项目前期介入管理

1、1总则1.1物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优 化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务 的重耍内容。12物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业奠定良好基础, 并按管理公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。1.3对万达地产开发项口而言，管理公司物业管理部、物业分公司（筹建处）均有责 任主动参与项目前期介入工作；管理公司相关职能部门、项目所在公司均有责任为 物业前期介入提供必耍条件。2相关职责界定2. 1物业分公司（筹建处）负责施工图设计阶段开始至项目正式接管前的前期介入作 和营销配合工作。2.2项目所在公司负

2、责组织和监督物业分公司（筹建处）的前期介入工作，提供必需 的工作配合和资源支持，并对物业人员的意见和建议做出反馈。2.3管理公司物业管理部具体负责项目规划设计阶段的前期介入工作，并对物业分 公司（筹建处）的前期介入工作进行指导和监督。3项目前期介入阶段、内容和责任3.1根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理前期介入的阶段和内 容包括（但不限于）：3.1.1项目规划设计阶段在项目规划设计阶段，前期介入工作由管理公司物业管理部负责组织，应在规 划管理部编制项n设计任务书z前提供给规划管理部。其主要任务是：a）将集团开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；b）通过调查3个以上当地（或

3、附近地区）类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规 划及房屋质量方面的通病；c）从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。将以上问题整理编制成物业规划设计阶段前期介入意见书提交给管理公司 规划管理部及项fi所在公司。3.1.2施工图设计阶段在施工图设计阶段，前期介入工作由物业分公司筹备处负责，其主要工作任务 是：从方便业主生活，降低口后物业管理成本的角度，向项目所在公司开发设计部 提出物业管理施工图设计阶段物业管理前期介入报告。也可通过相关项目的调 查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等， 在接入报告中列入反馈给项目所在公司开发设计部，以便在设计中关注并避免。 3.1

4、.3项口施工阶段在项目施工阶段，前期介入工作由物业分公司筹备处负责，其主要工作任务是： 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及吋向项目所在公 司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前 期准备工作，并及时（每周或每川）向项目所在公司提出施工阶段物业管理前期介 入报告。3.1.4营销配合根据项目所在公司具体提出的配合耍求，在房产销售过程中物业分公司（筹建处） 有责任提供协助和支持，包扌舌：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销 售屮心、样板间的清洁和维护等。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目 所在公司营销（策划）部提出营销配合物业管

5、理前期介入报告。3.2特殊情况下，物业分公司可提供其它内容的前期介入报告。3. 3物业分公司（筹建处）在前期介入及营销配合工作所发生成本均应视为第三方提 供的咨询服务，按双方合同约定的价格提供服务，费用由项目所在公司承担，列入 成本开发项目的物业管理成本。每一阶段的前期介入和配合工作开展前，物业分公 司（筹建处）必须按本手册第6.1节的规定做好成本测算，并作为工作计划（方案）的 必需组成部分报项fi所在公司审批（确认）o3.4对外承接项目的前期介入必须与开发商签订正式的物业前期介入服务合同，明 确约定双方责任、权利，前期介入工作内容和收费标准。4前期介入工作的控制4.1为保证前期介入工作的密切

6、配合，管理公司规划管理部、项口所在公司在上述 项冃开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门（管理公司物业管理部、物 业分公司筹建处），以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。4.2前期介入工作必须有计划地进行。根据管理公司和项目所在公司提出的配合要 求，以及木手册及其支持文件的规定，物业分公司（筹建处）总经理应有针对性地制 定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门（人员）、工作要求 和依据等，经项冃所在公司分管领导审批后，报管理公司物业管理部备案。4. 3物业分公司（筹建处）在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告， 有针对性地捉出物业专业意见和建议。4.4项目所在公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评 审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业分公司（筹建处）做出反馈。4. 5物业分公司（筹建处）在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小 结，形成前