考核；9办公室：负责各大处室的工作衔接，对上级会议的 传达、执行、 检查、落实，组织各种会议召开；（二）下属公司1、 大连居安家投资发展有限公司在资金投资方面，集团先后与社会企业，社会团体 各大银行建立合作关系，进行

5、大项目资金融资、垫款, 在运作自有资金的基础上，取得了一定的经济效益和 社会效益，几年来已创造产值两个亿人民币；2、居安家楼盘营销策划代理有限公司为扩大经营领域，拓展市场，集团成立了居 安家楼盘营销策划代理有限公司，公司设立 专业市场调研机构、专业市场策划机构、专 业营销人员，实现产值三个亿人民币；先后 代理的楼盘有；锦泉源4期400套安波水云轩350套意达林公寓280套 上鼎大厦40套 怡梦园80套阳光酒店40套 泡崖四区800套 秀月公寓260套安达大厦60套千山新城400套销售时间为半年 销售时间为半年 销售时间为四个月 销售时间为一个月 销售时间为两个月 销售时间为两个月 销售时间为八

6、个月 销售时间为四个月 销售时间为两个月 销售时间为半年3、居安家房屋租赁有限公司众多的人才聚集4、居安家房地产经纪有限公司集团人力资源把人才作为公司发展的财富，不拘一格降人才。从人员招聘、选拔录用，全部按一流标准 征用人才，集团大专以上人才占90%以上，集团还注 重高素质、多元化的人员聘用，一转多能是集团发展 的重要基础，集团善于用好现有人才，储备未来人才。 三、优秀的营销团队优秀的企业之所以优秀，是因为善于把普通的人组 织起来，作出不普通的事业。集团公司有一批精英团 队，敢打硬战的团队，训练有素的团队。所以几年来 产值逐年上升，业绩突飞猛进，市场占有率越来越多。四、与多家银行合作实现双赢几

7、年来集团与各大银行建立了合作关系，签署了合作协议，其中工商银行、建设银行、浦发银行、大连 银行、招商银行等，双方互赢互利，实现双赢。对于 开拓市场，拓展领域，创立了良好的发展前景。第二部分：项目市场概况分析及定位一、个案分析骏达绅士花园位于甘井子促进路与香周路交汇 处，房屋总建筑面积约20000多平方米。 项目类型：高档住宅，小高层,多层。骏达绅士花园共173户，1栋3层多层、1栋4层 多层、2栋16层小高层。骏达绅士花园项日容积率 为1. 8,占地面积为8800 m2,建筑面积为20000 rtf左 右，小区共4栋楼，其中1号楼为三层建筑，2号楼 为四层建筑，居住舒适，户型大气。3、4号楼为

8、16 层小高层，板式建筑，一梯两户、一梯三户，舒适空 间。共139个地下、半地下及地上车位，近1： 1的停 车位，让您无泊车之虑。独家采用国际品牌美国林肯 电梯安全生活保障。高达41. 8%的绿化率，鼎山公园, 天然氧吧，让您的生命里充满了健康清新的气息。该 项目的主要户型为60-90川，销售条件为开发商制定 的销售合同和收据，并且是现房销售，以达到了居住 条件。二、区位及周边情况该项目位于大连市区西北部一促进路区域，东临亿达世纪城，西邻林语家话，附近楼盘项目有唯 美品格，促进路小区，东北名苑等。坐拥成熟的小区 之间，为绅士阶层提供便捷的生活空间，充裕的休闲 时间，使得生活质量大大改善。周边配

9、套设施：中小学：周水子第二小学78中学80中学 综合商场：金三角粮食蔬菜批发市场、王家桥农贸市 场、刘家桥农贸市场、北京华联、沃尔玛超市 幼稚园：府佳名都幼儿园、金色阳光幼儿园 邮局：王家桥邮局银行：工商银行、农业银行、建设银行、商业银行、 交通银行、浦发银行医院：甘井子区人民医院、甘井子妇幼保健院、市中 心医院和妇产医院三、交通条件骏达绅士花园周边交通：8、514、410、523、602、 18等交，骏达绅士花园毗邻地铁2号线枢纽站仅百于 米，其物业价值，拥有无限的升值预期。至西安路商 圈不过10分钟，至青泥洼桥商圈10分钟车程，城市 之中游刃有余无障碍交通百分百醇熟地段。四、主力目标客户群

10、定位：作为中档住宅小区，首先就要划定其主力目标客 户群，然后了解他们的消费心理特征，从而准确的做 岀判断并制造岀迎合他们口味的产品，最终赢得市场。 通过对上述竞争项目的调研，同时结合周边楼盘情况, 我们发现，在购房的消费者或投资的客户，大致可以 分作四类,即： 第一：本地居民 第二：异区域消费者 第三：拆迁户 第四部分：“养老型”客户根据我们对本项目的初步定位，及多个中高档同质楼盘主力消费群体的调查,消费层次分析:对于社会中坚白领阶层而言，他们的购买层次是二次置业，或作为“度假型居所”，享受更为自由自在的生活乐趣；其次属于过渡类型者进行投资他用; 对于“养老型”客户而言，他们的购房也属于终极型

11、, 会对购房面积、房屋环境及价格有着非常充分的考 虑；而对于拆迁户来讲，他们的购买层次也属终极性 置业，一旦购置，更换的可能型非常小，因而他们的考虑也是多方面的。第三部分：项目的优劣分析一、优势分析1、周边配套设施全面，商圈逐步形成。沃尔玛超市强势进驻项目周边，香炉焦商圈、金三角商圈、华南商圈三大商业中心优势互补，环绕四周。 华联超市、麦德龙、宜家、山姆会员店等连锁商业码 头于王家桥、刘家桥两大农贸市场，满足各类生活所 需，不断提升项目的自身价值。地铁项目的建设，大 大提高了该区域的人气，已把该区域项目炒的很热。2、发达的交通体系骏达绅士花园周边交通：8、514、410、523、602、 18

12、等交，骏达绅士花园毗邻地铁2号线枢纽站仅百于 米，其物业价值，拥有无限的升值预期。至西安路商 圈不过10分钟，至青泥洼桥商圈10分钟车程，城市之中游刃有余无障碍交通百分百醇熟地段。地铁项目 进入，便携的交通条件，提高了该区域的价值。3、逐步形成的周边的配套设施，也是该案的另一优势, 规划的周边购物中心、医院、学校、酒店等，使该区 域生活更加便利。4、升值优势由于该案位于成熟小区时间，靠近地铁站，升值空 间无限。二、劣势分析暂无三、机会分析1、市场现有同类项目较多，加之现在的限购政策，给 销售带来难度。2、周边国有产权房屋价格很高，并且大部分已清售也 是销售的又一良机。3、区域大的环境优势，给销

13、售该项目创造了很大机会。第四部分：销售与推广销售策略作为以市场定位、价格策略、客 群定位为基础的销售工作的具体实施部分， 是反映该项目定位准确与否，价格制定是否 符合市场要求和客群期望的关键。高素质的 营销推广队伍 为配合项目整体推广，成立了推广小组，保 证各个环节的顺利运转。每个环节上的人员凭借其专业知识和丰富 经验开展各自的工作，并在工作中有的放矢 的对项目及小组的工作情况进行合理化建 议，及时协调项目运作中出现的问题，为项 目的成功运转带来专业保障。1、整合资源、打造独特销售平台 平面报纸广告将做为本公司的个销售 手段，公司与大连晚报、半岛晨报、新 商报有长期的业务往来，目前公司在一周

14、内投放大连晚报三期整版，投放半岛 晨报一期整版。公司广告部会根据市场调 研情况不定期的增加报纸广告次数，已达到 最好的销售业绩。 公司有自己的网站，网站现有房源量达到 一万多条。并且公司网站在百度做业务推 广，购房者只要在百度收索二手房就能收索 到本公司的网站。网站房源有专门的维护人 员，保证网站的房源信息及时有效。公司除 有自己的网站外还与天健、购房等知名网站 有业务往来，提咼公司的销售业绩。 销售团队将做为本公司的又一销售策略， 本公司有近300人的销售团队，有他们的不 断推广、销售，是该项目销售成功的又关 键。2深入了解市场特点，量身定做营销推 广套餐：a、丰富的客户积累资源经过长期的运

15、营，已经建立了一套完善 的客户资源管理系统。在数据库中记录的 中、高端客户资源已逾万组，特别是年收入 在30万以上的购买和投资客户。同时经过 一定时间的发展，在本地市场也积累了一定 的高端客户资源，树立了较具档次的形象。b、立体形象推广除了在各网点进行形象展示外,通过专 业形象及高品质的配置，进一步加强产品形 象推广。通过本司统一推广，将有利于项 目的形象树立及产品品质的提升,从而为整 个项目的营销推广作好铺垫。c、针对性培训就本项目的产品对置业顾问进行有针 对性的知识培训，责成专人负责，统筹房屋 资源，以建立及时高效的营销通路。于各营 业厅针对项目设置营销专柜,通过一系列有 针对性的培训，形

16、成统一说辞，给各预购房 客户以专业、统一的良好形象，有效建立好 本项目的“第二售房部”。针对外埠推广， 我们将组织专案培训等。d、建立周期性宣传系统将本项目信息周期性媒体展示。固定版 面用于对客户进行推广，从而形成系列性宣 传系统，有效整合多方资源，达到最佳宣传效果，最大限度的促成交易。e、针对性促销活动针对项目，定期组织发放传单，以促进 推广。我们会根据销售周期，制定相应的营 销措施，组织不同时期的推广活动，从而最 大限度地发挥渠道作用。f、组织相关活动，聚集人气针对项目，于特定地区组织相应的预购 房看房团，进行实地参观考察，从而为项目 聚集一定人气，以促进销售推广。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的 支持，以吸引客户的注意，促使其拨打热线 咨询或来现场咨询。3、激励措施公司销售人员对本项目的提成率为 0. 6%-0. 8%,并且对销售业绩前三名有相应 的奖励政策：第一名奖励五千元第二名奖励三千元 第三名奖励一千元4、