鸿达城市广场整体策划研究报告

1、鸿达 城市广场整体策划研究报告AN OVERALL RESEARCH REPORTFOR MASTER PLAN ON HONGDA City Square编 制 于2012年6月15日华岸华岸（天津）建筑设计有限公司：（天津）建筑设计有限公司：院长王庆策划执笔：王春涛冯鑫庭陈谦益市场调研人员：高级研究员邓志晶万琪商业策划师刘长维周维周思博助理策划师李嘉于丹戢德勇市场调研人员：高级研究员邓志晶万琪王昆商业策划师刘长维刘博助理策划师陈谦益李嘉周思博戢德勇财务预算人员：赵兴赵红娅丁瑶前 言PERFACE本报告系华岸商业地产研究院（以下称“华岸”）受唐山鸿达汽车改装有限公司委托，为其在唐山市路南区紧

2、邻吉祥路地块的商业地产项目提供的整体规划研究报告。 华岸于6月1日6月8日对项目周边地段商业及唐山类似商业项目进行了深入的市场调研和走访，在此基础上通过与本公司多年积累建立的华岸数据库中相关案例进行详细、全面、透彻的对比研究，并结合目前国际国内的最新商业发展趋势，以及唐山市城市和商业发展现状，和项目地块自身的资源优势，汇总、整理完成了本次的整体规划研究报告。 本次规划研究报告主要目的是：一、探寻物流和商业的发展趋势；二、深入了解项目地块的现状和发展基础；三、构建新型商业城市综合体的系统解决方案；四、提供华岸城市规划设计院做为规划设计的依据。目 录CONTENTS*1.唐山商业基础研究1.1城市

3、概况1.2唐山商业研究1.3唐山商业物业建筑特征研究1.4地块分析1.5总结2.现代商业与项目的对比研究2.1现代商业发展研究2.2城市综合体研究2.3案例对比2.4总结*目 录CONTENTS3. 商业规划建议3.1 定位解析3.2 规化方案建议3.3 业态规划3.4 物业规划4. 经济测算4.1 物业处置方案4.2 经济测算*1.0唐山基础研究BASIC ANALYSIS ON TANGSHAN 唐山商业发展阶段 唐山商业概况 小結-唐山商业发展趋势 城市概况 经济概况 城市规划 城市化 小結1.1城市基础研究1.2 唐山商业研究 唐山商业物业建筑形态 不同建筑形态商业市场定位 小結1.3

4、 商业物业建筑形态研究 项目 地块现状 SWOT分析 小结1.4 地块分析1.1.1 城市现状TANGSHAN STATUS唐山是中国北斱的一个重要沿海港口城市，地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，东北重要的国际航运中心；唐山是河北省域中心城市，环渤海新型工业化基地，首都经济圈的重要支点，同时也被誉为中国未来发展前景最好的城市之一；地理位置优越，港口城市，未来发展看好。1.4地块分析1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况7 唐山市整体经济向好。2011年，唐山GDP达到了5442亿元； 唐山市2011年位列河北省第1、全国第1

5、9；人均GDP全国第33， 唐山市人均GDP自2008年增速放缓，增长速度低于GDP增长水平，说明经济发展落后于城市化进程，城市扩张速度较快。GDP人均GDP資料來源：唐山統計局歷年統計公報唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。1.1.2 经济概况ECONOMIC OVERVIEW1.4 地块分析1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概況唐山人口保持低速增长，2011年总人口737万，从人口基数上可以被视为河北省的大型城市；唐山社会消费品零售总额在2011年达到了1334.8亿元，自2006至2011年增速保持在16%以上，城市居民的消费能力提高。唐山

6、经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。数据源：唐山统计局历年统计公报1.1.2 经济概况ECONOMIC OVERVIEW1.4 地块分析1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概況唐山市总人口社会消费品零售总额 人均消费性支出2011达到了14,483元，伴随着人民生活水平的提升，唐山居民消费能力及消费水平显著提高 ； 作为人均消费重要指标，唐山人均可支配收入2011年为21,785元，在全国城市排名中处于前67的位置，远低于GDP排名，社会财富集中在少数人手中； 从私家车保有看，2011年年末唐山汽车保有量达到150.2万辆，其中个人汽车保有量78.1万

7、辆。人均可支配收入及消費性支出社会财富相对集中，普遍家庭消费发展潜力较大。1.1.2 经济概况ECONOMIC OVERVIEW1.4 地块分析1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概況数据源：唐山统计局历年统计公报从居民现金支出来看，唐山市民消费性支出额度较高，大部分家庭期末手上仍然存有一定量的现金，这表明消费发展潜力较大。2011年唐山市人均现金消费情况1.1.2 经济概况ECONOMIC OVERVIEW1.4 地块分析1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况数据源：唐山统计局历年统计公报1.1.2 经济概况ECO

8、NOMIC OVERVIEW1.4 地块分析1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况数据源：唐山统计局历年统计公报唐山市民的消费特征：从唐山市民家庭平均消费结构来看，食品、服装、娱乐、住房是家庭消费的主导，占到60%以上。在实际的市调中发现，对于中高收入者而言，中高端的吃喝玩乐等休闲娱乐是其消费的主导。2011年唐山市居民家庭平均消费结构京津唐沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业增长的中心城市。1.1.3 城市规划CITY PLANNING 1.4 地块分析1.2 唐山商业研究1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况唐山市200

9、8年2020年城市总体规划：“两核两带”发展格局 ：两核：中部发展核心和南部发展核心。 中部发展核心包括：中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区； 南部发展核心包括：曹妃甸生态城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。两带：山前发展带和沿海发展带。 范围包括：市区、曹妃甸工业区、唐海县、乐亭县、遵化市的一个镇、迁西县的三个镇，以及滦南县的两个镇; 山前发展带：京津冀重要的产业服务和生活居住中心；全市的政治、经济、科技、教育、文化中心; 沿海发展带：京津冀沿海地区重要的产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心 。唐山市的用地扩展、城市生活方式和价值观等开始向城郊及农

10、村地区扩张。1.1.3 城市规划CITY PLANNING1.4 地块分析1.2 唐山商业研究1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况城市化是城市发展的必然途径，对提升城市形象、城市质量和区域的发展都有着重要的意义。 是城市发展的必然过程； 一个地区的人口在城镇和城市相对集中，城镇用地扩展； 是城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程； 城市化与工业化发展进程密不可分,有三个阶段:初期阶段、加速阶段以及后期阶段；1.1.4 城市化URBANIZATION1.4 地块分析1.2 唐山商业研究1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况城市化是城市发展的必然途

11、径，对提升城市形象、城市质量和区域的发展都有着重要的意义。 城市化改变进城农民的就业和收入结构，使他们能有尊严地参与和分享城市化的成果，分享城镇中的现代生活，扩大内需，拉动经济增长； 合理的利用土地资源，提高资源分配，促进区域的发展； 缩小城乡收入差距，利于构建合谐社会； 提升城市形象、城市质量，建设新型宜居城市。1.1.4 城市化URBANIZATION1.4 地块分析1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况u 城市化的意义2011年，唐山城市化率已经超过50%，城市化已发展到中级阶段唐山作为一个传统的以工业为主导的城市，其工业化发展与城市化进程脱节，必

12、然促进城市的变革。由城市化水平判断工业化阶段由人均GDP判断工业化阶段钱纳里的工业化发展阶段2011年唐山的城市化率已超过51%。唐山2011年人均GDP超过10000美元，已进入发达经济阶段。u 唐山城市化现状1.1.4 城市化URBANIZATION1.4 地块分析1.2 唐山商业研究1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况 唐山城市GDP及人均GDP保持稳定增长，社会财富相对集中，普通民众消费潜力大； 随着唐山城市化进程和新型城市的建设， 耕地的流失和大量城市人口的出现，对农产品提出了新的要求； 然唐山城市化高度发展，城市化率超过50%，但是依然滞后于工业化水平。目前唐山

13、处于从传统的工业城市向新型宜居城市建设的转型中，城郊的开发发展及大量的新生城市人口对商业形成一定的需求； 唐山城市化的进一步发展以新农村建设和城市改造为重点； 唐山城市的进一步发展，需要新型的商业模式，满足新增城市人口的需要，能够引领唐山城市的进一步发展，促进唐山的成功转型； 项目地块处于唐山东南部城市边缘，引入新商业模式，必将抢占唐山东南部发展先机，引领唐山市的发展方向。唐山工业化发展与城市化进程脱节，城市发展需要新型的商业模式。唐山城市规划的主要发展方向开始向西转移，本项目建设以农商结合为核心，不仅可以作为唐山从城市向农村发展的枢纽，而且能够抢先占领唐山西部发展的核心位置。1.1.5 小结

14、SUMMARY1.4 地块分析1.2 唐山商业研究1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2.1 唐山商业阶段TANGSHAN BUSINESS STAGE唐山商业发展主要有四个阶段：传统百货、一站式购物中心、初级城市综合体、高端城市综合体。高端城市综合体初级城市综合体购物中心传统百货万达广场新华贸购物中心远洋城唐山百货大楼唐山商业发展初期以百货为市场主导，其中以唐山百货大楼为代表，在市区多个核心位置开设大型百货。唐山商业市场转型阶段，继唐百之后出现了唐山第一个一站式购物购物中心远洋城。唐山商业市场新兴阶段，开始出现以写字楼为主体城市综合体专案。唐山商业发展的新阶段，开始出

15、现综合性的城市综合体。代表项目主要特征发展阶段1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究传统百货阶段：唐山最有代表性的商业项目，地处是中心核心位置，商业经营种类丰富。地理位置：新华道与建设路交叉口东北角开发商：唐山百货大楼集团商业类型：百货商业经营面积：4万商业楼层：B1-F4商业档次：中档开业时间：1984年知名品牌： 唐山最有代表性的商业项目，城市核心位置，商业经营种类丰富； 整体档次为中档。1.2.1 唐山商业阶段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概況1.2

16、唐山商业研究购物中心阶段：唐山远洋城采用租售结合方式；作为购物中心，体现了一站式购物的特点。地理位置：建设北路与长宁道交叉口西南角开发商：泰勒集团商业类型：大型集中商业商业经营面积：12万商业楼层：B1-F3商业档次：中档开业时间：2004年知名品牌： 远洋城采用租售结合方式，引入大型知名商户作为主力店，后期由开发商统一招商和运营，目前运营状况良好。1.2.1 唐山商业阶段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究初级城市综合体阶段：新华贸购物中心位置优越，业态的定位符合商业发展状态和发展趋势。p 地

17、理位置是决定该项目的最关键的因素，新华贸地处唐山经济核心区，离唐山政治中心很近，业态的定位符合商业发展状态和未来发展趋势，“环保”和“低碳”站项目优势。1.2.1唐山商业阶段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研究22高端城市综合体阶段：唐山万达广场作为最具有代表性的城市综合体，核心物业自持，统一招商运营，业态齐全。城市综合体是当前商业发展的主流。地理位置：北新道与友谊路交叉口东北角开发商：大连万达集团总建筑面积：1,040,000商业建筑面积：购物中心：120,000 内街商铺：200,000商业楼层：

18、购物中心（B3-F5）；内街商铺（1-2F）主力商户：万千百货、国美电器、新华书店、大玩家 万达影院、沃尔玛、知名商户：ZARA、H&M、UNIQLO、哈根达斯销售面积：200,000商铺面积：20-100营销模式：购物中心持有、内街商铺销售，不包租；开业时间：2011年1.2.1 唐山商业阶段TANGSHAN BUSINESS STAGE1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究唐山市的商业项目主要集中在北新道和新华道两条交通主干道上。未来随着唐山逐渐向西北方向发展，凤凰新城也将成为商业项目的重点供应区。一、传统商圈 新华道商圈 北新

19、道商圈 远洋城商圈二、新兴商圈 凤凰新城商圈唐山商业主要集中在北新道和新华道两条交通主干道上，本项目不在任何一个成熟商圈之内。随着唐山市的发展，城市中心和商业中心开始向外围发展。1.2.2 唐山商业概况TANGSHAN BUSINESS OVERALL1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究唐山现有主要大型商业项目约60万平方米，整体经营良好。唐山现有主要大型商业项目列表1.2.2 唐山商业概况TANGSHAN BUSINESS OVERALL1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究唐山写字

20、楼底商及住宅配套商业面积超过50万平方米，市场趋近饱和。唐山主要写字楼底商及住宅配套列表1.2.2 唐山商业概况TANGSHAN BUSINESS OVERALL1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究唐山近期主要大型商业项目约150万平方米，写字楼及零售商业等市场趋近饱和，将呈现过度竞争趋势。唐山未来主要大型商业项目列表1.2.2 唐山商业概況TANGSHAN BUSINESS OVERALL 1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究目前唐山环绕城市中心的大体量商业综合体专案越来越多，其城

21、市综合体的放量非常大，同质化的项目也很多。这直接导致唐山城市中心的商业的日渐饱和和商住用地的可供应量日趋减少；随着唐山经济的进一步发展，城市化的进程日渐推进，城市人口的日渐增加，必然推动城市的向四周扩张；随着唐山城市化的发展，唐山市区现有商业将无法满足经济和人口发展的需要，经济的发展和商业的扩张需要新的增长点，这必将导致唐山商业的发展走向城乡结合部地区。1.2.3 唐山商业发展趋势TANGSHAN BUSINESS TRENDS1.4 地块分析1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3 商业物业建筑形态研究 唐山商业主要集中在北新道和新华道两条交通主干道上，本项目位于唐山市东南部城

22、区边缘，唐山政府正在倾力打造的专业市场商圈之内； 随着唐山市的发展，城市中心和商业中心开始向边缘发展，大体量专业市场在城区边缘的聚集也必然需要相应的商业和服务业的配套； 新型城市综合体项目大量面市，未来商业和写字楼面积巨大，过度饱和，零售商业竞争激烈。唐山市商业发展开始向城市边缘转移，未来零售商业及写字楼面积供应巨大将形成激烈竞争。本项目占据地缘优势，应该通过差异化的商业规划，实行错位发展，才能赢取市场。1.2.4 小结唐山商业发展趋势SUMMARYTANGSHAN BUSINESS TRENDS1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3

23、.1 唐山商业物业建筑形态研究PROPERTY BUILDING MORPHOLOGY STUDY1.4 地块分析1.3 商业物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3.2不同建筑形态商铺市场定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地块分析1.3 商铺物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究临街1拖2、一拖3商铺此类型商铺为市场最受欢迎产品，多为住宅底商，根据地段不同售价在15000-30000之间。以和泓阳光为例，其商铺120-300平为主力户型，一拖二，1600

24、0元起首，均价24000元1.3.2不同建筑形态商铺市场定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地块分析1.3 商铺物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究大型购物中心商铺（包租、包管理产权式商铺）此种类型商铺依托购物中心，商业价值突出，以新华贸为例，商铺面积20-300平米，10000元/平米起，均价25000元/平米,临街商铺35000元/平米1.3.2不同建筑形态商铺市场定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4

25、地块分析1.3 商铺物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究独栋商业 此种物业形式在唐山市场较少，在天津、北京较为常见，面积在500平左右，此类物业可参照别墅价格。唐山可按15000元/平米估算天津露西亚别墅商街天津远洋新干线总部港1.3.2不同建筑形态商铺市场定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地块分析1.3 商铺物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究专业市场的1拖2、一拖3商铺此种物业在专业市场比较受欢迎，以本项目西侧现代五金城为例，一拖3独立商铺，一种处于每

26、栋楼的中间位置，为南北朝向的135平米，面宽为4.5米；另一种处于每栋楼的两端，为东西朝向180平米，面宽为6.6米。建筑形式均为地上3层外加产权阁楼与地下室，一层3.6米层高，阁楼层高2.8米并赠送露台；地下室面积等同于标准层 。起价8000元/平米，均价12000元/平米1.3.2不同建筑形态商铺市场定位DIFFERENT ARCHITECTURAL FORM SHOPS MARKET POSITIONING1.4 地块分析1.3 商铺物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究soho、公寓此种产品在唐山市场上供应充足，以金安国际为例写字间面积在60-150平米，均价

27、在11000元/平米；以嘉美广场为例，公寓面积在40-120平米，起价4850元/平米,均价5300元/平米1.3.3 小结SUMMARY1.4 地块分析1.3 商铺物业建筑形态研究1.5 总结1.1 城市概况1.2 唐山商业研究目前，市场上销售最好的为一拖二、一拖三底商或商铺，高端定位的别墅型独栋商业为未来发展趋势，有很大的市场空间，且单位价值较高，写字楼、公寓在市中心区域供应过剩，但在不同地段仍有需求，需差别对待1.4.1 项目背景 在路南区旧城区改造范围内； 在唐山专业市场规划范围内； 項目用地为鸿达公司自有商业用地；BACKGROUND1.5 总结1.1城市概况1.2 唐山商业研究1.

28、3 商铺物业建筑形态研究1.4地块分析371.4.2 地块现状 位置：路南区，唐山南环； 四至：西临唐山现代五金城，向南邻近唐山南环路；北邻吉祥路 规模：项目总占地100亩； 容积率：2.0以上； 周边现状：项目位于老陶瓷城商圈，周边万博园、国际五金城，汽车产业园，南方灯具城等专业市场林立，该区域是路南区城区改造的重点区域。 项目位于城市的东南部边缘，位于政府规划的专业市场范围内，交通发达，便于到达和辐射城市的其他区域。PLOT STATUSu 地块区位1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3 商铺物业建筑形态研究1.4 地块分析1.5 总结地塊38項目向南即是唐山南环，作为进出唐山市的交通

29、主干道之一；項目紧邻唐津高速，唐港高速、唐曹高速；項目紧临205国道；项目至高速路口仅需10分钟车程， 至市中心仅需约10分钟车程地块周边交通唐山整体交通 项目临近多条交通要道，交通极度便利，适宜大宗货品的集散； 本项目周边专业市场林立，在区域上有绝对的号召力。u 交通区位1.4.2 地块现状PLOT STATUS1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3 商铺物业建筑形态研究1.4地块分析1.5总结39S优势分析 项目邻近多种交通要道，交通极其便利； 项目周边高层建筑少，能见度高； 项目靠近城乡结合部，周边商业氛围弱，竞争小。W劣势分析 城市化发展开始向城市边缘扩张； 本专属政府规划区域，得

30、到政府政策支持； 专业市场周边配套商业较少。O机遇分析 商业气氛弱，初期不易获得认可； 周边高档物业欠缺，高档物业难以生存。T挑战分析 周边商业氛围不浓， 商业定位需慎重；项目所在区域居住、办公业态欠缺，大规模商业体量难以消化。SWOT1.4.3 SWOT分析SWOT ANALYSIS1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3 商铺物业建筑形态研究1.4 地块分析1.5 总结u项目作为路南区旧城改造区域及专业市场建造规划区域，能得到政府政策支持；u项目位于城市的南部边缘，连接城市和农村，便于到达和辐射城市的其他区域；u地块临近多条交通要道，交通极度便利，适宜大宗货品的集散；u本项目距国道、高速

31、公路近，但又保持一定的区隔，使项目可以便利辐射周边其他城市，又可避免其闲杂人流的干扰影响；u项目周边专业林立市场旧社区亟待改造，缺乏配套的商业服务设施综合而言，地块适宜规划专业化市场和配套商业综合体。1.4.4 小结SUMMARY1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3 商铺物业建筑形态研究1.4 地块分析1.5总结1.5 总结SUMMARYu 唐山城市规划的主要发展方向开始向外转移以及专业市场的建设要求规模化、集中化，本项目建设以差异化专业市场和配套商业定位为核心，不仅可以作为唐山专业化市场定位的新尝试，而且能够抢先占领唐山东南部商业发展的领头羊位置；u 唐山城市化率已经超过50%，城市化

32、已发展到中级阶段。唐山工业化发展与城市化进程脱节，城市发展需要新型的商业模式；u 唐山城市的发展需要新型针对不同消费群体的现代化的专业市场，本项目应该吸引借鉴国内外优秀的新型专业市场的成功经验，合理规划；u 唐山市商业发展开始向外转移，未来零售商业及写字楼面积供应巨大将形成激烈竞争。本项目占据地缘优势，应该通过差异化的商业规划，实行错位发展，才能赢取市场。本项目占据地缘优势，在立足建立新型专业市场的基础上，通过差异化的商业规划，实行错位发展，赢取市场，抢占唐山东南部发展的核心位置。1.1 城市概况1.2 唐山商业研究1.3 商铺物业建筑形态研究1.4 地塊分析1.5 总结2.0现代商业与项目的

33、对比研究COMPATATIVE 城市综合体简介 城市综合体分类 国际城市综合体研究 国内城市综合体研究 城市综合体与城市的关系 小结2.1 现代商业发展研究2.2城市综合体研究2.3 案例对比 现代商业发展历程 商业模式 小结2.4 总结 东京中城 水游城 现代五金城 小结 现代商业发展趋势分析 现代商业与项目的对比研究2.1.1 现代商业发展历程现代商业的发展主要有两个阶段：从沿街商铺到集中式商业。街坊集市传统门店购物商场及超市新兴步行街MALL-商业综合体Lifestyle Center单体店综合店城市综合体传统百货商店集中式商业发展阶段物业类型商业模式HISTORY OF MODERN

34、COMMERCIAL DEVELOPMENT2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市综合体研究2.4 总结2.1 现代商业发展研究2.3 案例对比44 源于上古的商品交易活动，在清明上河图内登至繁华顶峰; 表现为无序而自发式的露天集会市场，物价低廉； 其代表为明清时期的北京鼓楼、南京夫子庙、上海城隍庙等； 这种露天集市的形式经发展改建后仍有留存。第一代商业模式：街坊集市现代商业发展的早期形式，无序而自发式的露天集会市场。2.1.2 商业模式 BUSINESS MODEL2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市

35、综合体研究2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例对比45 1852年法国巴黎出现了第一个百货商店; 纯柜台式交易; 业态品类丰富； 在中国，这种商业形式曾经辉煌至中国的每一个城市，直到七、八十年代，仍一直占据着各城县的核心区。第二代商业模式：传统百货商店纯柜台式交易；综合性商场，物品丰富。2.1.2 商业模式 BUSINESS MODEL2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市综合体研究2.1现代商业发展研究2.4 总结2.3案例对比46 全球经济的发展，促使了更进步的综合性购物商场的出现，业态更为综合丰富； 传统的

36、纯柜台式销售模式被取消了，取而代之的是半开放式的柜台销售模式； 购物成为一种半自我服务的方式，购物行为相对自由和随意； 超市则是继购物商场后的更进一步的纯自我服务购物方式； 自我服务和低价格为两大特色成为零售商业领域的重大变革； 1930年在美国诞生的自选商场可谓是现代超市的雏形； 文化娱乐及饮食休憩等配套设施空间不足，这使得消费者的购物活动相对单调，容易疲劳。第三代商业模式：购物商场及超市综合性商场，业态丰富；半开放式纯柜台式交易；自我服务和低价格；休闲娱乐等配套设施不足 。2.1.2 商业模式 BUSINESS MODEL2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2

37、城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市综合体研究2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例对比47 新兴步行街通常是重新整合传统商业老街的而形成； 呈现集中式的带状商业布局； 注重动线规划； 开放式的商业空间； 统一的规划与管理； 业态十分丰富； 通常地处市中心，规模有限； 娱乐休憩的空间较少； 停车较难，限制了开车族的消费者。第四代商业模式：新兴步行街开放式、集中式的带状商业布局；统一的规划与管理，业态丰富，注重动线规划；娱乐休闲空间少，停车难。2.1.2 商业模式 BUSINESS MODEL2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案

38、例分析2.2 城市综合体研究2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例对比48 MALL是目前世界上比较先进、高级的商业形态； 主要有SHOPPING MALL和城市综合体两类； 多种业态、多个主力店； MALL融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化元素； 以大业态为主力的“一站式体验式”消费王国； 具备能够独立形成现代商圈的能力； 具有极强商圈辐射能力，综合竞争力强。第五代商业模式：MALL-商业综合体SHOPPING MALL和城市综合体；多种大型业态汇聚；竞争力强，能独立形成商圈并有极强的商圈辐射能力。2.1.2 商业模式 BUSINESS MODEL2.4 总结2.2 城市综

39、合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市综合体研究2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例对比49 人们生活方式日渐多元化前提下，为了满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的商业综合体； 产生于21世纪欧美一些大中型城市； 将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在开放的环境中； 接近有影响力的居住小区，中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求； 全新的生活消费方式为主导，充分调动顾客的参与性； 国外规模一般在3万5万平方米之间。第六代商业模式：Lifestyle Center注重景观和建筑设计，多种风格共存；业

40、态丰富完整，偏重休闲娱乐；重视体验。2.1.2 商业模式 BUSINESS MODEL2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市综合体研究2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例对比50 商业郊区化是城市化发展的一种必然现象，是指商业企业从中心城区向外扩散的过程。这种扩散既可表现为商业企业以连锁的方式在郊区扩散,也可以在郊区出现新的商业企业； 商业郊区化的发展，首先在西方发达国家出现。随着西方经济的发展，城市化的日渐完成，商业也开始向城市边缘郊区发展，形成了“卧城”、外围城市、半独立卫星城、卫星城、技术郊区、边缘城市等；

41、 随着我国经济的发展，一些发达地区因为市中心的用地与人口的矛盾，已经出现了商业郊区化的趋势，比如北京、上海等地； 国际大都市的郊区化发展存在特定的规律和模式，一般而言，城市郊区化过程中，商业设施布局和商业全面发展存在一定的时差。即商业设施需要布局在前，当郊区人口聚集达到一定规模后，商业经营才能全面展开，有效发展； 因此，城市郊区化的发展，要求人们重视前期的商业布局，避免盲目发展、布局缺陷和社会资源浪费等。城市郊区化发展是未来城市商业发展的方向，城市郊区化发展应该重视商业布局先行。2.1.3 商业郊区化COMMERCIAL SUBURBANIZATION2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3

42、案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市综合体研究2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例对比51集中式商业发展对比：集中式商业的发展从单一形式相复合形式发展，功能日趋完整。单体店综合店城市综合体传统百货大楼第一代万达广场第三地万达广场新加坡“欢乐城” 有一个或多个主力店； 不同商业业态； 各业态共生和互补优势； 强烈烘托商业氛围； 形成商业聚合力； 吸引更多的消费者。 多业态、多主力店，超大空间尺度； 商务、商业、居住、酒店等多种功能； 注重内外动线设计，立体型交通体系； 高科技集成设施，注重消费体验； 現代城市景觀設計； 地标式的城市建筑。 单一主力店；

43、单一商业业态。发展阶段主要特点代表项目2.1.4 小结 SUMMARY2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2 城市综合体研究2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例对比52u 城市综合体： 将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合； 功能间相互依存、相互帮助的能动关系； 多功能、高效率的综合体。u 城市综合体表现形式： 城市形态的表现：在城市区域为了降低综合商务成本形成城市综合体； 经济形态的表现：随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功

44、能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体； 建筑设计的表现：多以街区特点水平分布的复合建筑群。现代商业以集中商业为主，集中商业的现阶段代表是城市综合体。城市综合体的具备符合功能，有多种表现形式。2.2.1 城市综合体简介HOPSCA INTRODUCTION2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比53u 城市综合体分类：按性能分：商务综合体：一般是CBD，写字楼和酒店为主导的没有住宅的纯综合体；商

45、业综合体：区域中心，以购物中心为主导的综合体；生活综合体：郊区和新城，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合体：一种没有居住型物业的净综合体；只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；綜合體集群：一個以上的綜合體複合體或商圈。按地段分：都心型综合体；城市副中心综合体；区域和新城综合体；小区综合体。按品味分：高端奢侈型综合体、中档生活型城市综合体。2.2.2 城市综合体分类TYPE OF HOPSCA2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合

46、體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比54u 国际城市综合体发展阶段1933年8月,国际现代建筑协会雅典宪章将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。第一阶段：20世纪30年代到二战将城市分为居住、工作、游憩

47、、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。城市综合体开始起步，并未创造出新的城市空间秩序，反而造成了城市整体的混乱。2.2.3 国际城市综合体研究HOPSCA STUDY ABROAD2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比55西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到

48、了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。 这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。第二阶段从二战后到20世纪70年代城市化高速发展与中产阶级的大量出现，加上城市中心交通、环境问题凸显，办公综合体应运而生，满足市中心工作人

49、员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。2.2.3 国际城市综合体研究HOPSCA STUDY ABROAD2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比u 国际城市综合体发展阶段56能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城

50、市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。 在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。 第三阶段从20世纪70年代至今城市对繁荣与活力的追求，重新认识城市中心区的高效率和综合性，开始产生：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。2.2.3 国际城市综合体研究HOPSCA STUDY

51、 ABROAD2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比u 国际城市综合体发展阶段57u 国际城市综合发展趋势 随着城市化的完成，中产阶级的大量涌现，人们开始注重休闲娱乐生活体验； 因为传统城市中心的交通、环境等问题，郊区化发展成为一种趋势，城市规划开始向郊区发展； 随着自我意识和环境保护意识的觉醒，人们开始对居住、消费、生活等环境的私密性有了要求； 这些造成城

52、市综合体在规划的时候，注重向城市边缘、卫星城发展； 城市综合体的业态规划根据经济不同有不同的侧重，但是休闲娱乐养生已经成为一种主题和趋势。城市综合体开始向城市边缘发展，注重私密性和体验式消费，休闲娱乐成为主要业态。2.2.3 国际城市综合体研究HOPSCA STUDY ABROAD2.4 总结2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比58u 中国城市综合体现状 城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集

53、中； 城市综合体呈现了更强的城市性，集聚规模向两端发展趋势； 目前的城市综合体主导功能以商业功能和写字楼功能为主； 目前的城市综合体多功能组合以写字楼、商业和公寓复合体为主； 文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能； 连锁标准化与个性化并存发展； 同质化甚至恶性化竞争严重； 呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势； 城市综合体已成为重要的金融投资产品。城市综合体项目遍地开发；多以零售商业和写字楼为主，同质化严重；城市综合体已成为重要的投资产品。2.2.4 国内城市综合体研究HOPSCA STUDY HOME2.4 总结2.3 案例分析2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业

54、发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比59u 中国城市综合发展趋势 城市中心用地殆尽，城市发展开始向城郊及周边农村发展，城市综合的发展也将形成城郊城市综合体； 随着一二线城市商业的趋近饱和，城市综合体将向二三线城市扩张； 中国现有的城市综合体同质化竞争严重，将来的发展应该规避竞争，减少零售商业、写字楼、传统酒店的体量； 随着城市化进程，城市综合体的建设将以服务业为主； 随着经济发展，人均收入增加，中国经济开始进入休闲时代，城市综合体的业态规划也将增大休闲娱

55、乐业态的体量； 休闲娱乐商业对环境和建筑密度有一定要的求，城市综合体在规划休闲娱乐业态时，应注重私密性和景观的规划。城市综合体未来会向城市边缘发展，发展方向以低密度的休闲娱乐养生为主。2.2.4 国内城市综合体研究HOPSCA STUDY HOME2.4 总结2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比602.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4

56、總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比u 城市综合体郊区发展模式2.2.4 国内城市综合体研究HOPSCA STUDY HOME 随着城市规模的扩大，城市市区出现用地紧缺、城市市区人口增多、住宅价格升高、污染加重等一系列因素，导致城市的发展转向城市边缘地区； 在这种背景下，城市向郊区发展，城乡结合部城市综合体开发的成功则是地区经济发展的引擎； 而城乡结合部城市综合体的成功，则需要完善的配套设施提高了项目的竞争力； 城乡结合部综合体的主要形式为休闲娱乐综合体、超级复合综合体、居住综合体、会议一展览综合体等。未来经济向城市边

57、缘发展，形成城乡结合部城市综合体，主要业态类型以休闲娱乐等。61u 城市综合体与城市化： 城市综合体是城市化发展、人口聚集、用地紧张到一定程度的时候而出现的一种综合物业； 城市综合体要根据城市经济特点有所侧重，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合； 城市综合体的建筑的各组成部分之间是优化组合，并共同存在于一个有机系统之中，并形成城市新地标式。u 城市综合体与城市： 现有城市综合体大都集中于城市中心，未来发展会向城市边缘扩散； 推动城市功能升级，增强城市综合竞争力，促进城市可持续发展； 具备了现代城市的全部功能，提升城市形象、城市品位； 提升项目地块价值，带动整个周边土地、建筑增值，引

58、领城市区域发展； 带动新型城市建设，促进产业高端化、生活便利化。城市综合体和城市化互相促进；城市综合体提升城市形象、城市档次的同时，形成新的商圈，带动城市区域商业发展。2.2.5 城市综合体与城市关系HOPSCA AND CITY2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1 现代商业发展研究2.4总结2.2 城市综合体研究2.3 案例对比62u 城市综合体阶段的发展有向低密度商业群落过渡的趋势；u 城市综合体提升城市形象和知名度，带动区域经济的发展；u 城市市中心大量城市综合体出现，

59、土地使用殆尽，城市综合体未来将会向城市边缘发展；u 随着城市零售商业的逐渐饱和，城市综合体未来商业的规划方向将以休闲娱乐为主；u 未来城市综合体在以休闲娱乐为主要业态时，将注重景观、私密性，低密度将成为一种趋势。城市综合体未来将会向城市边缘发展，其未来发展将以休闲娱乐为主的低密度城市综合体建设道路。SUMMARY2.2.6小结2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.3 案例分析2.4 總結2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.3 案例对比2.1现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究632.3.1 案例对比博德运河城博德运河城1.3

60、 总结1.2 现代农产品批发市场案例博德运河城位于日本九州岛福冈市博德与天神中间的城郊结合部，是一个典型的位于城市副中心地带的城市综合体。城内有众多的商店、咖啡厅、餐馆、剧场、游戏中心、影院以及两个酒店，其中还有一条运河从中穿过，竣工时间：1996年占地面积：34，700建筑面积：234，500酒店：52，600零售和餐饮：59，199剧场：18，830办公：26，761其它公共设施：77，110车位数：1300个设计：The Jerde partner ShipCASE STUDY CANALCITYu 概述2.4 总结2.3 案例分析 2.1 现代商业发展研究2.4 总结2.2 城市综合体研究2.