物业承接查验基础培训PPT课件

1、目录 承接查验的概念 承接查验的必要性 承接查验的法律依据物业管理条例、 物业承接查验办法 实施物业承接查验的依据 承接查验物业必须具备的条件 承接查验的流程、标准（资料要求和质量标准） 承接查验的核查方法 常用验房工具介绍 室内验收的方式及处理方法 承接查验与竣工验收的关系 前期介入第1页/共65页承接查验的概念 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业前期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。 物业的承接

2、查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。 第2页/共65页承接查验的必要性进一步明确交接双方的责、权、利关系。进一步明确交接双方的责、权、利关系。通过承接查验和承接合同的签订，实现权利和义务的转移通过承接查验和承接合同的签订，实现权利和义务的转移在法律上界定清楚各自的权利和义务在法律上界定清楚各自的权利和义务确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。通过承接查验，发现物业质量的缺陷和隐患，通过承接查验，发现物业质量的缺陷

3、和隐患，通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全通过及时返工、修缮、加固等，确保建筑物主体结构安全满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能满足业主和物业使用人的需要，发挥物业的正常使用功能为日后的物业管理创造条件。为日后的物业管理创造条件。通过承接查验，根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性通过承接查验，根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点能与特点预防管理中可能出现的问题预防管理中可能出现的问题有计划地安排好各项管理工作有计划地安排好各项管理工作第3页/共65页物业管理条例确立的七项基本制度一、业主大会制度。二、业主公约制度。 三、物业管理招投标制度。四、物业

4、承接验收制度。五、物业管理企业资质 管理制度。 六、物业管理专业人员 职业资格制度。七、住房专项维修资金制度。承接查验的法律依据第4页/共65页物业管理条例对承接查验的相关要求第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业

5、主委员会。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任承接查验的法律依据第5页/共65页承接查验的法律依据 建设部物业承接查验办法总计条，对相关责任、办法、要求进行了规定。第6页/共65页实施物业承接查验的依据 物业承接查验办法（以下全文简称办法）对物业实施承接查验的条件做了明确要求：办法第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件： （一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准 和规范第7页/共65页承接查验物业必须具备的条件办法第十一条实施承接查

6、验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完

7、整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。第8页/共65页物业承接查验的流程办法第十三条物业承接查验按照下列程序进行： （一）确定物业承接查验方案； （二）移交有关图纸资料； （三）查验共用部位、共用设施设备； （四）解决查验发现的问题； （五）确认现场查验结果； （六）签订物业承接查验协议； （七）办理物业交接手续。第9页/共65页承接查验的准备工作1. 1. 派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好承接查验方案。2. 2. 定期对施工现场进行检查，认真填写现场检查记录表，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。3. 3. 提前参与发展商申请的竣工验收和机

8、电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。4.4.准备好承接查验记录表格及相关工具5.5.事先协调开发商、总包，制定关于承接查验后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。6.6.成立承接查验小组7.7.前期资料的提供8.8.正式进行承接查验的工作第10页/共65页建设单位承接查验应移交的资料办法第十四条现场查验2020日前（根据地产集团公司相关流程，承接查验应在集中交付前2个月进行 ）, ,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护

9、保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。 第11页/共65页承接查验的资料要求新建物业新建物业承接查验的资料要求承接查验的资料要求产权资料产权资料a a、项目批准文件。、项目批准文件。b b、用地批准文件。、用地批准文件。c c、建筑执照。、建筑执照。d d、拆迁安置资料。、拆迁安置资料。技术资料技术资料a a、竣工图纸，包括：总平面图、结构图、设备图、附属工程图及隐蔽管线图的全套、竣工图纸，包括：总平面图、结构图、设备图、附属工程图及隐蔽管线图的全套图纸。图纸。b b、地质勘察资料

10、。、地质勘察资料。c c、工程合同及开工、竣工报告。、工程合同及开工、竣工报告。d d、工程预决算。、工程预决算。e e、图纸会审记录。、图纸会审记录。f f、工程设计变更通知单及技术核定单，包括质量事故处理记录。、工程设计变更通知单及技术核定单，包括质量事故处理记录。g g、隐蔽工程验收签证。、隐蔽工程验收签证。h h、沉降观察记录。、沉降观察记录。i i、竣工验收证明书。、竣工验收证明书。j j、钢材、水泥等主要材料的质量保证书。、钢材、水泥等主要材料的质量保证书。k k、新材料、构配件的鉴定合格证书。、新材料、构配件的鉴定合格证书。l l、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

11、。、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。m m、砂浆、混凝土试块试压报告。、砂浆、混凝土试块试压报告。n n、供水、供暖的试压报告、供水、供暖的试压报告。第12页/共65页承接查验的资料要求原有物业原有物业承接查验的资料要求承接查验的资料要求产权资料产权资料a a、房屋所有权证。、房屋所有权证。b b、土地使用权证。、土地使用权证。c c、有关司法、公证文书和协议。、有关司法、公证文书和协议。d d、房屋分户使用清册。、房屋分户使用清册。e e、房屋、设备及定、附着物清册。、房屋、设备及定、附着物清册。技术资料技术资料a a、房屋平面图。、房屋平面图。b b、房屋分间平面图。、房

12、屋分间平面图。c c、房屋及设备技术资料。、房屋及设备技术资料。第13页/共65页收集资料一定要全面 例：电梯设备需要的技术资料1 1、电梯技术规格说明书2 2、电梯出厂合格证3 3、电梯装箱清单4 4、电梯管理与使用手册5 5、电梯安装标准6 6、电梯操作说明书7 7、电梯维修保养手册8 8、电梯安装图纸9 9、电梯机械及电气控制图纸1010、电梯备品备件清单1111、电梯操作培训手册第14页/共65页移交资料时的要求的有哪些第十四条未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查

13、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第15页/共65页承接查验标准物业承接查验的具体要求和标准：物业承接查验的具体要求和标准： 执行执行19911991年年2 2月建设部颁布的房屋承接查验标准、城市住宅月建设部颁布的房屋承接查验标准、城市住宅小区竣工综合验收管理办法及小区竣工综合验收管理办法及20102010年建设部下发的年建设部下发的物物业承接查验办法业承接查验办法 。承接查验标准分为两类：承接查验标准分为两类： 新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。质量问题的处理。质量问题的处理。 原有物业承接查验的标准原有物业承接查验的标准

14、质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。危险和损坏问题的处理。危险和损坏问题的处理。第16页/共65页承接查验标准新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。a a、主体结构。、主体结构。地基基础的沉降不得超过地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范建筑地基基础设计规范的允许变的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结钢筋混凝土结构设计规范构设计规范的规定值。的规定值。木结构应结点牢固，支撑系统可

15、靠、无蚁害，其构件的选材必木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合须符合木结构工程施工及验收规范木结构工程施工及验收规范的规定。的规定。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。凡应抗震设防的房屋，必须符合凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范建筑抗震设计规范的有关的有关规定。规定。第17页/共65页承接查验标准新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。b b、外墙、外墙不得渗水。不得渗水。c c、屋面。、屋面。各类屋面必须符合各类屋面必须符合屋面工程施工及验收

16、规范屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。阳台和三层以上房屋的屋面应实行有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装阳台和三层以上房屋的屋面应实行有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。牢固，接口严密，不渗漏。d d、楼地面。、楼地面。面层和基层必须粘结牢固，不空鼓。面层和基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等

17、缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。缝均匀顺直、无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。木楼地面应平整牢固，接缝密合。第18页/共65页承接查验标准 新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。e e、装修、装修钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝严密，木

18、门窗缝适度。配齐全，位置准确，钢门窗缝严密，木门窗缝适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门口上的亮子均应装设铁栅栏。层公共走道窗、进户门口上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须订牢。基层必须订牢。门窗玻璃应安装平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。门窗玻璃应安装平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱

19、掉角。角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。第19页/共65页承接查验标准新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。f f、电气、电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应该有导管。导线连接必须电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应该有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管线在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。须紧密、可靠，使管线在结构上和电气上均连成整体并有可靠的

20、接地。应按套安装电能表或预留表位，并有电器接地装置。应按套安装电能表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。名种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合正确。名种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范电气装置安装工程施工及验收规范的要求。对电视信号有屏蔽影的要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。住宅，应

21、设置电视共用天线。电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和振动声不得超过声不得超过电气装置安装工程施工及验收规范电气装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。除上述要求外，同时应符合地区性除上述要求外，同时应符合地区性低压电气装置规程低压电气装置规程的有关要求。的有关要求。第20页/共65页

22、承接查验标准新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。g g、水、卫、消防管道与设备。、水、卫、消防管道与设备。管道应安装牢固，控制部件启、闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐管道应安装牢固，控制部件启、闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。预留表位。高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过卫生间、厨房内的排污管应分设，出

23、户管长不宜超过8M8M，并不应使用陶瓷，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须畅通。管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须畅通。卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。水泵安装应平稳，运行时无较大振动。灵活。水泵安装应平稳，运行时无较大振动。消防设施必须符合消防设施必须符合建筑设计防火规范建筑设计防火规范高层民用设计防火规范高层民用设计防火规范的要的要求，并且有消防部门的检验合格签证。求，并且有消防部门的检验合格签证。第21页/共65页承接查验标准

24、新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。h h、采暖工程。、采暖工程。采暖工程的验收时间必须采暖工程的验收时间必须在采暖期前的两个月进行在采暖期前的两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、腐蚀等缺锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。炉排必须进行陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。炉排必须进行1212小时以上的小时以上的试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得相互摩擦，且应无杂音，不跑偏、不试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得相互摩擦，且

25、应无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如。受卡，运转应自如。各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。各种仪器、仪表应齐全准确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟风挡板应安装平整，启闭灵活，闭合严密，风室隔炉门、灰门、煤斗闸板、烟风挡板应安装平整，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。墙不得透风漏气。管道的管径、坡度及检查井必须符合管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范采暖与卫生工程施工及验收规范的要的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、

26、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏的现象。保温、防腐措施必须符合不应有跑、冒、滴、漏的现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施采暖与卫生工程施工及验收规范工及验收规范的规定。的规定。锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过排放浓度应符合环保要求。经过4848小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、力学性能及采暖区室温必须符合设计要求。力学性能及采暖区室温必须符合设计要求。第22页/共65页承接查验标准新建物业承接查验的

27、标准新建物业承接查验的标准质量与使用功能的检验。质量与使用功能的检验。i i、附属工程及其他。、附属工程及其他。室外排水系统的标高、检查井的设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设室外排水系统的标高、检查井的设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈。计规范的要求。管道应顺直且排水畅通，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按照排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于化粪池应按照排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm5cm。立管与化粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。明沟、散水、立管与化粪池之间

28、的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。落水沟内不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不得有积水、空鼓和断裂房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不得有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合相关规定。挂衣钩、现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合相关规定。挂衣钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。单体工程必须做到单体工程必须做到“工完，料净，场地清工完，料净，场地清”，临时设施及过渡用房拆除清理完

29、，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室外地面平整，室内外高差符合设计要求。毕，室外地面平整，室内外高差符合设计要求。群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，要达到应有的质量和群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，要达到应有的质量和使用功能要求。使用功能要求。建设工程全部施工完毕，竣工验收合格。建设工程全部施工完毕，竣工验收合格。具备永久供电、供水、通邮、电话等条件，道路、排水通畅。具备永久供电、供水、通邮、电话等条件，道路、排水通畅。已经有关部门批准并已确定门牌编号。已经有关部门批准并已确定门牌编号。第23页/共65页承接查验标准新建物业承接查验的标准新建物业承接查验的标准

30、质量问题的处理。质量问题的处理。影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由开发单位负责进行加固补强返修，直须约定期限由开发单位负责进行加固补强返修，直到合格；到合格；影响相邻房屋安全的问题，由开发单位负责处理。影响相邻房屋安全的问题，由开发单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由开发单位负责维修，也可以采取题，可约定期限由开发单位负责维修，也可以采取费用补偿的办法，由接管单位处理。费用补偿的办法，由接管单位处理。第24页/共65页承接查验标准 原有物业承接查验

31、的标准原有物业承接查验的标准质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验a a、以建设部颁布的、以建设部颁布的房屋承接查验标准房屋承接查验标准为依据，进为依据，进行房屋结构安全和使用功能满足为主的现场检验。行房屋结构安全和使用功能满足为主的现场检验。b b、以、以危险房屋鉴定标准危险房屋鉴定标准和国家有关规定做检验依和国家有关规定做检验依据。据。c c、从外观检查建筑整体的变异状态。、从外观检查建筑整体的变异状态。d d、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。、检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。e e、检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆、检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变

32、迁、拆改添建、装修和设备情况），评估房屋现有价值，建立改添建、装修和设备情况），评估房屋现有价值，建立资料档案。资料档案。f f、对产权和技术资料进行验证核对，房屋所有权、使、对产权和技术资料进行验证核对，房屋所有权、使用权情况清楚。用权情况清楚。g g、土地使用范围明确。、土地使用范围明确。h h、物业管理权的交接手续完善。、物业管理权的交接手续完善。第25页/共65页承接查验标准 原有物业承接查验的标准原有物业承接查验的标准危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理a a、属于有危险的房屋，应由移交单位负责排险解、属于有危险的房屋，应由移交单位负责排险解危后，才能接管。危后，才能接管。b b

33、、属于有损坏的房屋，由移交单位和接管单位协、属于有损坏的房屋，由移交单位和接管单位协商解决，既可约定期限由移交单位负责维修，也可商解决，既可约定期限由移交单位负责维修，也可采取其他补偿形式。采取其他补偿形式。c c、属于法院判决没收并通知接管的物业，按法院、属于法院判决没收并通知接管的物业，按法院判决处理。判决处理。第26页/共65页承接查验核查方法办法第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。检测查验：

34、运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能第27页/共65页常用验房工具介绍 工具名称：水平尺 工具介绍：水平尺主要用来检测或测量水平和垂直度，可分为铝合金方管型、工字型、压铸型、塑料型、异形等多种规格；长度从10CM到250CM多个规格；水平尺材料的平直度和水准泡质量，决定了水平尺的精确性和稳定性。 第28页/共65页常用验房工具介绍 工具名称：靠尺 工具介绍：垂直度检测，水平度检测、平整度检测,家装监理中使用频率最高的一种检测工具。检测墙面、瓷砖是否平整、垂直。检测地板龙骨是否水平、平整。 第29页/共65页常用验房工具

35、介绍 工具名称：塞尺 工具介绍：塞尺又称测微片或厚薄规，是用于检验间隙的测量器具之一， 横截面为直角三角形，在斜边上有刻度,利用锐角正弦直接将短边的长度表示在斜边上,这样就可以直接读出缝的大小了。 第30页/共65页常用验房工具介绍 工具名称：阴阳角尺 工具介绍：检测阴阳角内外直角偏差的常用工具。使用时将活动尺拉出旋转270度，使指针对准“0”位，然后靠在阴阳角处测量，测量后，读检测尺上的读数，指针所指数值即为被测面的垂直偏差。 第31页/共65页常用验房工具介绍 工具名称：激光测距仪 工具介绍：激光测距仪，是利用激光对目标的距离进行准确测定的仪器。激光测距仪在工作时向目标射出一束很细的激光，

36、由光电元件接收目标反射的激光束，计时器测定激光束从发射到接收的时间，计算出从观测者到目标的距离。激光测距仪重量轻、体积小、操作简单速度快而准确，其误差仅为其它光学测距仪的五分之一到数百分之一。 第32页/共65页常用验房工具介绍 工具名称：空鼓锤 工具介绍：用来检测精装房的墙面，墙砖，地砖，地板来是否有空鼓。第33页/共65页34室内验收方式及处理方法1、墙面的验收 u对墙面的验收，主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。u如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。u空壳则

37、是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。 处理方法：如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。第34页/共65页35室内验收方式及处理方法2、墙面的阴、阳角验收 对墙面的各个垂直拐角、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。 处理方法: 则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。 第35页/共65页36室内验收方式及处理方法3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收 因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。 常

38、见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝 二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问题，更不是墙基下沉而造的。 处理方法： 将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。第36页/共65页37室内验收方式及处理方法4、楼板的验收 u仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂 缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。u如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处

39、理。 处理方法：顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁，不能起砂。第37页/共65页38室内验收方式及处理方法5、顶棚的验收 对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。第38页/共65页39室内验收方式及处理方法、进户门的验收 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。 处理方法：门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，

40、使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。第39页/共65页40室内验收方式及处理方法、窗的验收u要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。 处理方法：推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现象，要重新打胶、粉墙达到不漏程度。玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达到防水的效果。第40页/共65页41室内验收方式

41、及处理方法、上、下水的验收 检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。 处理方法：上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢，则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。第41页/共65页42室内验收方式及处理方法、电的验收 对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。 再有电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常。 处理方法：如发现有上述问题则要请专业人

42、员对损坏配件，线头连接处，安装位置进行更换、紧固、调整。 第42页/共65页43室内验收方式及处理方法、卫生间的验收 卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会发生渗漏现象。 验收方法：在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上，放水至23公分，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。 处理方法：如果出现上述情况之一的，可将漏水处凿开，用特殊的防水材料(堵漏王)渗胶，注入漏水处待24小时以后，再进行养水实验，达到要求就可以了。第43页/共65页对发现问题的处理程序对发现问题

43、的处理程序1 1收集整理存在问题收集整理存在问题 收集收集承接承接查验记录表查验记录表，分类整理，将承接查验所发现问题登记造，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认表，提交给建设单位确认2 2处理方法处理方法 由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。3 3跟踪验证跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。查验手续。第44页/共65页遗留问题如何进行确认1.1.对验收资料中发现的资料不全、不真实、不合格等

44、问题，承接查验小组应当将问题逐项记录中，并交发展商及施工单位相关人员签字确认。2.2.对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在中，请发展商及施工单位相关人员签字确认。3. 3. 对资料遗留的问题，承接查验小组应当积极同发展商联系补齐。4. 4. 对物业硬件设施、设备遗留问题，承接查验小组应当协调发展商及施工单位明确解决时间，并跟进解决。 5. 5. 未能按时解决而影响物业管理的问题，按处理, ,和备忘录交总办归档长期保存。第45页/共65页如何签订承接查验协议一、合同签订时应该注意的问题1 1、首先要了解并罗列出前期物业服务合同中对承接查验项目没有涉及到的项

45、目有哪些；2 2、项目总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期及维保责任；3 3、销售合同中，共有部位、共有设施设备、业主户内配置标准、地点、数量等；4 4、质量保证书各项与总包与所有分包单位施工标准及验收基准、保质期的时间统一性。二、承接查验协议应该包含的主要内容1 1、项目基本情况；2 2、承接查验内容与时间；3 3、双方的权利与义务；4 4、移交中质量问题的解决方法与承诺；5 5、违约责任与其它约定。三、如何保证承接查验协议的有效执行1 1、协议双方是开发商与物业公司；2 2、项目施工各方质量保修的相关规定可以确保承接查验中发现问题的有效处理。第46页/共65页承接查验注意事项承接查

46、验注意事项一是防止物业承接查验工作一是防止物业承接查验工作“走过场走过场”。一旦物业承接查验结束，如再发生问题也难以或者无法再去与建设单一旦物业承接查验结束，如再发生问题也难以或者无法再去与建设单位交涉，而是责任自负。位交涉，而是责任自负。二是防止物业承接查验工作二是防止物业承接查验工作“不到位不到位”。物业管理企业选派的人员不懂行或者是工作责任心不强，或者对该验物业管理企业选派的人员不懂行或者是工作责任心不强，或者对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等。结果，使得本该收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等。结果，使得本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业负担

47、。由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业负担。实际上，这部分额外的维修费用却转嫁到了业主身上。实际上，这部分额外的维修费用却转嫁到了业主身上。 三是防止物业承接查验的资料三是防止物业承接查验的资料“不齐全不齐全”。尤其是要注意图纸不齐全或者图纸不是最后的竣工图纸，这将给日后尤其是要注意图纸不齐全或者图纸不是最后的竣工图纸，这将给日后的物业管理工作带来极大的隐患。的物业管理工作带来极大的隐患。 第47页/共65页 竣工验收与承接查验的关系第48页/共65页竣工验收与承接查验的关系物业竣工验收的基本概念物业竣工验收的基本概念 当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项当

48、一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用条件，这就叫目设计文件所规定的要求，具备了使用条件，这就叫竣工竣工。 工程项目竣工后，施工单位需向开发单位办理交付手续，在办理交工程项目竣工后，施工单位需向开发单位办理交付手续，在办理交付手续时，需经开发单位或由政府建设行政主管部门专门组织的验付手续时，需经开发单位或由政府建设行政主管部门专门组织的验收机构对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，收机构对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称为把产品移交给开发单位，这一交接过程称为竣工验收竣工

49、验收。 竣工验收是工程项目由建设阶段进入使用阶段的标志，也是对工程竣工验收是工程项目由建设阶段进入使用阶段的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。项目的设计质量和施工质量的检验。 凡新建、改建、扩建的工程项目，按批准的设计文件规定的内容施凡新建、改建、扩建的工程项目，按批准的设计文件规定的内容施工完毕，具备使用条件时，都必须经过验收并及时办理交付手续。工完毕，具备使用条件时，都必须经过验收并及时办理交付手续。第49页/共65页竣工验收与承接查验的关系物业竣工验收的分类物业竣工验收的分类物业竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单体物业竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单体工程验收

50、和全部工程验收几种。工程验收和全部工程验收几种。 1 1、隐蔽工程验收隐蔽工程验收各项隐蔽工程完成后，在隐蔽前，开发单位与承建单位应按技各项隐蔽工程完成后，在隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。术规范要求及时进行验收。验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准，经检查合格后，验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准，经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收资料。双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收资料。隐蔽工程：指从表面上看不到的工程，如线路的走向、钢筋架、地下管道的安装等。 2 2、分期验收分期验收分期验收是指分期进行的工程项目或单元工程在达到

51、使用条件分期验收是指分期进行的工程项目或单元工程在达到使用条件且需要提前使用时所进行的验收。且需要提前使用时所进行的验收。第50页/共65页竣工验收与承接查验的关系物业竣工验收的分类物业竣工验收的分类 3 3、单项工程验收单项工程验收工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，承建单位可向开发单位发出交工通知。件，能满足投产要求时，承建单位可向开发单位发出交工通知。开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程的有关资料和工程开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程的有关资料和工程关健部位施工记录以及有无遗漏情况等，然

52、后由设计、承建等关健部位施工记录以及有无遗漏情况等，然后由设计、承建等单位组织验收小组，共同进行交工验收。单位组织验收小组，共同进行交工验收。 4 4、全部工程验收全部工程验收整个建设项目按设计要求全部建成并达到竣工验收标准时，即整个建设项目按设计要求全部建成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。可进行全部工程验收。大型建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收准备的基础大型建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收准备的基础上，按预验收、正式验收的顺序进行。上，按预验收、正式验收的顺序进行。经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交

53、付使用手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。并移交与建设项目有关的所有技术资料。第51页/共65页竣工验收与承接查验的关系物业竣工验收的物业竣工验收的标准及应提交资料标准及应提交资料1 1、竣工验收的标准。、竣工验收的标准。工程项目竣工以后，验收机构应以批准的设计任务书、工程项目竣工以后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备的合同文件和国外提供的设计文件等进技术或成套设备的合同文件和国外提供

54、的设计文件等资料为依据进行验收。资料为依据进行验收。由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同，具体标准可参照有关书籍、手册中的介的标准也不同，具体标准可参照有关书籍、手册中的介绍。绍。第52页/共65页竣工验收与承接查验的关系物业竣工验收的标准及应提交资料物业竣工验收的标准及应提交资料 2 2、竣工验收时应提交的资料。、竣工验收时应提交的资料。在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理、分类在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理、分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管。立卷，在竣工验收时交开发单位

55、归档保管。竣工验收时，应提交的主要资料有：竣工验收时，应提交的主要资料有：1. 竣工工程项目一览表、2. 设备清单、3. 设备及材料证明、4. 土建施工记录、5. 建（构）筑物监测记录、6. 隐蔽工程验收记录、7. 工程质量事故发生及处理记录、8. 图纸会审记录、9. 设计变更通知单和技术核定单、10.工程项目竣工图、11.建（构）筑物的使用注意事项、12.其他重要技术决定和文件等。第53页/共65页竣工验收与承接查验的关系竣工验收与承接查验的联系竣工验收与承接查验的联系竣工验收是承接查验的前提与基础。竣工验收是承接查验的前提与基础。承接查验是在竣工验收的基础上进行的，严谨的竣工验收是承接查验

56、的重要前承接查验是在竣工验收的基础上进行的，严谨的竣工验收是承接查验的重要前提和参考，只有通过了竣工验收的物业才有可能投入使用并推向市场，也才能提和参考，只有通过了竣工验收的物业才有可能投入使用并推向市场，也才能使承接查验成为可能。使承接查验成为可能。而关于隐蔽工程、土建结构工程等安全检验资料可以为承接查验节省大量的重而关于隐蔽工程、土建结构工程等安全检验资料可以为承接查验节省大量的重复劳动。复劳动。物业管理企业应参与竣工验收。物业管理企业应参与竣工验收。按现行政策规定，对新建、扩建、改建的物业，物业管理企业应参与政府行政按现行政策规定，对新建、扩建、改建的物业，物业管理企业应参与政府行政管理部门所组织的竣工验收。管