重庆三峡油漆股份有限公司重庆市九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋可研报告1

1、重庆渝漆物业发展有限公司九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋维修改造可行性研究报告项目单位：重庆渝漆物业发展有限公司 编制单位：中大宇辰项目管理有限公司期：2018年09月10批.准:审.核: 校 核: 编.写:中大宇辰项目管理有限公司有限责任公司工程招标代理机构甲级工程招标代理机构证书编号:f113005817至2020年04月17日发证机关中华人民共和国住房和城乡建设部制2017no.fz 0025267一、项目概况1二、项目现状2三、项目建设必要性4四、项目可行性4五、项目维修规模5六、主要技术方案5七、项目资金估算9八、项目经济性与财务合规性12九、项目实施工期安排12十、现有设备物资处置方

2、案12h 、其他13一、项目概况1. 项目名称九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋维修改造2. 项目单位重庆渝漆物业发展有限公司3. 项目地点九龙坡区石坪桥街道造漆村4. 可研报告编制单位中大宇辰项目管理有限公司5. 可研报告编制依据（1）国家相关标准和规定国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）;关于国有企业职工家属区“三供一业"分离移交的指导意见（国办 发（2016） 45 号）；（2）本工程有关的其他重要文件（例如地方政府相关标准要求、行业 标准等）；重庆市加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题专项工作 领导小组办公室关于商请中央和外地在渝大型企业报送社会职

3、能数据的函 （渝剥离国企社会职能办函2017） 1号）；关于印发重庆市国有企业职工家属区水电气分离移交实施方案等四 个方案的通知（渝府办发（2016） 254）号；关于印发加快剥离市属国有重点企业办社会职能和解决历史遗留问 题工作方案的通知（渝府发2016） 33号）；重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市国有企业职工家属区水电气分离移交实施方案等四个方案的通知(渝府办发2016) 254号)；重庆市九龙坡区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；重庆市九龙坡区人民政府2017年工作报告；业主提供的其他资料。6. 项目主要维修内容及资金：(1) 栏杆维修：栏杆锈蚀，需除锈刷漆268. 8 m20(

4、2) 屋面维修：维修sbs防水卷材889. 2 m2o(3) 栏杆维修：原条石栏杆修复21. lmo总资金162418. 35元。二、项目现状1. 建筑物的基本情况本栋房屋位于重庆市九龙坡区石坪桥街道造漆村，于90年代初建成使 用，96户住房。房屋为砖混结构。该房屋是由国有企业承办修建的职工住宅 楼。本项目所涉及的内容是按照项目单位重庆渝漆物业发展有限公司与重庆 市九龙坡区石坪桥街道，以及相关职能单位按照国家“三供一业"相关政策 规定，共同查勘、确定的本栋的物业设施维修内容。附图一：项目外观图2. 楼宇及其配套现状本栋住宅楼已投入使用近30年，投运以来未对物业设备设施进行过改 造和维

5、修，部分部位出现不同程度的损坏，影响房屋正常使用，不满足物业 移交的条件。(1)屋面维修：本栋住宅楼原设计防水形式为卷材，设计使用年限为 20年。现在使用时间已有30年，目前已超出设计使用年限，屋面防水层、 已严重老化，出现起拱、开裂，脱落、积水等现象，经日常检查发现屋面存 在大面积渗漏、对室内使用造成困扰。附图二：屋面存在的问题(2)栏杆维修：本栋住宅楼原楼梯栏杆锈蚀，需要作除锈刷漆处理。 附图三：栏杆存在的问题附图四：条石栏杆存在的问题三、项目建设必要性该项目住宅房屋由国有企业承办修建，使用至今已达30年，截止2018 年，该房屋目前仍由项目单位承担公共部分物业管理责任，与项目单位现有 的

6、企业职能冲突。受国家政策与企业职能的限制，近十年来，项目单位对该 房屋的日常维护力度逐年减少，本应按时消除的物业设施缺陷未能及时修 缮，存在的问题日趋严重，需要进行必要的维修。重庆渝漆物业发展有限公司与重庆市九龙坡区石坪桥街道，以及相关职 能单位按照国家“三供一业"相关政策规定，共同查勘物业设施，本栋房屋 的屋面防水、楼梯过道墙面及天棚、门禁系统存在缺陷，需要进行维修。该项目实施是公司剥离企业办社会职能，集中精力发展主业的重大举 措。物业维修后设备设施状况达到城市基础设施平均水平，交由专业化物管 公司或机构实行社会化管理。四、项目可行性1、本栋住宅楼位于九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋

7、，周边为城市居民 住宅，本小区与周围居民楼相隔在正常规划范围以内。屋面及室内外维修具 备独立施工工作条件，其施工工艺属一般性维修对周围居民不会造成影响和 干扰。2、本项目屋面施工中所选用材料属于市场大众化产品，易于采购，便 于施工。4、施工条件论证(1) 建议择优选取具有专业施工资质的单位承担项目施工，严格工艺 标准，和材料选购，确保施工质量；(2) 本项目属物业移交维修项目，不需要办理项目行政审批报建，便 于工期及施工计划的制订；综上所述，本项目的实施是可行的。五、项目维修规模本项目为九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋维修改造，拟对现有九龙坡 区石坪桥街道造漆村27栋的物业设施进行维修，主要内容

8、包括：(1) 栏杆维修：栏杆锈蚀，需除锈刷漆268.8 m20(2) 屋面维修：维修sbs防水卷材889. 2(3) 栏杆维修：原条石栏杆修复21.1m。六、主要技术方案1. 设计说明本项目为九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋维修改造，主要对现有九龙 坡区石坪桥街道造漆村27栋的物业基础设施进行维修，以达分离移交条件。2. 设计依据本项目所在建筑物属国有企业牵头建设的职工住宅楼，部分可供基础资 料参考，结合项目单位及地方政府达成物业移交协议规定，经共同查勘确定 项目内容及工程计算量，并参照相关技术标准进行编制。建筑工程设计文件编制深度的规定建设(1992102号中华人民共和国工程建设标准强制性条文

9、 房屋建筑部分（2013年版）民用建筑设计通则gb 50352-2005；屋面工程技术规范gb 50345-2012；民用建筑电气设计规范jgjt16-2008；建筑给排水设计规范gb 50015-2009；建筑照明设计标准gb 50034-2013；建筑电气工程施工质量验收规范gb50303-20113. 技术方案（1）屋面维修1）原屋面拆除采用钢钎、电锤、钻除原装饰瓦，钻除时要避免损坏原结构层。2）基层处理a. 找平层应以水泥砂浆抹平压光，基层与突出屋面的结构（如天窗、变 形缝、排汽道、管道等）相连的阴阳角；基层与立面墙、排水沟、排水口、 沟脊的边缘相连的转角处应抹成光滑的圆弧形，其半径一

10、般为50mmob. 找平层上应无明显湿渍，基层干燥，含水率小于9%,可用面积约lm2, 厚为1. 52. 0mm的橡胶板覆盖在基层表面上，放置23h,如覆盖的基层表面 无水印，紧贴基层一侧的橡胶板又无凝结水珠，可满足施工要求。c. 基层表面应坚实具有一定的强度，清洁干净，表面无浮土、砂粒等污 物，表面应平整、光滑、无松动，要求抹平压光，对于残留的砂浆块或突起 物应以铲刀削平。d. 阴阳角应抹成半径为50mm均匀光滑的小圆角。e. 穿墙管道及连接件应安装牢固，接缝严密，若有铁锈、油污应以钢丝 刷、砂纸、溶剂等予以清理干净。3）施工工艺a. 涂刷基层处理剂：用长把排刷把冷底子油涂刷在干净干燥的基层

11、表面 上，复杂部位用油漆刷刷涂，要求不露白，涂刷均匀。干燥4h以上至不粘 脚后方可进行下道工序。b. 附加层施工对所有的阴阳角部位、立面墙与平面交接处做附加层处理，附加层宽度 一般为300mm。对凸出基层部位部分做300mm宽附加层。c. 试铺定位在基层上弹出基准线，把卷材试铺定位。 卷材的配置一应将卷材顺长方向进行配置，使卷材长向与排水方向垂 直，卷材搭接要顺流水坡方向，不应成逆向 先铺设排水比较集中的部位（如排水天沟等处）按标高由低向高的顺 序铺设。c.卷材铺贴用高压喷灯与卷材和基层的夹角处均匀加热，待卷材表面融化后把成卷 的改性卷材向前滚铺使其粘结在基层表面上。4）质量保证a屋面工程施工

12、中应做分项工程的交接检查及隐检；未经检查验收，不 得进行后续施工。b. 屋面坡度必须准确，找平层平整度不得超过5mm,不得有酥松、起砂、 起皮等现象，配合比应符合要求。c. 防水层的施工由专业队伍进行，并持证上岗。d. 防水层施工中，每一道防水层完成后，应由专人检查，合格后方可进 行下一道施工。防水层不得有裂纹、脱皮、流淌、鼓泡、皱皮等现象。（2）楼梯栏杆除锈刷漆1）施工准备材料：油漆的品种、规格应符合本次施工要求。主要机具：手砂轮、砂布、铲刀、钢丝刷、棉丝、回收装置、喷漆枪、 喷漆气泵、油漆小桶、刷子等。2）作业条件工程每天开工前报toc审核确认，航班结束后经toc同意方可施工。油漆作业场地

13、设置临时维护隔离，安全防护措施，有防火措施，现场通 风良好，防止发生火灾和人员中毒事故。在不影响旅客候车的前提下，施工区域分段进行，并在施工和保养期间 设置醒目标识。露天油漆作业应选择适当的天气，大风、遇雨、严寒等均不应作业。3）操作工艺a、工艺流程：基面除锈清理一喷涂油漆一检查验收。b、基面清理：油漆涂刷前，应将需涂装部位表面的铁锈、焊缝药皮、焊接飞溅物、油 污、尘土等杂物清理干净。基面清理除锈质量的好坏，直接关系到涂层质量的好坏。因此此次除锈 要求将原有油漆用砂纸、砂轮打磨露出原色。c、喷漆涂装：喷漆在栏杆表面打磨完毕后进行。面漆的调制应选择颜色完全一致的面漆，兑制的稀料应合适，面漆使用前

14、应充分搅拌，保持色泽均匀。其工作粘度、稠度应保证涂装时不流坠，不 显刷纹。面漆在使用过程中应不断搅和，涂刷的方法和方向与上述工艺相同。涂装工艺采用喷涂施工时，应调整好喷嘴口径、喷涂压力，喷枪胶管能 自由拉伸到作业区域，空气压缩机气压应在0. 40. 7n/mm2o喷涂时应保持好喷嘴与涂层的距离，一般喷枪与作业面距离应在100mm 左右，喷枪与钢结构基面角度应该保持垂直，或喷嘴略为上倾为宜。4) 成品保护：栏杆喷漆后24h之内为养护阶段，应加以临时护隔离，防止踏踩、碰蹭，损伤涂层。栏杆喷漆后，在4h之内如遇有下雨时，应加以覆盖，防止水气影响涂层的附着力。喷漆后的栏杆勿接触酸类液体，防止咬伤涂层。

15、5) 应注意的质量问题：喷漆作业气温应在538笆之间为宜，当天气温度低于5c时，应选用 相应的低温油漆材料施涂。当气温高于40笆时，应停止油漆作业。因构件温度超过40笆时，在钢 材表面涂刷油漆会产生气泡，降低漆膜的附着力。当空气湿度大于85%,或构件表面有结露时，不宜进行喷漆作业。七、项目资金估算1. 编制依据(1) 本工程设计方案图纸及相关说明材料；(2) 重庆市建筑工程计价定额(2008)；重庆市装饰工程计价定额 (2008)；重庆市安装工程计价定额(2008)；重庆市市政工程计价定额(2008)及相关配套文件执行，人工费、材料费、机械费参考2018年9月造 价信息及市场价格执行；(3)

16、其他费用中的招标费640、工程监理费按2.8%计取、可研报告编 制费按970元计取、造价咨询费按320元计取。(4) 本项目不计取价差预备费及建设期贷款利息。2. 资金估算核定本项目总资金为162418.35元。其中：建筑安装工程费156118. 36元， 其他费6300元。项目总估算表(表一)工程名称：九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋维修改造 单位：元、平方米、元/平方米序号分部分项工程名称费用金额(元)建筑面积 (m2)单位造价(7c/m2)备注建筑安装工程费(5+6)156118.361分部分项工程费141569.691.1措施项目费6719.842其中：安全文明施工费4936. 842.

17、 1其他项目费3规费3227. 954进项税额9591.75税前造价141925.786销项税额14192.58其他费用6300合计(一+二)162418. 35建筑安装分部分项工程单位估算表（表二）工程建设其他费用（表三）工程名称：九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋维修改造 金额单位：元编号费用名祢计费基数计费费率金额（元）1招标费6402工程监理费156118. 362. 8%43703可研报告编制费9705造价咨询费320小计6300八、项目经济性与财务合规性1.项目经济性本项目实施后，可满足九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋职工家属区的 物业维修移交需求，实现一户一表维修，降低日常运行的使用成本和维护成 本，大幅改善九龙坡区石坪桥街道造漆村27栋职工家属区的环境，提高设 备设施可靠性，