毕业论文《房地产行业投资决策分析研究—以唐山市南湖生态城项目为例》

1、沈阳理工大学毕业设计（论文）题 目：房地产行业投资决策分析研究以唐山市南湖生态城项目为例系： 工商管理系专 业： 会 计学生姓名：指导教师：年 11月 3日近儿年来，我国房地产业处于高速发展期，成为了国民经济的支柱产业，在国民经 济屮占据着十分重要的地位。但是，由于我国房地产经济起步晚、发展时间短，市场 运行还不太规范，各项制度有待逐步完善，投资决策的科学性和可行性研究不够严谨， 如不加以分析、研究，不加以解决，势必影响房地产行业的健康发展，造成房地产投资 得不偿失，影响房地产投资项h的经济效益。如何全面分析和综合评价房地产项h的必 要性和可行性，如何在多方案中选择综合经济效益最好的方案，为政

2、府部门和房地产投 资商投资决策提供依据，尽可能免除主观性的方法来达到正确综合评价的目的，至今仍 是行业屮研究的重要领域。本文首先介绍了房地产投资决策的概念，其次对房地产投资决策的影响因素、房地 产项h投资效益评价指标体系以及投资风险评价等内容做了分析，最后以唐山市南湖生 态城为案例，以相关数据为支撑，详细分析此项冃的投资费用、投资收益和投资风险， 希望对房地产开发商如何决策及规避风险提供一些参考。关键词：房地产；投资决策；唐山南湖生态城abstractin the recent years, in our country real estate industry was in the high

3、 speed period of expansion, has become the national economy pillar industry, was occupying the very important status in the national economy. but, in china the real estate economy has developed only for several decades, the market operating and trading are not normal enough. the real estate system n

4、eeds to be completed to perfection gradually. the science application and feasibility research of the investment decision are not rigorous enough, for the sustainable development of real estate industry and the economic returns of the real estate projects, and avoiding the investment gain more less

5、than lose, these problems must be well analyzed and solved.how to overall analyzed and comprehensively appraise the necessity and feasibility of the real estate project, and how to find out the most economic one in multiple-plans are the basis for government and investors to make decision, and achie

6、ve the correct purpose of the comprehensive appraisal without subjective influence is one of the important researches in real estate studies.this paper discuss the concept of real estate investment decision firstly, then it describe the influence factors of the investment decision and found income i

7、ndex system of real estate investment, including the risk evaluation of the estate investmen匸 finally, it has a case analysis based on south lake eco-city in tangshan city, and analyzes the cost, income, risk of real estate investment based on analyze data. it will offer some impotent references to

8、the property developer decision-making and the circumvention risk.key words： real estate； investment decisions； tangshan nanhu eco-city摘要iabstract ii1房地产投资决策分析11.1房地产投资决策基木概念 11.2房地产投资决策的内容11.3房地产投资项目的特点21.4房地产投资决策的彫响要素 41.5房地产项日投资效益的评价416房地产项冃投资效益评价指标体系 51.7房地产项忖投资风险评价 81.7.1房地产投资风险及构成要索81.7.2房地产投资

9、风险因素分析92唐山市南湖生态城项目案例研究 102.1南湖生态城项目投资决策分析 102.1.1南湖生态城项目投资费用评价 102.1.2南湖生态城项冃投资收益评价 122.1.3南湖生态城项冃投资风险评价 153展望173. 1有待研究的内容173. 2项廿评价问题183.2. 1注重项h后评价183.2.2注意各种评价方法的适用度 203.2.3加强项目综合评价方法的创新20结论22致谢23参考文献24append i x 25附录261房地产投资决策分析1.1房地产投资决策基本概念房地产投资决策是指在房地产投资活动中，房地产开发商为了实现预期的房地产投 资h标，运用一定的科学理论、方法

10、和手段，通过一定的程序，对若干个可行的房地产 投资方案进行研究论证。从中选出最满意的房地产投资方案的过程。也即：对拟建房地 产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选 择，并做出判断和决定的过程。房地产投资指的是一种经济行为，即为了获取未來收益（货币的和非货币的），而 预先投入一定数量的资金或者实物资源到房地产开发项目及经营活动中，以形成房地产 资产铁1.2房地产投资决策的内容房地产投资决策包括两方面的内容：一是经营分析，二是做出决策。经营分析是从 房地产公司经营的观点出发，运用科学方法对经营活动的各项目标、社会资源条件、外 界环境及内部组织等进行经营方针和技

11、术经济效果的分析与预测。做出决策就是根据分 析结果，制定几个可行的行动讨论方案，再结合其它非定量化的条件和人的因素进行判 断，并从屮选择一个最适宜的方案。房地产投资决策的主要内容包括以下几方面：1. 确定房地产投资的h标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资 的日标是投资决策的前提和依据。房地产投资的日标很多，获取高额、无形收益、社会 效益、环境效益等都是投资者所追求的目标。对于任何自主经营、口负盈亏、口我积累、 自我发展的房地产投资者而言，决策都是在高额利润这个主要目标的前提厂去追求社 会效益和环境效益。不过，在投资利润这个fl标的前提下，还应考虑：投资资木

12、金的安 全性；变现性；远期与近期收入；对通货膨胀的防范等。2. 测量风险由于房地产项忖投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此 而造成的风险相对其它投资项目要人。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量而且要保证每一个方案在收益上的可靠性。3. 制定房地产投资的可行方案决策在于选择，没有选择就没有决策，在进行房地产投资决策中，制定供决策者选 用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意 各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样，才有可能进行方案的全面 比较和有效选择，并可避免遗漏最优方案。4. 分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个

13、备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经 济和社会环境等齐个方而的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，详尽分析每一个备 选方案的经济效益、环境效益和社会效益，并与预先确定的忖标进行比校做出评价。5. 选择方案选择方案不仅仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时, 也是科学性和技巧性的综合体现。正确、有效地进行选择工作，必须掌握方案的优先性、 时效性、可行性等标准。1.3房地产投资项目的特点房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场。同 时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响，故房地产项日投资 具有以下特点：(1) 房地产投资金

14、额高房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万, 多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是出房地产本身特征和房地产经济运行过程所 决定的。因此，对任何一个房地产投资，都要认真地分析、慎重地决策。(2) 投资凹收期长房地产项目开发需要经过可行性研究、规划设计、施工律设、销售和出租等一系列 过程，造成投资回收期较长。房地产项口投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资 者要承受长时间资金压力和市场风险，必须重视投资前期工作，尽可能避免风险损失。(3) 流动性差房地产是一种非流动性资产，不同于其他投资丁具可以灵活应变，单靠出售以收回1w投资资金需要较长时间。如果急于变现，降

15、低价格出售，有可能使投资者遭受巨大的经 济损失。（4）投资风险人由于房地产项冃投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风 险因素也将增多。一旦投资失败，资金不能按期回收，企业或个人就会陷于资金窘迫z 屮，甚至由于债息负担沉重、入不敷出、负债开发，严重影响其生存和发展。为此，每 个投资者都应加强自卫的风险意识，谨慎地参与房地产投资。房地产投资是一个动态过 程，风险伴随着整个投资的动态过程。每一个环节都具有一定的风险，每推进一步就会 重新而临一个新的风险。投资者的任务就是在相同风险情况下，设法最大限度地增加收 益，或者在相同收益水平情况下将风险降到最小。（5）投资收益高与任何投资一

16、样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资的风 险报酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产 投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正 因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于这个行 业，从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧感，调动了投资者对房地产投资 的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。（6）抵御通货膨胀能力强由于房地产具有不可移动性和相对耐久性以及人们对房地产需求的h益增长，使房 地产具有价值增值的特点，而使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。（7）受政策影响人政府为调控房地

17、产市场岀台了很多房地产政策，如土地供给政策、住房改革政策、 金融政策、财政税收政策等。而政策与时间的关系密切，随时不断修改完善，必然影响 房地产投资。而房地产很大程度上影响国民经济的发展，也推进政策的不断修订。（8）金融作用强巨额的投资是房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消 费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产紧急持续 发展的关键。1. 4房地产投资决策的影响要素房地产投资涉及面广，决策因索众多，既有宏观、可控、主观等等方面的因素，也 有微观、不可控、客观等方而的因素。大致包括如下儿个方而：（1）投资者口身影响因素具体包括资金实力雄厚与否

18、、投资经验多寡、经营管理水平高低、决策能力高低、 市场预测与否、投资时机的把握等因素。（2）投资对象口身影响因素具体包拾地理位置、地质条件、地块形状和规划条件、房屋结构类型和用途、房屋 施工质量、房屋装修水平和设备水平、房屋的造型与装饰及房屋周围的景观和绿地等因 素。（3）投资环境影响因素具体包括政治形势变化、法律法规和制度的变化、经济景气程度、市场供需状况、地区 经济环境与门然环境、融资难易程度、项口周边环境和设施配套条件、人口变化状况及 物价消费水平和工资水平等因素。1.5房地产项目投资效益的评价项日投资评价就是运用定量与定性分析方法，为确定投资项日的价值、质量和可行 性所作的研究、分析评

19、价工作。房地产投资效益评价即房地产投资财务评价，是指在考虑房地产项目本身的直接效 益和间接效益情况下，孤立地计算出房地产项冃投入的资金所能给房地产企业带来的利 润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。房地产投资效益评价能初步 考察出房地产项1=1投资的可靠性和可以接受的前景。它是决定房地产投资命运的重要决 策依据。房地产投资效益评价指标包括房地产项目总成本、房地产项目总收益、房地产投资 主要有以下成木费用组成：（1）土地开发费：指委屈的建筑用地而投入的各种费用，它包括：土地出让金、 转让费及各种规定附加费用；土地征用及拆迁、安置、补偿费用；“七通一平费”；各种 管理费用，包括管理人

20、员工资、办公费、招待费用；信息费，包括前期寻找地块，后期 报建所支付的各种费用等。（3）附属公共配套设施费：指开发项冃中，按规划耍求兴建的非直接营业的公共 设施及生活设施而发生的费用。（3）市政丁程建设费：指开发项冃屮修建的市政建设工程费用。（4）房屋的建筑安装工程费：指全部新建或改建建筑物的总成本。（5）勘测设计费：包括工程地质勘测、小区规划、施工图设计。（6）各种税费：指政府征收的公众费用，主耍有以下费用：保健费、房地产交易 税、城市配套费、抗震配套、消费保证费、营业费、绿化费、占道费等。（7）融资利息：包括齐种融资手段带来的利息。（8）不可预见费：此项费用为前7项费用总计的5%左右。1.

21、6房地产项目投资效益评价指标体系房地产投资项冃的效益评价指标体系如下图所示:房地产项口投资冋收期房 地 产 效 益 指房地产项目净现值房地产项口内部收益率标体 系房地产项口投资现值房地产项目等值年成本房地产投资项冃效益评价指标体系计算如下：（1）房地产项目净现值（fnpv）将房地产项1=1每年的净现金流量按统一的基准贴现率折算为房地产项1=1投资初期 的现值，它们的代数和即为房地产项h的净现值（fnpv）。(2-1)(2-2)fnpv =jf,xatz=1% = (1+zo)式中：fnpv房地产项目的净现值；ft房地产项1=1第t年的净现金流量;n房地产项忖经济寿命；at房地产项h第t年的贴现

22、系数；io房地产开发同期贷款利率(房地产投资基准贴现率)。净现值法的评价标准的临界值是零。当npv>0时，表明投资项冃的收益率不仅 可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；当npv = 0时， 表明投资项目的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；当npv <0时，表明投资项冃收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平或最低 可接受的冋报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。因此，只有当npv 2 0时，投资项日才可行。(2) 房地产项h的内部收益率(firr)内部收益率(firr)是综合反映房地产项目获利能力的一个动态评价指标，

23、其计 算公式为：£fq±f/rr)t=0(2-3)t=l(3) 房地产项h的总投资现值(fpw)将房地产项目投资建设和使用期内各年支出按统一规定的房地产投资利率(房地产基准贴现率)贴现为现值即为总投资现值。其计算公式为：fpw = p + a(p / a,zo,n) f(p /(2-4)其中:(p / a, io, n)为等额支付序列现值系数;(p / f,io, n)为一次支付序列现值系数。式中:p房地产项冃第一年投资额；a-房地产项目年经营成本；f-房地产项冃固定资产残值；z0一房地产投资基准贴现率(一般取同期贷款利率);fpw-房地产项冃总投资值(4) 房地产项目等值

24、年成本(fac)将房地产项日经济寿命期内所有的现金流岀(成木)按事先选定的房地产投资基准 收益率，折算为房地产项h每年的等额成本，即房地产项h的等值年成本(fac),其计 算公式为：fac = p(a / p, zoji)-f(ai fg + a(2-5)其中：(a / pjo.n)为资金回收系数；(a/f,zo,n)偿债资金系数。(5) 房地产项bl的年等值(faw)房地产项目等额收入与等额支岀的差值即为房地产项目的年等值(faw),其计算公式为：p(a/p,iom) 工 s 卄工乙+ f(a/f,iom)(2-6)/=1 /=!式中：止常年度房地产项冃的经营成本z代数和。包括维修费、各种税

25、费、管理费、平摊到每年的大修费。正常年度房地产项目的经营收入之代数和。包括房地产项目的租金收入和z=1其它稳定的经营收入，如餐馆.饭店营业收入等。1.7房地产项目投资风险评价1.7.1房地产投资风险及构成要素1. 房地产投资风险概念房地产投资风险是指房地产开发商因对未來某项房地产投资的决策以及客观条件 下的不确定性，而导致该项房地产投资的资木损失或实际收益与期望收益产生负偏差的 程度及其发生概率，即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能 性，包括开发商直接或间接的损失。房地产投资风险通常可用风险损失的范围或幅度以 及发生偏差的概率两个参数来描述，其数学模型为；r = f(p,

26、c)(2-7)式中：r房地产投资风p风险损失概率c风险损失的范围或幅度。2. 房地产投资风险的构成耍素房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素、房地产投资风险事件和 房地产投资风险损失三个方面：(1) 房地产投资风险因素是指能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影 响损失严重程度的因索，是事故发生的潜在条件，也称风险事件。风险因素包括有形风 险因素和无形风险因素。有形风险因素指增加房地产投资风险发生机会或损失严重程度 的直接条件，如发生金融危机等。无形风险因素指由于人们主观上的疏忽或过失等行为 而导致增加房地产投资风险事件发生的机会和扩人了损失严重程度的因素，如投资政策 失误等

27、。(2) 房地产投资风险事件乂称为风险事故，指直接导致房地产投资损失发生的菲故 意的、非预期的、非计划的偶然事件，它使得风险的可能变成了现实并导致损失的后果, 如市场疲软就是典型的风险事件。(3) 房地产投资风险损失是指由于房地产投资风险事件的发生而导致开发商投入资 木的丧失或减少额，或者预期收益之间出现负偏羌值。一般而言，风险和损失构成一对 因果关系，风险为因，损失为果，风险只有转化为现实，才能造成损失，但它本身并不 是损失。房地产投资风险损失有两种形态：一是直接损失，指开发商资木损失、收入损 失等；二是间接损失，指开发商的商业信誉、企业形象以及社会利益损失等。1.7.2房地产投资风险因素分

28、析房地产投资以其高预期冋报率、抵抗通货膨胀能力等多项优点成为重要的受人青睐的投资工具。 然ifti, rh于房地产投资固有的周期长、投资额大，涉及因素多等特点，风险贯穿房地产开发的整个 生命周期：投资前期、开发建设期、经营期和管理期。不同的阶段风险内容不同，表现形式各异。 如投资前期的市场定位风险、投资方案决策风险；开发建设期间的成本控制风险、工程质暈风险； 经营阶段的融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险；管理阶段的物业管理风险等。其中任何一 个环节出现遗漏，都可能影响到全局。因此成功的开发商应对房地产的投资风险控制有深刻的理解, 实施全而、动态、时时的风险管理。房地产投资风险有多种分类方法

29、，按风险的性质可分为：系统 风险（市场体制风险）和非系统风险（项目特异性风险）；按风险的周期町分为：投资前期、开发建设期、 经营期和管理期风险；按风险的来源可分：政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险。2唐山市南湖生态城项目案例研究2.1南湖生态城项目投资决策分析房地产类项冃投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和屮介服务等活动中， 以期望未来获得更大收益的投资行为。作为投资活动的一种，房地产投资与其他投资方 式相比既具有投资的共性，也具有投资的个性，它兼具消费和投资两种功能。由于房地 产投资未来的收益尚未发生，会有较大的不确定性，因此房地产投资还具有较大的风险。 南湖生态城项目将

30、投资150亿元，属超大型地产开发项目。2.1.1南湖生态城项目投资费用评价该项fl从市场调研、方案策划、可行性研究到项fl竣工投入使用，需要投入大量的 资金。在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并做出投资决策，必须对项目 的投资与成本费用进行尽可能准确的佔算。由于该项目的投资过程本身就是房地产商品 的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，而应合二为一。该项h投 资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、 销售费用、财务费用及有关开发期间的税费等全部投资。项口各项费用的构成复杂，变 化因素多，不确定性大，其投资及成本费用曲开发成本和开发费

31、用两大部分构成。（一）开发成本房地产项冃的开发成本一般包括如下儿项：1 土地使用权出让金2 土地征用及拆迁安置补偿3. 前期工程费（1）规划设计费（2）项目可行性研究费（3）地质勘察测绘费（4）三通一平费4. 建安工程费（1） 土建工程费（2）设备及安装工程费5 .基础设施费6. 公共配套设施费7. 不可预见费&开发期间税费开发费用-般包括如下三项：1. 管理费用2.销售费用3.财务费用项冃投资成本费用估算包括以下儿个方而：1. 土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费前期工程费主要包括开发项口的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及 “三通一平”等土地开发工程

32、费支出。4. 建安工程费5. 基础设施费基础设施费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各 种管线和道路工程，包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等 工程费用。6. 公共配套设施建设费7. 开发期间税费开发项忖投资估算应考虑项h在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关 部门征收的费用。在一些人中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较人 比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。8. 不可预见费不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工 程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项冃的复杂程度

33、和前述各项费 用估算的准确程度，以上述1 一 6项费用之和为基数，按3%-5%计算。（-）开发费用开发费用是指与房地产开发项h有关的管理费用、和财务费用。1. 管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。管理费 用可按项目前述开发成本构成中的1 一6项之和为基数，取一个百分比计算。这个百分 数一般为3%左右。2. 销售费用销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。(1) 广告宣传及市场推广费约为销售收入的2%3%(2) 销售代理费约为销售收入的1.5%2%(3) 其他销售费用约为销售收入的0.

34、5%1%以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。3. 财务费用财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(汇 兑损失等)。借款利息主要包括长期借款利息和流动资金借款利息。(三)投资估算在南湖生态城上地单价100万/亩时，按照成本部门提供的造价数据，加上销售费 用和管理费用，再加上相应的财务费用，预计每平方米的成本将达到6628元/平方米， 整个项忖总投资将达到84.6097亿元。在南湖生态城土地单价200万/亩时，按照成本部门提供的造价数据，加上销售费 用和管理费用，再加上相应的财务费用，预计每平方米的成本将达到78巧元/平方米， 整个项目总投资将达到99.7

35、522亿元。2.1.2南湖生态城项目投资收益评价投资经济效益是指项fi投资这一经济活动的经济效益，即项冃投资经济活动中投入 产出的对比关系。投资活动的直接目的，就在于依靠投入的资源和劳动，來换取未來的 收益。因而，投资效益的高低，便成为评价项目投资成败的关键，成为衡量项目投资方 案好坏的重要内容。项忖投资经济效益评价，也构成了项忖前期策划小可行性研究的重 要内容。项口投资效益评价应当是全面的，综合的评价。既要考虑其综合经济效益，也要考 虑其综合社会效益;既要站在投资者的立场研究项目投资带來的利益，也要关注项目建 设对宏观的、国民经济发展的影响;既要分析项目的直接经济利益，也要价究项目所带 来的

36、间接经济利益。投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项 冃总投资的比率，它是考察项fl单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润 总额变化幅度较人的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算 公式为：项忖年利润总额或年平均利润总额投资利润率=项n总投资项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用 投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准(例如20%),当投资方案的投资利 润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的 互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。(1) 在土地

37、单价为100万/亩时，即总地价巧.1425亿元时，项冃净利润19.5410 亿元，项目净利润率23.10%。(2) 在土地单价为200万/亩时，即总地价30.2851亿元时，项目净利润11.6200 亿元,项目净利润率11.65%。详细内容见表3.8财务测算模型。(说明：土地增值税按国家增值累进税率计算； 企业所得税按国家新税率25%计算)表3.8财务预算模型财务测算模型编 号科目不同地价的收益情况地价10（）万/亩地价125万/亩地价15（）万/亩地价200万/亩单价（元 /m2）总额（万 元）单价（元 /m2）总额（力元）单价（元/m2）总额 （力 元）单价（元m）总额（力元）1项h销售均

38、价950012126759500121267595001212675950012126752减项土地费用1186151425148318928217792271382373302851其 中土地成 本报价1152147015144018376917282205232303294030土地契 税3544104355135266166988213前期费用150191481501914815019148150191484建安费用3750478688375047868837504786883750478688其 中土建工 程220028083022002808302200280830220028083

39、0安装工 程45057443450574434505744345057443装修工程11001404151100140415110014041511001404155会所及公建120153181201531812015318120153186地下车库建 设250319132503191325031913250319137配套费用600765906007659060076590600765908ft接费用合 计60567730816353811023663784867872439245069工程贷款利 息272347212723472127234721272347210营业税4756063447

40、560634475606344756063411项目毛利269734424024003063832104268527151019282412销售毛利率28. 39%25. 14%22. 14%15. 90%13减 项销售费用1501914815019148150191481501914814管理费用1501914815019148150191481501914815项目总投资662884609769258839537221921809781599752216土地增值税3564539824931770142181420017项目利润总额204126054618512363181661212099

41、0121015451918减 项企业所得税5106513746359079415530223033863019项冃投资利润15311954101388177238124615906790811620020项h投资利润率23. 10520. 05%17. 26%11.65%21建筑而积（m'）12765002.1.3南湖生态城项目投资风险评价在房地产投资项目的经济效益评价分析中，引用了人量的技术经济数据，如销售单 价、成本、收益、贷款、利率等。由丁这些数据都是根据资料对未来的可能性作出的某 种估计，所以分析屮就带有某种不确定性因素。另外，由于掌握的信息是有限的，并且 许多非物质的成本和效

42、益的分析评价，是靠个人价值的判断，而主观判断总是因人而异, 难以确定的，这些同样是分析中的不确定性因素1、政策风险房地产投资项冃受国家政策的产业政策的影响极大，但由丁近期国家房地产政策的 连续性，此项目的政策风险较小。2、经济风险房地产投资经济风险是指一系列与经济发展令关的不确定因素给房地产开发经营 所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险 将有所降低。经济风险主要包含市场利率风险、购买力风险等。因该项日投资大，就得 采取融资渠道，利率的变化，当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加, 消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产

43、成本增加；另一 方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。做好利率预测对于投资决策至 关重要。购买力风险主要是指币场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市 场消化造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制屮，需求是一 个非常不定的因素。但由于唐山的消费者的购买力在不断上升，这样的情况对于房地产 投资商经营者來讲是个利好。3、技术风险房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量 的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求 房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不 同层

44、次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产开 发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化 來分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅;或者是把资金分散投资在不同类型的房 地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的 房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。4、国际风险由于南湖生态城项目引入外资和外企，国际的政治、经济变化对该项目有人的彩响,存在国际风险。3展望31有待研究的内容房地产投资开发的经营活动过程，是一个随时间推移，在场因素不断变化的 条件下，进行投资

45、、开发、回收的过程房地产投资具有周期长、数额大、变现能 力差、投资回收快、风险大、收益高、区位固定性易受政策制约和影响等特征， 这些决定了其投资的风险是客观存在的。据调杳，中国房地产企业的破产率不断 上身，因而，只有运用科学的决策评价方法，科学深入地对房地产开发项目进行 分析研究和科学决策，才能成功地避开风险，使企业立于不败z地。本文只是根 据自己有限的知识建立了房地产项h投资决策的指标集，侧重阐述了房地产投资 决策中几个主要的决策方法的综合运用，作了一些探讨，许多问题和变化的情况 还需进-步研究。1指标动态变化问题。房地产项日评价指标体系是一个变动、模糊、定性的指标体系。各指标随着 时间和随

46、机因素的影响而动态变化，造成评价和决策结果的变化。这种变化影响 了房地产投资决策评价结果的真实性和推广性，因此如何量化以及使指标数据的 标准化处理问题是需要我们深入研究的新领域。2须加强信息反馈。由于不定因素的影响，房地产投资决策过程屮会发生相关因索的变化，这些 变化会引起整个决策指标系统的变化，进而影响到决策评价结果，给决策的科学 和准确带來一定的难度。因此在决策过程中，及时反馈可变信息，不断完善指标 体系，在不断的修改和完善过程屮提高评价方法的适用性，这是一个需要研究的 领域。3扩大应用领域。各种决策方法的综合运用，它可以拓展到投资项冃领域的诸多方而如：投资 方案的选择，投资项目的评估，投

47、资项目的招标等等，也可以延伸到其他行业加 以应用，这些都可进一步研究。4重视各种方法的综合应用。结合数学方法来分析房地产投资决策的方法很多，本文只综合研究了其中的1w一部分，其他如多口标灰色局势理论、人工神经网络法、数理统计综合评价法等 等都是我们分析应用的范i韦i。32项目评价问题项目的技术经济评价作为一门独立的新兴科学出现，在国外也不过50, 60 年历史，化t技术经济即过程经济的发展历史，就更短一些。近年来虽然有了较 大的发展，毕竞还很年青。在我国更是一个新的，有着广阔前景的学科。我国现 行的可行性研究的项日评价方法的内容还停留在计划经济时代，其内容和方法往 往不能体现可行性研究和项冃评

48、价的真正作用o许多化工建设项冃是为了通过审 批做可行性研究和技术经济评价。近几年来，随着社会主义市场经济体制的逐步 建立，我国在投资、金融、财税、外贸等领域相继出台了一系列改革措施，使投 资建设在政策环境、融资条件等方面发生了重大变化，从而对投资决策咨询工作 提出了新的和更高的要求。随着市场经济的不断完善和成熟，企业将门主决策， 自负盈亏，政府在这方而的职能只在于宏观调控。因此，化t新技术开发项冃的 可行性研究和项fi评价的方法和内容，应根据当前的经济形势和全球经济的需要 做适当变化。以下是木人几点粗浅的建议。3.2.1注重项目后评价后评价的概念最早产生于20世纪30年代的美国，主耍是为罗斯福

49、政府提出 的社会计划服务。这种方法被欧洲国家和国际援助机构接受后开始用于对外援助 项h的评价。在20世纪80年代，大多数发展中国家都面临经济哀退和债务危机, 这也促使他们在公共领域开展后评价工作，总结经验教训，不断修正发展计划。 由此后评价开始大范殉的应用。在社会经济政治环境的不确定因素增加的现实背 景下，如果把评价的结果反馈到项目本身或其他新的项目，可以总结评价经验， 提高决策水平，为国家投资计划、政策的制订提供依据。因此，后评价逐渐成为 项冃评价不可分割的一部分。项冃后评价的理论基础是现代系统和控制论的基本 原理。项目系统是由4种基本要素构成的，即“输入”、“处理”、“输出”、“反馈”。

50、项日系统是一个开放的闭环系统。根据现代控制论，对闭环系统的控制采用反馈 控制方法。控制论的创始人维纳指出：“反馈是控制论的一种方法，即将系统以 往操作结果再送入系统屮去”，其特点是“根据过去的操作情况去调整未來的行 为。建设项目后评价是以项目建成投产后经过生产经营所取得的实际经济效益、 社会效益和环境的影响，是判断项冃预期冃标实现程度的基本建设t作全过程的 一个重要阶段，是固定资产投资管理工作的重要组成部分z。其h的在于为己 建项口更好地发挥投资效益，为改进今后项口的立项决策、建设实施提供经验和 依据，避免再度失误。世界银行把项冃工作划分为鉴定、准备、评价、实施和后 评价五个阶段，其中，平价是

51、投资决策的重要依据;而后评价作为项目管理工作 的最后环节，则是对项冃加强管理、检验决策水平、改进完善项冃投资政策及提 高投资效益的重要手段。投资项忖后评价的内容主要包括以下方面的内容。(1) 项目效益评价:是通过项目建成投产后产生的实际经济效益与可行性研 究时所预测的经济效益比较，评价市场预测是否准确，项冃投资是否值得，并以 项目投产后实际取得的财务数据计算财务内部收益率、财务净现值、财务净现值 率、投资利润率、贷款偿还期、国民经济内部收益率等后评价指标，并与可行性 研究时所预测的相关指标进行对比、定量分析项hl h标实现程度和产生偏差的原 因，从中总结经验教训，找出改进措施，为提高项目的投资

52、效益和投资决策水平 服务。(2) 项目影响平价:项目影响评价是指项目竣工投产后对对社会和企业的经 济发展、技术进步和环境保护等方面所产生的作用，以此来评价项目决策的正确 性。如果项冃建成投产后达到原来的预期结果，对国民经济的发展、产业结构的 调整、生产力布局、人民生活水平的提高、环境保护等方面都带来了有益彩响， 说明项口决策是正确的。如果背离了原來的决策目标，就应具体分析，找出原因, 引以为戒。(3) 项目的过程评价:项目的过程评价是根据项目效益和彩响评价中所发现 的变化和问题，对照项冃立项时所确定的冃标和任务，分析和评价项冃执行过程, 从中找出原因，总结经验教训。(4) 项口持续性评价:项目

53、持续性评价是要分析项口是在建设投入完成之后， 项h的既定h标是否还可以继续;项h是否可行顺利地延伸进行下去;项h是否 具有可重复性，即是否可在未來以同样地方式建设同类项目等。项目地持续性评价应在分析的基础上提出项目持续的具体条件和风险。3.2.2注意各种评价方法的适用度有研究投资项h综合评价的论文中，研究某一姆资评价屯杏掉裂应用的占 多数，而且一般模式是方法、模型加算例分析，在投贤项目j州涨标体系的选择 的合理性、规范化上的研究成果不多见。本人认为卜一步的研究应该更加注重投 资项目综合评价指标体系的范围、内容、核心指标的界定、定义。在项目综合评价过程中，首更的核心问题在于确定综合评价方法的合介

54、方法 有其适用范围、背景，没有哪种“绝对最优方法”。'川如数理统计法指标结构层 次相对简单、明确;指标值的确定方血，人为打分的影响因素较小;统计数据的获 得较为容易，处理较为方便。这一类综合评价方法具有评价指标、方法较少受人 为因素影响的优点，同时，评价较为客观。但在投资项目的评价中，评价的内容 不是这样简单，层次性十分复杂，且指标值的确定并非如此容易量化，因此，统 计法尽管简单、方便，但对样本结构要求较多。因此，多用于项冃评价指标结构 较为明晰，指标值较易确眾，简单线性关系比较明显的评价项目z中；模糊法适 于指标值不易统计量化的对象。3.2.3加强项目综合评价方法的创新新应用将是当前

55、项r综合评价研究的克要领域，这种创新主要体现在三个层 面:一是较成熟的评价或决策方法应用于现阶段尚未应用的项目评价领域，这种 创新研究主要面临的问题是解决原应用领域与项h评价领域中的可比性、合理性 证明。二是儿种评价方法的结合应用，各种综合评价方法的相互交叉使用，可以 在一定程度上解决单独使用某一方法时存在的问题，如在神经网络评价屮引入模 糊判别算了，而层次分析法更是广泛应用于各指标权重的确定中，这一创新的主 要难度在于寻找不同评价方法的数学模型的构造逻辑、边界条件的一致性以及解 法的合理性。三是新的理论、观点应用于综合评价方法所构造的新的评价方法。 同时还应对投资项目综合评价做进一步探新研究，包括：（1）围绕效益一费用核心 指标的设置上，在一般盈利性项日综合评价的内容上，将由只进行项1=1的内部盈