差异化与梯度发展欠发达地区城市中心商业区空间体系的理想建构

1、差异化与梯度发展欠发达地区城市中心商业区空间体系的理想建构 丁炜摘要：由于经济欠发达地区社会、经济、人文等环境的制约，其城市中心商业区空间体系的建构过程与发达地区相比有着特殊的研究背景。以欠发达地区城市中心商业区空间体系为目标，通过对目标系统现状及演变过程中要素与结构的分析，提出空间体系差异化与梯度发展的理想建构方向，并建立相应的规划评价方法。关键词：欠发达地区 城市中心商业区 空间体系一、欠发达地区城市中心商业区空间体系的研究背景1、欠发达地区城市化进程加速的必然与与发达地区的逆城镇化趋势改革开放以后，我国的城镇化进程开始加速发展，突出表现为小城镇的崛起和大城市以及特大城市的爆发式增长，当前

2、我国城镇化水已经达到了37.4%。城镇化阶段，社会资源的分布明显偏向城市地区，人口及非人力资源流向城市地区的速度加快。大城市加速发展使中国一些大型中心城市已出现逆城镇化的趋势，逆城镇化现象的主要特征是大城市人口停止增长甚至减少，人口和其他资源的流向开始转向中小城市，特别是大城市周围的郊区小城镇流动。中心城市的逆城镇化趋势主要缘自三个方面的推动力量：一是城市建设、居住等观念的改变；二是经济规律的作用；三是道路等基础设施和汽车产业的发展。大型中心城市的逆城镇化趋势对其城市商业空间布局产生了很大的影响，城市中心商业区面临空心化的威胁。目前欠发达地区城市化进程加速的动力除了来源于自身的经济增长和农村人

3、口转移，还与其大规模的招商引资政策及部分发达地区产业和资本向欠发达地区的转移相关。上述动力和“经营城市”的城市土地出让政策及其带来的财政收益，使追求城市扩张的高速度成为许多欠发达地区城市的选择，伴随这种城市扩张的高速度的是城市中心商业区建设追求高集中度，试图追随发达地区的增长模式。2、经典的土地经济和城市空间结构及由此产生的“外溢回波”式空间增长模式经典的土地经济和城市空间结构中都提到城市土地利用的“同心圆”理论，即以城市中心区为核心，自内向外，由五个同心圆组成，其中城市中心商业区位于同心圆的第一环。我国一些城市呈环形结构向外扩展，被通俗地称为“摊大饼”，这一现状曾是许多欠发达地区城市共有的特

4、点。而作为空间经济学研究对象的城市空间体系，经济效益的最优化成为空间体系发展演化的动力。空间作为影响资源配置和经济效益的必要因素，合理的城市空间结构会在要素结合空间、空间分布以及聚集规模等方面，获得价格、投资、运输成本和管理费用的最优效用。其中城市经济空间结构首先以城市经济密度的形式表现出来。密度合理会有利于生产协作和专业分工，从而大大提高劳动生产率；在一定的密度条件下，各种生产要素的空间布局不同，也会产生经营实体之间有益的外溢效益、相邻效益以及城市土地级差收益。在现有的发达地区城市空间体系模型里面，积累了大量的空间增长模式。其中多数可归纳为“外溢回波”式的增长。在完全市场机制下,土地级差收益

5、总是力图把经济效益最高,因而能提供最高地租的活动吸引到城市中心最优地段。在这种情况下,城市土地级差收益规律通过影响城市土地利用模式和各项活动的空间分布,进一步影响城市的空间形态。比如城市中心商业区因级差效益高,吸引资金连续投入,不断提高土地使用强度,地上地下空间充分开发利用,，而远离城市中心的地区建筑高度与密度迅速下降。城市的平面形态,则沿着效益高,对外交通干道辐射的方向不规则延伸,或呈走廊式轴向发展。这就是所谓的“外溢”。而城市边缘任何扩张，都会以市中心影子地价的升值方式反作用到市中心，也就是所谓的“回波”。城市土地级差收益规律由于使城市商业的有利地段具有无限聚集的趋势,不利地段具有排斥开发

6、的倾向,导致许多消极的结果。如不断扩大城市不同区位的发展差异,造成空间发展不平衡,城市商业有利地段的过度开发,使建筑密度和容积率达到不能容忍的程度, 抑制中心区开发和功能演变；不利地段又得不到应有的开发治理,。整个城市的运行效率降低，并导致城市发展潜力和资源的巨大浪费，造成城市生态环境恶化。二、欠发达地区城市中心商业区建设中的矛盾1、城市空间结构中追求中心商业区高集中度与城市扩张速度的矛盾欠发达地区城市空间结构形态的历史演变，受传统政治制度、文化观念、经济发展及地理环境等主要因素的影响，经历了一个漫长的过程。从近现代开始，由于城市总体规划的介入，城市空间结构形态从自由发展走向有目标的规划引导，

7、并体现出为清晰的发展脉胳，城市空间结构可表现为环状放射型的城市空间结构、组团式城市空间结构、圈层状城市空间结构等多种形式。在城市的迅速扩张中，许多欠发达地区城市空间布局及发展常沿用发达地区的空间增长模式，试图用欧洲式的城市道路轴线和广场系统形成一体化的城市空间结构系统，城市扩展通常沿道路逐层向外扩展或跳跃式地设立新区，但由于城市经济规模和城市辐射力的限制，这种拼贴状的加速扩展常常与城市中心区追求集中度的努力共同争夺城市资源，发达地区“外溢回波”模式的增长并不能实现。这种现象在欠发达地区城市中心商业区的规划与建设中表现尤为明显，城市中心商业区片面追求规模和高集中度的努力并没有带来规模效益和商业的

8、繁荣。2、城市中心商业区空间布局中城市规划与商业规划的脱节城市商业规划是根据城市总体规划和商业发展的内在要求，对城市未来空间综合商业经营场所的商业功能、组成结构、区域布局和建设规模的统筹设计，是提高资源配置效率的促进措施，是城市商业网点建设管理的基本手段。城市商业规划中将商业布局配置明确分为城市中心、地区中心、社区中心等层次，分别调控，以保证合理建设、规模适度和有效竞争。目前的现状是许多欠发达地区城市没有城市商业规划或城市商业规划得不到城市规划的有效支撑，商业经济形态与城市空间形态无法结合。城市商业经济形态在规模和业态上呈现复合化、差异化、层次化的趋势，而城市规划中与之相应的具体空间形态规划还

9、停留在静态的对容积率、覆盖率、绿化率、交通流线的控制，及对空间界面的审美要求，缺少对城市商业发展状况的动态把握，缺少与商业规划相对应的评价指标和设计导则。这种城市规划实际执行中要么对用地及建筑设计限制太死，要么过于空洞和宽泛，规划被突破，流于形式。3、城市中心商业区开发模式与城市规划方法的矛盾欠发达地区城市中心商业区开发模式可以总结为：一种是招商型的租售模式，一种是自营型的持有模式。两种模式的开发主体均市场化，政府投资已基本退出。自营型的持有模式的特点是开发商把四种权益集于一身。房地产开发最终的使用端是商业企业,而这一模式就是地产商开发完商业地产项目，不租不售，而是自己继续跟进，从事商业经营活

10、动。目前国内许多开发商受到资金的限制，在采取此模式上压力很大，但这种模式由于开发计划和商业策划结合较好，开发企业在建设过程中能与城市规划部门充分沟通，相对弥补了城市规划方法中的不足。招商型的租售模式可分为只租不售、只售不租与租售结合等多种形式。只租不售形式就是开发商对于商业物业只采取出租形式，且租期较长，由于资金流通度低已很少被开发商采用。只售不租形式就是开发商将项目全部销售，由所有者自行经营和管理，开发商相对省力且风险较低，但商业经营很不稳定。租售结合形式中开发商根据市场的情况把商业物业分割成销售和租赁两部分，大型商业业态如超市和百货店采取租赁方式，中小型商业业态如各种专卖店和专业商店采取出

11、售方式。这种形式虽然规避了前两种形式的一定弊端，但涉及到商业地产开发中各种权益关系最多，也最难以平衡。目前欠发达地区城市中心商业区开发模式大多数为招商型的租售模式，在实际操作中与现行城市规划方法产生了很多矛盾，主要表现为：一是当前静态的规划控制方法使土地出让与地块容积率、覆盖率、绿化率等技术指标挂钩，开发过程中的调整余地较小，而租售模式中招商与开发并行，其中变数很大，造成开发商被迫通过政府用行政手段影响规划部门，规划流于形式。二是图表式的对城市中心商业区空间形态的规划侧重于建筑审美，缺少结合商业业态的技术分析手段，权威性不强，造成规划常常在建设后期被突破。三是规划内容偏向于追求城市形象的宏大叙

12、事，缺少以人为本，关注公共空间细节的设计指引，且习惯于以道路为界划分地块，造成开发商各自为政，城市中心商业区公共设施建设与后期管理矛盾很大。上述矛盾的解决都有待于规划思想和方法的转变。三、差异化与梯度发展欠发达地区城市中心商业区空间体系的理想建构1、规划思想和方法的转变在一定的自然和社会经济条件的约束下，城市空间布局可以按一定的规律发展，单中心城市、组团城市、带状城市等是城市空间发展形态的描述。然而一个自然而健康发展的城市空间系统是非线性的，混沌是非线性系统的本质特征。混沌是有序之源，是多元共生的结果，过分的功能分区并没有活力。我们习惯了分类、分期、分区、轴线、中心等概念化的方法，对城市中心商

13、业区的规划常以某种简略的用地分块配上几项控制指标，企图以此来指导相关的建设。当实际建设进程打破规划后，规划就处在这种无休止的矛盾之中。因此对城市中心商业区空间体系的研究必须重视其生成、发展与演变的动态过程。与以往城市规划中重视对城市空间形态共时性的结构关系研究不同的是，研究历时性的城市空间形态生成或演变的规划方法，一种是对空间形态本身及其构成和组织关系演变的研究，另一种方法是从人的空间体验和实践两方面出发，进而扩展到整个空间体系的研究。这两条方法互相依靠，都具有向城市设计延伸的发展趋势。从空间形态本身及其构成和组织关系演变出发，城市空间体系可以是空间的聚合（核、群），空间的渗透与阻断（圈层、壳

14、），空间的流动（路径）共同作用的结果。三种空间运动状态的内在驱动力和空间的规模、性质、约束界面有关，这种对空间体系的分析与空间中人与物的活动是相对应的（人流、物流），强调了城市空间形态生成或演变中的历时性、有机性和自我选择性。从人的空间体验和实践两方面出发，建筑学意义上的城市空间体系概念，不仅是指城市内部各建筑物和其它场所之间，在几何特征上具有清晰可辨性的空间形式与功能结构，还应包括城市中可被人们自觉的去领会的空间感受。在传统功能主义的基础上，研究城市空间体系的构成要素，还须从人的知觉、心理、行为角度加以分析。 舒伯格·舒尔兹用知觉心理学的方法把空间分为了中心、方向、区域三部分；奥斯

15、卡·纽曼（Oscar Newman）从行为心理和领域的角度提出了由私密性空间、半私密性空间、及公共空间构成空间体系的设想；而凯文·林奇（Kevin Lynch）从人的认知角度去分析城市空间, 归纳了城市形象的五个要素： 1.道路（Paths） 2.边沿（Edges） 3.区域（Districts） 4.结点（Node） 5.标志(Landmarks)。 2、城市中心商业区的形成与发展发达地区城市中心商业区的形成，一般经历了几个阶段： .城市建设初期，随着居民迁入，在居民聚居区开设一些满足日常生活必需的小商店，零星、松散、小而全。 .随着城市空间规模的扩大，主要道路的形成，商

16、业在原有的点状结构上沿街道延伸，形成条状结构的商业街，进而形成商业街区。.随着社会经济的发展，中心商业区交通拥挤、地价昂贵，城市居住区开发建设转向城郊结合部，城效结合部出现与之配套的社区商业，城市中心商业区空间增长减速。. 城市中心区居民向城郊居住区转移，城市中心商业区条状商业街区向块状商业圈聚拢，中心城区出现空心化倾向。城郊社区商业体系规模逐步形成，能满足不同层次的需要。3、现代城市商业体系的发展机制与趋势 城市化进程的加快，零售业的快速发展等众多因素加快了现代城市商业体系的发展。我国的城市商业网点布局存在着规划落后、建设空缺等不足，商业设施需求较大。发达国家人均商业面积通常是1.2平方米，

17、而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米，城市新区的建设也需要有商业设施进行配套。随着人们生活水平的提高与消费观念的改变，人们的消费需求向多元化发展，购物已经不是人们的唯一消费需求。为满足人们消费需求的变化，餐饮、娱乐、休闲等其他业态形式融入到商业中来，投资的边际成本的控制和边际效益的最大化，也要求商业开发的规模达到要求，商业业态形式向多样化和综合性发展。发达地区城市商业格局由城市中心的百货为主体向城市边缘区的集家居生活、购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型购物中心及社区商业为主体转变。4、差异化与多元共生城市中心商业区的空间聚合城市的中心商业区是城市最具代表性的商业业态集合地，它聚集了多功能的

18、大型商业、服务业及金融管理机构，现有的商业业态大体分为下面几种形式：区域性购物中心，大型百货商店，大中型超市，精品店或是特色商店，服务性小商店，户外露天市场与流动摊位等。 在城市中心商业区中必须能创造各种不同层次的商业业态和服务业态共生的环境，使商业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补，这就使得传统的商业竞争演变成相对理性与差异化的竞争。在这种共生的环境中，小型商业行为成为维护了一种正在消亡的多样化的传统商业方式，而这种多样化正是城市密度以及人的行为集中的秘密所在。因此要在欠发达地区建设繁荣健康发展的城市中心商业区，就应该在规划中抛弃追求高集中度和只重视大型商业的想法，城市中心商业区的空

19、间聚合可以是与商业业态相对应的差异化与多元共生。区域性购物中心、大型百货商店、大型超市、户外露天市场是综合性和超大型的空间形态，是空间聚合的核，相邻的多核空间互相渗透构成群，精品店特色商店、精品店、服务性小商店与流动摊位等小型空间形态邻近大型空间形成圈层，规划道路成为空间流动的主要路径（现实中的人流在城市中心商业区中常常频繁穿越建筑和道路，证明多路径的空间流动否定规划意志的存在）。差异化与多元共生的空间聚合在结构上表现为大小空间形态并存的多核多圈层多路径，相应的规划方法可以是动态的设计导则，主要控制空间形态的体积比（高宽比）、约束界面的性质（通透敞开封闭）、圈层的关联数量、形态差异比率、路径方

20、向等相对指标。5、梯度发展城市中心商业区的规模和空间渗透城市中心商业区的规模首先与该城市在区域性城市体系（城市群）中的等级相一致，其次由于受城市中心商业区步行活动的尺度、交通和市政等基础设施支持能力、商务活动效率、城市规划传统和开发能力及方式等因素的影响，现实中城市中心商业区发展上均存在用地和规模的“阀值”效应。许多欠发达地区城市中心商业最初走的是沿街为市的路子，逐渐形成商业街，俗称一层皮，近年才兴起商圈和商业街区的概念。在欠发达地区城市中心商业区的建设中，受城市经济规模和区域辐射力的限制，发达地区“外溢回波”模式的增长模式并不能实现，因此寻求均衡和可持续发展的新模式成为必然。商圈的概念形象地

21、比喻了城市商业发展中的相邻效益和渗透作用，侧重于相邻效益而非集中效益的梯度发展模式成为选择，梯度发展指在城市中心区中保持一定商业集中度的情况下，强调空间界面的可渗透性和无缝连接，通过自然增长形成向内向外两个方向的空间聚合。一方面商业街区的外围城市道路成为阻断空间渗透的硬壳，因此在商业街区的对外空间界面预留或设置跨越城市道路的交通接口，加强空间渗透性；另一方面在商业街区内部加强地下空间的开发和形成立体交通，同时保留一定的发展用地暂不开发，以待城市商业的自然增长形成向内渗透。与“外溢回波”模式相比，梯度发展模式的空间增长具有更快的渗透速度，对城市商圈的形成与扩大有更大的作用，也符合欠发达地区城市追

22、求城市更新高速度的需要。与之相适应，规划方法的改变可以表现为设计周边开发密度的梯度表、跨路分区、增加内部道路密度和控制中心商业区的总体规模，同时重视对空间界面渗透性的指引。结语：经济欠发达地区城市中心商业区的发展面临的主要矛盾是长远规划上的高目标和高起点与现实经济环境下的低购买力、低集中度、低辐射力的矛盾，其中空间体系的建构是规划、设计环节与建设、经营环节的接合点。上述矛盾决定了经济欠发达地区城市中心商业区的发展建设是一个渐进的过程，与之同构，其空间体系的理想建构层次也应是一个梯度发展的过程。根据经验事实，经营良好、商业繁荣的中心商业区往往是在经营的规模、方向、层次、业态上既差异化又多元共生，

23、而其内部空间体系类型又与之自然适应，通过对目标系统现状及演变过程中要素与结构的分析与整合，可以发现其空间体系的建构过程在诸多客体因素的作用下，也相应形成差异化又多元共生的结果。The ideal space system of urban centre commercial district in backward areaABSTRACT: Because of local society,economy,humanities restriction, in backward area, the space system of urban centre commercial district has special research background compare to the developed area. Take the space system as goal t