某楼盘销售执行案例

1、l泗阳面向长三角，背靠淮海经济区20多个县市，辐射中西部地区；既是南北、东西生产要素流动的战略要冲；l穿境而过的京杭大运河、新长铁路、高速公路，使泗阳完全融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。泗阳泗阳，处于长三角经济带、沿江经济带，处于长三角经济带、沿江经济带和东陇海经济带的和东陇海经济带的交叉辐射区交叉辐射区，极具诱极具诱惑的发展潜质。惑的发展潜质。城市背景：城市背景：泗阳泗阳l近几年泗阳县GDP增长趋势保持稳定，04年增长率为11.8%，而05、06两年年增长率维持在15%左右，均高于国家和省的平均水平，表明泗阳县的宏观经济处于上升通道，但积累不足。l近两年泗阳社会消费品零售总额增长趋势保持

2、稳定，在泗阳县交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。泗阳目前经济发展正处于稳步起飞阶段。泗阳目前经济发展正处于稳步起飞阶段。房地产发展具备良好经济基础房地产发展具备良好经济基础城市背景：城市背景：泗阳泗阳规划发展规划发展以以一环一轴为架构，一环一轴为架构，呈呈“三区、三轴、三带三区、三轴、三带”格局格局城市背景：城市背景：泗阳县总体规划图 l城市发展方向北扩、东延、南跨、西进，拉开城市框架。l总体结构呈“三区、三轴、三带”格局。l三区:古镇区、中心城区（老城区和新城区）和东、西工业园l三轴：商业轴、文化轴、城市发展轴l三带：京杭运河风光带、泗塘河风光带、两渠风光带实施城东工贸

3、兴城、城北文化新城、城西泗实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城水古城、城南生态名城“四城联动四城联动”战略战略城市背景：城市背景：l面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新以纺织服装、新兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市的目标。工贸中等城市的目标。l大力实施城东工贸兴城、城北文化新实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城城、城西泗水古城、城南生态名城“四四城联动城联动”战略战略，全面推进淮海东路商贸轴、运河大道生态轴、鞍山路文化轴“三条动力轴”和泗水

4、河、泗塘河、大运河三条景观带建设。新区+市区产业发展：产业发展：l泗阳区位优势明显，资源丰富，产业基础好。目目前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、农前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、农副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产业颇具副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产业颇具特色。特色。l为了更好地吸引、集聚外地生产要素，培育经济发展载体，泗阳县在城郊兴建了经济开发区，分为西区和东区。泗阳城市未来发展方向：泗阳城市未来发展方向：产业组团规划明确，未来发展清晰可见产业组团规划明确，未来发展清晰可见宏观背景小结：宏观背景小结：l经济增长极经济增长极l泗阳县依托区域现有的资源优势，积极培育

5、和发展泗阳县依托区域现有的资源优势，积极培育和发展其中的重点产业。其中的重点产业。l城市化进程城市化进程l“四城联动四城联动”的城市发展战略，与北扩、东延、南的城市发展战略，与北扩、东延、南跨、西进的城市总体规划方向相互呼应。跨、西进的城市总体规划方向相互呼应。泗阳房地产市场格局：泗阳房地产市场格局：以老城区为核心，东向、北向为发展重点以老城区为核心，东向、北向为发展重点泗阳泗阳房地产市场：房地产市场：l目前泗阳的城市发展重点是城东和城北区域，特别是城北文化新城阶段性发展比较成熟，已经为泗阳当地居民所认可。l本项目所处于的位置为城北文化新城。老城区老城区城东城东工贸工贸新城新城城北城北文化文化

6、新城新城泗塘河泗塘河高尚高尚居住区居住区城西城西板块板块泗阳泗阳房地产市场：房地产市场：l目前泗阳的房地产开发正进入高潮期，当前及后续的开发供应量较大，需求仍在保持高速增长趋势，而由供求决定的价格走势则出现放缓迹象湖东以东供应集中性需求量放大供应集中性需求量放大价格增长趋势放缓价格增长趋势放缓项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：桃源路与文成路交叉项目开发单位：项目开发单位：江苏金康至房地产开发有限公司项目电话：项目电话体定位：整体定位：浪漫法式风情，私享尊荣人生建筑形态：建筑形态：多层、小高层、联排园林风格：园林风格：法式总占地面积：总占地面积：84330平方

7、米总建筑面积：总建筑面积：10万平米项目构成项目构成: :花园洋房+住宅容积率容积率：约1.28总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无宣传中法式传统的大气配套设施配套设施: :周边基本设施配套较缺乏，邻近生态公园本期开盘时间本期开盘时间 20082008年年4 4月（二期）月（二期） 本期推出总户数：本期推出总户数：370（约）本次推出体量：本次推出体量：本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：2000（均价，报价）1400

8、（6楼）整体销售率：整体销售率：50%（约）销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 20072007年年1111月月后续产品规划情况：后续产品规划情况：无目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+学校老师+南部城郊居民+在外打工产品类别户型面积户数比例销售率多层27420%多层311/1282968%销售分析项目二期已开盘，从的销售情况分析，由于价格在市场上比较有竞争力，同时推出了市场稀缺产品小错层，因此销售情况也比较乐观。区域分析项目所处区域为泗阳“行政文教区”北侧，目前周边的生活配套还不完善，与城区的交通还不方便，但发展潜力巨大营销分析项目未有部分优惠促

9、销措施物业分析项目的整体规划无亮点，但外立面较突出，户型以三房为主，面积配比合理泽园泽园太阳城太阳城项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：长春路洋河中路交叉项目开发单位：项目开发单位：江苏昊峰房产置业有限公司项目电话：项目电话体定位：整体定位：泗水河畔宝地华府，高尚人文社区建筑形态：建筑形态：多层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：4.2万平方米总建筑面积：总建筑面积：6.5万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.4总户数：总户数：800车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林

10、景观规划评述：园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无中式景观的灵巧配套设施配套设施: :周边基本设施配套较缺乏，邻近纺织大学本期开盘时间本期开盘时间 20082008年年5 5月（二期）月（二期） 本期推出总户数：本期推出总户数：308（约）本次推出体量：本次推出体量：本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：2000（约）整体销售率：整体销售率：销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 20072007年年1212月月后续产品规划情况：后续产品规划情况：无目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型

11、面积户数比例销售率多层274/807%多层4131/14411%多层394-10858%项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：北京中路人民北路项目开发单位：项目开发单位：宿迁市恒生房地产开发有限公司项目电话：项目电话体定位：整体定位：书香中的生活，风景里的家建筑形态：建筑形态：多层、小高层园林风格：园林风格：中式总占地面积：总占地面积：84亩总建筑面积：总建筑面积：7.8万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.5总户数：总户数：800车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质不错，即使建筑排列比较呆板，但社区景观创新性强，而且

12、有人造坡地园林景观规划评述：园林景观规划评述：将中式住宅和园林相互结合，实现较完美的结合配套设施配套设施: :周边基本设施配套较齐全，尤其临近各种教育机构本期开盘时间本期开盘时间 20082008年年5 5月（最后一批）月（最后一批） 本期推出总户数：本期推出总户数：70（约）本次推出体量：本次推出体量：2栋小高层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：2400（报价、8F）整体销售率：整体销售率：销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 后续产品规划情况：后续产品规划情况：有2期，但还未动工目标人群概述：目标人

13、群概述：拆迁户+城郊居民+学校老师及陪读家长产品类别户型面积户数比例销售率小高层3121-12670项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：淮海东路与嘉定路交叉项目开发单位：项目开发单位：江苏丰泰房地产有限公司项目电话：项目电话体定位：整体定位：跟大商家一起赚钱去建筑形态：建筑形态：多层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：180亩总建筑面积：总建筑面积：18万平米（住宅8万平方米）项目构成项目构成: :住宅+商业容积率容积率：约1.8总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划

14、评述：园林景观规划评述：采用传统兵营式排列配套设施配套设施: :周边基本设施配套较缺乏，邻近汽车站本期开盘时间本期开盘时间 20072007年年1111月月本期推出总户数：本期推出总户数：360本次推出体量：本次推出体量：9栋多层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：1800（均价）1700-2000整体销售率：整体销售率：99%销售周期：销售周期：5个月本期推出户型配比本期推出户型配比下期开盘时间：下期开盘时间： 20082008年年7 7月月后续产品规划情况：后续产品规划情况：无目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销

15、售率多层3101-13036040%99%项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：泗阳新车站西侧项目开发单位：项目开发单位：宿迁大顺房地产开发有限公司项目电话：项目电话体定位：整体定位：尚品住宅，精致生活建筑形态：建筑形态：多层、小高层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：0.5万平方米总建筑面积：总建筑面积：2万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约4总户数：总户数：184车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此采用传统兵营式排列配套设施配

16、套设施: :周边基本设施配套较缺乏，邻近汽车站本期开盘时间本期开盘时间 20082008年年1 1月月1515日日 本期推出总户数：本期推出总户数：184（约）本次推出体量：本次推出体量：一栋小高，3栋多层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：1650（均价，报价）1800（均价，报价）整体销售率：整体销售率：90%销售周期：销售周期：3个月本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层288/107/116小高层161多层210054多层31213

17、0项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：泗中东侧，文成路项目开发单位：项目开发单位：江苏万诚置业有限公司项目电话：项目电话体定位：整体定位：都市文化新城，首席教育大盘建筑形态：建筑形态：多层、小高层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：总建筑面积：总建筑面积：项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.5总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：园林景观规划评述：小区的园林绿化比较缺乏，无明显特色配套设施配套设施: :周边基本设施配套较缺乏，邻近泗阳中学新校区本期开盘时间

18、本期开盘时间 未开盘未开盘本期推出总户数：本期推出总户数：240（约）本次推出体量：本次推出体量：4栋小高层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：2000（均价，报价）整体销售率：整体销售率：销售周期：销售周期：3个月本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层3113项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：人民路淮海路交叉项目开发单位：项目开发单位：江苏舜天置业公司项目电话：项目电话：整体定位：整体定位：中心生活，独特享受建筑形态：建筑形态：多层、小高

19、层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：3.9万平方米总建筑面积：总建筑面积：7.3万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.86总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此景观规划欠缺配套设施配套设施: :周边基本生活配套及设施配套较完善本期开盘时间本期开盘时间 20082008年底（预计）年底（预计） 本期推出总户数：本期推出总户数：40（约）本次推出体量：本次推出体量：2栋小高层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：套内均价（分

20、类别）：未报价整体销售率：整体销售率：销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 20072007年年1212月月目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+生意人产品类别户型面积户数比例销售率小高层3140-160项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：北京路桃源路项目开发单位：项目开发单位：江苏国大置业有限公司 项目电话：项目电话：整体定位：整体定位：文教核心，品质住宅建筑形态：建筑形态：多层、小高层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：259亩总建筑面积：总建筑面积：30万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约2总户数：总户数：约150

21、0户车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：总体上呈兵营式排列，部分采用眼帘式的围合形成中央景观，小高层沿北京路布置园林景观规划评述：园林景观规划评述：建筑立面无明显的对比，楼盘形象呆板，组团间无显著差别，景观区域分布不均配套设施配套设施: :周边基本生活配套完善本期开盘时间本期开盘时间 三期开盘时间未定三期开盘时间未定 本期推出总户数：本期推出总户数：未定本次推出体量：本次推出体量：未定本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：2000（二期报价）整体销售率：整体销售率：销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘

22、时间：前期开盘时间： 目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+志远中学老师产品类别户型面积户数比例销售率小高层3多层2项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：北京路上海路项目开发单位：项目开发单位：江苏亚都房地产开发有限公司项目电话：项目电话：整体定位：整体定位：新城地段，未来生活建筑形态：建筑形态：多层、小高层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：107亩总建筑面积：总建筑面积：11万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.5总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：就规划及立面而言，在泗阳当地有一定地位，园林景观规划评述：园林景观规划评述：

23、由于布局比较合理，在小高层附近设置了一定中央景观，但整体略显不足配套设施配套设施: :周边基本设施配套较缺乏，邻近市民广场本期开盘时间本期开盘时间 20072007年年1111月月 本期推出总户数：本期推出总户数：70（约）本次推出体量：本次推出体量：2栋小高本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：16802160（报价）整体销售率：整体销售率：70%销售周期：销售周期：5个月本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层3127小高层3138销售分析项目多

24、层已经售完，并交房；而小高层尽管开盘时间较早，而且均价在1900元/平方米左右，但市场去化情况相对较慢区域分析项目所处区域为泗阳市民广场东侧，目前周边的生活配套已逐步完善，与城区的交通还有待改善，但发展潜力巨大营销分析项目由于已接近尾盘，因此并未推出相关优惠措施物业分析项目的整体规划亮点较少，但外立面较清新，小高层户型以三房为主东方名苑东方名苑项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：北京路上海路项目开发单位：项目开发单位：宿迁市实达房地产开发有限公司项目电话：项目电话体定位：整体定位：您的首选理想家园建筑形态：建筑形态：多层、小高层园林风格：园林风格：无总占地面积

25、：总占地面积：2.7万平方米总建筑面积：总建筑面积：6.1万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.97总户数：总户数：200（约）车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，园林景观规划评述：园林景观规划评述：由于占地面积较小，因此采用传统兵营式排列配套设施配套设施: :周边基本设施配套较缺乏，邻近市民广场本期开盘时间本期开盘时间 20072007年年本期推出总户数：本期推出总户数：200（约）本次推出体量：本次推出体量：2栋小高，4栋多层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层+小高层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：2160-

26、2470（报价）整体销售率：整体销售率：80%销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+城郊居民产品类别户型面积户数比例销售率小高层3121-158110（约）70%销售分析项目多层已售完，但由于小高层定价较高，在市场上缺乏竞争力，因此项目已交房，但却仍有30%未去化。区域分析项目所处区域为泗阳市民广场东侧，紧邻北京路主干道，周边生活氛围逐渐成熟，因此发展潜力巨大营销分析已临近尾盘，项目未有部分优惠促销措施物业分析项目的整体规划较差，基本无园林绿化，户型以三房为主，面积配比较大京宁名居京宁名居200720082009第

27、一季度 第二季度第三季度 第四季度第一季度 第二季度第三季度 第四季度第一季度 第二季度第三季度 第四季度金康华府4栋13F小高层约2.4万平方米京宁名居2栋11F小高层约1万平方米东方名苑2栋9F小高层约1万平方米名流新天地3栋9F小高层1.3万平方米万诚国际广场3栋小高层2.5万平米东方现代城3栋11F小高层3万平方米金地如意里1栋小高层约3000平方米翰学院15栋小高层约7万平方米上海城、金海湾花园预计推出小高层体量约5万平方米世纪华庭约4栋11F小高层约2万平方米中胜翡翠城2栋小高层约6000m2 （ 预计）名名流流新新天天地地东东方方名名苑苑万万诚诚国国际际广广场场东东方方现现代代城

28、城金金地地如如意意里里翰翰学学院院价格（元/平方米）约2200约2400约1900 约1900约2100约2000京京宁宁名名居居约2000价格依靠地段及价格依靠地段及自身品质为依托自身品质为依托价格比较依赖于价格比较依赖于社区多层价格社区多层价格区域独特区域独特价格自成体系价格自成体系泗阳相关楼盘主力面积段分析名名流流新新天天地地东东方方名名苑苑万万诚诚国国际际广广场场东东方方现现代代城城翰翰学学院院京京宁宁名名居居110120130140150160160以上以上三三房房三三房房三三房房三三房房三、四房三三房房三房二二房房100从市场现状分析，各楼盘的产品面积序列比较齐全，但房型数量还需多

29、样化；160左右的大面积户型还有发展空间，而100-120合理化的户型面积仍有挖掘空间。金地如意里金地如意里p据我公司不完全统计，市场已入市和即将入市的小高层楼盘数量为据我公司不完全统计，市场已入市和即将入市的小高层楼盘数量为9 9个，预计至个，预计至20082008年第三季度，仍将有约年第三季度，仍将有约2020万平方米的小高层供应市场，表明小高层物业将成万平方米的小高层供应市场，表明小高层物业将成为今后的发展趋势。为今后的发展趋势。p从已推出的小高层楼盘，如东方名苑、名流新天地来看，具备良好的社区居住品从已推出的小高层楼盘，如东方名苑、名流新天地来看，具备良好的社区居住品质和地段优势，将有

30、助于小高层产品的销售质和地段优势，将有助于小高层产品的销售p从已入市和即将入市的小高层楼盘户型分析，多数楼盘缺乏较完整的产品线，以从已入市和即将入市的小高层楼盘户型分析，多数楼盘缺乏较完整的产品线，以满足市场的不同需求。满足市场的不同需求。小高层物业在当地的抗性分析小高层物业在当地的抗性分析小高层的公摊较大，在同等情况下，购房者会倾向于购买多层产品小高层的物业费较高，增加购房者后期的使用成本应对措施：送3-5年的物业费，以降低购买心理门槛应对措施：从户型设计方面，送面积，“偷面积”。项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：淮海路上海路路口项目开发单位：项目开发单位：江苏名流置业项目电话：项目电

31、话体定位：整体定位：首席半岛风情社区；坐拥未来城市中心建筑形态：建筑形态：别墅多层小高层园林风格：园林风格：水岸城市总占地面积：总占地面积：300亩总建筑面积：总建筑面积：30万平米项目构成项目构成: :住宅+底商+写字楼+别墅容积率容积率：1.5总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：利用中心别墅多层小高层间的丰富变化，同时增加立面色彩的厚重感，天际线处理成熟园林景观规划评述：园林景观规划评述：6000平方米休闲广场，10000平方米水岸景观配套设施配套设施: :齐全本期开盘时间本期开盘时间 08年1月开盘 本期推出总户数：本期推

32、出总户数：第一批4栋多层+1栋小高层第二批2栋多层+2栋小高层本次推出体量：本次推出体量：本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层住宅+小高层住宅套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：18002300整体销售率：整体销售率：第一批推出部分销售大部分完成销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 2007 2007年年5 5月月 后续产品规划情况：后续产品规划情况：小高层+别墅目标人群概述：目标人群概述：区域：泗阳老城区+少量外来客户产品类别户型面积户数比例销售率多层2房94.3-多层2房108-多层3房122.6-小高3、4房149/150-销售分析项目

33、从2007年5月开盘，至今已经推出第二期；2008年1月推出沿北京路的小高层产品，面积在150平方米左右，现已售完。区域分析项目所处区域为泗阳“黄金商圈”所在，未来城市发展的重点，与泗阳汽车站的距离较近，今后的前景为当地人所看好。营销分析该项目主要的推广手段为道旗、外墙、楼书等；而且销售无优惠措施。物业分析小区产品组合比较丰富，外立面的设置也较为稳重，由于社区有水系和别墅产品，居住品质为市场所肯定。小结：小结：名流名流新天地新天地项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：大连路桃源路交叉项目开发单位：项目开发单位：江苏金康至房地产开发有限公司项目电话：项目电话体定位

34、：整体定位：艺术与科学交融，时尚与生活并存建筑形态：建筑形态：多层、小高层、联排园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：10万平方米总建筑面积：总建筑面积：14万平米项目构成项目构成: :别墅+住宅+底商容积率容积率：约1.37总户数：总户数：1000户左右车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并结合“同济线”的运用形成小区景观主干道配套设施配套设施: :周边基本设施配套较缺乏本期开盘时间本期开盘时间 4 4月月2020日日 本期推出总户数：本期推出总户数： 230本次推出体量

35、：本次推出体量：本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：1900-2500（报价）整体销售率：整体销售率：40%销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 后续产品规划情况：后续产品规划情况：无目标人群概述：目标人群概述：拆迁户+学校老师产品类别户型面积户数比例销售率多层288/907030%多层3103/11616070%销售分析项目已开盘，从的销售情况看，由于一期建成积累客户较多，在近一个月时间完成了40%的销售。区域分析项目所处区域为泗阳“行政文教区”，是泗阳重点打造的区域，目前已经具备整体形象展示，而且各种生

36、活配套设施不全营销分析项目未推出相关的促销优惠措施物业分析项目的整体规划无亮点，户型分配比较合理，三房占70%，并有少数联排。金康华府金康华府项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：文成路安居路项目开发单位：项目开发单位：泗阳新源房地产开发有限公项目电话：项目电话体定位：整体定位：构筑一种生活的高度建筑形态：建筑形态：多层小高层园林风格：园林风格：水景住宅总占地面积：总占地面积：79270平方米总建筑面积：总建筑面积：15万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：1.76总户数：总户数：668车位数：车位数：340产品品质及规划：产品品质及规划：小区布局

37、方正、合理分区，小区道路根据地形特征和建筑布局设置，立面为北欧风格园林景观规划评述：园林景观规划评述：景观设计层次感丰富，突出水景和社区的结合配套设施配套设施: :有泗阳新高中等本期开盘时间本期开盘时间 08 08年年4 4月月1 1日日 本期推出总户数：本期推出总户数：300本次推出体量：本次推出体量：本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：住宅，底商套内均价（分类别）：套内均价（分类别）： 2200（报价）整体销售率：整体销售率：约30%左右销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 后续产品规划情况：后续产品规划情况：后期主要打造社区中央水景目标人群概述

38、：目标人群概述：泗阳城区+农村产品类别户型面积户数比例销售率小高3109/118/122小高4144小高278/82/93销售分析项目的销售均价在2200元/平方米之间，而位置相对较偏，导致楼盘的去化情况较相同品质，但地段较好的区域有一定落差。区域分析项目所处区域为泗阳的“教育中心”，紧邻泗阳新高中，周边人气较为缺乏，生活配套还不完善，区域成熟还需要时间。营销分析目前项目并未推出具有诱惑力的营销手段物业分析项目物业为多层和小高层为主，是泗阳目前在售楼盘中，唯一主打产品为小高层的；而且社区还引入了水景的设计，户型在市场上也比较有竞争力。翰学院翰学院项目名称：项目名称：项目位置：项目位置：淮海路上

39、海路项目开发单位：项目开发单位：江苏万诚置业项目电话：项目电话体定位：整体定位：36万平方米城市摩尔生活特区建筑形态：建筑形态：多层小高层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：20万平方米总建筑面积：总建筑面积：36万平米项目构成项目构成: :住宅+底商+酒店容积率容积率：1.8总户数：总户数：786户车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：由于楼盘产品类型比较丰富，同时利用了酒店等产品，丰富了外立面语言，整体色彩较为明亮，但天际线处理一般园林景观规划评述：园林景观规划评述：由于建筑密度较大，基本无园林景观配套设施配套设施: :周边基本设施

40、配套齐全本期开盘时间本期开盘时间 0808年年4 4月月2020日日 本期推出总户数：本期推出总户数： 本次推出体量：本次推出体量：3栋小高层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：小高层住宅+底商套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：2000（报价）整体销售率：整体销售率：100多套销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 20072007年年1212月月 后续产品规划情况：后续产品规划情况：小区产品组合丰富，但是由于容积率高达2以上，因此规划景观质量比较差，沿上海路、淮海路布置高层建筑。目标人群概述：目标人群概述：区域(比例)：淮安投资客+外省投资客+

41、泗阳当地客户产品类别户型面积户数比例销售率小高3121小高3128.7小高3118.95营销分析项目的推广渠道比较丰富，同时也运用了比较打动当地居民的营销手段，如1万抵2万，小高层送3年电梯费等，吸引客户购买欲望销售分析项目的多层2008年1月推出，至4月已经全部售出，市场反应热烈，部分客户来自淮安和上海。小高层4月20日推出，目前也去化了100多套区域分析项目所处区域为泗阳“黄金商圈”所在，未来城市发展的重点，与泗阳汽车站的距离较近，今后的前景为当地人所看好。物业分析项目物业组合包括多层、小高层、商业街、购物中心、五星级酒店等，由于地块面积有限，整体规划布局品质较差，住宅户型设计不佳。万诚万

42、诚国际广场国际广场项目名称：项目名称：世纪华庭世纪华庭项目位置：项目位置：繁荣路，志远中学旁项目开发单位：项目开发单位：项目电话：项目电话体定位：整体定位：独具江南庭院隽秀品质、开创泗阳江南庭院之“净态社区” 建筑形态：建筑形态：多层小高层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：约11万平方米总建面：总建面：15万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.3总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划：产品品质及规划：品质一般，基本的兵营式布局，无社区氛围营造园林景观规划评述：园林景观规划评述：由于建筑密度较大，基本无园林景观配套设施配套设施

43、: :周边基本设施配套齐全本期开盘时间本期开盘时间 0808年年3 3月月2828日日 本期推出总户数：本期推出总户数： 本次推出体量：本次推出体量：16栋多层本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层套内均价套内均价（分类别）：（分类别）：2000-2700整体销售率：整体销售率：约100多套销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 后续产品规划情况：后续产品规划情况：二期将推出含小高层产品，具体时间待定，小高层位于繁荣路沿街底商之上目标人群概述：目标人群概述：区域(比例)：泗阳当地客户+志远中学老师+志远中学陪读家长+投资者产品类别户型面积户数比例销售

44、率多层290-102多层3110-121销售分析由于地处城区繁华区域，同时周边的目标客户，如志远中学老师学生等群体比较集中，尽管销售价格较高，因此开盘当天，取得较为良好的销售业绩。区域分析项目所处区域为泗阳城区比较成熟区域，无论是周边的生活配套还是教育设施都比较齐全，生活氛围浓厚，具有投资潜力。营销分析基本无较大的优惠手段物业分析项目的社区规划布局品质感较为缺乏，但户型面积段及相关配比较为合理世纪华庭世纪华庭项目名称：项目名称：中胜翡翠城中胜翡翠城项目位置：项目位置：北京路项目开发单位：项目开发单位：中胜置业公司 项目电话：项目电话体定位：整体定位：独具江南庭院隽

45、秀品质、开创泗阳江南庭院之“净态社区” 建筑形态：建筑形态：多层小高层园林风格：园林风格：无总占地面积：总占地面积：88亩总建筑面积：总建筑面积：10万平米项目构成项目构成: :住宅+底商容积率容积率：约1.8总户数：总户数：车位数：车位数：产品品质及规划评述：产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，加部分的中央景观，运用新古典主义外立面园林景观规划评述：园林景观规划评述：采用传统玉佩的形式，经过一定的抽象变形使之成为小区景观轴线和中心景观。 配套设施配套设施: :周边基本设施配套齐全本期开盘时间本期开盘时间 未开盘未开盘 本期推出总户数：本期推出总户数： 本次推出体量：本次推出体量：

46、本次开盘项目构成：本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：套内均价（分类别）：1900-2400（报价）整体销售率：整体销售率：销售周期：销售周期：本期推出户型配比本期推出户型配比前期开盘时间：前期开盘时间： 后续产品规划情况：后续产品规划情况：无目标人群概述：目标人群概述：无产品类别户型面积户数比例销售率多层280-90多层313-150销售分析项目目前未开盘，但从售楼处现场推断，客户积累情况不乐观区域分析项目所处区域为泗阳“行政文教区”，是泗阳重点打造的区域，目前已经具备整体形象展示，而且各种生活配套设施也较为齐全。营销分析项目未推出相关的促销优惠措施物业分析项目的整体规划无亮点，多层户

47、型偏大，同时大户型配比也较大。中胜中胜翡翠城翡翠城结论结论：根据对根据对2008年春开盘的几个重点楼盘的跟踪分析，年春开盘的几个重点楼盘的跟踪分析，无论是多层还是小高层，整体去化情况比较理想，无论是多层还是小高层，整体去化情况比较理想，表明泗阳房地产市场热度还维持在较高水平。表明泗阳房地产市场热度还维持在较高水平。结论结论：目前泗阳房地产市场各重点楼盘的销售情况比较理目前泗阳房地产市场各重点楼盘的销售情况比较理想，而且成交价格基本在想，而且成交价格基本在2000元元/平方米，世纪华平方米，世纪华庭的最高报价已经达到庭的最高报价已经达到2700元元/平方米，平方米，前期取得前期取得良好销售业绩的

48、楼盘将会有价格抬升的冲动，从而良好销售业绩的楼盘将会有价格抬升的冲动，从而为项目带来价格盘整空间。为项目带来价格盘整空间。结论结论：纵观泗阳目前取得良好销售业绩的重点楼盘，主要的决定因素纵观泗阳目前取得良好销售业绩的重点楼盘，主要的决定因素有三个方面，有三个方面，一是良好的地段，如万诚国际广场；二是通过出一是良好的地段，如万诚国际广场；二是通过出众的小区规划和恰当的户型产品设计所打造的高品质社区感，众的小区规划和恰当的户型产品设计所打造的高品质社区感，如名流新天地；三是全方位、多样化的物业形态组合所带来的如名流新天地；三是全方位、多样化的物业形态组合所带来的升值前景预期；项目基本具备赢得良好业

49、绩三个条件。升值前景预期；项目基本具备赢得良好业绩三个条件。结论结论：以目前的市场去化趋势判断，泗阳当地的房地产市场还保持着以目前的市场去化趋势判断，泗阳当地的房地产市场还保持着稳步上升的势头，从现在到第四季度，市场价格还应有一定的稳步上升的势头，从现在到第四季度，市场价格还应有一定的上涨空间，上涨空间，一般住宅产品的成交价格将达到一般住宅产品的成交价格将达到2200元元/平方米，平方米，而别墅产品由于市场较为稀缺，因此价格应达到而别墅产品由于市场较为稀缺，因此价格应达到3500元元/平方平方米以上的价格体系。米以上的价格体系。n 泗阳楼市近几年总体呈上升趋势；n 目前楼市需求仍保持旺盛；n

50、多层仍为市场追捧热点，小高层正逐步被接受；n 别墅供应目前基本空白，但后续有一定供应量；n 目前市场多层及小高层对外推售均价在20002200左右；n 而多层及小高层实际成交均价在19002000左右；n 相对07年住宅成交均价上涨了300400元左右；n 预计今年住宅成交均价将达到21002200元左右。三期工程：稳健开发，有序推广，产品差异，突破市场，规避风险，终告大捷。布局决定结局思路决定出路总体统计新城市主义传世独院名宅产品理念诠释：新城市主义：地段的属性，未来高尚住宅聚集区，城市主动脉市政府、各级党政机关、教育机构、高等学府形成的城市龙脉，整个区域将成为泗阳新的城市中心。传世：不动产

51、的特有属性，象征财富的一脉相承，私家大宅的代代相传，能高度唤起本案目标客群的共鸣。独院：别墅的产品属性，生活形态的转变。名宅：本案的心理属性，满足目标客群的耀富心理，身份、地位的象征。大隐于市，大贵于宅。传世经典，独院逸墅。本案VI视觉形象系统客户拓展计划：客户拓展计划：重点区域：重点区域：产业带泗阳东部产业带相关企业、纺织企业等；文教学校；泗阳政府事业单位周遍乡镇政府；大型企业来人集中区域带指导思想：指导思想：定期非业务销售目的的客户针对性维护，跟踪目标客层的最新动向，建立类别客户群和大客户管理机制，建立人际网络渠道。实施细则：实施细则：以业务员成交代表性客群为单位进行分类登记、管理、回访；

52、落实建立重点客户开发回访计划：“企业客户开发计划”、 “学校客户开发计划”、“公务员开发计划”、“私营业主开发计划”、“普通购房客户群”按指定格式进行专门的记录，定时例行检查；主要内容包括：话题制造、SP活动、邀约回访反馈情况；每周进行此类客户回访，每周进行“话题选择和邀约”的规定完成动作；配合事项：配合事项：专人管理和督促；活动组织：每月组织邮寄项目简报或楼书或书信或节日问候，需要相关的资料和企划配合；每两个月组织一次现场小型活动：钢琴音乐会等等；资资 源：源：客户方方 式：式：已成交客户的职业背景调查，统计结果进行分析和归类；业务人员填写“已购客户分类分析表”重点客层：重点客层：泗阳客户群

53、、乡镇客户、外地客户客户发展计划客户发展计划依托区域资源：依托区域资源：方方 式：式：1、重点摸排其他项目客户资源渠道；2、以积累的客户资源库为基础，重点抓住泗阳大客户和关键客户进行长期的拜访和“邀约组织活动”；3、配合和交叉方案一中的“相对区域”、“活动组织”；4、抓住区域带头人，建立核心客户，培养忠诚客户；5、重点控制大客户管理和维护以及活动组织A A、拜访方式：、拜访方式：以专业的置业顾问形式进行私人推荐，以缩短客户到场的时间和距离为目的，进行专业的拜访活动。流 程：预约登记回访初步意向了解回访确认准备料安排时间推荐交流邀约现场回访反馈时间安排：在指定的期限内，邀约具体时间完成地点选择：

54、1、客户指定地点；工作场合，居所地2、第三地；咖啡店，公司会议室准备事项：针对此类客户专门制作的PPT稿业务执行小礼品的准备公司物流或开发商提供视路途远近提供车辆安排B B、邀约活动组织：、邀约活动组织：将客户拓展和发展客户资源进行整合，参与推广活动。渠道管理：渠道管理：l汽车汽车4S4S店：店：进行每周资料的送达更换和数据反馈，有工作记录跟踪表。反馈机制：跟踪记录表；指定跟踪实施人。l咖啡店、高档餐厅：咖啡店、高档餐厅：进行每周资料的送达更换和数据反馈，工作记录跟踪表，开发产业带附近的点。反馈机制：跟踪记录表；指定跟踪实施人。l已成交客户：已成交客户：进行有针对性，以扩散效应为手段，以真正加

55、大介绍成交客户群为目的的，口碑式宣传，网络人际如到建设。长效机制：落实对接人，建立相公管理维护机制，开发新的成本合适的介绍推荐奖励方案。l网络媒体：网络媒体：进行网络媒介的推动，主动参与网络话语权的争夺工作，利用网络媒体进行信息的介绍和发布；大力推广项目信息的覆盖面（地址应该反映到所有平面效果上）。长效机制：制定中长期发布策略，指定业务人员定期参与和维护网络活动，主导和营造网络社区的舆论，专人负责。l大客户、重点客户的拜访：大客户、重点客户的拜访：建立情感式营销，加强业务与客户的互动，增加项目营销的人情味，覆盖关键节点的客户群，以点带面。长效机制：业务人员定期进行，频率较低；电话邀约-登门拜访

56、-信息发布-回馈信息-登记记录，渠道建设含盖已购或登记意向客户，针对主要未成交以及潜在目标客层进行的以点带面的营销。明信片客户维护信数据库/短信数据库DM销售资料直接派发帐单广告5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月准备期市场预热期开盘引爆期开工开盘封顶交工开盘强销期续销期二次强销期尾盘冲刺期5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月准备期市场预热期60%排屋30%多层开工开盘

57、封顶交工10%排屋20%多层20%小高层10%排屋30%多层30%小高层20%排屋20%多层40%小高层10%小高层前期余房消化5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月准备期市场预热期60%排屋30%多层开工开盘封顶交工10%排屋20%多层20%小高层10%排屋30%多层30%小高层20%排屋20%多层40%小高层10%小高层前期余房消化排屋3200入市多层2100入市排屋3300多层2150排屋3400多层2200排屋3500多层23005月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月

58、月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月准备期市场预热期开工开盘封顶交工根据即定销售计划，需累积有效意向客户1000组。5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月准备期市场预热期开工开盘封顶交工在已经进行了部分形象广告和户外推广以后，选择正式（第一次）内在已经进行了部分形象广告和户外推广以后，选择正式（第一次）内部认购前两周时间，部认购前两周时间，7 7月下旬安排连续月下旬安排连续2 2天在现场售楼处举办本项目的天在现场售楼

59、处举办本项目的产品推介会或产品发布会，以多媒体演示和现场体验的形式，在最后产品推介会或产品发布会，以多媒体演示和现场体验的形式，在最后部分设置自由互动时间，配合一定的多媒体宣传资料，比较完善地将部分设置自由互动时间，配合一定的多媒体宣传资料，比较完善地将产品各方面的内容作正式发布。此举可加深早期意向买家对项目的了产品各方面的内容作正式发布。此举可加深早期意向买家对项目的了解度，从而使其尽早明确购买。同时也可增加早期买家的被重视感。解度，从而使其尽早明确购买。同时也可增加早期买家的被重视感。在产品推介会前先确认在产品推介会前先确认1010个特价单位。第一，作为配合个特价单位。第一，作为配合SPS

60、P活动活动- -产品推产品推介会的内容。第二，作为内部认购的特价单元。介会的内容。第二，作为内部认购的特价单元。5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月准备期市场预热期开工开盘封顶交工在产品推介会上公布两周后（在产品推介会上公布两周后（8月中旬）即将接受内部认购的特价单元，月中旬）即将接受内部认购的特价单元，并同时以人民币并同时以人民币3000元作为诚意金。凡支付诚意金者，将在两周内收元作为诚意金。凡支付诚意金者，将在两周内收到认购当天的邀请函。目标接受到认购当天的邀请函。目标接受50