物业管理-设备设施管理

1、物业设备管理的意义和目标1物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 2、物业设备管理的意义 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务管理和服

2、务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内

3、处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： a设备有效利用率，； b设备的完好率，； 物业设备是否完好的标准为： 零部件完整齐全， 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效 物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理、 物业设备维修管理、 物业设备更新改造管理、 备品配件管理、 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。 1、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案

4、、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案 设备原始档案包括： 设备清单或装箱单。 设备发票。 产品质量合格证明书。 开箱验收报告 产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告。 （2）设备技术资料 设备技术资料包括： 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料 （3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 2、物业设备运行管理 * 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 （应取得两个方面的成果）： 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的

5、特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设

6、备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 设备的寿命。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备， （2）运行成本管理 能源消耗的经济核算。 操作人员的配置 维修费用的管理 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1）维护保养

7、方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 （2）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全

8、装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 （3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括日常点检及计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位

9、、部件及修理时间；安排检修计划。 (4) 物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 (5) 计划检修和维护保养的关系100% 全全部部设设备备设设施施总总数数量量完完好好设设备备设设施施数数量量设设备备设设施施完完好好率率明确目标明确目标收集材料收集材料计划草案论证计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整调整计划的可计划的可执行性和执行性和验证办法验证办法以往运行记录以往运行记录技术状况诊断技术状况诊断技术档案资料技术档案资料计划草案编写计划草案编写技术可行技术可行性分析性分析资源的满资源的满足情况足情况资金的落资金的落实情况实情况能否满足能否满足需求需求设备设施维修养设备设施维修养护计划护计划维修养护的对象：名称、位置、维修养护的对象：名称、位置、状态、范围状态、范围维修