房地产评估服务方案

1、信贷业务押品评估2021年月日、评估工作流程1、评估流程2、评估前期工作内容3、拟定评估作业方案4、收集评估所需的资料5、实地查勘评估对象6、估价中的工作内容7、撰写评估报告一、评估工作流程为针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保 证评估过程顺利进行。1、评估流程3现查认竞中签托方标料托供资委提的内初告2、评估前期工作内容 明确评估目的所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的 决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。 明确评估对象 即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。 明确评估时点评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确 定的。房地产价格内涵

2、与价格形成过程都与评估时点密切相 关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效 性。此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应 就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。3、拟定评估作业方案 确定评估技术路线房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程 和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内 涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。 确定评估方法房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式 的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过 程和形成方式的认识。同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不 同的评估结果，应当正确确

3、定评估方法。评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实 际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常 应选用两种以上的估价方法进行估价。 明确应该调查收集的资料及其来源渠道评估所需的资料包括：a、对房地产价格有普遍影响的资料;b、对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料;c、相关房地产交易、成本、收益实例资料；反映评估对象状况的资料。作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资 料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟 定所需调查收集的资料及其来源渠道。 预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费,

4、在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费 最省的目标。 拟定作业步骤和作业进度 在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人 员胸中有数。4、收集评估所需的资料在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地 的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对 象相关的其他背景资料。5、实地查勘评估对象评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设 备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面 积、

5、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需 的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍 照等。6、估价中的工作内容完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一 阶段包括4个步骤，其工作内容是:1）选定评估方法计算对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成 败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。2）确定评估结果对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些 结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查： 评估过程是否有误； 基础数据是否准确； 参数选择是否合理; 评估项目是否遗漏或重复; 是否符合评估

6、原则； 公式选用是否恰当; 选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综 合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量 化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认 定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。7、撰写评估报告撰写评估报告的要求：全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对 象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应 有充分的依据。 准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误

7、解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事 项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。 概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概 括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛 选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明 情况和表达观点。（4）将评估报告送达委托人评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人（5）评估的修订归档工作在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人 有权提出异议，申请复议或重新鉴定。（6）听取反馈意见当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取 当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映 的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此做 出判断。(7) 做出解释或修订意见对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时做出决策。如当事人出于误解的，评估机构有义务做出口头或书面的 答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完