物业管理企业的组织形式与机构设置

1、物业管理企业的组织形式与机构设置一、物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有 直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。(一)直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理 职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构(如图11所示)。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。(1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。(2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。(二)直线职能制直线职能制以直线制为基

2、础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部 门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式(如图1 2所示)。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一 般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管 理机构设置中普遍采用的一种形式。(1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理 综合性强的物业管理企业。(2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效 率。(三)事业部制事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很

3、大的大型集团 公司所采用的一种组织形式(如图13所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政 策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这 种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司 借鉴采用。(1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于 公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型 人才的考核培养，便于优

4、秀人才脱颖而出。(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。（四）矩阵制矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式（如图 1 4 所示）。其特点是在同一组织 中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。（ 1 ）主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应 性。（ 2 ）主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成

5、多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。二、物业管理企业组织机构设置的影响因素（了解）（一）企业战略因素战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。（二）外部环境因素外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业

6、的不利影响。（三）技术因素技术因素主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。（四）组织规模及所处阶段组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。三、物业管理企业组织机构设置的要求（了解）（一）按照规模、任务设置物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设

7、置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所 区别。（二）统一领导、分层管理物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要服从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才能避免多头

8、领导和多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。（三）分工协作在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理企业组织结构的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。各层级、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责，各部门和人员之间又应该保持相互协作关系。（四）精干、高效、灵活物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。规模较大、管理的物业较多的物业管理企业，其总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构（也有称管理处、服务中心或服务处的） 。在企

9、业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：（一）总经理室总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师” （总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。（二）人力资源部人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。（三）行政管理部行政管理部的主要职责包括：编制实施行政管理、企业文

10、化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。（四）财务部财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。（五）品质管理部品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理

11、体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。（六）市场拓展部市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可 行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项 目管理与协调等。（七）经营管理部经营管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核 体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。（八）工程管理部工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维 修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同

12、评审工作，为各物业项目提供工程技 术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理， 负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。（九）安全管理部安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、 安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安 全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完 成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事 件的调查和处理。（十）环境管理部环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿

13、化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和 绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方 的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁 绿化的大、中型维护保养计划。2010年读书节活动方案活动目的:书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展”和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书,从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想!二、活动目标:1 、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。

14、2 、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3 、通过活动，使学生养成博览群书的好、习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1 、做好读书登记簿（1）每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。（2）每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做

15、出相应评价。2 、举办读书展览:各班级定期举办”读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的” 、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流 自已在读书活动中的心得体会，在班级中形成良好的读书氛围。3 、出读书小报:3 、通过活动，使学生养成博览群书的好 > 习惯。b比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。vc采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。xc采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错c产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。vc

16、成本报表是对外报告的会计报表。xc成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。xc成本会计的对象是指成本核算。xc成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。vc成本计算方法中的最基本的方法是分步法。xd当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。xd定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。xf “废品损失”账户月末没有余额。vf废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。xf分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（，）g各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品

17、成本。错g工资费用就是成本项目。（x ）g归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对j计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（v）j简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。（x ）j简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对j加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。vj接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，xk可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错k可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。xp品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。xq企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。xq企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。xs生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。xs适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。（x）w完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对y “预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。x丫以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。