房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第1章要点

1、ni大家网O TopSagexom第一章房地产估价概论刖 有学习方法：进行每章学习之前，先做习题，做题时尽量不要依赖猜测，做任何选择和判断都要 有自己的充足理由。不清楚的宁可不做，空着。做完后再听习题班的讲解。对做错的题目，一定要 返回去看书，或者重听基础班对该知识点的讲解，以加强理解和记忆。本章主要以小题的形式考核。总分值7-8分。难度不大，考点相对比较集中。一、单选1 .评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统评估业务B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估正确答案C答案解析房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带

2、来的相关的经济损失。注意：题干中有谆产停业损失”字样，选项中仅有C有 损失”字样。参见教材 P4-5。2 .某套住宅的月有效毛收入为 3000元，运营费用为有效毛收入的 10%。因楼上装修漏水使该住 宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为 50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完 成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为 0.5%,则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920正确答案C答案解析该住宅因被水淹造成的损失为50000X1.005-1.5+3000 >0.9/0.005 （>1-1.005-6）=65547.57

3、（元）参见教材 P20-21。3 .高层建筑物地价分摊，属于（）。A.房地产咨询业务B.房地产价值分配业务C.房地产价值提升评估业务D.房地产价值减损评估业务正确答案B答案解析注意题干中的提示： 分摊的 分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教材P4。4 .房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.确定正确答案B答案解析估价师运用估价的理论与方法，对房地产市场进行调查，模拟市场价格运行机制，通过科学的分析、测算和判断，发现或探测出房地产价值。参见教材P6。5 .不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完 全相同，这主要是因为

4、（）。A.掌握的有关信息不同B.做出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同正确答案A答案解析由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免）。参见教材P8。6 .从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值D.合格估价师的重新估价结果正确答案D答案解析注意题干中的何操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有 D为答案。参见教材 P9。7 .在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。A.房地产抵押价值评估8 .抵

5、押成数测算C.抵押房地产价值动态评估D.房地产贷款项目评价正确答案C答案解析ABD都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材 P15。8 .在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是()。A.确定保险标的的价值和保险金额B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额C.确定保险事故发生后的保险标的的价值D.确定保险期间保险标的的价值正确答案A答案解析BC是保险事故发生后出现的估价需求。 D是保险期间出现的估价需求。 参见教材P18。9 .李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的 费用为5000元，并延迟入住 3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000元，运营

6、费用占有效 毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。A.5000B.12574C.12650D.13911正确答案B答案解析损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。5000+3000X ( 115%) X(P/A, 0.5%, 3) = 5000+3000 X(1 15%) X1/0.5% X1 1/ (1+0.5%) 3】=12574.13275 参见教材 P22。10 .下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。A. 了解某宗房地产的出租人权益价值B. 了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C. 了解某地区地震后房地

7、产价值的变化D. 了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额正确答案D答案解析前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的， 不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的 综合性较强。11 .估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（）是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构正确答案D答案解析估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构 和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估

8、价主体；估价委托人是估价 服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。12 .下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是（）。A.估价委托人一定是估价对象权利人B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人C.估价报告使用人一定是估价利害关系人D.估价委托人一定是估价报告使用人正确答案B答案解析可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权 利人，排除A;估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就 不是估价利害关系人，排除 C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。故 排除D;估价委托人可能是，也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人

9、、估价报告使用人；估 价对象权利人一般是估价利害关系人；可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。参见教材 P28。13 .一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要正确答案D更多精品资料下载关注大家网!大家论坛ni大家网O TopSagexom答案解析估价目的来源于委托人的估价需要。参见教材P29。14 .一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿正确答案B答案解析本题中 C是具有很强干扰性的选项，因为在现实估价中，确定估价时点就是依据实

10、地查勘估价对象的时间确定的。但是本题中问的是本质上是由什么决定的。估计时点是估价对象 所评估的价值对应的时间，它取决于估价目的。再次强调审题的重要性，看问题提出的角度。参见 教材P31。15 .关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以正确答案A答案解析参见教材 P31。16 .一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象正确答案C答案解析同一估价对象

11、可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。如市场价值、非市场价值；价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材P32。二、多选题1 .与非专业估价相比，专业估价的特点有（A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案ACD答案解析专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材P2。2 .下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值正确答案AD答案解析参见教材 P11。3 .可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有()A.与实际成交价格相比B.与合格估价师的重新估价结果相比C.考察

12、估价程序是否严谨D.考察估价过程方法有无失误E.制定估价业务技术规范和职业道德规范正确答案BCD答案解析判断估价误差。(1) 一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。(2) 一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。(3)制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。参见教材P9。4 .对于房地产估价准确性的认识正确的有()。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量

13、的误差来要求估价的误差D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小正确答案ABD答案解析C估价是科学，也是艺术，不能像物理学那样精准的要求误差；E复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。参见教材P8-9。5 .下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术正确答案ADE答案解析房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不

14、是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。参见教材P5-10。6 .下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产正确答案ABCD答案解析前四者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见教材P14。7 .某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现在位 置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（）。A. 土地B.建筑物C.装饰装修D.动产E.特许经营权正确答案AB

15、C答案解析参见教材 P17。8 .估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险正确答案CDE答案解析合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用 在于风险防范与控制。参见教材P33。9 .下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。A.做到诚实正直公正执业B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以

16、估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章正确答案ACE答案解析B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业 胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力；D不能收取任何额外费用。参见教材P34-35。10 .对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案AE答案解析BCD都是违反职业道德中 具备专业胜任能力”要求的。参见教材 P36。11 .下列房地产估价活动中

17、，不符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检 查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其 要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签 字后提交估价报告正确答案ADE答案解析A存在利益关联关系，应该主动回避；D迎合估价委托人不正当的要求；E具有极强的迷惑性。参见教材 P36。三、判断12 某注册房地产

18、估价师王某拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对 象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）正确答案X答案解析必须是专业人员的职业行为而非个人行为，王某对自己的房屋进行估价，不是由专业机构完成，缺乏公信力，因而不是专业房地产估价。参见教材P2。13 某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终 取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（

19、）正确答案 V答案解析王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。参见教材 P2。14 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专 业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）正确答案X答案解析评估房地产的价值而不是价格。参见教材 P5。15 在某房地产价格咨询报告中，张估价师对某房地产价格在商业开发前提下进行了估价，开发 商采信了张估价师的报告意见，参与了该地块的拍卖竞投，并最终以略高于张估价师估价结果的价 格取得了该地块的土地使用权。但是其后受金融危机影响

20、，该地块市场价格暴跌。张估价师因此需 要承担不实估价的法律责任。正确答案X答案解析房地产估价仅提供价值意见，而不做价格保证。而且张估价师做的是咨询报告。参见教材P7。16 鉴证性估价的法律责任高于咨询性估价的法律责任。（）正确答案 V答案解析参见教材 P7。17 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）正确答案 V答案解析判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正 常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新 估价结果进行比较。参见教材 P8。18 制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。（）正

21、确答案 V答案解析参见教材 P9。19 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（）正确答案X答案解析判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但 是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现任何、绝对、肯定、一定"之类字眼，往往都是错误的。参见教材 P15。20 委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。（）正确答案X答案解析委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用也可能是提供给特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。参见教材P28。21 .由于委托人不同，不同的

22、房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的 评估价值通常不完全相同。（）正确答案X答案解析不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价 值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是委托人不同，不能成为评估价 值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材 P28、8。22 .任何一个估价项目都有估价目的（）。正确答案 V答案解析注意：本题中也有 任何”字眼，但是确是正确的。所以前面总结的规律，只在大 多数的情况下成立，不是绝对的。如果不清楚，需要猜测时，才能采用那种方法。参见教材P29。23 .对于有租约限制的房地产，如果是为城

23、市房屋拆迁补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。（）正确答案 V答案解析城市房屋拆迁情况下，原有房屋会因为拆迁而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。参见教材P30。24 .如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）正确答案X答案解析如果为房地产买卖 .抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约 定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的 有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的

24、的评估是可以不考虑租约限制的。参见教材P30o更多精品资料下载关注大家网!大家论坛ni大家网O TopSagexom25 .每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（）正确答案 V答案解析参见教材 P35。26 .房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。（）正确答案 V答案解析房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制。参见教材P29。27 .在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）正确答案 V答案解析参见教材 P28。

25、更多精品资料下载关注大家网!大家论坛本章中重要知识点第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（熟悉）1 .专业估价与非专业估价的本质区别（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意 见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。2 .房地产估价的概念估价的主体估价师和估价机构估价的客体估价对象的价值估价时间估价时点估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序估价中采取的手段（三手段）价值分析手段，对影响估价的因素进行分析价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定估价的最终目的对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业

26、意见3 .估价与评估的异同估价是指价值评估（范围窄）评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使 用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估 等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。二、房地产估价的特点(五点)(重点掌握)特点i是评估房地产的价值，而不是价格特点2房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价特点3提供价值参考意见，不作价格保证鉴证性或证据性估价的法律责任一般大于咨询性或

27、参考性估价的法律责任。特点4估价有误差，但误差应在合理范围之内误差不可避免评估价值=真实价值+误差。判断估价误差的方法(重点)。(1) 一般不与实际成交价格相比， 而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。(2) 一般不会重复评估来确定误差， 而是通过考察估价程序是否严谨， 估价过程方法中有无失 误，间接对其估价结果肯定或否定(3) 防止出现较大误差的方法 制定估价业务技术规范和职业道德规范等目前我国的技术规范和职业道德规范有 3个：房地产估价规范；房屋征收评估办法；房 地产抵押估价指导意见特点5既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺

28、术的成分。估价师的实践经验很重要三、房地产估价的必要性熟悉1 .专业估价存在的前提：独一无二、价值量大2 .房地产需要专业估价的原因3 .房地产估价在估价中占主体地位第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要 （掌握）抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。房地产抵押对房地产估价的需要（ 6种）：初次抵押估价、再次抵押估价、转抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、处置抵押房地产估价。贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行评价、抵押成数测算；贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以及资产处置方案、处置方式咨询服务等。二

29、、房地产征收征用的需要 （掌握）记忆要点：实施征收，遵循 公共利益原则”，实施补偿，遵循 公平补偿原则”补偿既包括使用上的补偿，以及实际损失。房地产被征用后损毁的，补偿为使用上的损失（相当于租金）+损毁前后的价差被征用后灭失的，补偿为使用上的损失 +被损毁的价值被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调换房屋的产权调换差价评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。三、房地产税收的需要（熟悉）房产税改革四、房地产保险的需要投保时，确定保险标的的实际价值，据以保额和保费保险事故发生后，确定保险标的的损失，据以确定保险赔偿金额保险期间，确定保险标的价值的变化，以采取相应的补救措施五、房地产转让和租

30、赁的需要 （熟悉）转让方式增多，包括：买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。房地产租赁情况下的估价服务包括，确定租金，调整租金、续租时的租金确定、租赁权价值、出租人提前结束租约时对承租人的补偿等。六、国有建设用地使用权出让的需要（掌握）招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价七、房地产分割的需要（熟悉）一般采取折价或者拍卖变卖价款分割实物分割时，需要根据差价进行多退少补八、房地产损害赔偿的需要 （

31、掌握）有新增内容，重点在于损失额的确定和计算损害赔偿的情况因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估新建建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照、视野等造成相邻房地产价值损失的评估ni大乐网J TopSagexom使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估因施工中不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估其他房地产损害赔偿相关评估不修复情况

32、下的价值减损 =损坏前后的市场价差修复带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额九、房地产争议调处的司法鉴定的需要（掌握）十、企业有关经济行为的需要（熟悉）十一、房地产行政管理的需要（了解）十二、其他方面的需要第三节房地产估价要素一、估价当事人 估价师、估价机构、估价委托人 （熟悉）1 .估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象【注意辨析】估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同联系与区别：权利人一定是利害关系人，利害关系人不一定是权利人。委托人不一定是权利人或报告使用者。几个常见的例子：法院拍卖 政府征税 抵押贷款 政府征收等2 .房地产估价机构3 .注册房地产估价师知识+经验+职业道德=好的房地产估价师只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人 名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。二、估价目的（掌握）估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有1个估价目的。估价目的影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，