融域个案模版124305500

1、2005.11.2目录目录 一、位置及区域环境一、位置及区域环境 二、项目基本资料二、项目基本资料 三、产品介绍三、产品介绍 四、推广分析四、推广分析 五、销售分析五、销售分析 六、客源分析六、客源分析 七、综合分析七、综合分析 一、位置图一、位置图区域环境区域环境 交通交通：依托八达岭高速路和北五环路，交通相对便利，未来修建地铁奥运支线。 环境环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工湖在内、方圆12平方公里的2008年奥运会的核心会区。 商业商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有北辰购物中心、普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。

2、社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。周边环境周边环境周边平房，环境相对杂乱二、项目基本资料二、项目基本资料案名融域京房售证字(2004)654号售楼处朝阳水源九厂南路，奥林匹克公园西侧开发商北京建工地产物业公司北京合佳物业管理公司代理商伟业和恒泰轩公司合作（建工集团下属）入住时间2006-10设计单位中国设计研究院开盘日期2005年1月8号进场2005年3月26日开始内部认购开盘2005-4-23景观设计土人景观规划设计研究院 建筑单位建工三建会所状况3000平米的会所车位数1：1到1：2基地面积5.74公顷车位价格租地上：150元/月地下：450元/月建筑面

3、积163000平方米楼间距38-74米容积率2.13绿化率30.70建筑楼层7-15层规划户数914户层高2.85楼体高度45米价格范围7900-10300元/平米主力面积130平米均价均价8680元/平米总价范围70-150万物业费用2.5-2.8元/月/平米主力总价120万/套使用率80%折扣一次性：97折 贴息：98商代：99折 公基金：无三、产品介绍三、产品介绍1号2号3号4号5号6号效果图效果图现场售楼处现场售楼处 施工进度施工进度园林景观园林景观通过严整的“线形线形”空间格局空间格局与灵动活泼的与灵动活泼的“点状点状”空间节空间节点适度结合的空间形式点适度结合的空间形式，再利用植物

4、、构筑物、不同材质等景观设计中的元素与手法塑造下一级尺度关系中的“点”、“线”、“面”空间，使整个室外空间层次丰富，形式多样。 景观以树阵规则植物种植，点缀竹子等绿植，坚持乔、灌、草比例协调 ，配以中心水系内部配套内部配套 融域项目配套设施齐全，分别有3000平米的会所、2500平米的幼儿园和4000平米的配套商业。 户型配比户型配比居室居室面积面积户数户数比例比例169、83平米182%2105-110平米43848%3129-138平米40244%4163-170平米566%合计69-163平米914户100%108平米平米 2居居优势：优势：1、南北通透2、动静分区，功能分区3、客厅4.

5、9的面宽劣势：劣势：1、餐厅位置不好， 影响卧室和起居室活动动线2、餐厅与厨房动线不好3、入口直对卫生间门口，风水不好面积：面积：138平米平米 3居居北优势：优势：1、南北通透2、明厨明卫设计3、户型方正，短进深13米劣势：劣势：1、没有独立餐厅，餐厅与厨房动线不好2、无玄关设计，入口直对卫生间门口，风水不好装修标准及设施设备装修标准及设施设备卫生间贝朗门窗德国霍曼中空玻璃厨房韩国汉森四、推广分析四、推广分析八达岭高速路旁广告牌（原）八达岭高速路旁广告牌（现）北沙滩出广告牌林萃路广告牌售楼处围挡售楼处围挡近期活动近期活动六月儿童文化月六月儿童文化月：以“童年里不能没有安徒生”为主题的系列文化

6、活动于6月12日正式启动， 著名艺术家中央美院的吕胜中教授友情演说了安徒生的剪纸艺术、现场还邀请孩子们进行了互动剪纸和“大声朗读安徒生”的比赛。6月25日，人民日报资深记者杨少波先生友情演说了许多不为人知的安徒生的故事。 广告诉求广告诉求：亚奥核心区广告媒体广告媒体：网络，北青报，竞报 ， （北青报近1个月打了2次），广告牌（广告牌在八达岭高速路2块，林萃路1块，在大屯路和林萃路有动线指引牌），公共汽车车身广告（328路），楼市广告效果广告效果：广告牌的效果相对好些推广分析推广分析：产品主打奥运板块概念，但是对于周边的产品基本上全是主打奥运主题，该产品没有明显的跳脱出来，另外从产品的定位来看，

7、融域锁定的客群是中产阶级，档次高于周边的住宅产品，例如澳景花庭，澳林park，奥立国际等，之前在推广的过程中主题不明确，另外作为该区域为数不多的精装修产品，也并没有将其优势作很好的阐述，反而让很多客户觉得单价过高。目前在北京青年报上推广主题发生转变，近期为“公园公馆”，提升了产品的高度。 将万圣书院搬入售楼处，可以很好地提升产品的文化氛围。近期北青报广五、销售分析五、销售分析来人来电数：来人来电数： 来电8-10通/天 来人6-7组/天销售率：销售率：截至11月7日签约106套，认购套15套。成交价8754元/平米。销售分析：销售分析： 该产品销售速度较慢，主要原因产品的单价和总价要高于周边其

8、他的产品。但是从融域的规划上来看，又缺少特色，除了精装修外，产品类型与周边其他产品在规划上来看没有明显的差异点。 另外华源冠军城和该产品存在竞争，华源冠军城也是精装修产品，户型面积小，总价低，（1居40-50平米，2居80平米）抢走了部分客户，另外华源冠军城的位置相对好，位于大屯路上，周边配套好于融域产品。区域产品的价格走势区域产品的价格走势单位：元/平米 毛坯价格六、客源分析六、客源分析 来源：来源：外省市客源占5-10%，来自亚运村占30%，中关村占区域占10-20%，周边部队及 科研机构等10%，其余来自北京其他区域。 年龄年龄：30-45岁为主行业行业：私营业主，贸易，周边研究院、部队及小量学校教师等