中规院深圳分院深圳市福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究

1、福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究委托方：福田区旧村改造办合作方：中规院深圳分院项目背景1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。 3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表：规划部门代表：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究客户目标客

2、户问题cbd案例研究中心区功能块分析深圳中心区功能比例成功cbd功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布cbd案例研究中心区功能块分析峰值地价点所在区域成为cbd核美国部分城市的cbd功能国际cbd案例研究得出的结论p成熟cbd存在峰值地价点p峰值地价点所在区域成为cbd核p临近cbd核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使cbd充满活力p地铁、轻轨沿线逐渐成为cbd最繁华的重要区位p综合体成为cbd内商业开发项目的发展趋势p容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善概念化的cbd功能示意e区公共管理

3、及办公机构区c区商务办公区d区娱乐、及临时居住区f区居住区b区次级零售区a区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国际成熟cbd功能结构a区专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。b区次级零售区。与a区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于a区一侧或围绕a区不连续分布。c区商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。d区娱乐区、旅馆及临时居住区。与a区、c区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值。e区公共管理及办公机构区。一般位于cbd一侧，因其非商业性

4、而缺乏活力。f区居家住宅区。居家型居住社区，一般位于cbd边缘环境较好的位置。地块在中心区的功能地位地铁地铁商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧可能形成会展中心将带动会展经济中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成公共管理及办公机构区已经形成城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验cbd案例研究中心区功能块分析地块可能承担的功能结构a区专业零售区。b区次级零售区。c区商务办公区。d区娱乐、旅馆及临时居住区。e区公共管理及办公机构区。f区居家住宅区。地块可能承担的功能结构难以形成可能形成b区次级零售区。d区娱乐、临时居住区。f区居家住宅区

5、。a区专业零售区。c区商务办公区。e区公共管理及办公机构区。cbd案例研究中心区功能块分析从市场角度验证项目地块的功能定位 1.纯居住物业q目前中心区已建或在建的纯居住型住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平方米。q住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。q由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考虑到村民的拆迁返建需求，纯居住物业应定位为中高档次。q由于中心区现有住宅供应量已达200万

6、平方米，而中心区的规划居住人口仅为7.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的纯住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。2.临时居所物业q临时居所即主要用于投资租售的小户型住宅和商务式酒店公寓，它集居住、办公、休闲为一体，很受小生意人及商务人士的青睐。q由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了发展小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居所）的天然优势。q项目地块周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均已100售出，销售均价在6500元/平米以上，喜洋

7、洋预售情况也非常好。另该区域的三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70以上。q依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（cbd），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。3. 商业娱乐物业q项目地块周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的

8、商业项目，商业面积近30万平米，中心区商业圈初现雏形。q中心区及项目地块周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗disco、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为匮乏。q本项目的商业功能延续可倚靠彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围优势，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目且应注重发展特色商业，避免同构竞争。q本项目还应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧、高档食府、游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区也变的更有生气，更加繁荣。

9、4. 办公物业q中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区cbd的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心；q中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区；q本项目地块不在cbd办公核心区范围内，地块周边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，区域形象不佳。q故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。市场验证项目整体功能定位b区次级零售区d区娱乐、临时居住区f区居家住宅区市场判定可实现市场判定可实现市场判定可实现，但须控制开发规模cbd案例研究中心区功能块分析 建议本片区整体功能定位为以次

10、级零售商业、娱乐及临时居所为主导的商住多功能综合片区。深圳中心区功能比例成功cbd功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例成功cbd案例研究q研究国际知名cbd案例近四十年的发展历程，可以看出成熟cbd的发展是动态的，cbd的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。q我们重点研究东京新宿、香港中环（待完善）希望从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示。新宿cbd发展历程q日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心。q20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将距离银座约5km处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规划于1960年公布。q新宿的

11、发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交叉口上。新宿银座东京新宿q新宿区位于东京都中心区以西，距银座约5km。q新宿cbd 的建设至今已逾40年，已成为发展较为成熟的国际知名cbd之一。q经过40年的发展，新宿总用地面积已达到270公顷，其中集中商务办公区占地56公顷（未包括边缘办公区及零星分布的办公面积），零售商业娱乐功能占地84公顷。新宿银座深圳市中心区cbd位于原罗湖金融商业中心以西约4公里，而cbd总占地面积约240公顷，所以无论从区位上还是从发展规模上都与东京新宿具有很强的可比性。用地功能现状功能分区示意银座方向集中商务办公区边缘办公区住宅区娱乐及临时居住区集中商业区办公、临

12、时居住混合区功能延续周边住宅区功能延续周边住宅区集中商务办公区集中商务办公区东侧接集中商业区，西侧接新宿中央公园。由15栋商务办公楼组成，内部设有健身、餐饮、零售等设施，总建筑面积约200万m2，日间人口达30万人。东京新宿在早期单一的零售商业功能基础上，商务办公、娱乐设施功能现已成为新宿最显著的特征。新宿形象：-land大厦opera city大厦时代广场southern tower大厦公园塔大厦东京新都厅新宿cbd形象东京新都厅land大厦新宿公园塔大厦成功cbd的功能比例 日本东京新宿tokyo shinjuku cbd占主导地位的物业功能比例经估算约为： 住宅 办公 商业5 5 2cb

13、d功能比例功能比例住宅：5住宅：5办公：5办公：5商业：2商业：2深圳中心区功能布局（法定图则） 各类功能用地面积比例图例各类功能建筑面积比例38%38%12%9%2%1%0%10%20%30%40%50%商务办公居住文化设施商业及酒店其它行政办公深圳中心区功能比例依据中心区总体规划各物业所占百分比分别为： 住宅38、办公38、商业9。住宅 办公 商业8 8 2中心区规划功能比例中心区规划功能比例住宅：8住宅：8办公：8办公：8商业：2商业：2深圳中心区功能比例成功cbd功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例发现中心区功能缺陷成功成功cbd功能比例功能比例住宅：5住

14、宅：5办公：5办公：5商业：2商业：2中心区规划功能比例中心区规划功能比例住宅：8住宅：8办公：8办公：8商业：2商业：2深圳中心区功能比例成功cbd功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例地块周边市场物业功能分析图图 例例:商业住宅宾馆酒店办公皇岗路深深 南南 大大 道道 滨滨 河河 大大 道道 项目地块中心商业区会展中心岗厦中学彩田路福 华 三 路 雅颂居市民中心其他地铁绿化地项目地块可能形成的物业功能（从市场功能延续角度分析）图图 例例:商业住宅宾馆酒店办公皇岗路深深 南南 大大 道道 滨滨 河河 大大 道道 中心商业区会展中心岗厦中学彩彩田田路路福 华 三 路

15、 其他地铁绿化地地块周边（周边1km范围内）现有物业功能比例q住宅建筑面积：76万平方米q写字楼建筑面积：25万平方米q商业建筑面积：39万平方米 住宅 办公 商业5 2 3周边物业功能比例周边物业功能比例住宅：5住宅：5办公：2办公：2商业：3商业：3深圳中心区功能比例成功cbd功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例初步确定项目地块物业功能比例从项目地块可能形成的物业功能并结合周边现有物业功能的分布综合考虑，初步确定： 住宅 办公 商业6 2 3物业功能比例物业功能比例住宅：6住宅：6办公：2办公：2商业：3商业：3深圳中心区功能比例成功cbd功能比例地块周边市场

16、物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例项目地块物业功能比例验证依据初步确定的本项目物业功能比例，经过经济测算住宅面积为40万平米，办公面积12万平米，商业面积20万平米。按照中心区规划总建筑面积为750万平米来计算，则各物业所占比例分别为：住宅5、办公1.5、商业3。那么中心区的各物业所占百分比应调整为：住宅43、办公39.5、商业12 即住宅 办公 商业7 6 2中心区功能比例中心区功能比例住宅：7住宅：7办公：6办公：6商业：2商业：2项目地块物业功能比例验证成功成功cbd功能比例功能比例住宅：5住宅：5办公：5办公：5商业：2商业：2中心区功能比例中心区功能比例住宅：7住宅：7办

17、公：6办公：6商业：2商业：2通过中心区与国际成功cbd的功能比例对照，我们可以看出通过本项目的改造完善了中心区的功能，使深圳中心区cbd发展更趋于国际化的成功模式，同时也提升了地块区域乃至整个中心区的整体形象。因此从市场分析及周边物业研究初步确定的本项目物业功能比例是合理的。住宅 办公 商业6 2 3深圳中心区功能比例成功cbd功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例住宅 办公 商业6 2 3，另外考虑约5的其他配套设施建设，即可算出各物业占项目总建筑面积的比例分别为：住宅：52 办公：17 商业：26 其他5整体物业功能比例整体物业功能比例52%17%26%5%住

18、宅办公商业其他配套地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布地块现状容积率岗厦河园旧村现有高密度村民私宅489栋，共计41万 m2；低密度集体物业63栋，11.5万m2，现状容积率高达2.95。资料来源：地块周边区域容积率分布深深 南南 大大 道道 滨滨 河河 大大 道道 彩田路皇岗路金田路 项目 地块未建2535912 广场绿地地块周边除沿彩田路一侧容积率较高外，区域容积率均在5以下。待建商业项目1.0以下35会展中心1.0地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布中心区容积率分布1.21.514710710792.82.83.82.84.5北

19、区：开发强度低，容积率集中在1.5和2.8南区：开发强度高，容积率以7为主未定义用地行政、文化集中区居住集中区商务办公集中区2.24.8中心区地面地价分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地价峰值区地价峰值区出现在cbd中心偏西南，最高地面地价达到23000元/平方米资料来源：福田区市场地价图应用核框理论确定容积率范围住宅住宅住宅零售商业区本项目地块行政文化核框核缘根据e.m.霍伍德和r.r.伯依斯的核框（core-frame）结构理论，结合中心区容积率分布图和地价分布

20、图，可以确定中心区的核心位置，而本地块处于cbd的核缘区域内，容积率范围可以据此初步确定为35之间。硬核核心容积率范围510；核缘容积率范围35；核框容积率范围3以下。住宅地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布确定容积率范围依据核框理论该项目地块容积率应在35之间，但考虑到中国国情与国际化cbd的差异性，在该容积率范围的基础上应乘以1.1的影响系数（专家观点），再结合项目及周边市场的实际情况，即初步确定本项目的容积率范围为： 3.55.5之间。地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济测算一、项目基本情况1、岗厦村河园片区可用于开发改造的

21、土地面积为17.7万平方米，并以此作为经济测算依据。如以毛用地面积（即加市政道路）20.2万计算项目容积率，则测算表中所示容积率将相应下调。2、现总建筑面积为52.5万平方米，容积率2.95。3、私宅共489栋，41万平方米；集体物业11.5万平方米，其中商业铺位2万平方米。资料来源：福田区旧村改造办编写的岗厦村河园片区拆迁改造研究分析报告二、经济测算前提条件1、地面地价 根据深规土纪【2001】55号文件关于解决福田区有关规划国土问题现场办公的会议纪要的相关内容，河园片区改造、开发涉及的用地免除全部土地出让金和地价，因此本次测算不计地价。2、开发周期 开发模式研究还未完成，此次测算仅为静态测

22、算，未考虑开发周期、开发模式的影响因素。3、补偿比例系数k 设定补偿比例系数k，根据福田旧村改造办关于岗厦规划的意见和要求，即按最不利因素考虑，按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，其中私宅补偿亦可用改造后的商业予以代换，即取k1。 补偿结果： 集体物业补偿11.5万平方米商业物业。 私宅补偿41万平方米住宅物业。单位：万；亿元基 本基 本情况情况占地面积17.717.717.7容积率4.354.895.31建筑面积7786.5593.99住宅(52)40.1945.1849.06商业(26)20.0222.524.44写字楼(17)12.8614.4515.7配套(5)3.854.3

23、34.7拆迁补偿面积（k=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.129.6336.7 商业8.521112.94住宅 -0.814.188.06 写字楼12.8614.4515.7收入收入销售收入28.0437.9445.64商业20000/-0.5722.0125.87住宅7000/17.042.935.64写字楼9000/11.5713.0114.13国土局道路补偿3.793.793.79成本成本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费24.7227.7930.18销售、税费及其他4.335.686.72利利润润利润

24、总额0.065.549.81 成本费用率润率0.215.324.7 *若住宅面积不够补偿居民私宅，按商业：居住0.35：1进行补偿。 三、经济效益测算表（按市场平均价格水平）经济测算结果柱形图（按利润率为零计算）-2.48-1.47-0.450.561.582.63.614.635.646.667.678.699.710.7211.74-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.004.14.24.34.44.54.64.74.84.95.05.15.25.35.45.5资金缺口（亿元）资金缺口（亿元）按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到4

25、.35时，成本费用利润率为零，项目无资金缺口。平衡点经济测算结果柱形图（按利润率15测算）按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到4.9时，成本费用利润率为15，即项目无资金缺口。-8.02-7.01-5.99-4.98-3.96-2.94-1.93-0.910.11.122.133.154.165.186.19-10.00-8.00-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.004.14.24.34.44.54.64.74.84.95.05.15.25.35.45.5资金缺口(亿元)资金缺口( 亿元)平衡点经济测算结果柱形图（按利润率25测算）-12.

26、29-11.27-10.26-9.24-8.23-7.21-6.19-5.18-4.16-3.15-2.13-1.12-0.10.911.93-14.00-12.00-10.00-8.00-6.00-4.00-2.000.002.004.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 5.0 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5资金缺口（亿元）资金缺口（亿元）按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到5.3时，成本费用利润率为25，项目无资金缺口。平衡点四、经济效益测算表（按市场保守价格水平） 单位：万；亿元 基基本本情情况况占地面积17.717.717.

27、7容积率4.985.856.6建筑面积88.15103.54116.82住宅(52)46.0154.0560.98商业(26)22.9226.9230.37写字楼(17)14.7217.2919.51配套(5)4.415.185.84拆迁补偿面积（k=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.145.7458.3 商业11.4215.4218.81住宅 5.0113.0519.98 写字楼14.7217.2719.51收收入入销售收入32.1645.4556.9商业15000/17.1323.1328.31住宅6500/3.268.4812.99写字

28、楼8000/11.7813.8315.61国土局道路补偿3.793.793.79成成本本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费28.333.2537.51销售、税费及其他4.896.78.25 利利润润利润总额0.036.612.2成本费用利润率0.115.425.2-1.32-0.570.180.941.692.443.193.944.695.446.196.957.78.459.29.9510.711.4512.212.9613.71-2024681012144.8 4.955.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.966.1 6.2 6.