市场调研报告1

1、 赛罕区农贸市场调研报告调研范围：呼和浩特市赛罕区东部（呼和浩特市锡林郭勒路以东，新华大街以南片区）调研人员：张凤仙 杨俊飞 李少雄 调研方法：实地考察,市场管理者访谈，商户访谈调研时间；2016.2.16-2.23本次调研对象主要为赛罕区东部的大型农贸市场和相应的物流分拨区。一、共计调研4家区域内家农贸市场及物流分拨区，分别为东瓦窑批发市场、双树海鲜市场、保全庄农贸市场、惠东商贸市场批发城，1家区域外农贸市场及物流分拨区美通批发配送市场。各家情况如下：1.东瓦窑批发市场 东瓦窑批发市场位于赛罕区鄂尔多斯大街与前进巷交叉口西200米，东瓦窑批发市场是由东瓦窑村委会创办的集体企业，市场占地面积：

2、100亩，商户500-600户，分为五大商品区：粮油区调味区水产区生鲜肉区蔬菜水果区。 图1 东瓦窑市场外围情况 图2 内部商铺情况 其中粮油区20-30户左右，调味区50户左右；各商户有其不同的进货渠道，同时代理着全国范围内多家粮油，调味品企业的产品，充当呼市地区一级代理商角色；产品品来源也较为广泛，分布于全国各地，绝大多数产品由当地生产企业直接发货到东瓦窑市场，也有部分产品由商户自行派相关人员在产地组织运输。例如：某粮油摊位，面粉一项就有来自巴彦淖尔市，河南省，河北省等多种面粉。某调味品商铺，花椒来自于陕西某企业，大料来自于河南周口某企业；甚至同一种产品，质量不同，来源地都不同，该商铺所售

3、辣椒部分来自于河南，部分来自于托县，香菇有东北企业发送到市场的，也有本地周边县市的。水产区20户左右主要货物来源地为沿海省份；根据不同的鱼类，来自于不同的省份，水产商户也多为沿海省份商人。生鲜肉区70-80户左右，生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场，由商户在凌晨4-5点中，自行去屠宰点接货；冷冻肉来源于全国各地，由商户自行联系货源；蔬菜水果区共计200户左右，70-80户左右为批发户，120-130为个体散户，主要货物来源地为河北、山东等生产蔬菜大省，本地蔬菜主要以辅助供给市场为主。目前销售区域主要为市场周边区域，商家销售渠道较为灵活、由自，有固定的老客户，也有对周边酒店、小型超市和附近居民

4、的批发、零售。 建库标准：商铺建筑面积大小不一,通常为批发户100/间；配送户30-40/间，各个商铺一般仅通电；水产区需要通电，通水。该市场无仓储及保鲜冷冻库，各商户利用所租商铺，自行安排货物的堆放。市场经营者以出租商铺，收取租金为收入来源；同时负责园区内的卫生、安全、市场管理等事务。租金标准：40商铺，3万元/年。目前出租率达到100%。商铺经营情况：通过与多家商户的交流，据商户反映，2015年销售收入与2014年同期相比，有较大下滑，质量较高的产品相对较容易出售。2016年经营情况更加艰难。在我们的走访调查中，也发现市场人流量明显少于往年。 图3 东瓦窑市场内部布局、周边道路交通及各商品

5、区的分布情况 2双树海鲜市场 双树冷冻市场位于赛罕区鄂尔多斯大街与前进巷交叉口南100米，紧邻东瓦窑农贸市场，于2006年投入使用。双树海鲜市场是由双树村委会创办的集体企业，总占地面积90亩，水产交易大厅建筑面积：5700，商户500户左右,标准32/间，共计60间，40几间，150-160户普通间，剩余房屋为外围个体户及院内个体户；主要商品区：海鲜市场冷冻区蔬菜区生鲜肉个体工商散户 图4 双树农贸市场平面图 图5 水产市场不同产区来源的鱼类其中海鲜市场占地1800，入住30-40户，主要货物来源地为全国沿海地区及东南亚；对于价格较高的海鲜活产品，一般采取机场托运，采用专用的海鲜膜来对鲜活海鲜

6、进行包装，一般鲜活水产品也可走铁路托运。海鲜死产品，则采用铁路冷藏车，公路冷藏车运输。冷冻个体户30户左右，冷冻库房区目前由2家私人企业自建，主要服务于海鲜产品的保存；租赁者多为海鲜市场的商户。蔬菜区30-50户主要货物来源地为东瓦窑市场，商户自行拉运；生鲜肉区10户左右，生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场，商户自行拉运；个体工商散户200户左右，主要经营餐饮及超市。目前销售服务区域主要为周边及市内，相关企业的批发与零售。目前建库标准：通电即可，水产需通水，有小型仓储及2家私人企业建有保鲜冷冻库。经营者以出租房租金为主要收入来源，32商铺，租金为1.6万元/年，其他不同商铺面积，以此标准折算

7、租金。经营者主要负责园区内的卫生、安全、市场管理，目前出租率90%。市场内有工商部门的食品安全检验、检疫人员入驻。 通过与商户的深入交流，商户普遍反映出从2014年6月后，经营收入越来越少，很难赚取利润。进入2016年，生意更加惨淡。目前仅能维持不亏损的状态，勉强经营。在我们的走访中也发现，往年春节后是鲜活水产品的销售旺季，但在我们的整个走访过程中海鲜交易大厅，人员稀少，冷清，成交惨淡。但仍有个别商户，赚取利润较多，主要缘于这些商户较多的渠道，常年积累的生意客户。 图6 双树水产市场内部、周边道路交通及各商品区的分布情况3惠东商贸市场批发城 惠东商贸市场批发城位于惠东市场位于呼和浩特市东郊机场

8、路五公里处辅道南侧，交通便利。市场总占地面积180亩，惠东商贸市场批发城是由前布塔气村委会创办的集体企业，商户200户左右,各商铺建筑面积大小不一,通常为30-40/间，分为四大商品区：水果区调味区生鲜肉区蔬菜区；但很多销售区并没有严格区分，管理较为混乱。 图7 惠东市场外景 图8 惠东市场内部情况其中水果区4-6户左右，主要货物来源地为美通批发市场；调味区30户左右，70%为河南人商户直接租赁商铺经营；生鲜肉区30户左右，生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场；蔬菜区共计30户左右，主要货物来源地为东瓦窑和美通批发市场，扮演二级经销商的角色，商户根据所需要的蔬菜品种，在每日凌晨3-5点的时间段

9、内，自行到东瓦窑或美通批发市场拉运，交通工具自备或雇佣个体运输车辆。 目前销售服务区域辐射范围为：西至团结小区，东至飞机场，北至110国道，南至鄂尔多斯大街，这个区域内的村庄，居民区的零售，批发。少部分产品，销往乌兰察布市。目前建库标准：建设各商铺一般通电即可，水产需通水，无仓储及保鲜冷冻库。经营者以出租商铺，收取租金为主要收入来源，同时负责园区内的卫生、安全、市场管理，收取少量管理费。商铺租金标准：70商铺，4万元/每年。目前出租率达到95%左右。据商户反映，受经济下行影响，该市场周边城中村外来务工人员逐年下降，原有住户外流严重。2015年销售收入与2014年同期相比大幅下滑，许多商家有对外

10、转租的意愿。 图9 双树水产市场内部、周边道路交通及各商品区的分布情况 4保全庄农贸市场 保全庄农贸市场位于赛罕区丰州路与银河北街交汇处向南800米，保全庄农贸市场项目是经政府批准由私人企业自筹资金建设完成，累计投资10亿余元，总占地面积：520亩，商户200-300户,建筑形式主要以大型钢结构房屋为主,单体建筑面积约5000,通常无固定商户用地,而是根据商户实际需求面积自由租赁，硬件设施较为齐全，共分为七大商品区：粮油区调味区生鲜肉区蔬菜区花卉市场便民市场水果区，有较多的闲置面积，仅2个大型交易市场开放，功能区相对混乱。 图10 宝全农贸市场平面布置 图11 某水果批发公司 图12 市场仓库

11、外景其中粮油区40-50户左右，占地5000，主要货物来源地为全国各大粮油供货商，直接发往保全庄农贸市场；调味区40-50户左右，占地5000，主要货物来源地为东瓦窑批发市场及代理商供货；生鲜肉区40-50左右，占地5000，生鲜肉主要货物来源地为本地定点屠宰场，冷冻肉来源于全国各地；蔬菜区40-50户左右，占地5000。蔬菜来源渠道主要有三个：1.部分蔬菜东瓦窑菜市场输入；2.当地菜农组织车辆在市场院内内直接批发；3.蔬菜商贩直接从山东，河北省运输的蔬菜。花卉市场30户左右3000左右，多为当地花卉种植户；大棚种植；直接运到市场内批发销售。便民市场占地4000，主要以零售各种蔬菜、瓜果为主；

12、水果区30户左右，占地8000，主要货物来源地为美通批发市场。目前销售服务区域主要以供给市内需求为主。宝泉农贸市场也是我市较大的商品集散地之一，部分商品，经商贸公司，或资金实力雄厚的商贩发往包头、外蒙古地区。目前建库标准：建设各功能区一般条件通电即可，水产需通水，有仓储4000-5000及保险、冷冻库10000。目前市场内驻有工商、检疫防疫人员。 经营者以出租经营场所为主要收入来源，租金1.5-2.5元/天。水电费由经营户自理。经营者负责园区内的卫生、安全、市场管理，据市场管理人员了解目前出租率90%，而实际现场观察约仅有40%左右的出租率。 图13 宝全农贸市场市场内部、周边道路交通及各商品

13、区的分布情况5美通物流批发市场 美通物流批发市场是位于玉泉区南二环与锡林郭勒南路交汇向南六百米处，是由内蒙古食全食美（集团）股份有限公司投资建设，2004年开始建设2006年5月19日开始投入使用。该市场规模大，基础设施一流，功能齐全，规划科学，标准化程度高，特别是宽敞、有序、通畅的市场交通，很受商户青睐。该市场占地524亩，现有10000吨冷库，7万平米商用仓储库，4个封闭交易大厅，3个鲜活商品交易区，食品安全检测中心，大型电子商务服务中心及大型电子屏。主要经营范围有粮油，蔬菜，果品，水产肉食，工业食品，副食调味六大类。目前进驻美通市场的商户有2000户左右。目前美通经营模式同其他市场类似，

14、主要以出租场地为主，50-60租金是8万到9万之间，香蕉保鲜库9020万的租金；商铺标准是50-60之间通电通水，销售一车商品结束后收取进货总额的4.5%管理费。据几家商户了解，今年比往年生意相对差的很多，人流稀少，压货严重，往年年后小货车进货热闹，所有的商品都是自己家找自家的渠道。 图14 美通市场各项制度 图15 美通物流批发市场内部布局、周边道路交通及各商品区的分布情况2、 赛罕区主要农贸市场销售覆盖范围及相互关系 图16 各市场商品的辐射区域与之间的相互关系 上图是经调研后，确定出几个农贸市场的商品辐射范围。在上图中，我们可以清楚的看出，这几个大型的农贸商场基本实现了对调查片区较好覆盖

15、。其中惠东市场的部分产品是来源于东瓦窑和宝全农贸市场。在大型农贸市场的辐射范围内，存在着多家村，酒店，饭店，居民小区便民店，蔬菜水果店以及流动商贩，街边商贩；农贸市场的产品主要流入这些二级或三级经营实体，通过这些经营点的销售，最终又流入广大消费者手中。因此，利用如下一个图表来说明，这些市场运行情况： 批发商，一级代理商附近居民流动，街边商贩二级，三级分销商国内各地产品发送市场本地生产者市场批发饭店，酒店 大型农贸市场商贩收购产品附近居民运输过程由各级商贩自行解决流动，街边商贩 三调查中一些情况的总结1. 商户构成。在走访的过程中，通过我们的观察与访谈，经营调味品和水产品商户中有较大部分均为外地

16、商贩，绝大多数，直接是该产品产地处的商户，在市场中租赁商铺，常驻呼市，直接销售当地产品，同时经销多个企业的产品。在水产品中，这一比例约占80%。粮油，蔬菜本地商贩较多。2. 产品销售情况。受经济下行影响，各种产品均不同程度的受到了影响，但在众多商品中，蔬菜，粮油，肉类等日常生活消费品，受到的影响最小。这主要缘于该类日常生活消费品的消费弹性较小，无论大环境经济情况如何变化，居民的日常生活都离不开这一类生活消耗品。对于水产品，水果，生产性商品，受影响程度较大，经营收入下滑明显。3. 商户的物流运输情况。在走访中，发现，很多商贩都有自己的运输车辆，自行决定对货物和相关产品的拉运与配送。同时了解到，在市场周边，存在较多个体户车主，受雇于雇