中小企业科技园规划案

1、xx 中小企业科技园策划案第一部分 成都市工业园区进展状况全市范围内的各类开发区共有 14 个，即成都高新技术产业开发区 （含 西区、四川成都出口加工区） 、成都经济技术开发区、成都 xx 科技产业开 发园等 3 个国家级开发区； 西南航空港经济开发区、 成都市新都卫星城工 业区、金堂三中园区（四川中美 /外中小企业进展园区） 、都江堰工业开发 区、成都现代工业港（郫县） 、邛崃经济开发区、成都华侨经济技术开发 区（青羊区）、成都彭州工业开发区、成都锦江工业开发区等 9 个省级开 发区；成都凤凰山第三产业开发区、 成都牧马山旅游度假区等 2 个市级开 发区。第二部分 项目概况一 项目简介xx

2、中小企业科技园是国家级工业园区成都 xx 科技产业开发区专 为 xx 中小企业开发的创业起步区， 科技园利用孵化器的政策和功能优势， 为中小企业提供创业空间和资源，关心企业降低创业成本和风险，促进科 研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。项目总规划面积 300亩，一期占地 73 亩，其中待征地 13亩，总建筑 面积 33000 平方米，将建成五层孵化中心大楼 10000 平方米，工业厂房 23000 平方米，容积率为 0.825 。二 项目用地描述（一）地理位置项目位于成都西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带， 蓉台 大道与柳台大道交汇处的 502 广场，两面临路，交通十分便

3、利。距成都外 环高速路16km距火车西站13km距火车北站约25km距双流国际机场 18km连通温江与成都的光华大道建成后， 从温江到成都市区仅需 8分钟， 成温邛高速公路的全面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程的 竣工将温江和开发区纳入大成都四通八达的交通网络中。（二）土地面积及规划使用性质 园区规划面积 300 亩，目前已征地 73亩，其中代征地 13亩。 用地规划使用性质为工业用地。要紧用于建设工业厂房、孵化楼及园 区配套设施（食堂、宿舍）等。（三）项目进展情况 目前土地已交付科技园， 用地已打围， 红线已画， 原用地内沟渠已改， 能够进行场平工作。新成立项目公司名称已注册，公司

4、组织机构已初步建 立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条 是项目策划、招商。第三部分 项目策划方案一项目SWO分析（一）项目优势（ S）1、成都市工业进展核心地带圈 温江是成都市都市的第二层次地带和经济进展的第一产业圈。开发 区是成都市工业经济的增长，是全市进展生物制药、食品加工的重 要基地，在进展工业上区域优势突出2、国家级开发区优势 入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开 发区工业基础配套、生活配套、治理配套及人力资源和科研支持等 诸多优势3、孵化器优势科技园实际是开发区的 “园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源 优势同时可享受科技园独特的孵

5、化器功能优势。4 、位于江泽民视察过的 502 广场，口岸好，广告效果好。5、拿地成本低，可办理产权证6、具有成功招商的经验，有一定的招商网络和渠道。（二）项目劣势（ W）1、公司整体、自主开发将面临一定的资金压力和风险2、公司在工业地产领域实力不突出，品牌不够响亮3、一期和二期土地未连成片，难以整体规划。4、距离成都市区较远，给企业增加了运输成本。（三）项目机会（ O）1、开发区的亚东、蓉台两工业园项目进展缓慢，招商效果差2、开发区入驻企业数量、 规模进展势头好， 对园区招商工作有带动 效应。3、成都市区及周边郊县定位于中小企业工业园的不多4、项目用地位置优越， 将成为开发区的形象工程之一，

6、 开发区管委 会可能为园区招商提供关心。（四）项目威胁（ T）1、各类工业园区，竞争激烈，尤其是亚东、蓉台两工业园假如 进入开发将带来直接威胁。2、如开发力度不够将面临开发区管委会压力，对二期拿地不利3、开发区内的孵化中心、区外其他各类孵化器构成竞争SWO分析结论：1、面对竞争，明确定位，专为中小企业量身定作。2、充分利用低成本优势，树立形象，为二期做铺垫。3、充分发挥国家级开发区金字招牌的优势。4、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。5、利用孵化器功能，打造工业地产科技概念。二 项目开发策略（一）项目开发总体目标1）以温江项目为契机，实施“工业地产规模化”战略2）以温江项目树形象，亮品牌

7、。3）兼顾效益的基础上，追求开发速度，探究开发新模式，建立和巩 固招商网络。（二）项目开发策略1、 自主开发 +入园企业开发 这种方式下我们把入园企业分为两类，一类是租用标准厂房（不排除 买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开 发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时或之前就开 展对征地企业、孵化大楼的招商，孵化大楼和征地企业招商工作进展顺利 的情况下（招租达到 60 80%，引进企业 56 家），方可开展孵化大楼的 开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。利：1）公司资金压力小，资金占用少，财务风险小2）投资风险小。弊：1）开发周期拉长，阻

8、碍二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力2）因整个园区配套不到位，企业对服务、园区治理乃至公司实力信心不足，招商工作难度大。3) 投资回报较低。2、 引入新投资商联合开发以项目土地使用权作股， 引进新的投资商对海峡教育科技公司增资扩 股，进行联合开发。新投资商能够优先考虑皎龙等运作工业园区较成功的 工业地产商，因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和认识，另一方 面资金实力强，现金流量充足， 再者有较成熟的招商网络和渠道能够共享。 引入新的投资商后即可对园区进行整体启动， 孵化楼和标准厂房能够先建 起来，同时整个园区的设计和规划标准也能够有所提高。非标准厂房区仍 可向企业出售土地，由企业自己开

9、发。利：1) 开发周期短，资金压力小，风险分散2) 有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有关心。3) 利于招商4) 假如能引入工业地产商则能够利用对方的网络推进招商工作。弊：1) 查找理想的新投资商较困难2) 利润空间压缩三 项目市场定位(一) 同类工业园区考察情况龙腾工业城由宏杰置业(台资)投资，位于成都龙泉国家经济技术开发区中心位置世纪大道旁，占地1000亩，分A、B区开发，可能5年内完成整体开发。 目前已完成一期开发，含 11 栋标准框架结构厂房和 1 栋职员宿舍，二期 三栋厂房 6 月前可交付， 9月前完成二期建设。工业城只租不售， 03 年开 始招商，目前一期除两栋厂房共约 2000

10、 平米外已完成大部分招商入驻率 达 92%，租赁价为 10-13.5 元/ 平米（含物管费） ，职员宿舍每间可容纳 16 人，含差不多设施 650 元/ 月，不含差不多设施 580 元/ 月。园区用水为自 来水，吨水价约 0.50元；每1000平米厂房配电60KVY超出部分按500 元/KVA加收电力增容服务费。折合后动力电价约 0.70元，照明电约0.90 元。目前入驻企业要紧是制造业、机械加工、包装和电子。 成都青羊工业集中进展区由成都青羊工业建设进展有限公司投资，是成都市 21 个工业集中进 展区之一，园区位于青羊区苏坡、文家交界处，东临火车西站、三环路， 西接绕城高速，南接成温邛高速公

11、路。总占地面积3057 亩，规划总建筑面积 220 万平方米，要紧规划为两大区域： 2593亩市工业进展区、 464 亩 集中进展区农民拆迁安置新居工程，整个工业集中进展区的概念设计和 300 亩科技创新起步区的规划设计方案设计已托付日本大厂株式会设计完 成， 464亩进展区农民拆迁安置新居工程 “英国小城” 的概念设计和 规划方案已托付英国和乐集团设计完成。 园区主导产业定位于周密机械加 工与电子电器， 进展现代制造工业与信息工业。 据报载， 3月 1 6日进行了 进展区启动暨首批入区企业（项目）签约仪式，首批18 家中外企业（项目）与青羊进展签署了入区协议，项目总投资额达 8.28 亿元。

12、一期 300 亩科技创新起步区正在建设中，可能明年上半年可交付使用。工业区全部 由投资商开发建设，对外出售，拟售价为 29803500元/平米，需一次性 付款。园区对入驻企业没有特不要求（污染性产业除外） 。目前招商政策 正在制定中。龙潭都市工业园成华区政府政府投资，由成都三益投资有限公司招商、治理，是三环 沿线规划最大的都市型工业园区，规划面积 11000 余亩（一期开发 5800 余亩），其中中小企业创业园（ 30亩以下） 200 亩。园区以售为主，兼带 出租。投资企业征用土地价格为（ 20万净地价 +5万配套） /亩，征地后可 自建或委建， 但厂房水电等由企业自己申请。 代征地是否分摊因

13、位置而定。 租赁价格为 10-15 元/月*平米。 30亩以上大园区土地已差不多征用完毕， 主导产业为服装、信息电子、新材料、汽车及零配件，但园区开工建设的 少。中小企业创业园区已有 7-8 家企业签订意向，土地征用达 60 余亩。 锦江（柳江）工业开发区由锦江区政府投资，柳江街道办治理。已征地 1800亩，分为A B两 区。A区毗邻国家级成都高新技术开发区，由府河、三环路、成仁路、绕 城公路合围而成，占地1277亩。B区位于潘家沟，占地500余亩。A区土 地已征用完，入驻企业要紧为印务和生物制药。B区只租不征，企业租用土地（50年）3000元/ 亩*年，配套费 3万/亩（一次性付清），厂房由

14、企 业自建，企业也可租用开发区标准厂房，7元/平米。目前B区厂房多由开 发区建设，另有 6、 70 亩土地可租建。蛟龙工业港由成都蛟龙集团投资， 园区总部位于青羊区文家境内成温路与绕城高 速公路交界处，成温高速公路入口旁 , 一期占地 1400 亩, 二期占地 400 余亩（另有双流九江 4、 5 百余亩），企业可租用土地自建或托付开发商建 设。土地租赁费每年 3000元/亩（九江 2000元/亩），配套费 6万/亩（一 次性付清），企业托付开发商建设 4 个月可交房，首付 10%，工程完工付 20%，三年内缴清余款，开发商代办地面产权。企业也可租赁厂房，租金8元/平米（九江7元/平米）。园区

15、自建自来水厂，每千平米配电40KV，超 出部分按500元/KW加收。园区一期差不多全部入住，二期（文家）差不 多有 10 余家企业签定意向，二期（九江）也已入驻近 20 家企业。 四川省商会民营经济示范基地（科创工业园）由科创药业集团（民营）投资 , 位于成雅高速双流出口，双华路与长 城路交界处， 西南航空港经济开发区内 , 规划面积 1200 亩（一期开发 400 亩），要紧由开发商自建后对外租售，企业也可征地自建或委建，征地价 为： 7-12 万元另加 1 万/ 亩土地出让金 ,款项全部付清后半年内取得土地 证，公共配套费 8-10 万/ 亩，基础设施配套费 2.8 万/ 亩。园区另规划 100 余亩土地用来修建 30 余栋不墅作为办公科研楼（规划地紧邻锦丽园不墅 区），同时可对外出售。目前园区尚未建设，正进行招商预备工作。 蓉台工业园位于成都温江 xx 科技产业开发园蓉台大道北段 , 占地近 100 亩, 规 划建设 20 栋钢结构标准厂房。在管委会的敦促下，已建成两栋厂房。园 区以出售为主， 投资者可征用土地 （12万/ 亩）自建或委建（未含配套费） , 或购买标准厂房 155万/栋，也可租赁（ 15元/平米） , 目前入驻