北京9号公寓全案策划方案

1、北京9号公寓全案策划方案9号公寓全案策划方案北京卓达百人行投资顾问有限公司第一部分 北京市宏观环境分析一、 北京经济环境分析1、 北京市宏观经济增速较高2、 北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势二、 北京市政策环境分析1、 开发方面2、 销售方面3、 金融方面三、北京行业环境分析四、北京人口数量及消费水平分析1、 北京现有人口数量、居民收入、住房情况2、 消费水平及结构变化五、北京文化环境分析1、 北京人文环境2、 北京地理环境六、城市基础设施建设与规划1、 城市交通 第一部分 北京市宏观环境分析一、北京经济环境分析作为中华人民共和国的首都，北京市的社会经济发展一直走在全国的前列。从1991

2、年至1999年社会发展水平综合评价结果看，北京市总指数（包括环境领域、人口领域、居民生活领域、教育科技领域、文化教育领域等）基本上一直位居全国首位。1、北京市宏观经济增速较高2001年北京市GDP总值2817.6亿元，同比增长11%，高于前10年本市经济平均增长率。人均国内生产总值达到25300元，约折合3060美元，按可比价格计算，比上年增长10.2%。北京市社会发展综合指数为154.83，比上年提高12.89个百分点，比全国平均水平高出67.1个百分点，连续四年在全国各省中居于首位。申奥成功、举办大运会、加入世贸组织等一系列利好因素使投资者和消费者信心大增。全年宏观景气指数平均为37，为1

3、997年以来最高水平。根据北京市统计局公布的数据表明，2002年北京的经济增速达到9.1%，全市实现国内生产总值3130亿元，比上年增长了10.2%。人均国内生产总值达到27746元，比上年增长8.9%，约合3355美元。全市经济继续保持了较快的增长，主要预期指标进展较好。2、北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势在2001年加入WTO和申奥成功的利好刺激下，2002年北京的经济形势不断向好。较多的国外企业将随之进入中国、进入北京，它们将逐步深入到我国及北京的多数行业，利用他们的技术优势、管理优势和先进经验，拓宽获取利润的领域，同时也会带动北京各个行业的变革，并会使北京产生一定的经济繁荣与增长

4、的小高潮，经济增速会在一定时间内有一定的增长，并最终朝好的方向以较大的增速发展。北京突出的社会经济发展情况，说明了在北京投资的可靠性，也表明了在我国各个城市中，北京具有更好的投资环境。二、北京市政策环境分析2002年至2003年，市政府各部门下达了一系列有关房地产开发、销售、金融方面的法规政策，其目的是为了整顿和规范房地产市场。可以看出，市政府对房地产市场有足够的重视和期待，但也反映出了目前的房地产市场不是十分规范。1、开发方面Ø 2002年2月4日国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住

5、房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。Ø 2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。Ø 自2002年5月1日起，建设部下达的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知开始实施。通知要求，对已有的房产测量规范未作规定或规定不明确的部分，均按新的规定进行房产测量。Ø

6、; 2002年2月，北京市国土房管局自1993年沿用至2002年的基准地价将被“刷新”。根据新规定，今后每三年更新一次基准地价。Ø 2002年7月1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。2、销售方面Ø 2002年7月1日，北京市购房契税征收税率由原来总购房款的4降为3。而原来规定的，购买120平方米以下的普通商品房减半征收契税的规定也相应地由原来的2调整为1.5。7月，北京市住宅公共维修基金使用管理办法开始实施。此办法是房屋维修管理费用的一次重大变革，不仅费

7、用的来源更有保障，而且监管也比过去更严格。3、金融方面Ø 2002年2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。5年以下（含5年）由现在的4.14下调为3.6，5年以上由现行的4.59下调为4.05。Ø 2002年2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54，五年期以内由5.31降为4.77，五年以上由5.58降为5.04。Ø 2002年3月，国务院公布国务院关于修改住房公积金管理条例的决定。Ø 2002年5月8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露，建设银行的资产证

8、券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。Ø 2002年5月16日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。国务院副总理温家宝在会议上强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。Ø 2002年7月23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。Ø 央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。Ø 2003年6月5日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知(一般称为“121号文件”)，对房地产

9、开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定，文中规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款；不得使用银行贷款垫资；主体封顶才能发放按揭贷款；提供投资性购房人的贷款条件。三、北京行业环境分析北京是一个特殊的地方。因此，几乎在每一个经济领域，它都在中国都有着特殊的地位。北京是中国的重要工业城市，已经形成电子、机械、食品、建材、轻纺，化工和冶金为龙头的，门类齐全的工业体系。近几年来，逐步优化工业结构，发展了电子、汽车、新型建材三大支柱产业，12个重点行业和40种重点产品，同时合理调整产业布局.北京的农业人口382.4万人，耕地40.6万公顷，农、林、牧、副、渔业全面发展，肉、蛋、菜、奶、

10、鱼等主要副食品产量大幅度提高，已形成了农工贸一体化的农业格局.北京的商业和服务业发达，共有22.5万个商贸企业，平均每万人拥有商业网点213个，从业人员81万.有王府井、西单、前门等40多处繁华商业区，年销售额超亿元的大型商场40多家，近千家农贸市场，还有荟萃中国所有著名菜系和世界各地风味的众多餐馆.北京是华北地区最重要的金融中心，大多数重要金融机构的总部设在北京，1994年全市存款额达2311.1亿元.北京旅游业十分重要，全市有旅游景点200多处，包括举世闻名的故宫、长城、北京猿人遗址等.旅游宾馆228家，五星级的14家.北京的房地产业是地区支柱产业，过去的几年，北京房地产市场有着异乎寻常的

11、表现：在全国各地普遍遭遇低潮的同时，北京房地产市场却令人羡慕地实现了"独善其身"，价格虽略有下降，但幅度相对而言不大，并一直保持着在中国房地产市场的最高价格。尽管存在六七年轮回的说法，但是宏观经济的好转，加入WTO和申办2008年奥运会，更是北京房地产新一轮热潮的直接助燃剂。四、北京人口数量及消费水平分析人口数量及消费水平是衡量市场购买力的重要因素，北京地区人口数量位居全国前列，人均收入较高，使得这一地区的购买力高出其它城市，构成一个宠大的消费市场。1、北京现有人口数量、居民收入、住房情况 人口：人口总量得到控制，常住人口缓慢增长，2002年末，全市共有常住人口(在京居住半

12、年以上人口)1432.2万人，比上年增加39.9万人，增长2.9%。全市人口出生率为6.6，比上年增加0.5个千分点；死亡率5.7，比上年增加0.4个千分点；自然增长率0.9，比上年增加0.1个千分点。据公安部门统计，2002年末，全市户籍人口1136.3万人，比上年末增长1.2%。居民收入：城镇居民人均可支配收入12463.92元，比上年增长13.5%，扣除价格因素，实际增长15.5%；全年人均消费性支出为10285.83，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长17.4%。城镇居民恩格尔系数33.8%，比上年降低2.7百分点。农民人均纯收入5880元，比上年增长11.5%，扣除价格因素

13、，实际增长12.3%，农民人均生活消费性支出4206元，比上年增长8.6%。居民住房：居住环境有较大改善。全市住宅竣工2189.6万平方米，增长21.3%；其中经济适用住房竣工316.4万平方米。全市城镇居民人均使用面积由上年的17.62平方米上升到18.2平方米，增加0.58平方米。农村居民人均生活用房面积32.6平方米，比上年增加1.6平方米。2、消费水平及结构变化2002年1季度，北京市居民消费价格指数为97.5%，比上年同期下降7.5%。食品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类和娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降4.6%、3.6%、4%和2.8%，共影响居民消费价格指数下降1.22%

14、。另一方面企业和居民的收入明显增加。2001年末，北京市金融机构人民币存款余额12223.4亿元，比年初增加2476.2亿元，比上年多增1053.9亿元。其中企业存款余额达到6730.5亿元，比年初增加1278.7亿元，多增299.4亿元；储蓄存款余额达3536.3亿元，比年初增加613.1亿元，多增370.6亿元。上述两个方面的变化，带动了城镇居民消费水平的提升，使这些居民有足够的资金来购买自己需要的商品，从而促进消费需求的稳定和可靠的增长，也保证了投资者能获得足够的客户。从投资环境的角度看，积极效应也是明显的。同时2001年末，北京地区金融机构人民币贷款余额7202.9亿元，比年初增加12

15、07.9亿元。而且，信贷结构明显改变和优化，突出表现在消费信贷的积极发展上。年末银行消费贷款余额已达731.0亿元，占银行贷款余额的10.6%；比年初增加347.0亿元，新增消费贷款主要是中长期住房贷款。所有这些都表明，北京市居民已从“衣、食”消费，转移到“住、行、乐”消费上来，特别是住房消费比例的增长，为房地产投资，特别是住宅投资增添了利好。附：2002年经济发展统计表指标名称单位2002年2002年为2001年%社会消费品零售额亿元1744.8109.5吃亿元469.9102.2穿亿元191.399.1用亿元1015.9121.8食品、烟酒及用品100.6衣着家庭设备用品及维修服务97.0

16、医疗保健和个人用品100.2交通和通讯99.5娱乐教育文化用品及服务99.5居住101.9汽车万辆24.3移动电话机万部2280.1家用电脑台55.5数据来源：2002年国民经济和社会发展统计公报五、北京文化环境分析北京是中华人民共和国首都，全国政治、经济、交通和科学文化中心。位于华北平原西北端，东南距渤海公里，是我国历史最悠久的城市和古都之一。1、北京人文环境北京是全国的经济、文化、政治中心。传承了中国五千年的文化精髓，具有浓郁的民族特色，成为东方文化的代表。自明末以来，北京一度是皇权的集中地，在中国象征着权力和尊贵。改革开放之后，北京的经济得到了长足的发展，文化也随之呈现出一片欣欣向荣的繁

17、荣景象。在保留中国传统文化的同时吸收了大量国际文化。如今北京已是一个文化多元化的国家，各国文化与中国传统文化在这里相融共生，为搭建世界文化一体化的桥梁做出贡献。2、北京地理环境北京地处中国南北交通要道，位于华北平原的北部。西部、北部和东北部，由群山环抱。西部有西山；北部有军都山。山地占%、平原占%。主要河流属海河水系，永定河斜贯北京西南部，西部有拒马河，东部有潮白河、北运河。作为千年城邑，历史名城，北京拥有壮丽辉煌的皇家宫殿和建筑群；雄伟豪壮的长城和边关要塞；情趣盎然、湖山相映的古典园林；风格独特、造型典雅的名寺古刹；深渊醇厚、韵味无穷的文化和习俗；作为现代化的大都市，拥有四通八达方便速捷的交

18、通网络；风味齐全、满意四方的餐厅、酒楼和快餐店；集萃中外名品，又有地方特色的商场和购物中心。六、城市基础设施建设与规划近十几年来，北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，持续加大投资，仅2001年全市就累计完成基础设施投资60.8亿元，同比增长57%；其中公路投资29.8亿元，增长过1倍，占基础设施投资的41.9%。目前，北京市基础设施已初具现代化规模，综合功能和服务效能也已达到较高水平，为北京的房地产开发投资打下了良好的基础。1、城市交通北京市是以天安门为中心点向外辐射的城市，市区道路网采用方格网与环路、放射线相结合的布局，在城区布置了6条横穿东西和3条纵横南北的干线，3条环路、次干路和支

19、路四个结构层次组成的道路网构成了北京道路系统的骨架。1.1 主要道路建设在继四环路建成通车后，五环路和六环路也正在修建和即将动工。五环路位于四环路以外5公里，全程94.5公里，连接朝阳、海淀、石景山、丰台和大兴等区县，以及目前本市正在大力开发的北苑、清河、西苑、南苑、亦庄、垡头、定福庄、东坝、酒仙桥、望京等10个边缘集团。六环路总长近200公里，是国内第一第环城高速公路和北京市最长的环线高速公路，也是一条联系北京市郊区卫星城镇和疏导省市际过境交通的高速公路，途经大兴县、通州区、顺义、昌平区、门头沟区和房山区六个区县。今年六环路将竣工100公里，从八达岭高速路至京原高速路23公里长的五环二期、从

20、机场高速至京津塘高速路24公里长的五环三期已全面启动，预计年底通车，到2003年底，五环路可望全线通车。1.2 城市快速轨道交通（地铁与轻轨）目前北京已经开通运营的一线和环线总长55.5公里，占规模总长度的1/8。在建的地铁5号工程线路全长27.7公里，建成后将与12条公交线路交叉，成为贯通北京南北城的快速轨道交通干线。北京市地下铁道规划13条线路和2条支线，全部里程408公里。届时，北至清河、北苑、南至黄村、西至苹果园、东至通县、定福庄以及颐和园、首都机场、亦庄等地都将有地铁网络覆盖连接。快速轨道交通网规划中的13号线（城市铁路线）全长40.8公里，西线从西直门到回龙观段2002年9月底可投

21、入试运营。1.3 高速公路北京的高速公路以城区为中心向东南西北四个方位呈放射状分布，这些高速公路主要包括：京津塘公路、京石高速公路、京哈高速公路、京沉高速公路、八达岭高速公路、首都机场高速公路、京开高速公路、京沪高速公路和京承高速公路。第二部分 北京房地产市场分析一、北京房地产市场发展概述二、北京房地产市场现状分析1、 北京房地产市场总体分析2、 北京住宅市场供给分析三、北京市房地产市场未来发展趋势分析1、 从供应方面看，目前土地供应略有增加、商品房供应量增幅较大。2、 从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化。3、 北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。4

22、、 房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨。5、 物业类型的多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，写字楼和商业物业将出现新的产品形式。6、 商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大。7、 产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化。第二部分 北京房地产市场分析一、北京房地产市场发展概述自20世纪90年代以来，北京市房地产发展总体保持平稳增长的态势，房地产业已经成为北京市国民经济的重要支柱产业。近两年北京市房地产投资占全社会固定资产投资的比重高达55%以上，房地产投资成为支撑国民经济发展的先行指标。北京市的房地产发展周期与经济增长周期、与全国的房地产发展周期基本吻合。自1984年以来

23、，国内房地产业发展先后出现了三个增长期和两个调整期，大体是每78年为一个增长周期，其中增长期5年，调整期23年。目前处于第三个发展周期的第六年，按照前两个周期运行轨迹，今后23年将进入新一轮调整期，但由于受房地产市场日趋成熟、住房制度改革政策效应释放和北京2008年奥运会利好的拉动，本轮周期将会延长，调整波动比较小，整个周期呈现出小幅回调下的长期增长态势。商品住宅空置率是房地产开发的“红绿灯”，国外认为商品房合理空置率为4%5%，空置率10%是国际公认的房地产开发红灯，2002年底北京市空置商品住宅763万平方米，占全市城镇住宅总量的3.5%左右，并且今年15月北京市空置商品住宅下降到609万

24、平方米，房地产市场销售面积大于竣工面积，房地产销售增长率大大高于投资增长率。目前北京商品住宅空置率处于国际公认的合理区间。二、北京房地产市场现状分析1、北京房地产市场总体分析2002年在中央扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳建发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，人民群众居住环境得到较大改善的条件下，全市商品房空置率呈现下降趋势。2003年继续保持较好的发展态势。根据市统计局统计数据显示，2003年上半年，全市累计完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长16.5%。在开发投资中用于购置开发用地完成投资增速回升最快，完成67.7亿元，同比增长39.9%，比1-

25、4月份上升31.7个百分点；另外用于为商品房建设前期准备完成的土地开发投资完成12.8亿元，增长45.6%。上半年，全市各类商品房开复工面积达到6131.3万平方米，同比增长20.5%。其中住宅开复工面积4351.2万平方米，增长16.2%；竣工428.1万平方米，增长53.3%。受金融对居民商品房购买支持力度加大的影响，今年以来房地产热销势头不减。上半年全市累计销售各类商品房516.6万平方米，同比增长82.3%，其中销售的商品住宅为490.6万平方米，增长80.7%；实现商品房销售额238.3亿元，增长75.5%。附：北京市房地产市场整体趋势图数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司2、北京住

26、宅市场供给分析2.1北京住宅市场总体供应量2002年商品住宅投资占全市住宅投资的比重首次突破90%，达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6平方米，比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长38.2%，占全市住宅竣工总面积的88.0%，提高10.8个百分点。附：北京市历年住宅供应量趋势图（单位：万平米）数据来源：世纪百人行投资顾问有限公

27、司2001年北京市可供销售普通住宅约有9088.38万平方米，80左右的供给量分布在朝阳区、丰台区、通州区、西城区和海淀区，三环以外地区的项目占了总供给量的90左右，5000元/平方米以下的项目占了50左右。市区项目主要来自于旧城改造，集中在两广一带。环城项目则分布在重要的交通道路和绿化隔离带周边。其中望京地区、泛CBD地区、亚运村及大奥运村地区、京开路沿线、两广路沿线、万柳地区、西三旗和上地地区、四季青桥周边、通州地区都是值得重点关注的地区。附：北京市住宅供应量分布比例图数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司2002年一季度北京市房地产开发投资力度加大，累计完成房地产开发投资98.1亿元，增长

28、46.5；全市2002年新开工商品房476.6万平方米，下降5.8；住宅新开工面积415.3万平方米，下降9.6。，竣工面积为79.2万平方米，增长77.9。2002年第一季度，新发预售许可证的普通住宅项目27个。普通住宅准许销售的面积共约86万平方米。到2002年底，北京市商品住宅空置面积达634.1万平方米，加上新开盘的86万平方米，目前北京住宅市场的存量达到了700万平方米以上。2003年一季度本市房地产市场上有几个现象应予关注：商品住宅投资增速趋缓。一季度全市完成商品住宅投资48.8亿元，增长32.1，比去年同期商品住宅增速降低33.1，而写字楼和商业用房投资的增速分别比上月上升48.

29、7和55.2。在办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米未消化存量，而住宅需求还很旺盛的情况下，出现了这种情况，应当引起市场的关注。新开工面积首次下滑。截至今年三月底，北京市本年新开工商品房476.6万平方米，下降了5.8，其中住宅415.3万平方米，下降了9.6，分别比上季度减少71.6%和61.6%，虽然这是在上年同期增长1.8倍和2.2倍情况下出现的，但也是近年来少见的现象。2.2 北京住宅市场供应特点2.2.1 东部地区仍是热点CBD规划的出台，使得不少有实力的开发商把目光投向了东部地区，而那些实力稍逊的开发商为分一杯羹，则不失时机地推出了“泛CBD”地概念，致使CBD周边地区地住宅项目竞

30、争进一步加剧。例如垡头、太阳宫地区，是边缘集团中距离CBD地区最近的，同时又有大片的待开发土地，因此这几个地区地住宅项目较为集中。 附：北京市2002年一季度新增住宅项目分布比例图数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司2.2.2普通住宅成为主角，价格普遍较高2002年新增的项目中，住宅占绝大部分比重。在这些项目中，价格在7000元以上地项目的比例占到了58，这样的价格结构还有待市场的检验和认可。附：北京市2002年一季度新增住宅项目价格分布比例图数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司2.2.3 菜单式装修并未成为市场主流在2001年的住宅市场上，菜单式装修可以说是千呼万唤始出来，不论是开发商，还是

31、业主、专家，都大谈菜单式装修的优点，但是直到2002年，菜单式装修还是犹抱琵琶半遮面，市场上只有为数不多的几个项目可以提供菜单式装修，但是感兴趣的客户并不多。分析其原因，一是客户对这项服务并不是十分认可。不少客户认为这只不过是开发商的又一个赚钱途径而已；二是开发商对菜单式装修的热情不高。毕竟提供的产品越多，承担的责任越大，而且装修的利润相对于开发来说却没有多少；三是现在北京的市场上还没有让客户满意，同时又引起广泛关注的提供菜单式装修的成功范例。需要指出的是房地产投资者对购买装修的住宅积极性较高，因为购买装修房只需稍添家具，就可将房屋出租，而且租金明显高于未装修的住宅。这类客户对装潢品质要求不高

32、，仅要求实用大方，装修费用摊派合理。此外，装修房的装修费用包含在房价内，可以申请按揭贷款，也减轻了部分首付负担。 2.2.4低密度住宅在市场所占的比重逐渐增大随着北京住宅郊区化进程的不断深入，北京城市建设的重点正向郊区转移，居住社区的容积率也呈不断下降的趋势。低密度住宅通常指容积率在1.5以下的住宅区，但并不一定是别墅、Townhouse等高档产品，低层普通住宅也属于低密度住宅的范畴。低密度住宅的大量涌现，实实在在地提高了人们的居住品质，改变了人们的居住方式和生活方式。开发低密度住宅对开发商来说是一个极大的挑战，比如整体规划、市政配套以及景观环境等方面的问题。这一现象主要体现在十大边缘集团项目

33、的启动上。2.2.5 经济适用住房供应量继续增大据了解，截至去年年底，本市集中建设的经济适用房小区25个已全部开工，承诺建设面积600多万平方米，已竣工180万平方米。其中价格低、交通便利、配套设施好的项目，户型设计新的项目大都售罄。北京市目前公开发售的25个经济适用房项目，其价格与同地段新建商品房相比要低3002000元不等，价差低的如天通苑，价差高者如百环花园。有关资料表明，北京市的经济适用房项目平均价格约3000元平方米，这比北京市商品房平均价格要低1000元左右。2.2.6 高科技含量住宅逐渐被人们认可在房地产领域，从项目开发、工程建设到物业管理各个环节，科技含量正不断提高，新型结构、

34、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、生活智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等等正逐渐成为人们对居住环境的基本要求。2.2.7 超小型住宅产品成为市场亮点，优势在于总价低在春季房展会上，小户型因其总价低而受宠。热衷购买袖珍小户型的大致是三种人，即单身年轻白领以及以投资、保值为目的的购房人。这些购房人认为，尽管这种小小户型设计上不很理想，单价不低，但由于该楼盘的区位比较好，社区内外的相关配套齐全，小面积住房易于出租、出售，最适合大量年轻人用于过渡住房，也能满足投资、保值的需求。而且，贷款总额低，还款压力小，每月只需拿出几百元钱用于还贷。2.3 北京住宅市场产品特性

35、分析2.3.1 低容积率住宅成为市场的一个显着特点受土地成本高的影响，三环以内特别是二环以内的住宅，多以高层、高密度的形态出现，尤其是一些黄金地段的楼盘，容积率基本在1：4以上，甚至更高。2002年，低密度住宅占据市场主导地位。据了解，天鸿集团、华润置地、珠江地产、万科地产、首创集团等开发公司都将有大量低密度住宅上市。主要原因在于四环路以外土地成本低廉，为开发商大规模的开发提供了便利条件。这些产品属中低密度、中低价位，对城内居民构成强势吸引。 低密度住宅以别墅、Townhouse、多层板楼为主，而且多为大盘。低密度住宅的大量涌现，将是对都市居住品质的提高与优化。2.3.2 蝶型塔楼提供更舒适的

36、居住环境三环路以内的物业形态仍以塔楼为主，一梯八户以下的蝶式塔楼日渐增多，如宝星园、珠江绿洲、蝶翠华庭等楼盘。蝶型塔楼在朝向、采光、通风、视野、户型格局、楼内纵向交通等诸多方面，明显优于传统的塔楼，而且蝶式塔楼的外观简洁美观，更富有现代感。 随着蝶式塔楼的不断涌现，风车式塔楼、板连塔楼等革新型产品也将丰富起来。今后，每层8户以上的塔楼将逐渐淡出人们的视野。 2.3.3 小户型住宅成为市场热点基于庞大的集团购买力和数目较多的先富阶层，因而，北京房地产市场形成了户型大、总价高的特点。随着集团消费的退出市场，先富起来的阶层已基本完成了第二次置业，中、低收入家庭开始成为市场主流，他们需要的是总价50万

37、元以内的住房。而受土地、建安、税费等刚性成本制约，楼盘单价不可能在短期内大幅度回落，因此设计精巧的小户型以总价低而大受欢迎。 近年来，由今典花园等小户型引发的热销行情一浪高过一浪，但仍然无法满足购房者的需求。许多楼盘的小户型往往开盘之初即被抢购一空，余下的大户型反倒为开发商积压了大量的资金。2002年，小户型是楼市的一个明显特征。 2.2.4 精装修住宅数目呈增加趋势北京市2001年9月发布文件，规定2001年12月1日之后立项报批的楼盘必须提供精装修，今后北京楼市将逐步取消毛坯房。精装房可以节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，体现了集约化大生产的优势，精装修是

38、由住宅产业现代化的要求所决定的。 2.4 北京住宅市场需求分析2.4.1北京住宅市场需求现状分析附：北京市历年住宅销售额、销售面积和空置面积趋势图数据来源：世纪百人行投资顾问有限公司2002年1-3月，全市累计销售商品房109.9万平方米，比去年同期增长39.5，实现销售额56.4 亿元，比去年同期增长49.5；实现销售住宅106.8万平方米，相比去年同期增长38.6。2002年一季度的住宅销售情况较好，出现这样的情况主要归因于以下几个因素：1.开发商在春节期间的一系列推广、促销活动取得一定的效果；2.低价位、小户型的房屋销量增加，为住宅销售量的增加出力不小；3.春节后，部分市政项目和拆迁项目

39、进一步启动，拆迁户数量的增加，增加了对商品住宅的需求量。2.4.2需求特征分析2.4.2.1客户分析1.2002年随着银行按揭贷款政策的进一步放开，使得一些具有较高经济收入的年轻人通过贷款，进行首次置业，成为购房新兴力量。2.随着政府拆迁量的大幅增长，购房群体中拆迁户的比例也有所增加。然而由于这部分客户需求总价较低的住宅，所对应的市场供应较少，需求的上升在一定时间内还无法得到满足。3.部分已经拥有住房的居民为改善居住环境，采用出售原有住宅的方式购买新房，或是购买第二套住宅。4.在商业物业、办公类物业、高档公寓的租赁市场中，租金一直保持较平稳的发展势头，需求呈平稳上升的趋势，投资回报获得空间较大

40、，投资客户需求不断加大。受高档物业稳定的高回报率的吸引，高价位市场中投资型客户的比例也呈现较快的增长趋势。同时在股市动荡、其它投资渠道不畅的情况下，部分投资者已经开始考虑将资金转向投资高档物业这一风险相对较低，却有较高回报的投资市场。2.4.2.2市场需求特征分析北京住宅市场的主流消费者是以下这些人：海外学子、高学历人才及文艺人才；获得安置补偿款的拆迁户；即将拿到住房补贴的大批年轻的公务员；希望通过卖旧买新改善住房条件的已购公房的住户。各种统计数字表明，他们的购房需求和已购房数量占据越来越大的市场份额，他们是购房的主力军，是支撑市场的主流。这些潜在住宅消费者的理想产品主要具有以下特征：1. 中

41、意东部和北部地区的住宅从地理区位上讲，东部和北部依旧是居民热衷的区位。有意向在东部和北部购房的消费者比例各占到40以上，而准备在西部和南部购房的消费者比例只在15左右。通州地区因受八通线建设和CBD规划的利好影响，加上目前较低的价位，从而最受购房者关注。另外，京通快速路及朝阳路沿线、亚北地区、劲松和潘家园附近、亚运村和燕莎及朝阳公园附近也是消费者关注的地区。2. 大多数客户能够承担5000元/平方米以下的中低价位住宅据我公司调查，80左右的潜在客户准备购买价位在5000元/平方米以下的住宅，其中准备购买4001元5000元/平方米住房的购房者约占20，准备购买30014000元/平方米住房的购

42、房者占30，准备购买20013000元/平方米住房的购房者占20，准备购买2000元/平方米以下住房的购房者占10。而选择6000元/平方米以上的潜在客户不足10。3.期房销售困难，现房得到客户认可购买期房，对于购房者来说可能会带来一定的价格优惠，而对开发商来讲则可以解决一部分资金压力，因此期房销售是以前常见的销售方式。但是近两年因购买期房而带来的纠纷屡屡发生，可以说期房在目前的北京房地产市场上已经遇到了“生存危机”。据本公司资料显示，60以上的购房者希望购买现房。 4. 中小户型成为需求热点近年来，北京市场中小户型的销售状况一直很好，绿景苑SOLO 18平方米的小户型一开盘就被定购一空。北京

43、的户型设计普遍偏大，总价偏高，这已经制约了北京房地产市场的近一步发展，110平方米以下的中小户型才是多数消费者购买的理想房屋面积。从具体户型选择上看，半数以上的潜在购房者考虑购买二居室。2.4.2.3主流客户需求特征分析1. 对于经济收入较高的年轻人来说，由于他们的工作较为繁忙，同时工作的时间较短，积蓄不是很多，因此他们主要关注的是房屋的总价以及交通情况。目前北京东部、北部的商业较为集中，因此大部分的年轻人的目光就集中到北京东部、北部的项目上，尤其是四环路、高速路、地铁、轻轨附近的项目以其单价低、交通方便的优势得到这部分消费者的青睐。2. 拆迁户把注意力集中到房屋的总价上。由于这部分客户主要是

44、老北京居民，收入普遍较低，家庭人口较多，因此他们需求的是面积较大、总价较低的普通住宅，满足这些条件的住宅主要是经济适用房和四环以外的项目。3. 对于要求改善居住环境的客户来说，他们可选择的余地较大，价格在50007000元/平方米的项目都在他们的考虑范围之内。他们关注的是项目的质量、户型设计的合理性、交通的便捷性、环境的舒适性以及配套设施的完善程度等因素。4. 投资型客户的选择主要取决于对项目的未来发展。对于那些交通条件好、总价合理、具有投资前景的项目，他们是不会轻易放过的。普通投资客户的需求与首次购房客户的需求基本相同，而投资高档项目的客户则更注重地段的商业气氛以及档次，如周边是否有写字楼、

45、商务区，是否有强大的租房需求市场支持等。 2.4.2.4影响客户选择的因素1. 地段、环境：房屋所处环境好坏，交通便利与否，绿化程度高低，配套设施完善与否，都直接影响到客户的选择。2. 设计：目前市场上因设计欠佳而空置的商品房比例比较大。对住房的设计，购买者主要考虑两方面：一是面积大小，二是内部的格局。这两方面都既要经济、合理，同时又要不失个性，设计要超前、新颖。3. 房屋的其它条件如楼房、朝向、布局、结构等等。这些对客户做出选择均有重要影响。 4. 房屋内部设施。购房者比较注意如下设施：室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收共享天线、天然气管道、上下水管道和暖气管道等。 5. 质量。消费者

46、很注重房地产公司的信誉，对无质量鉴定验收合格证书的住宅，不会轻意购买。 6. 物业。由哪家物业公司负责社区的物业服务，物业管理公约的内容，物业管理的范围及收费标准、办法，都在购房者关注的范围之内。 三、 北京市房地产市场未来发展趋势分析2003年房地产整体市场供应量继续加大，预计将达到2000万平米以上，比2002年增长20%左右。但是市场的购买力经过近几年的释放，今年的有效需求将会有所下降。供应量的加大和有效需求不足将造成2003年市场整体价格下降，这种状况的另一个表现将是现房存量房增多，尾房积压严重。北京房地产市场的总体价格虽然将下降，但并不排除热点地区个别项目价格的攀升。1、 从供应方面

47、看，目前土地供应略有增加、商品房供应量增幅较大。从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有的联动效应，2003年北京市场总体情况趋于增加。2002年有关土地使用的一项重要政策就是“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出的有关规定”，这一政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地门槛抬高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此本年度开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限，但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。2003年商品房供应增幅较大，首先，我们认为，“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让”的政策效果将会滞后，其对商

48、品房供应量的影响预计要到2004年以后才会显现出来，所以2003年的新增商品房数量并不会受到影响。另外2003年3月31日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在“关门”之前，将有一大批项目集中报批，这些项目推向市场的时间都不会太长，因此2003年北京的房地产项目在数量上会有较大增加，预计商品房开复工面积将突破7000万平方米。2、 从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化。北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求；需求结

49、构也在发生着变化，自住型需求上升而投资型需求下降。3、 北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。北京房地产市场一存在供需结构不匹配，导致结构性的“过剩”和“不足”，即中价位楼盘供应量大，低价位楼盘供应量较少，而客户对低价位楼盘的需求量最大，对中价位楼盘的需求量较少，2003年供需结构有所变化，中低价位供需矛盾相对缓解，而高价位项目的供需矛盾变得更为突出。未来供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解，但低价位项目仍然存在较大的供需缺口；由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致高价位项目的供需矛盾更为突出。4、 房价稳中有降，但局部地区房价会有

50、所上涨。2002年北京商品房综合价格总体走势趋降，预计2003年综合价格指数依旧是稳中有降，不仅如此，北京商品房的整体价格实际上将下降的更多，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。5、 物业类型的多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，写字楼和商业物业将出现新的产品形式。2002年北京非居住类物业在新盘中所占比例上大幅度上升，写字楼和商业等非居住类物业呈现明显的增多趋势。中关村地区和国贸商圈两大地区是2002年非居住类物业推出的重点地区，在所有的非居住类物业新盘中，这两在地区的项目占到了总量的60%以上。预计2003年非居住类物业所占份额会近一步提高，写字楼和商业的供

51、应会在一定区域大量增加。在北京宏观经济利好的鼓舞下，2002年写字楼市场出现了平稳向好的发展势头。2003年写字楼市场仍将发展平稳，从产品上看，写字楼的发展也将逐步向生态化、人性化发展。BusinessPark(商务花园)作为国外科技园区比较普遍采用的一种模式，是写字楼向人性化发展物业类型。在商业类物业中，预计2003年传统的百货类物业不会有大的供应量投入市场，而一些新兴的商业类型将入市，成为市场的热点。自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售巨头已经或期待进入北京市场。种种利好因素无形中推动了北京商业物业的发展，2003年的商业市场会迅速升温。6、 商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大

52、。随着北京房地产市场的逐渐成熟，购房者的消费心态也逐渐成熟，消费越来越趋于理性，商品房销售的难度增加。预计2003年销售速度的减慢会造成预售性强的项目风险增大，同时，代理公司在销售中所占份额增大。三方面的原因将使2003年北京商品房的销售速度减缓：第一，消费者心态成熟，冲动性购买减少；第二，由于投资类物业的激增使投资物业的回报率普遍下降，导致投资性购买减少；第三，由于总体供应量的增长销快于需求量的增长，使楼盘的吸纳速度下降。由于销售速度的下降，使项目销售压力增大，特别是那些预售性强的项目风险更大。预售性强的项目指那些流行性、概念性强的产品，由于产品不是以品质取胜，其弊端会随着工程的推进逐渐显现

53、，越接近现房阶段销售难度越大，所以此类产品需要在预售期间实现较快的销售速度。市场上商品房销售速度的减慢无疑会对此类预售性强的项目造成很大威胁。7、 产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化。产品的变化会有以下几种趋势：7.1 使用性质方面，会出现更多居住功能向商务办公功能转化的项目7.2 在社区规划方面，将出现两种发展趋势，一是外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式配套设施。二是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。7.3 在楼型方面，具有较小标准层面积的塔、进深较小的板楼逐渐增多。7.4 在户型方面，主流产品向紧凑型面积回归7.5 郊区产品的低层特征更为明显7.6 在空间设

54、计方面，将强调不同功能的居室有同的室内净高，或是不同的室内地坪高差第三部分 项目所在板块市场分析一、 区域总体分析二、 朝阳公园板块的地位优势三、 板块高档公寓分析1、 高档公寓租售情况分析2、 在建高档公寓销售情况分析3、 竞争对手项目分析四、 预计开发项目的情况 第三部分 项目所在板块市场分析一、 区域总体分析本案位于风景优美、人文气息浓郁的朝阳公园，北与燕莎商圈比邻。朝阳公园始建于1984年，位于北京第一条绿化隔离带上，占地320公顷，是东部地区最大的一块绿肺，也是四环内最大面积的绿地建设工程。优越的自然环境加上周边燕莎、使馆区地位优势的支撑，使得这一地块成为北京最早的高档涉外居住生活圈

55、，聚集了很多当时比较出名、品质较高的外销公寓，如景园公寓、三全公寓、清净明湖、碧湖居等，由于早期这里的楼盘开发多为外资介入、海外推广，导致买家多为香港、台湾、新加坡等地投资客，日本、欧美等国驻京办公的外籍人士所组成。近几年，随着以博雅园、东润枫景、京达国际公寓、棕榈泉等一批中、高档楼盘如雨后春笋般出现在公园周边，使得这一地区再次成为北京高档公寓开发的热点。买家群体也逐渐由外籍人士向北京本地高收入人群过渡。二、 朝阳公园板块的地位优势1、作为北京最早的高档涉外居住区，为区域定位发展奠定了良好的基础。2、除燕莎商圈优越的地理条件、使馆区良好的人文环境外、朝阳公园优美的自然生活环境当是区域最大的支撑，而这恰恰是CBD、东直门等地区所不具备的条件。3、 对与CBD地区高档公寓的开发建设，朝阳公园周边的高档公寓开发显得滞后，供应量有限。4、 有离市中心最近的高尔夫练球场。三、 板块高档公寓分析本次调研的重点区域是以燕莎及朝阳公园地区为主，调研的目的是重点了解分析区域内在售、在租的高档公寓市场现况以及在市场上具有一定影响力，与本案有竞争项目的情况，从而在本案操作时以启示与参考，扬其长，避其短。1、高档公寓租售情况分析 参见表31。表31：燕莎及朝阳公园周边已建高档公寓租售情况一览表项目名称位置早期售价（