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文档简介

1、二手房买卖合同如何判定买房违约篇一:(自己整理的全部)二手房屋买卖合同及二手房合 同签订注意事项二手房屋买卖合同卖方: _ 身份证号码: _(以下简称甲方)买方: _ 身份证号码: _(以下简称乙方)一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:1、.房屋状况:房屋座落:XX市XX街XX号XX栋XX室建筑结构: (钢筋水泥混合或框架)建筑层数:房屋户型:X房X厅建筑面积:套内面积:房屋用途: (住宅、商业或其他)2.该房屋的所有权为甲方所有, 房产证号码XXXXXX,X现将该房屋产权权转让给乙方3、签定本协议时甲方承诺,自乙方缴纳订金之日起, 开始办理产权转移手续,甲方将无条件协助乙方办理,

2、直到 办出房屋产权证为止。二、房屋价格及付款方式:1、价格:甲乙双方商定成交价格为人民币 _ 元,(大写) _ 佰 拾 _万 _ 仟 佰_ 拾_元整。2、付款方式:一次付清:乙方在 _ 年 _月_日前一次付清。 分期付款:乙方在 _ 年_ 月 _ 日付XXX元 ; 乙 方 在 _年 _ 月 _日 付XXX元; .三、乙方付清房款后,甲方在 _ 年_ 月_ 日搬离该住房,将上述房屋交付给乙方。四、出卖的房屋如存在产权纠纷或其他经济纠纷,由 甲方承担全部责任,并赔偿乙方损失。五、本合同经双方签章后生效, 并对双方都具有约束力, 应严格履行。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿利 益受损方的相关经

3、济损失。六、双方愿按国家合同法规定履行责任。未尽事 宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解 决;协商不成的,双方愿向人民法院申请仲裁。七、本合同一式四份,甲、乙双方及房管部门一份,乙 方如办理贷款,需给银行一份。八、双方约定的其它事项:甲方(签名或盖章)_乙方(签名或盖章)_ 代理人(签名或盖章) _代理人(签名或盖章)公正证人: _公证单位: _签订日期: _ 年_月 _日注意事项:1、首先到房管局查询房屋产权有无纠纷,有无抵押;2、签订合同必须到公证处或律师事务所进行公证;3、买方可要求将买房款项委托房管局进行“资金安全 监管”,办完房产证后才划给卖方。签订二手房买卖合同应当

4、注意1、二手房有无合法的产 权和土地使用权证明-房屋所有权证和土地使用权证。 合 法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。 现实生活中存在利用假房产证行骗的情况,鉴别房产证的真 伪,对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。 鉴别房屋产权证真伪1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明-房屋所有权证和土地使用权证。合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有 效的前提。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况,鉴别 房产证的真伪,对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为 重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部 门进行核实。2、购房者需要对售房者有准确的了解。 购房者应

5、当查看房产证所有人的身份证件。如果售房 者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人,则应当了 解售房者与房产所有人之间的关系,要求售房者提供证明文 件,并亲自向房产所有人核实。此外,购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还 是几位共有。如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共 有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过 户手续时, 全部共有人能否都到场。 如有特殊情况不能到场, 需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人替其 签章。3、购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了 解。这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上 登记的面积以及显示的房屋结构是否相符, 是否有

6、私搭乱建 或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的 用途相符等。4、购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封如果房屋已出租,则须售房者提供承租人同意出售并 放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押,则须通知 抵押权人,并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法 机关查封,则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事 人进行交涉(非专业人士难以把握) 。5、如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房, 应了解这些房屋是否获准上市交易、预购公房是否需补足有 关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房 参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋,由 于其

7、特殊性,应特别注意单位是否同意出售,以及能否办理 房屋所有权证和土地使用权证,如有疑问则不宜购买。6、购房者还应了解随房屋同时转让的设备(非房屋 附属设备)及装修的详细情况。7、估算税费负担。二手房买卖的税费规定较多、较复 杂,累计各项税费金额也比较大,估算税费负担是十分必要 的。根据国家规定,购房者应承担契税、印花税,售房者在 一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得 税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土 地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外,买 卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等 因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟

8、交易 房屋的实际情况,向专业人事或有关部门具体了解税费的项 目、税率.二手房合同签订注意事项有哪些 手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问 题.你可以私下交易.下面是应注意的事项.在二手房买卖合同中应具备:一、当事人的姓名、住所,有助于搞清当事人的具体情 况、联系办法,以免受骗。二、标的。即双方要进行交易的二手房,这是合同的关 键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设 备设施等情况;写明房屋产权归属,是否共有财产;原售房 单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭 乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相 关文字资料的移交过程。三、价款。写明总价款;付款

9、方式;付款条件;如何申 请贷款;定金;尾款。四、履行期限、地点、方式。写明交房时间;条件;办 理相关手续的过程;如何寻求中介公司、律师、评估机构等 服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌 时如何处理。五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任;违约金的计算与给付;在什么情况下可免责;担保的形式等六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方 式,若采取仲裁方式解决争议,应按仲裁法的有关规定 写明条款。七、合同生效条款。合同生效时间;生效或失效条件; 生效或失效期限;致使合同无效的情况;无效的免责条款; 当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后, 财产如何进行返还。八

10、、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、 终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密 等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或 解除后,财产如何进行返还等。 在二手房买卖中,因每位 买方和卖方的情况都不尽相同,再加上房屋中介公司的素质 和责任等不确定因素, 使得房屋买卖纠纷很容易发生。 为了 让房产买卖行为顺利,减少那些既花精力又花时间的纠纷发 生,这里分别为买卖双方在5个环节支招。卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等 五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会 通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格 外,还应明确委托方式和挂牌

11、期限。此外,有些中介公司往 往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来,但最 后签约的肯定是他人; 所以,卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议 价。如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金。但很多中 介公司会要求保管该定金,卖方对此要慎重。房子卖了,定 金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约卖方可以没收定金时, 中介公司却要求分卖方一杯羹。三、签约时要注意三点。 一是将房屋的物理状况和权 利状况如实告知买方,最好在合同中写下来;二是提供“三 项证明”,即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明, 如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明,如该 房已经出租

12、,则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。 三是交易流程必须与房款支付挂钩,即确保在房屋过户前后 拿到房款。四、尽量取得放款承诺。签约时,买方通常只支付首 期款,余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付 款,如在房屋过户后、银行放款之前,买方取消了贷款,则 银行自然不会再放款给卖方,故卖方最好能取得买方贷款银 行的放款承诺。五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两 大义务,需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时, 卖方应书面催告买方,同时要求中介出具相关证明,避免日 后违约责任。买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介

13、公司 向卖方进行议价的期限,保证议价不成时及时拿回款项。与 中介签好居间协议后,要拿份协议原件。 在中介议价成功后, 应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给 自己。二、注重实地调查。签约前,买方应作些调查,首先 到房屋实地考察,了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维 修资金和物业收费等情况。其次,买方应至交易中心查询该 房屋的产权情况,有无抵押、租赁或被查封等。再次,到房 屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后,如需贷款还应 事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。三、签约前多查相关证件。比如身份证,房屋产权证 等等,以确保卖方具有合法资格。同时,买方付款应与卖方 履约挂起钩来,比如签约、

14、交房、过户等环节当卖方完成后 再相应付款,并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权 利。最后,为保证资金安全,最好能采用资金监管。四、付款后要收取收据。房款支付后,应由卖方出具 收据。除非卖方明确授权,中介一般无权擅自收受房款。如 约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的,该笔 资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知 原有银行直接划拨,以避免卖方挪用导致无法过户。五、收房过户要验收。买方接收房屋时,应根据合同 验收设施设备的移交情况。在过户前,尽量避免装修房屋, 以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权 过户,还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口,要 敦促卖

15、方及时迁出。下面是购买二手房注意事项的权威建议,特转来:随着各地住房制度改革进程的加快,二级市场的开放力 度不断加大, 二手房买卖日渐红火, 二手房由于具有位置好、 价格低的优势,被众多的消费者青睐,但是,旧房买卖毕竟 不像新房那样一目了然,购买二手公房上当受骗后的追索和 赔偿难度要比新商品房难得多。因此,在选购二手房时,要 特别注意产权、房屋结构等问题。一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中,产权证是最重要的。由于房屋不同于 其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合 法产权的房屋进行保护。根据我国城市房地产管理法第59条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制 度。因此,购

16、买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡 是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住 房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合 适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引 起许多不必要的麻烦。 另外, 要特别注意产权证上的房主是 否与卖房人是同一个人。在验看产权证时,一定要查看正本 并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行 不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住 篇二:二手房买卖合同纠纷的法律问题 二手房买卖合同纠纷的法律问题 最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现, 房地产经纪机构的不规范操作和房屋交

17、易双方的法律风险 意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分 析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易 双方有所借鉴和启迪。一、房屋中介结构操作不规范1.委托合同签订不规范 一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分 别签订委托合同, 但是, 在实践中, 房地产经纪机构往往与 房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合 同”或“房地产买卖契约补充协议” ,将房屋买卖合同与 房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、 “缺斤少两”。2.逃避居间义务 房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时 不在南京市房地产买卖契约 (现变更为南京市存量房 买

18、卖合同 )上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在 合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常 会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。根据市政府办公室XX年7月12日转发市房产局南京 市存量房上交易管理办法规定,从XX年9月1日起,本 市主城区存量房实行上交易管理,存量房交易资金监管也一 同实行。存量房实行上交易,买卖双方签订南京市存量房 买卖合同后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审, 其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的( 南 京市房屋权属登记申请书存量房交易类)改为从上打印。 由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。 如房地产经纪机构无法提供上述

19、打印服务,则不具备合法的 房地产经纪资质。在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规 范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的 权利被非法侵害。二、房屋买卖合同的内容不完整 如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协 助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一 同签订一份房屋买卖中介合同, 对中介费用 (即报酬) 的计 算方式和支付方式作了明确约定, 而对房屋买卖合同的具体 内容语蔫不详。根据中华人民共和国合同法的相关规定 和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当 事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方 式、违约责任和解决争议的方式、

20、合同生效、中止、终止或 解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。房屋买卖 合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、 装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费 状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重 要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、 付款条件、 如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规 定缴交各自应当缴交的税费和杂费; 如果双方另有约定, 则 应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订 的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、 条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价 款的方式,应明确以现金还是支

21、票支付,付款是一次付清或 分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时 间和数额等。在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步 骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但 售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约, 购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房 价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全 部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”o三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定 在房屋买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿 买房或者购房的情形。但是,买卖双方常常对是否解约不签 订书面的协议。

22、这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及 哪一方存在过错较难认定。这样,房屋中介人员的证言就起 到较大的决定性作用,但是房屋中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。在此,笔者建议,房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中 对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充 协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。开发商逾期办理房产证,购房者应当如何向开发商主张 违约责任?案情简介XX年4月12日, 原告章国强与被告上海强隆地产公司 签订 上海市商品房预售合同 ,该合同约定: (1)原告章 国强购买被告上海强隆地产公司开发承建的“天隆城小区”12号楼三单元bXX室商品房1套,房屋建筑面

23、积平方米, 总 房款暂定为50XX元;(2)被告上海强隆地产公司应在办理 了房地产初始登记手续、 取得新建商品房房地产权证 后, 于XX年12月31日前将房屋交付给原告章国强使用。如被 告逾期交房,原告章国强有权按已付房价款的,按日计算追索违约金;(3)原告章国强认可被告上海强隆地产公司在取 得新建住宅交付使用许可证 后即具备该房屋的交付条件, 被告上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产 证”。嗣后,原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总 房价款504528元。XX年12月30日,被告上海强隆地产公 司未履行交付房屋的义务,直至XX年4月1日才取得新建商品房房地产权证 ,于4月3

24、日履行了交付房屋的义务, 但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。XX年4月4日,原告与被告双方结清了自XX年1月1日至同年4月3日期间 的违约金。直至XX年11月14日,被告上海强隆地产公司 才取得房屋的“大产证”。 原告章国强认为,XX年4月12日,其与被告上海强隆地产公司签订了上海市商品房预售 合同一份,该合同约定,其向上海强隆地产公司购买商品 房1套, 房屋总价款为50XX元 (实际支付504528元),被 告上海强隆地产公司承诺于XX年12月31日交付房屋,交 付房屋时须办理房地产初始登记手续, 取得 新建商品房房 地产权证 (即“大产证” )。但被告上海强隆地产公司却在XX年11月14

25、日才取得房屋的“大产证”,其逾期办理产权 证的行为已构成违约,理应根据购房合同的约定承担违约责 任。双方当事人在协商未果的情况下,原告章国强于XX年3月24日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼,要求被告 上海强隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金20260元。 被告上海强隆地产公司认为,双方签订的购房合同属实,本 公司虽违约在前,但违约金的计算期间应从XX年1月1日计算至XX年4月3日。因为双方在购房合同中已约定房屋 交付的标志为取得新建住宅交付使用许可证 ,故该约定 印证了其交房并不需要“大产证” 。而且本公司已将上述违 约期间的违约金支付给原告,可以证实本公司已经承担了违 约责任。更何况,

26、双方已在XX年4月3日办理了房屋交接 书,故本公司不存在违约事实,原告向法院提起的诉讼请求 没有法律事实和法律依据,故请求法院驳回原告章国强的诉 讼请求。 法院判决上海市浦东区人民法院经审理认为,双方当事人签订的 商品房预售合同系双方真实的意思表示,合同约定的内 容符合法律的强制性规定,该合同合法有效,理应受到法律 的保护。在本案中,被告上海强隆地产公司未按合同约定在 规定的期限内取得房屋的大产权,其交付房屋的条件存在瑕 疵,故其行为构成违约,理应根据购房合同中的约定承担违 约责任。鉴于被告上海强隆地产公司已在办理“大产证”期 间向房地产管理部门提交了相关的手续材料,但违约金计算 的数额应扣除

27、双方约定的给予被告上海强隆地产公司90天 的宽限期及被告上海强隆地产公司先前已支付的违约金。据此,上海市浦东区人民法院根据中华人民共和国民 法通则第85条、第111条、第112条之规定, 判决如下:被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内, 向原告章国强偿付逾期办理房屋大产权证违约金16208元。被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决,遂向 上海市第二中级人民法院提起上诉, 其上诉后认为, 本公司 根据购房合同的约定,取得新建住宅交付使用许可证后 即已满足了房屋交付的条件,故不应承担取得新建住宅交 付使用许可证 至取得房屋 “大产证” 期间的违约金。 可见, 一审法院认定事实和适用

28、法律错误,故请求二审法院依法改 判,驳回原告章国强的诉讼请求。上海市第二中级人民法院经审理查明,上诉人上海强隆 地产公司与被上诉人章国强于XX年4月3日签订房屋交 接书后即交付了房屋,现被上诉人章国强向上海强隆地产 公司主张自XX年4月4日起至同年h月13日止的违约金。上海市第二中级人民法院经审理认为,双方当事人签订 的商品房预售合同是双方真实的意思表示,合法有效, 双方均应恪守履行。在本案中,原告章国强按合同约定支付 了房价款,被告上海强隆地产公司亦应当按合同约定交付房 屋,取得房屋的“大产证” 。按双方购房合同中的约定,被 告上海强隆地产公司应当在房屋交付后90天内取得“大产 证”,但其未

29、在合同约定的期限取得“大产证” ,属违约,应 当承担违约责任。由于合同仅约定被告上海强隆地产公司不 能如期交房的违约责任,对其不能如期取得“大产证”的违 约责任未作约定,因此本案的违约金不应按合同约定的方式 计算。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释第18条是针对买受人未取得房屋 权属证书(即“小产证” )作出的规定,而本案是约定“大产证”取得时间上的违约,前提条件略有差异,故可按原告 章国强已付购房款总额,从交房后第91天起算至被告上海 强隆地产公司取得“大产证”时止,参照中国人民银行规定 的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于被告上海强 隆地产公司关于其取

30、得新建住宅交付使用许可证后已经 满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由,缺乏事实 和法律依据,本院不予支持。另外,原审法院所作出被告上 海强隆地产公司酌情向原告章国强偿付违约金16028元的判 决不当。据此,二审法院依照中华人民共和国民事诉讼法第153条第1款第(二)、(三)项,中华人民共和国合同法 第8条,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释第18条之规定,判决如下: 上诉人上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日 内,向原告章国强偿付自XX年7月2日起至XX年11月13日止期间的违约金(以504528元为基数,按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利息

31、计算)。争议焦点开发商逾期办理房产证,购房者应当如何向开发商主张 违约责任?律师点评本案是一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房 屋“大产证”相分离的纠纷案件,本案的争议焦点在于房地 产开发商逾期办理“大产证”是否构成违约以及如何承担违 约责任?一、在本案中,被告上海强隆地产公司逾期取得房屋 产证”,其行为构成违约,理应承担违约责任。在本案中,首先要明确的是,这里所指的违约,并不是 指被告强隆地产公司与原告章国强已经自行解决的违约部 分,而是指被告强隆地产公司是否因逾期办理“大产证”构 成违约?在司法实践中,不动产权属证书是享有不动产物权 的凭证,对内容真实、符合法定条件的物权,登记机关在办

32、 理登一记后,应当给权利人颁发不动产权属证书,一旦发生 产权争议,权属证书可以用作确权的证据。因此,不动产权 属证书是对财产拥有或交易事实的确认,它原则上是公开的正式的法律文书,可供公众查阅,起到 向社会公众公开所有权的作用,故其具有直接表征所有权的 能力。在我国,实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证 制度。在商品房买卖法律关系中,买受人在接受房屋后,虽 然拥有了房屋的使用权,但房屋的所有权并不随着房屋的交 接而转移,出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如 果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售,房屋原来买 受人的权益就会受到侵害。因此,买受人在房屋交付后,应 立即办理产权登记手续,领

33、取房地产权证书。而房屋出卖人 须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人,这是房屋出卖 人最基本的一项义务。据此,房屋出卖人应按合同约定的时 间和方法交付房屋。房屋的交付包含实物交付和权利交付。 所谓实物交付,是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓权利交付,是指房屋出卖人将房产证交付买受人, 并协助实现房产转移登记。在实务操作中,房屋买卖一般都 是先交付后办理过户手续,而且交付和办理过户手续之间需 要一段时间。综上,在本案中,被告上海强隆地产公司在对原告章国 强履行交付房屋义务的行为中,实物交付与权利交付是相分 离的。被告上海强隆地产公司在实物交付与权利交付时都应 按约履行,才能被认为完全

34、按约履行义务,否则就需承担相 应的违约责任。因此,本案中的被告上海强隆地产公司认为 其履行了实物交付义务就是按约履行了义务,不应再承担违 约责任的观点是错误的。因为被告上海强隆地产公司履行的 只是实物交付义务,权利交付的义务并未按约履行,因而是 不适当履行合同的行为,其应对不按时不适当履行权利交付 义务的行为承担逾期交付的违约责任,即在本案中,被告上 海强隆地产公司未按购房合同约定的时间取得房屋的大产 权证,其逾期取得房屋“大产证”的行为构成违约,理应承 担违约责任。二、在本案中,被告逾期办理房屋大产权证构成违约, 应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的 标准计算违约金。在本案中,

35、一、二审法院判决一致认为,合同约定交房 后90天内办理“大产证” ,是给予被告上海强隆地产公司的 宽限期,如果要追究其违约责任,应当扣除这一宽限期。现 被告上海强隆地产公司在此后再逾期办理“大产证” ,其行 为违反了双方购房合同中约定的期限,其行为构成违约,应 当承担相应的违约责任。但本案存在的问题在于被告上海强 隆地产公司对此应承担何种形式的责任以及其违约责任应 当根据何种标准进行计算?在本案中,一审法院判决被告上海强隆地产公司承担原 告章国强违约金16208元,而根据二审法院的判决,被告上 海强隆地产公司应当给付原告章国强违约金元,比一审判决 的违约金数额少了元。出现这一差别的原因在于,一

36、审法院 是按照当事人合同约定的计算违约金的方法加以确定的,而 二审法院在认定合同有效,被告上海强隆地产公司逾期取得“大产证” 是一种违约行为, 应当承担违约责任这一基础上, 又鉴于当事人在合同中对逾期办理“大产证”的违约情况应 如何承担违约责任没有作出明确约定的情况下,二审法院参 照了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释第18条的规定,即“由于出卖人的原因,买受人在下 列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定 外,出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同的标的物为 尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日合同没有约 定违约金或者损失数额难以确定的,可以

37、按照已付购房款总 额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的 标准计算。” 综上所述,在本案中,双方当事人对于逾期 办理房屋大产权应如何承担违约责任未作出明确约定,二审 法院根据上述司法解释的规定,依法判决被告上海强隆地产 公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息 的标准计算违约金是正确的,亦是符合法律规定的。二手房买卖中的几个法律问题研究 近两年,全国不同的地区均出现了房地产热,这是我国 改革开放以来出现的第二次房地产热。而二手房市场的逐渐 成熟是推动这次房地产热的一个重要原因。正是二手市场的 形成使房屋不再是一种单纯的生活用品,而逐渐成为一种 真正意义上的商品,商品的有

38、序流转又加速了二手市场的进 一步完善和成熟。相对于一手房来说,二手房交易中形式的 多样性和交易手续的繁杂性决定了其复杂性。笔者想就二手 房买卖中存在的几个法律问题谈一点自己的意见,并求教于 方家。二手房买卖的几种表现形式。1、买卖双方均为一次性付款购房。指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋,而二手房买方也欲以一次性付 款方式购房。由于交易中房权证的过户及房款的交付都不存 在任何不便之处,因此此种交易为二手房买卖中最简单的方 式。只要结清房款,办理好房权证过户手续就可顺利完成交 易。2、卖方以一次性付款方式购房,买方欲以银行按揭方 式购房。由于卖方采用一次性付款方式购房, 其持有房权证。 买

39、方以按揭方式购房,需先与提供按揭的银行签订贷款协议, 经与按揭银行合作的评估机构评估后,确定买方贷款额度及 年限。买方需将非贷款部分的房款交由房屋中介公司托管。 在房产过户后,卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办 理按揭手续,所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易 完成。3、卖方以按揭方式购房,买方欲以一次性付款方式购 房。当房产是由卖方以银行按揭方式购买时,必须先付清卖 方的购房贷款余额,将房权证由银行赎出,才可将房权证拿 到房产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比,多了一 道赎证手续。4、买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手 房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先卖方需到按揭银

40、行 将房权证赎出(在卖方资金不足的情况下,可与买方协商, 由买方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款,则可 通过融资机构的介入来解决) 。其次,买方与为其提供按揭 的银行签定贷款协议,经与按揭银行合作的评估机构评估后, 确定贷款额度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介 公司托管。同时,持房权证到房产交易中心办理房产过户手 续。过户后,卖方可先收到非贷房款部分,在买方到银行办 理完按揭手续后,所贷款项将由银行一次性付给卖方。由于 该方式手续繁琐,一般都需要中介公司介入,协助办理赎证 及房产过户手续。值得一提的是,近前几年各银行开始推出 的转按揭业务大大简化了此类交易手续,也促进了二手房市

41、场的发展。对此问题后文将专门述及。 二手房买卖中卖方 的风险。由于卖方在交易中占有较为主动的地位,其风险相对于 买方较小。卖方的交易风险最有可能出现于买方以按揭方式 购房的交易形式中。即上述的第2和第4种交易形式。由于买方欲以按揭方式购房,若不办理房屋抵押,提供按揭的银行不会发放贷款。这就要求卖方在尚未得到房款的情况下将房产过户到买方名下,由买方持房权证办理抵押登记手续,然后在银行发放贷款后将房款付清。从房产过户到 银行发放贷款一般有一个月左右的时间。而这对卖方来说是 存在一定风险的。要有效的规避风险应当做到:通过房屋中介公司交易。卖方将房权证交给中介公司, 由中介公司的工作人员陪同双方到房产

42、交易中心办理房产 过户手续,发下的新证仍由中介公司掌管,再由中介公司陪 同买方办理房屋抵押登记手续。由于房权证一直由中介公司 保管,到不了买方手中,能够有效地避免因买方违约而给卖 方带来的风险。贷款应当通过银行转账的方式划入卖方开立的账户,而 不经买方之手。3、签订一份完备的 房屋买卖合同 是非常有必要的, 尤其要在合同中明确约定违约责任和违约金的计算方法,一 旦买方违约,能够有效地通过法律救济。二手房买卖中买方的风险。相对于卖方来说,买方在交易中的风险更大一些。因为 在任何一种交易方式中,买方都需要预付一部分房款,若付 款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈,则会给自己带来重 大损失。尤其是在卖

43、方以按揭方式购房的交易形式中,买方 有可能先行垫款为卖方赎证,此间篇三:二手房屋买卖合同买房经典全面合同二手房屋买卖合同根据中华人民共和国经济合同法 、中华人民共和国 城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定,甲、乙 双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买 房产签订本合同,以资共同信守执行。第一条 房屋基本情况(一)卖方自愿将坐落为: _ _【区(县)】_【小区(街道)】_【 幢 】【座】【号(楼)】_ 单元 _号(室)。该房屋所在楼层为 _ 层,建筑面积共 _ 平方米(详见房屋所有权证第 号)的房产,用途住宅,出售给买 方。 该房原在房地产管理登记交易中心的商品房买卖合同 编

44、号为: ,买方对卖方所出售的房产已充分了解,并亲临 现场勘察愿意购买上述房产。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相 关物品清单等具体情况见附件一。第二条 房屋权属情况(一)该房屋所有权证证号为:(二)土地使用状况该房屋占用的国有土地使用权以 _(出让或划拨)方式获得。 土地使用权证号为: _ ,土地 使 用权年限自 _ 年_月_ 日至_年 月 _日止。乙方应当办理土地使用权出让 手续并缴纳土地使用权出让金。(三)该房屋性质为商品房。(四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。(五)该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。第三条 买卖双方通过 _ 公司居间介绍(房地产执业经纪人:_,经纪人执业

45、证书号: _)达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的, 承担中介费,中介费在房屋所有 权证过户,中介公司当着买卖双方当面对房屋进行验收, 合 格后, 到买方名下支付。无论任何原因导致本交易未最后完 成,已支付的中介费应该全部退还。第四条 成交价格和付款方式(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币元(小 写), _ 元整(大写),在本协议 签订之日起,无论任何原因,此价格均不做任何调整。协议签署完成后,付款将按照协议上付款程序进行付款, 付款对象为以下(若因卖方填写错误导致付款失败或错误, 由卖方自行负责,与买方无关) 。户名:银行卡号:开户行:上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装

46、饰装修、 相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。(二)买方付款方式如下:1、本合同签订后3日内,买方向卖方支付定金成交总 价的10%,即人民币 _元。2、该房屋过户到买方名下后3日内,买方向卖方支付 成交总价的80%,即人民币_ 元。3、该房屋验收交接完成后3日内,买方向卖方支付成 交总价的10%,即人民币_ 元。第五条 房屋的交付质量1、卖方应保证交付的房屋符合国家强制性标准,保证 房屋的一般居住使用功能,买卖双方对房屋质量有特殊约定的,从其约定。2、房屋的外观质量以双方交接验收为准,房屋在国家规定保质期内出现内在结构和质量问题的,卖方应积极协助买方,向开发商等责任第三 方主张权利。3、卖方

47、保证屋内已经安装的灯具、开关插座、弱电插 板、以及户内电话、电灯等用线均为正规国标品牌用线,且 均已安装到位。对于电路隐蔽处必须做穿管处理。4、卖方保证室内安装的给排水管道预埋以及连接均已 安装到位,对于需要涂刷防水保护的地方均按照正常施工标准施工,厨房卫生间装修必 须按规范杜绝破坏已施工完毕的防水层,在买方未进行二次 装修的情况下如造成漏水影响楼下,卖方将承担全部责任。5、卖方保证室内气管安装以达到审核标准,所有的连 接口均按照正规标准连接,不存在漏气等不安全现象。6、卖方承诺在前期装修过程中开墙、凿洞均遵循建筑 规范,承重墙不得开洞,非承重墙开口(不得开70厘米以上的孔洞)均做好加固 处理

48、。7、卖方保证出售房屋中未曾发生过重伤、 非正常死亡、 严重刑事案件、盗窃等可能导致买房人心理不安的严重情况,不存在不正常辐射及其 他致病等情况,若有甲方必须尽到告知义务。如果买方发现 房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露的,买8、对于卖房人在订立合同时已明确告知买房人房屋存 在有一定质量瑕疵的,买方确认后(需附件证明,双方当事人确认签字、盖章生效) , 卖方对此可不再负有任何责任,但按照地区标准有特别规定 的除外。9、卖房人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵, 卖房人对此应承担相应的民事责任。我国合同法第150条第155条对瑕疵担保 义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时,卖房人

49、负有瑕 疵担保义务,买受人享有瑕疵担保请求权。第六条 权属转移登记和户口迁出(一)双方同意,自本合同签订之日起3日内,双方共同 向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,卖方应当无条件配合买方办理该 房产产权过户手续。(二)如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋 权属转移登记手续的期限内(最长不超过3个月)取得房屋所有权证书的, 买方有权退房, 卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款,并按照银行中国人民银行同 期贷款利率付给利息。方有权解除合同或者要求酌减价金万元等条款。(三)卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向 房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续

50、。如卖方未按期将与本房屋相关 的户口迁出的,每逾期一日,卖方应向买方支付全部已付款 万分之五的违约金。如逾期超过90日,买方有权解除本合 同,卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款, 并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。第七条 房屋产权及具体状况的承诺 卖方保证上述房屋权属清楚。自本协议生效之日起,若 发生与卖方有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷等,概由卖方负责清理,因此导致该房 产无法办理产权证得, 应退还买方已付购房款, 并向买方支 付购房总价款的%以及买方投入的装修款作为违约赔偿 (以装修费用票据为准) 。买卖双方保证提供的身份及工作证明真实有效,如因其 中一方提供虚假的

51、身份及其他虚假证明,造成另一方的经济损失,受害方除追究被受害 人的经济责任外并有权追究相应的法律责任。卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、 装饰装修情况和相关关系,附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成,对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。在房屋验收交接以前发生的 【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【暖气】【煤气】【有线电视】 【电 信】:_等费用由卖方承担,并向卖方提供相应合格合法的票据原件, 交付日以后(含当日)发生的费用由买方承担。买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维

52、修基金款项。 但是,公共维修基金做不到随房转移,即使房屋的产权变更登记手续已经办完,公共维 修基金也不会自动转到买方名下,所以卖方必须配合在房屋 所在地的各区县专项维修资金管理部门办理公共维修基金 的过户手续。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基 金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的, 每逾期一日,卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。第八条 房屋的交付和验收卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交 付给买方。该房屋交付时,应当履行下列各项手续:1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行 验收,记

53、录水、电、气表的读数,并交接附件一中所列 物品;2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物 品清单上签字;3、移交该房屋房门钥匙;为保证买房人的财产安全,卖 方需完全提交该房屋的安全性钥匙,并确认无配件。4、按本合同规定办理户口迁出手续;5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金 的过户;6、本合同规定的其他应完成的事项。 本条规定的各项手续均完成后,才视为该房屋验收交接 完成。该房屋验收交接,出卖人在交钥匙时,买房人对房屋及 房屋内的固定装修、家具电器(包括厨房的橱柜、 抽油烟机, 卫生间的固定设施、 热水器, 客厅的灯具、窗帘,卧室的窗帘等)以及其他附属设施进行查验,房屋及房屋内的固定装修、 家具电器、附属设施不能有损坏、拆除

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