04月南京升龙汇金中心项目营销策略报告

1、炼火冶金。炼火冶金。项目深度解析及客群分析项目深度解析及客群分析贰升龙项目处于河西板块核心，升龙项目处于河西板块核心，未来发展潜力巨大，未来发展潜力巨大，如何让客户认同项目如何让客户认同项目核心价值核心价值？区位价值区位价值配套价值配套价值产品价值产品价值交通价值交通价值规划价值规划价值规模价值规模价值发展机遇发展机遇规划价值规划价值项目四大价值体系项目四大价值体系区位价值区位价值q1：如何构建项目价值体系？：如何构建项目价值体系？价值体系价值体系-可以从区位、交通、配套、产品四大方面构可以从区位、交通、配套、产品四大方面构建项目价值体系。建项目价值体系。 配套价值配套价值形象价值形象价值品牌

2、价值品牌价值老城区发展饱和，老城区发展饱和，南京的南京的明天在哪里明天在哪里？河西城市中心u 2011年12月15日，南京市委召开常委会会议，研究加快河西现代化、建成城市新中心千日行动计划及关于进一步加快河西新城开发建设的若干意见等工作。会议指出，南京市第十三次党代会明确提出，将河西新城区建成现代化城市新中心，将河西新城区建成现代化城市新中心，这是从南京发展全局做出的重大战略部署。u 南京市第十三次党代会明确，要把河西新城区建设作为今后3年城市建设的重中之重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心加快河西现代化、建成城市新中心”。加快河西新城建设是办好2014年青奥会的重要保障，河西新城

3、是展示现代化新南京的标志和窗口，提升南京城市形象和功能品质必须加快建设河西新城。u 目前河西经过十年的发展，已经初具规模，拥有发展为现代化城市新中心的一系列高端配套基建（奥体展馆、奥体馆、明基医院），随着2014年青奥会的举办，将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。城市重心向西推进城市重心向西推进，十年发展已初具规模，将成为未来南京，十年发展已初具规模，将成为未来南京新中心。新中心。战略全局发展，战略全局发展，城市一路向西城市一路向西河西新城处于初期阶段，受政府新中心规划和青奥会驱动，河西新城处于初期阶段，受政府新中心规划和青奥会驱动，河西板河西板块沿江东中路由北向

4、南发展块沿江东中路由北向南发展，“两点一线两点一线”辐射区域发展。辐射区域发展。江东门区域中心奥体城市新中心中央商务区1、由“北向南”发展u北部区域由于靠近城市老主城区，规划起步早，发展相对成熟，处于发展的中后期阶段；u南部区域发展由2010.2.11日南京青奥会申请成功，建设奥体城市新中心规划开始提上日程，发展相对较晚，目前处于发展初级阶段，但受“政府城市新中心打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展，发展后劲充足、空间广阔。2、由“两点一线”辐射区域发展u两点：北部江东门区域中心，主要由万达商业商务中心组成，发展处于中后期成熟阶段；南部奥体城市新中心，主要由众多高端城市综合体、展览中心、奥体中

5、心等组成，发展处于起步发展阶段；u一线：江东中路道路两旁规划发展为城市新商业商务区，由北向南逐步发展。城市中心两点一线，两点一线，由北向南由北向南u根据南京总体城市规划，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。u通过建设，完善中部、提升北部、启动南部，形成河西较为完善的道路框架，引导商务商业及房地产等产业进一步发展，规划人口规模达到55万人，其中北部33万人，中部19万人，南部3万人左右。u河西cbd区域，位于南京河西新城的核心区域，以“三区一轴一核” 作为建设目标（商务区、商贸区、旅游展览区、商务绿轴以及

6、中央公园），将实现承载现代服务业的核心城市功能区，并建设形成一个市级商业中心。5555万人口的河西新城规划和河西万人口的河西新城规划和河西cbdcbd的建设，将带领河西新城成为有产业支持、的建设，将带领河西新城成为有产业支持、有人口支撑，承载未来南京主城区功能与人口疏散功能的真正城市副中心。有人口支撑，承载未来南京主城区功能与人口疏散功能的真正城市副中心。根据南京总体城市规划，河西新城规划定位为根据南京总体城市规划，河西新城规划定位为商务、商商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心。贸、文体三大功能为主的城市副中心。三大功能，三大功能，城市副中心城市副中心河西河西cbd华东第华东第2大中央商务

7、区大中央商务区河西大街中央公园2号线江东中路奥体大街华新丽华华泰证券奥体中心梦都大街庐庐山路mm202252319678214321河河 西西 cbd 北北 延延 段段 一一期期在建未开工25241号线完工序号1234567819202122232425项目名称新地中心嘉业国际城紫金西区中央东渡新锐大厦联强国际大厦宋都奥体名座中泰国际广场金奥大厦华新丽华华泰证券新城大厦仁恒国际公寓欧洲城紫鑫中华广场雨润国际中心总计占地()44,89933,00013,52712,48712,8003,4488,07029,851278,23645,38325,00027,638136,000173,33336

8、,000879,672建筑面积()220,000250,00074,40070,00090,00088,000220,000200,000560,000158,843180,000110,000340,000520,000180,0003,261,243上市年份2010.62010.22005.52005.122007.92004.42006.52011.4待售待售不售2007.72007.102004.112011.4物业形态商业/酒店式公寓/写字楼/酒店商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/写字楼/商业/酒店式公寓

9、/写字楼/酒店商业/酒店式公寓/写字楼商业/酒店式公寓/住宅/酒店商业/写字楼政府办公酒店式公寓商业/酒店式公寓/住宅商住/公寓/别墅商业/商住/写字楼现状现状完工完工完工完工完工完工完工在建在建在建完工完工完工完工在建趋于成熟，配套完善趋于成熟，配套完善商业商务高度密集，一站式商务休闲公园商业商务高度密集，一站式商务休闲公园序号序号项目名称项目名称占地占地( () )建筑面积建筑面积( () )上市上市年份年份物业形态物业形态项目项目现状现状9新鸿基项目26303380000未定商业/写字楼在建10国睿大厦十四所军工企业总部1321485509不对外商业/写字楼完工11江苏新华报业21643

10、86571不对外新闻办公在建12南京报业集团20141107417不对外写字楼/绿地在建13农村信用社1613678664不对外商业/写字楼/市政配套在建14国泰君安19607104572不对外商业/写字楼/住宅/娱乐/绿地在建15中国联通1310752426不对外邮电办公在建16中国移动1332364950不对外邮电办公在建17交通银行南京分行1429650034不对外商业/写字楼在建18苏宁置业28789218320未定商业/写字楼/住宅在建26金融城一期（省保监局/银监局）不对外市政单位在建27南京世界贸易中心（美国富顿）31454333193未定商业/写字楼/酒店/酒店式公寓在建28河

11、西国资集团不对外国企单位在建29奥美传媒大厦16261176534不对外奥美广告办公楼在建30金融城二期80000700000未定商业/写字楼/酒店待建31升龙汇金中心13291610880002013写字楼/商业/酒店/酒店式公寓待建河河 西西 cbd 南南 延延 段段 二二期期河西大街未开工江东中路中央公园南京国际博览中心17161528141312261110189m2号线1号线完工在建2729江山大道30本案31河西河西cbdcbd二期项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。二期项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。企业定向开发，配套逐步发展企业定向开发，

12、配套逐步发展金融政务商务建筑群，产业链辐射长三角金融政务商务建筑群，产业链辐射长三角本案本案1期期2期期3期期本案本案u河西cbd一期、二期南端，三期首排，未来商务重心南移，河西中央商务区中点核心区位；u河西核心功能区南北中轴线交汇处，绝版地段仅此一处，未来升值潜力巨大。两轴中心，两轴中心，“河西中央商务区区位河西中央商务区区位河西河西cbd3cbd3期首排区位期首排区位”双重价值双重价值。项目地处河西。项目地处河西cbdcbd二期和三期的衔接位置，区位优二期和三期的衔接位置，区位优势无可替代。对升龙而言，势无可替代。对升龙而言，区位未来的发展是项目价值体现的区位未来的发展是项目价值体现的核心

13、！核心！2期的延续，期的延续，3期的首排期的首排板块两轴交汇，河西板块两轴交汇，河西cbd核心核心河西未来发展河西未来发展4 4大机遇大机遇机遇机遇no.1亚青会、青奥会助推板块发展亚青会、青奥会助推板块发展作为国际重大赛事2013年亚青会、2014年青奥会将带来巨大机遇，不仅对区域经济发展起到促进作用，同时可有效带动板块内房地产行业整体发展。机遇机遇no.2地铁网路完善促进经济发展地铁网路完善促进经济发展。机遇机遇no.3市政府搬迁项目周边，政务商务一体化发展市政府搬迁项目周边，政务商务一体化发展。机遇机遇no.4cbd二期亟待完善，庞大产业链辐射长三角二期亟待完善，庞大产业链辐射长三角河西

14、cbd二期集合20多座金融、政务、商务建筑群，上下游产业链高度发达，行业覆盖面涉及广泛，完成华东第二大中央商务区角色转变，影响力必将辐射长三角经济区。南京的明天在河西，南京的明天在河西，河西的河西的明天在哪里明天在哪里？项目项目交通条件优越交通条件优越，并临近，并临近地铁线路地铁线路，进一步提升本项目辐射能，进一步提升本项目辐射能力。力。u项目四至：项目四至：西北西北江东南路江东南路东北东北江山大街江山大街西南西南友谊路友谊路东南东南庐山路沿线庐山路沿线u主要干道：主要干道：江东中路（南北贯穿河西板块）江东中路（南北贯穿河西板块）江山大街（东西连接长江两岸）江山大街（东西连接长江两岸）u项目规

15、划道路：项目规划道路：2 2条规划道路连通整体项目地块条规划道路连通整体项目地块u重要交通线路：重要交通线路：地铁地铁2 2号线（油坊桥号线（油坊桥经天路）经天路）地铁地铁1 1号线西沿线（规划中，号线西沿线（规划中，20152015年前通车）年前通车）地铁地铁7 7号线（规划中，号线（规划中，20192019年底通车）年底通车）地铁地铁1212号线（规划中，号线（规划中，20152015年通车）年通车）江东南路江东南路江东中路江东中路江山大街江山大街友谊路友谊路庐山路庐山路地铁地铁2号线号线浦口、江北浦口、江北南京南站南京南站禄口机场禄口机场新街口新街口三桥高速三桥高速绕城高速绕城高速地铁地

16、铁12号线号线地铁地铁7号线号线网罗城区，连接华东网罗城区，连接华东第一地段，第一稀缺第一地段，第一稀缺地铁地铁1 1号线西沿线号线西沿线本案本案u南京地铁1号线西延线在2010年1月开工，计划于2015年前建成通车。南京地铁一号线西延过江线东起一号线奥体中心站，西至浦口区城西路，线路全长14.4km，全部为地下线，设车站8座，停车场1处，主变电1座，途经建邺、浦口两区。 u南京地铁12号线是条过江线路，南起高铁南京南站，过江后到达浦口西南部的桥林新城黄里站。这一项目预计总投资120亿元，主要服务从南京南站至桥林新城的客流，将成为与安徽对接的城际轨道交通s3线的一部分。这条地铁线大大拉近了江北

17、和主城的距离，方便了沿线居民的出行。通过这条地铁线，江北的居民可以方便地到南京南站这一换乘枢纽站，无论是乘坐京沪高铁，还是转机场轻轨线至机场，或者是搭乘地铁1号线和3号线到老城区，都会非常方便。 为配合为配合2014年在南京举办的青奥会，年在南京举办的青奥会，地铁地铁3号线、号线、1号线西延线、号线西延线、4号线江南号线江南段和机场轻轨段和机场轻轨建设将全面提速，力争青奥会前建成通车。其中建设将全面提速，力争青奥会前建成通车。其中1号线西延线号线西延线、3号线已经开建，号线已经开建， 未来本项目将有未来本项目将有地铁地铁2号线、号线、 1号线西延线、号线西延线、7号线、号线、12号线号线四条地

18、铁线路经过，项目升值潜力巨大。四条地铁线路经过，项目升值潜力巨大。四线汇聚，地铁经济四线汇聚，地铁经济第一便捷，第一通达第一便捷，第一通达u南京河西新城区开发建设指挥部对“南京河西新城快速公交工程项目”进行了首次环评公示。公示中显示，线路始自奥体东，终至河西南部地区，线路全长约7.83km，设计速度约70km/h。环评显示，本工程沿江东中路、江东南路、红河路进行铺设，正是之前所说的有轨电车。这一有轨电车项目区别于老式有轨电车，将成为河西新城的一道风景线，并引入最新的技术，运力远远超过公交车。 u该项目将争取于2014年青奥前建成，以方便河西南部地区居民换乘地铁。 河西新城建河西新城建有轨电车，

19、有轨电车，江东路一线贯通，本案位于江东路一线贯通，本案位于有轨电车线路之有轨电车线路之上，上，连接河西南北畅达无阻。连接河西南北畅达无阻。本案河西新城快速公交示意图河西新城快速公交示意图 现代捷运，科技河西现代捷运，科技河西第一动脉，第一效率第一动脉，第一效率建邺区政府建邺区政府已落座河西已落座河西cbdcbd二期，未来二期，未来南京市政府南京市政府也将搬迁至本项也将搬迁至本项目南侧地块，政要部门的迁入将极大带动项目价值提升及物业发展。目南侧地块，政要部门的迁入将极大带动项目价值提升及物业发展。u2012年12月16日消息：据消息称，南京市委已通过决议，明年四套班子均搬迁到河西，新市政府将建在

20、靠三桥的江边。政府用行动支持河西南片开发和跨江发展。果真如此，将大大促进新区形成推动城市转型升级。对河西以及河西南部、江北新城将产生深远的作用力！ 青奥会主场地，青奥会主场地，“三点一线三点一线”全面助推区域房地产发展价值提升。全面助推区域房地产发展价值提升。u南京奥体中心南京奥体中心位于南京河西新城区中心区域，总占地面积1345亩，总建筑面积约40万平米。主要建筑为“四场馆一中心”，其中包括体育场（含训练场）、体育馆、游泳馆、网球中心、体育科技中心。她是十运会的主会场，也将是2013亚青会和2014青奥会的主会场。u南京国际会展中心南京国际会展中心由展览中心、会议中心及酒店和配套设施组成，总

21、建规模约36万平方米,分两期建设。建成后的会展中心是继奥体中心后河西的又一标志性建筑，作为第四届世界城市论坛的主会场，国际化的会务、酒店配套,将使地块价值得到进一步提升。u青奥村青奥村占地约250亩，居住设施为青奥村公寓，建筑面积15.45万平方米，拥有客房3995间，床位5187张。与奥体中心等青奥会主要场馆设施相邻，交通便捷。青奥村公寓将分为居住区、广场区和运行区三大区域。居住区主要有公寓、餐厅、居民中心、体育信息中心、商务中心、综合诊所、宗教礼拜场所、设施中心、村民交往中心等，周边配有互联网中心、咖啡馆、综合商店、媒体分中心、娱乐中心及餐厅、银行、邮局等。大型国际赛事资源配套大型国际赛事

22、资源配套全球稀有，南京唯一全球稀有，南京唯一南京医科大学附属明基医院选址于南京市河西新城区，于2008年5月12日正式开业。河西新区为市政府重点发展区域，明基集团因时制宜，选择河西新区600亩地块营建医院。基地周边有地铁一号线（明基医院中胜站）、二号线（明基医院中和村站）通过，临近奥体中心，符合南京都市整体规划，切合民众的需求。首期规划床位1,500张，综合二、三期发展至3,000床的综合性现代化医院。 昨天昨天新街口新街口cbdcbd、鼓楼、鼓楼cbdcbd今天今天南京转型，河西折桂南京转型，河西折桂南京首席南京首席cbdcbd核心核心谁人问鼎？谁人问鼎？abc百万平米商务综合体百万平米商务

23、综合体，南京第一南京第一大体量商务标杆。地块方正，大体量商务标杆。地块方正，已达三通一平。已达三通一平。项目分项目分a a、b b、cc三个区。三个区。其中规划其中规划超高层写字楼超高层写字楼4 4栋，高层写字楼栋，高层写字楼1 1栋；栋；sohosoho精装公寓精装公寓1 1栋，精装栋，精装商务公寓商务公寓2 2栋栋。精装修精装修soho公寓，精致户型，公寓，精致户型，每三层设置奢侈空间景观休憩平每三层设置奢侈空间景观休憩平台台，人性化设计规划，人性化设计规划河西首例河西首例。18米开间精装大堂，挑高米开间精装大堂，挑高9.6米，米，500以上奢华空间以上奢华空间，舒适入住，舒适入住尊贵体验

24、，尊贵体验，cbd住区珍品价值尽显。住区珍品价值尽显。近近32万地下建筑面积，地下三层万地下建筑面积，地下三层6300余个停车位余个停车位，三大地块双线，三大地块双线连通，充分满足商业、办公、居住客户的泊车需求。连通，充分满足商业、办公、居住客户的泊车需求。近近70000商业配套规划，商业配套规划，高端商业定位，多种商业业态云集，与高端商业定位，多种商业业态云集，与高标准商务领地自成一体，实现楼上办公楼下购物的完美体验。高标准商务领地自成一体，实现楼上办公楼下购物的完美体验。全球十大高端酒店之一全球十大高端酒店之一万豪酒店万豪酒店入驻汇金中心，为项目价值入驻汇金中心，为项目价值提升再添一笔。提

25、升再添一笔。300300米米超高层甲级写字楼云间双塔商务平台，超高层甲级写字楼云间双塔商务平台，5 5栋写字楼及栋写字楼及1 1栋栋sohosoho公寓，最大商务综合体奢华配套，河西公寓，最大商务综合体奢华配套，河西cbdcbd代表作，代表作，南京南京未来第一未来第一cbdcbd中心中心。2200022000中央绿地下沉式广场，中央绿地下沉式广场，5050米宽幅米宽幅江山大街地上绿化，江山大街地上绿化，20002000米米cbdcbd中央绿轴，中央绿轴，360360外围街区景观带：外围街区景观带：四重景观价值，河西四重景观价值，河西cbdcbd唯一私享定制风景唯一私享定制风景。汇金中心外围街区

26、景观带汇金中心外围街区景观带中央商务区景观中轴线中央商务区景观中轴线江山大街地上绿化江山大街地上绿化中央绿地下中央绿地下沉式广场沉式广场拥有国际设计水平的拥有国际设计水平的刘荣广伍振民建筑师事务所刘荣广伍振民建筑师事务所(香港香港)有限公司有限公司执执笔本案建筑规划及景观设计，一流规划设计理念，国际现代时尚建笔本案建筑规划及景观设计，一流规划设计理念，国际现代时尚建筑风格。筑风格。u上海升龙投资集团有限公司创办于风云变幻的世纪之交，公司总部位于上海市浦东新区东亚银行大厦。u经过10年的努力，升龙集团走遍香港、上海、南京、天津、福州、厦门、郑州、洛阳、武汉直至海外。u以建设城市未来为使命，进行多

27、元化产品开发，物业涵盖超高层写字楼、都市综合体、高档住宅、五星级酒店等。u以城市运营商的姿态，满载十余座城池的荣耀，1200亿投资实力，3000万平方米开发体量创造了无数城市地标，运用成熟完善的升龙模式，布局中国。 集团业务集团业务房地产开发房地产开发商业管理商业管理酒店管理酒店管理银行投资银行投资1010年年升龙锐意进取，升龙锐意进取，9 9大城市大城市辐射全国，辐射全国，1818个个房地产开发项目，房地产开发项目，12001200亿亿投资实力，投资实力，30003000万万开发体量，现代化城市运营商，所到之处必开发体量，现代化城市运营商，所到之处必繁华！繁华！区位区位价值价值交通交通价值价

28、值配套配套价值价值产品产品价值价值项目价值项目价值第一、唯一第一、唯一的提炼为项目注入强势卖点，同致行要做的是的提炼为项目注入强势卖点，同致行要做的是卖点的整合及形象的升华，卖点的整合及形象的升华，在后期项目推广中将按时间节点计划性在后期项目推广中将按时间节点计划性的推出。的推出。从而实现客户的广泛认同，最终实现项目的完美营销。从而实现客户的广泛认同，最终实现项目的完美营销。基于项目自身所拥有的四大价值体系支撑，项目已拥有成为基于项目自身所拥有的四大价值体系支撑，项目已拥有成为区域商业商务价值发展的领头羊的地位，必将占领区域商务区域商业商务价值发展的领头羊的地位，必将占领区域商务发展的第一地标

29、，从而实现项目价值及品牌价值的提升！发展的第一地标，从而实现项目价值及品牌价值的提升！s s（优势）（优势）u大型体育赛事带来发展良机u河西新城发展带来契机u区域市场走向成熟，价值空间体现oo（机会）（机会）u地块周边人气不足u生活配套缺乏ww（劣势）（劣势）u房地产现阶段受调控影响严重，市场观望氛围浓重u未来区域内多个高品质项目入市，后期竞争激烈t t（威胁）（威胁）u河西新城唯一在售百万平米商务综合体u紧临主干道，多条地铁线路在此汇聚，路网通达，交通便利u河西cbd核心区位，项目规划充分合理，奠定南京首席cbd发展地位u商务配套完善，发展潜力十足u合理发挥地理优势；将项目形象最大化，把握高

30、端品质形象推广，将优势和资源进行整合；合理发挥地理优势；将项目形象最大化，把握高端品质形象推广，将优势和资源进行整合；u抢占市场空白点，抢先占领高端商务市场，充分展示投资优势；抢占市场空白点，抢先占领高端商务市场，充分展示投资优势；u抓住目前的投资氛围，工程进度加快；抓住目前的投资氛围，工程进度加快；u整合项目优势，分析有效需求特征和本项目的客观威胁来源，瞄准市场机会点，规避客观威整合项目优势，分析有效需求特征和本项目的客观威胁来源，瞄准市场机会点，规避客观威胁，扬长避短，化不利为有利。胁，扬长避短，化不利为有利。城市副中心城市副中心河西河西cbd南京未来第一商务核心南京未来第一商务核心我们的

31、客户在哪里？我们的客户在哪里？投资需求投资需求客户客户商住需求商住需求客户客户项目投资属性应作为推广强调的重点，吸引广泛客户群体。居住需求居住需求客户客户u河西新城在城市发展中的地位河西新城在城市发展中的地位u项目自身地块以及区位、交通、条件决定的项目属性项目自身地块以及区位、交通、条件决定的项目属性u限购令为南京市非住宅市场带来的投资客户资源限购令为南京市非住宅市场带来的投资客户资源基于项目自身属性的理解，结合宏观层面现状分析，项目客户定基于项目自身属性的理解，结合宏观层面现状分析，项目客户定位除满足周边商务人群的居住需求外外更位除满足周边商务人群的居住需求外外更应强调其投资价值应强调其投资

32、价值，以，以吸引更为广泛的吸引更为广泛的投资客户投资客户。灰色投资者灰色投资者企业投资者企业投资者创业投资者创业投资者普通投资者普通投资者目前区域内的投资客户基本可以分为四大类目前区域内的投资客户基本可以分为四大类n灰色投资者灰色投资者主要以政府公务员和事业单位员工为主，收入来源比较稳定，且或多或少带有一些灰色倾向；n企业投资者企业投资者主要为目前区域及周边的企业的中高层管理者和技术人员为主，他们一般具有比较开阔的事业，对价值的追求比较先进；n普通投资者普通投资者是快速成长型普通职员和其他客户，他们成长过度期基本在3-4年，既要基于生活状态变化而产生需求；n创业投资者创业投资者得益于近年城市经

33、济发展，对生活有特殊的追求，他们包括私营企业主和个体户；目标受众群体分析目标受众群体分析目标群体主要集中于河西新城、城中板块企业单位中高层管理人员，如大型国有企业、私目标群体主要集中于河西新城、城中板块企业单位中高层管理人员，如大型国有企业、私营企业及外资企业等。营企业及外资企业等。置业区域他们的置业区域以河西新城具有突出价值的产品为主。置业驱动基于工作原因购买一套居住物业，一般带有明显的投资期望；关注点：投资价值/未来发展/交通便捷/环境宜居。置业特征多集中在河西、城中，一般月收入在10000元以上，且有住房补贴。居住区域河西、城中或在市区其它区域已经拥有物业，有足够的资本进行一次性付款。目

34、标客户 第一类：企业投资者 n关注中小户型客户主要来源于建邺区、鼓楼区的各大企业，其中中高层管理人员、技术人员的置业能力成长较快，且多为首次置业，面积需求在40-60 ，120-140之间或高形象楼盘；n企业中高层经济实力较强，价格接受度较高，关注环境、配套和品牌；目标客户 第二类：普通投资者 普通投资者主要包括了河西、城中的中青年客户，主要从事金融、保险等行业，拥有一定普通投资者主要包括了河西、城中的中青年客户，主要从事金融、保险等行业，拥有一定经济能力，拥有私家车比例较大，注重产品的使用功能，对附加值、产品形象和整体素质经济能力，拥有私家车比例较大，注重产品的使用功能，对附加值、产品形象和

35、整体素质的关注度较大。的关注度较大。置业区域河西新城高品质、高性价比的项目是他们的首选置业驱动工作原因/未来发展/交通便捷/小区氛围/生活配套/附加价值置业特征集中在河西、城中，一般月收入在5000元以上，经过3-4年积累或家庭资助；结婚、生子带来的功能需求为主要驱动力；外地或郑籍，发展不固定，基于家庭和投资；变化趋势早期未考虑过河西置业，但随着河西配套完善及对未来发展潜力的认可，购房需求与日俱增，河西新城发展潜力及房价高速飞涨，也是促成该部分客户置业东区的因素。n职业高端客户属于城市中的成长阶层，他们是理性和感性兼备的客户；n中小户型客户普遍为有一定经济实力的青年群体，对产品素质要求高，关注

36、形象、附加值和配套面积，60-90的2房和90-120的3房；n中大户型经济实力较强，重点关注氛围、规模、品牌等。河西功能客户河西功能客户河西、城中河西、城中改善型客户改善型客户地市客户地市客户置业区域青睐于交通便利、环境宜居的河西新城置业驱动高端配套/交通便利/环境宜居/投资潜力大置业特征他们初次置业的需求的户型面积侧重120平米以内的功能型2、3房变化趋势投资倾向具有较强溢价能力的小户型；自住倾向规模大，环境好的中大户型；目标客户 第三类：灰色投资者 政府公务员及事业单位高层的置业区域集中在河西新城，他们大多数以投资兼自住为置业政府公务员及事业单位高层的置业区域集中在河西新城，他们大多数以

37、投资兼自住为置业目的，且多为二次以上置业者。目的，且多为二次以上置业者。n国土、金融、公安等部门的灰色收入占有一定比重，医生和老师也属于此列；n事业单位员工和公务员中的中青年群体多为二次以上置业，具有较强的经济能力，关注环境、配套和大社区，面积户型以小3房，中3房；n群体中工作不到5年的中低阶层大多面临结婚生子，迫切需要总价不高的中小户型，2房70-90，3房100-120；n投资需求：该类人群是需求成长最快的人群，一般2-3年，已经具有理财倾向低总价高竞争力的公寓和住宅；置业人群多为郊县及地市外来移民置业驱动对片区高度认可，多次置业，追求尊崇感置业特征自住型客户主要需求130左右3房或140

38、以上四房。家庭结构丰富，一次性购买，家庭居住。事业上升期，不能占用过大的运作资金。给子女买房，主力需求90左右小三房或80左右两房变化趋势随着城市化进程的加速，私企主和个体户也成为了快速成长的中高端客户，目前河西新城的中小户型3、4房成交客户中不乏此类客户。预计此类客户将成为河西高端客户的重要组成部分目标客户 第四类：创业投资者 n企业主：他们多从事建材、物料、煤矿等，具备一定的基础和稳定的收益，自住关注140以上4房，看重项目品质及居住的尊荣感；n给子女买房看重未来发展和产品价值，侧重中小面积2、3房；n个体户：多为自营街铺的个体老板，需求130平米左右大3和更大面积的4房，主要看重性价比和

39、产品附加值；n投资需求：通胀预期下，企业主分散投资需求具有挖掘可能。私营业主、个体户（自营街铺、生意人）：区域分布特征明显，具有较强的消费能力，接私营业主、个体户（自营街铺、生意人）：区域分布特征明显，具有较强的消费能力，接受城市化的欲望强烈，是项目重要客户。受城市化的欲望强烈，是项目重要客户。运筹帷幄。运筹帷幄。项目总体定位战略及营销思路项目总体定位战略及营销思路叁升龙要打造一个什么样的项目？升龙要打造一个什么样的项目？这个项目能够为南京带来什么？这个项目能够为南京带来什么？项目整体定位的价值提炼项目整体定位的价值提炼市政配套资源、商业配套资源商务办公配套资源独特的区位优势区位可识别性升龙汇

40、金中心项目升龙汇金中心项目产品品质物业服务资源整合办公附加值建筑风格创新商业价值创新商务氛围的营造强强联合的团队运作区域价值提升未来市场地位创新商务办公方式初级层面价值基础层面价值中级层面价值高级层面价值以项目基础价值以项目基础价值作为项目可持续作为项目可持续发展的生命线；发展的生命线；借助初级层面价借助初级层面价值的硬件、软件值的硬件、软件支持；支持；在提升与创新中在提升与创新中级层面价值的基级层面价值的基础上；础上；重点建立与传播重点建立与传播项目高级层面价项目高级层面价值！值！our can 项目发展空间的突破项目发展空间的突破customers serve 客户对项目的需求要因客户对项

41、目的需求要因core value 项目发展保持坚韧的态度项目发展保持坚韧的态度o 我们能够创造什么？我们能够创造什么？c客户需要什么认同理由？客户需要什么认同理由？c项目具备怎样的核心价值？项目具备怎样的核心价值？occ分析分析o（our can）c（ customers serve ）c（ core value ）项目发展空间的突破客户对项目的需求要因项目发展保持坚韧的态度创造商务、居住、购物新模式提升南京城市商务办公、休闲 娱乐、购物、居住价值多元化物业形态的革新与发展建造特色与产业经济相结合的全新作品整合现有项目资源在南京城市找到并明确自我的定位作为商业投资，顺应消费格局的演变及消费潜力

42、的延伸获取城市荣耀的印证或标识占领南京城市的发展性城市资源独特的总部经济特色南京城市绝无仅有的产品特色的总部经济建筑群体南京城市最具投资价值的绝品之作南京城市最具特色的首席物业南京南京首席首席百万平米商务价值聚合体百万平米商务价值聚合体充分依靠区域规划发展带动充分依靠区域规划发展带动项目做为项目做为“南京首席百万平米商务价值综合体南京首席百万平米商务价值综合体”，具备整合区域具备整合区域“领袖级领袖级”综合体的特质，在此基础上，结合项目整体的发展价值，综合体的特质，在此基础上，结合项目整体的发展价值，项目亦具备项目亦具备4 4种发展功能种发展功能购物功能购物功能餐饮功能餐饮功能娱乐功能娱乐功能

43、文化功能文化功能体验功能体验功能产品功能产品功能居住功能居住功能景观功能景观功能会所功能会所功能投资功能投资功能商务公寓商务公寓主题商业主题商业国际街区国际街区企业中心企业中心体验功能体验功能休闲功能休闲功能美食功能美食功能表演功能表演功能资讯功能资讯功能办公功能办公功能商务功能商务功能社交功能社交功能金融功能金融功能会议功能会议功能最先进入市场垄断价格产品有不可重复性领导者领导者行业老大行业老大第二个进入市场改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的创新和价值挑战者挑战者较晚进入市场搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者追随者非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/ /

44、非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者补缺者南京中心南京中心南京国际金融中心南京国际金融中心绿地紫峰大厦绿地紫峰大厦新地中心新地中心德基广场德基广场南京世贸中心南京世贸中心以市场领导者的身份进入市场以市场领导者的身份进入市场南京新中心南京新中心世界世界500500强企业总部基地强企业总部基地结合市场因素、项目产品解读、项目整体价值提炼、市场占位，作结合市场因素、项目产品解读、项目整体价值提炼、市场占位，作为为“南京首席百万平米商务价值综合体南京首席百万平米商务价值综合体”，具备整合区域发展价值具备整合区域发展价

45、值的复合地产项目，我们认为项目整体的形象定位是的复合地产项目，我们认为项目整体的形象定位是 1 1）高端写字楼）高端写字楼提升项目品质，完善城市配套功能及投资功能的产品提升项目品质，完善城市配套功能及投资功能的产品服务于南京市大中型企业自用办公及南京城市高端阶层的投资需求； 2 2）stree mallstree mall街区商业街区商业外向型主题化商业为主，配套式商业为辅，将风情外向型主题化商业为主，配套式商业为辅，将风情化商业进行时代性演绎化商业进行时代性演绎配套式商业：生活商业街区，满足各组团商务客群的日常生活需求；外向型商业：以风情化餐饮、休闲业态为主体，传统消费与时尚元素相结合；3

46、3）大型集中式商业）大型集中式商业提升项目品质，以满足区域消费功能为主导方向发展提升项目品质，以满足区域消费功能为主导方向发展大型集中式商业，区域功能性配套设施，集购物、餐饮、休闲、娱乐、观光、文化于一体，满足区域城市功能需要；4 4）sohosoho公寓公寓投资功能性产品投资功能性产品5 5）商务公寓）商务公寓商务产品功能性配套，满足高端居住品质要求商务产品功能性配套，满足高端居住品质要求6 6）酒店）酒店提升项目品质，完成城市配套功能提升项目品质，完成城市配套功能外向型发展，完善河西板块城市配套。产品定位高档产品定位高档 形象推广高档形象推广高档中档中档中高档中高档中低档中低档低档低档高档

47、高档 产品定位中高档符合项目市场需求，并有利于经营及销售； 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及产品包装提升物业形象。基于区域需求及项目属性定位，项目整体产品定位为高档，形象定基于区域需求及项目属性定位，项目整体产品定位为高档，形象定位为高档。位为高档。客户定位中高档客户定位中高档交易情况交易情况研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的范围：1%。区域因素区域因素项目地段片区商业环境交通便捷状况周边污染区域发展前景片区自然环境 产品设计规划情况产品设计规划情况物业规模整体规划外立面形象园林设计及小区绿化产品创新设计交房标准公共部分装修档次商业配套、车位噪音影响物业管理 市场宣传推广市场

48、宣传推广市场比较法市场比较法项目定价项目定价价格定位原理价格定位原理cc区区a a栋栋sohosoho公寓价格定位公寓价格定位根据项目的推广利用及项目在市场的影响与认知度做出调整p p项目综合项目综合 = p= p修正修正a a* * tn tn2050020500元元/ / (p(p项目修正项目修正aa比较比较a a楼盘价格，楼盘价格， tntn各楼盘相应权重各楼盘相应权重) )p p项目修正项目修正a a =p =pa a* *a1a1* *a2a2* * * *anan(p(p项目修正项目修正aa比较比较a a楼盘价格，楼盘价格，anan楼盘楼盘a a各比较价格系数各比较价格系数) )项

49、目整体均价制订体系项目整体均价制订体系综上所述, 在本项目的品质、规模、配套条件、交房标准、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，本项目的首批公寓产品均价水平可达到2050020500元元/ /。项目项目金润国际广场金润国际广场乐基广场乐基广场首创天迈广场首创天迈广场雨润国际广场雨润国际广场价格24000元/25000元/14500元/27000元/（预计）系数25%25%45%5%通过以上项目各类系数进行竞争分析，综合本项目的品质、规模、配套条件、交房标准、交通等质素的综合评定条件下，结合与项目周楼盘合理竞争力，我司认为本项目以20500元/的公寓产品均价，在同区域市场各项

50、目综合素质中最具竞争优势。同时，通过良好的营销策划、超强的项目展示策略及最具优化的产品线组合，提升客户的感知价值；找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）将会带来销售价格一定的上涨空间，在价格具有竞争优势的前提下提升项目价格的5-10%，即：最终实现最终实现2200022000元元/ /均价均价交易情况交易情况研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的范围：1%。区域因素区域因素项目地段片区商业环境交通便捷状况周边污染区域发展前景片区自然环境 产品设计规划情况产品设计规划情况物业规模整体规划外立面形象城市景观产品创新设计交房标准公共部分装修档次商业配套、车位噪音影响物业管理 市场宣传推广市

51、场宣传推广市场比较法市场比较法项目定价项目定价价格定位原理价格定位原理cc区区d d栋写字楼价格定位栋写字楼价格定位根据项目的推广利用及项目在市场的影响与认知度做出调整p p项目修正项目修正a a =p =pa a* *a1a1* *a2a2* * * *anan(p(p项目修正项目修正aa比较比较a a楼盘价格，楼盘价格，anan楼盘楼盘a a各比较价格系数各比较价格系数) )项目整体均价制订体系项目整体均价制订体系由于项目片区写字楼无在售项目,写字楼价格定位无类比项目。本项目在基于产品创新、配套条件、交房标准等前提条件下，结合南京写字楼整体均价，本项目产品定价将着重参考新地中心2期，本项目

52、公共部位装修、产品创新、交房标准要略低于新地中心，因此，本项目首批写字楼产品均价水平可达到1800018000元元/ /。项目项目新地中心新地中心2 2期期世贸中心世贸中心雨润国际广场雨润国际广场价格24000元/（预）30000元/（预）27000元/（预）系数60%15%25%决胜千里。决胜千里。项目项目20132013年营销策略与执行年营销策略与执行肆作为南京规模最大、最具影响力的作为南京规模最大、最具影响力的楼盘，首期如何引爆市场、建立项楼盘，首期如何引爆市场、建立项目品牌形象？目品牌形象？大盘营销关键点一大盘营销关键点一在大盘打造过程中，区域价值是核心价值，在大盘打造过程中，区域价值

53、是核心价值，板块之争强于项目之争，单一楼盘价值很难超越区域价值，如何克板块之争强于项目之争，单一楼盘价值很难超越区域价值，如何克服客户对区域的陌生感是大盘营销的关键点，强化项目中心化（基服客户对区域的陌生感是大盘营销的关键点，强化项目中心化（基于城市发展的大思维挖掘区域价值），着重从城市未来、发展潜力、于城市发展的大思维挖掘区域价值），着重从城市未来、发展潜力、城市新的增长极三个方面进行事件营销城市新的增长极三个方面进行事件营销城市未来城市未来发展潜力发展潜力城市新的增长城市新的增长极极事件营销事件营销同致行启示：有同致行启示：有针对性的对区域价值及板块未来发针对性的对区域价值及板块未来发展进

54、行造势，可结合媒体、官方、舆论领袖等进行展进行造势，可结合媒体、官方、舆论领袖等进行事件营销！事件营销！大盘营销关键点二大盘营销关键点二大盘价值需要不断释放，从区域价值、产品大盘价值需要不断释放，从区域价值、产品价值、配套价值、服务价值最终形成项目的品牌竞争力价值、配套价值、服务价值最终形成项目的品牌竞争力同致行启示：大盘营销卖点在于同致行启示：大盘营销卖点在于“脉冲式脉冲式”的释放，最终的释放，最终形成项目独有的品牌竞争力，利于企业和项目品牌的形成形成项目独有的品牌竞争力，利于企业和项目品牌的形成配套价值配套价值产品价值产品价值区域价值区域价值服务价值服务价值品牌竞品牌竞争力争力大盘营销关键

55、点三大盘营销关键点三大盘因为体量巨大，如何实行合理价格策略大盘因为体量巨大，如何实行合理价格策略及合理的安排推售节奏是实现项目开局顺利及实现可持续发展的必及合理的安排推售节奏是实现项目开局顺利及实现可持续发展的必要条件要条件同致行启示：大盘营销在于可持续发展，营销战略牵一同致行启示：大盘营销在于可持续发展，营销战略牵一发而动全身，所以营销模式上需发而动全身，所以营销模式上需“守正出奇守正出奇”，建立在，建立在财务目标基础上制定合理的推售节奏及价格策略！财务目标基础上制定合理的推售节奏及价格策略！价格策略价格策略低开高走的价格策略，低开高走的价格策略，现金流和利润型产品分别定价；现金流和利润型产

56、品分别定价；项目增值为导向的价格制定策略；项目增值为导向的价格制定策略；策略精准策略精准节奏合理节奏合理推售节奏推售节奏首期产品必须是市场主流需求产品，树立首期产品必须是市场主流需求产品，树立项目形象及保证首期热销；项目形象及保证首期热销；分期产品推售需根据市场竞争客户演变制分期产品推售需根据市场竞争客户演变制定，整体推售线需要形成上扬型的产品结构；定，整体推售线需要形成上扬型的产品结构；大盘的推售需要形成集中蓄客、集中开盘，大盘的推售需要形成集中蓄客、集中开盘，保证分期开盘基本售罄；保证分期开盘基本售罄；大盘营销关键点四大盘营销关键点四大盘开发要立足主流客户群体，并且客户群大盘开发要立足主流

57、客户群体，并且客户群体要复合化，同时宣传的主流客户群体要对其他客户群具有吸引和体要复合化，同时宣传的主流客户群体要对其他客户群具有吸引和涵盖性涵盖性同致行启示：新城区大盘的客户群体包括区域内人同致行启示：新城区大盘的客户群体包括区域内人群、相邻区域人群、外地人群，建立在主流客群基群、相邻区域人群、外地人群，建立在主流客群基础上进行有效的市场细分。础上进行有效的市场细分。主流市场主流市场oror细分市场细分市场随着区域的逐步发展，项目的主流市场也在发生不随着区域的逐步发展，项目的主流市场也在发生不同程度的改变，前期可把握主流客户，后期随着区同程度的改变，前期可把握主流客户，后期随着区域及项目成熟

58、，可进行市场细分域及项目成熟，可进行市场细分大盘营销关键点五大盘营销关键点五项目启动需要确定启动区、示范区、样板展项目启动需要确定启动区、示范区、样板展示区、销售体验区，形成规模气势、品质体验、服务展示等良好的示区、销售体验区，形成规模气势、品质体验、服务展示等良好的现场体验力。现场体验力。高调亮相高调亮相 产品体验产品体验同致行启示：大盘营销在于其高规格的营销中心、同致行启示：大盘营销在于其高规格的营销中心、高标准的展示示范区、高品质硬软件服务方能给客高标准的展示示范区、高品质硬软件服务方能给客户一种户一种“震撼震撼”、“叹为观止叹为观止”的感觉。的感觉。品质展示品质展示大盘营销关键点六大盘

59、营销关键点六大盘项目推售方式中多采用爆破式入市，大盘项目推售方式中多采用爆破式入市，集中推出大批量产品，展示其规模气势对市场产生震撼感，通过集中推出大批量产品，展示其规模气势对市场产生震撼感，通过现场紧张、热烈、有序的选房容易激发客户的购房热情及形成抢现场紧张、热烈、有序的选房容易激发客户的购房热情及形成抢购的从众心理购的从众心理集集中中营营销销前期形象前期形象建立，引发建立，引发认同认同 集中排号，集中排号，最大化续最大化续集客户集客户根据排号情况根据排号情况是否加推房源是否加推房源引发引发兴趣兴趣开盘奠开盘奠定基础定基础集中开盘，集中开盘，形成市场抢购形成市场抢购形成形成热销热销疯狂造势疯

60、狂造势积极转换积极转换未成交客户未成交客户同致行启示：大盘营销在于其强大的营销气场，通同致行启示：大盘营销在于其强大的营销气场，通过集中排号、集中选房、集中宣传，最大化形成项过集中排号、集中选房、集中宣传，最大化形成项目热销及传播力度。目热销及传播力度。大盘营销关键点七大盘营销关键点七知名企业通常首先建立的是企业品牌，而对知名企业通常首先建立的是企业品牌，而对于升龙集团而言，首入南京市场，首先要建立项目品牌，而项目的于升龙集团而言，首入南京市场，首先要建立项目品牌，而项目的良性运作通常会对企业品牌形成强大的增值效应良性运作通常会对企业品牌形成强大的增值效应同致行启示：为保证项目的开局成功及可持