关于城镇商品房开发情况的调研报告

1、关于城镇商品房开发情况的调研报告 主任、各位副主任、各位委员，列席会议的各位 同志： 根据县人大常委会2014年工作计划，县十五届人大常委会本次会议将听取和审议县人民政府关于xx县城镇商品房开发工作情况的报告。为充分了解和掌握我县城镇商品房开发情况，审议好报告，促进我县旧城改造和xx县区开发工作的顺利进行，推动房地产业的健康发展，8月20至22日，县人大常委会主任李堂发、副主任唐毅带领城建环资工委、财经工委、选举联络工委、县住建局、规划局、县国土局相关人员组成调研组，深入西正街、中河坝、堰坝塘、渔湖片区、游乐场和龙安镇商品房开发工程现场实地察看、听取汇报，并召开了开发商和相关城市改造项目指挥部

2、、群众代表、城市建设有关部门3个座谈会，对我县城镇商品房开发情况作了充分了解。现将调研的情况报告如下： 一、全县城镇商品房开发现状 （一）全县城镇商品房开发规模逐年扩大。2009年以前结合街道改造和企业改制在人民街、工商小区、国土小区、百货公司、农机公司等地建有少量的商品房。2010年后，我县加大了县城旧城改造和xx县区开发力度，全县城镇商品房开发规模不断扩大，目前已建成的商品房项目有3个（仁和居、西正丽街、江韵豪庭），在建项目有4个（渔湖新城、财富中心、怡良半岛、龙安镇祥瑞龙锦苑），拟建项目有2个（河滨印象、静心园）。2010年以来，我县房地产开发计划总投资227523万元，目前已完成投资7

3、3721万元；总用地面积186889（约280亩）；计划总建筑面积910804（其中住宅面积612186，非住宅面积298618），已建成面积345563（其中住宅面积268416，非住宅77147），已销售面积223608。 （二）全县商品房开发拉动了县域经济的发展，改善了城镇人居环境，推进了城市建设和发展。2011年至2014年7月，我县商品房开发土地出让金收入31090万元，占土地出让金收入48439万元的64.18%。从2012年至2014年上半年，我县商品房开发企业缴纳了税款3118万元（不含欠税1200万元），其中：2012年房地产税收收入合计入库716万元，是全年税收的4.21%

4、；2013年房地产税收收入合计入库2289万元，是全年税收的10.51%；2014年上半年房地产税收收入合计入库182万元，预计全年可完成税收约1000万元。同时，商品房开发还带动了建材、五金、装饰、运输等产业发展，解决了部分群众就业。改善了居民住房条件。新开发的商品房结构、质量、外观以及居住环境都得到了改善升级。特别是西正街，改变了以往的脏乱差，不安全的居住环境。县城商品房开发，使道路、供排水等市政设施得到了升级完善，优化了环境，提高了城市品质，方便了城市居民，带活了商业。随着商品房的开发，县城规划区和建成区面积不断增大，拓展了县城入住容量，规划区居住人口从2005的3万人左右增至现在的6万

5、人左右，城市建成区规划范围覆盖角奎镇、新场片区、红石岩、花生地、塘房村、发界村、孙家河坝，规划面积约14.8平方公里。 （三）全县城镇商品房销售价格快速增长。xx县盛鑫房地产开发有限公司2006年7月竣工的西正丽街a幢、c幢，住房销售均价为1100元/，商铺销售均价为12000元/；该公司2009年1月竣工的东辉商住楼e幢、h幢，住房销售均价为2000元/，3年增长了81%，商铺销售均价为18000元/，3年增长了50%；同样是该公司2014年1月竣工的西正丽街18区商住楼，住房销售均价为3200元/，5年增长了60%，商铺销售均价为37000元/，5年增长了106%。目前，县城住宅销售均价约

6、3000元/，一楼商铺销售均价31000元/，二楼商铺销售均价16000元/。 （四）县城小产权房（自建房）体量大，对商品房开发市场形成较大冲击。“9.7”地震前，县城职工、居民原有住房面积保守分析约为60万（以人均15计）。“9.7”地震后，县城民房恢复重建或以恢复重建名义建设的小产权房（自建房）遍地开花，据城管部门初步清理统计，经有关部门批准建设的有678户、面积807228.75，加上未经审批的20户、临时搭建的30户、违规加层的、审批后扩大占地面积建设的、二层以上超面积建设的，小产权房（自建房）总面积约达到100万。另外，县城商品房现有存量129016，今后两年左右商品房增量约为565

7、200，两项合计694216。目前，县城职工居民原有住房、小产权房（自建房）、县城商品房（含存量、增量）总计达到约230万，扣除40万的商用面积后，以县城规划区6万人口计算，人均住宅面积30还余10万，加之小产权房销售价格低（每平方米900元1800元），部分群众购买力不强，对商品房市场形成了较大冲击。 （五）相关部门为商品房开发提供了支持和服务。一是2010年至2014年7月，国土部门为5个房地产开发公司供地28宗共39.39399公顷，目前还储备了国有土地523.817亩（34.9211公顷），其中可用于商品房开发的有207亩（13.8公顷）。二是金融部门提供了金融支持，2011年以来县信

8、用联社为房地产企业提供项目贷款资金9306万元、县农业银行提供贷款资金9226.59万元，支持商品房开发项目和居民购买商品房按揭贷款。三是组建了相应商品房开发项目建设改造指挥部，抽调了强有力的工作队伍，专门负责征地拆迁、安置和建设协调服务。四是相关职能部门将管理、审批与服务有机结合，保障了商品房的有序开发。 （六）乡（镇）集镇商品房开发处于起步阶段，量小、发展不平衡。我县乡镇商品房开发与周边四川的乡镇商品房开发相比晚了10多年时间，xx县城商品房开发相比晚了近8年左右。目前仅有龙安镇引进水富旭辉房地产开发经营有限公司，开发祥瑞-龙锦园项目，但是建筑面积小，仅有11080（81套住房和部分商铺）

9、，住房销售价格预计2200左右。全县其它乡镇没有商品房开发项目，发展极为不平衡。 二、存在主要困难和问题 （一）县城和乡镇集镇规划相对滞后，制约了房地产业的健康有序发展。目前，县城完成了城市总体规划，除了花生地片区、渔湖高涧槽片区、工业园区有控制性详规，其余区域没有控制性详规。15个乡镇集镇中仅有角奎（县城）、牛街、小草坝、洛旺、树林有总体规划外，其余10个乡镇均没有总体规划，所有乡镇集镇都没有控制性详规。另外，全县没有一个具体的可操作性强的房地产业发展规划和实施细则，城市整体规划和各片区规划建设不具体、不到位，没有控制性详规，连起码的标高都难以把握，旧城改造拆迁面广、成本高、阻力大，xx县区

10、开发、布局随意性强，使得商品房开发零散，商业区和生活区混杂，相互影响。现有商品房开发项目由于没有相应规划指导，建筑特色不明显，没有与彝良的山、水、地理特点有机结合。 （二）商品房开发项目建设进度缓慢。一是征地拆迁工作难度大，不能按计划推进。中河坝和游乐场片区拆迁工作启动3年多，中河坝还有1家改制企业和2户私产房、游乐场还有2户私产房未拆除，从而影响工程进度。二是部分开发企业实力不强，资金不足，个别企业甚至还欠缴税款和土地出让金，融资渠道单一，致使建设过程中出现资金周转困难，造成工程推进迟缓。三是部分房地产开发企业总体上资质低，规模小，专业技术力量薄弱，协调管理能力不能满足建设管理业务需要，致使

11、工作出现不必要偏差，造成工程进度迟缓。现在彝良的10家房地产开发企业中，1家二级资质，1家三级资质，3家四级资质，5家资质待定。由于大多数商品房开发项目进展缓慢，2010年至2014年7月国土部门为房地产开发公司共供地28宗39.39399公顷，目前仅用地18.6889公顷，占总供地的47.44%，其中昭通金嘉熙投资有限公司（伊力公司）已供土地中还有近19公顷未开发。导致了过渡安置费增加，部分已征用土地被周边群众蚕食，政府预期收益不能按时到位，县城环境灰尘污染、交通不畅、居民出行困难等问题。 （三）部分开发商严格依法、规范开发的意识淡薄。多数房地产开发企业未完善基本建设报备程序，相关手续不完整

12、，没获得施工许可证就动工建设，未批先建、边批边建现象较为突出。部分开发商执行规划不严格，片面追求利润，想方设法调整变更原规划设计，部分项目容积率明显高于原规划，建筑密度大，绿化率过低，停车位严重不足，通道过窄，消防、人防、水保、环保等措施不完善，整体品质不高。 （四）现有小产权房（自建房）给县城的今后发展造成障碍。近100万的小产权房（自建房）除冲击商品房市场外，质量难以保证，基本没有配套设施，居住密度大，增加了县城停车、供排水、道路等压力，没有消防通道和设施，边坡大开挖，安全隐患多，给今后城市规划建设、房地产开发加大了难度，增加了成本。 （五）物业管理不规范、不专业。物业管理处于起步阶段，目

13、前，仅有两家物业管理公司，分别是大理大杨物业服务有限公司彝良分公司（江韵豪庭，从业人员17人）、彝良腾达物业管理有限公司（西正丽街，从业人员29人）。多数小区不封闭，商铺住宅混杂，小区基础设施配套不完善，管理难度大。物管服务工作中矛盾纠纷多、原因复杂，一方面既有居民业主缺乏物管意识、缴费购买服务意识，对权力义务认识不对称，主张权利不理性，另一方面也有物管专业服务水平不高、定位不准、管理手段落后、不规范的原因 （六）商品房售后监管服务不到位，二手房交易不规范。由于相关职能部门监管不到位，有的业主装修改变房屋结构，有的业主将地下停车场改为它用，有的业主在楼顶和室外搭建房屋，产生安全隐患。由于历史遗

14、留问题多，时间跨度大等原因，至今还有不少房改房、单位集资建房和商品房未办土地使用证和房产证，导致房屋业主合法权益得不到保障。我县于2004年3月成立了xx县房屋交易中心，但由于受人员配置等因素影响，运转还不理想，每年交易量仅200余件。部分二手房交易“地下化”，相关税费流失。 三、建议虽然我我县商品房开发取得了一定的成效，但由于起步晚、基础差，房地产市场发育程度低。为促进我县商品房开发持续健康发展，根据调研的情况提出以下建议。 （一）加快规划编制，强化规划约束，突出建设特色。要加强县城和乡镇的整体规划编制，按照分级负责的原则，加快县城和其它乡镇集镇的总规和控制性详规编制步伐。同时，执行中强化规

15、划的龙头地位和刚性约束作用。县人民政府要及时制定全县房地产业发展规划和实施细则，指导全县房地产业发展。县乡（镇）政府要按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出特色”的原则制定商品房的发展规划，将城市规划和房地产业发展规划有机结合。坚持xx县区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，在提高品质、提升效益上下功夫，实现经济效益、环境效益、社会效益的统一。要不断更新观念，努力提高开发小区品质。要分类指导不同小区，严格控制绿化率、容积率和建筑密度，与xx县城得天独厚的山水生态结合，突出特色，打造的高品质宜居环境。 （二）立足实际，强化质量监管，把握商品房开发数量和速度。要结合当前

16、彝良商品房开发实际情况，在加快现有项目的建设进度的同时，把握商品房开发的节奏和速度，成熟一片，开发一片，不能大铺摊子，增加成本造成浪费。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的宏观调控作用，把房价控制在一个合理、与经济发展水平和人民群众的收入水平相适应的合理水平，防止房价大起大落，保持房地产市场的健康平稳发展。强化对商品房开发项目建设质量的监管，确保小区的品质和房屋质量。严格查处开发商擅自改变小区规划和房屋建筑设计等违法违规行为。加大住宅工程质量整治力度，加强地基与基础、工程结构实体质量抽检及主要材料抽查，深入开展商品房工程质量通病专项治理活动。加强对售后商品房的监管，严禁擅自在楼顶和室外

17、搭建房屋、改变房屋结构和用途。 （三）强化配套基础设施建设。一是城市道路、供水、供电、供气、消防、通讯管网、路灯、绿化、停车、污水管道、垃圾处理等市政基础设施的规划设计建设要与商品房开发同规划、同设计和同建设。二是集中力量，整合资源，进一步健全公共服务中心，统筹区域情况，优化布局建设农贸市场、商业、金融、学校、医院等公共服务配套设施。 （四）加强和规范物业管理的服务。一是加强政府服务，要建立统一规范的不动产权属登记制度，确保业主的合法权益。房地产行政主管部门要坚持“业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则，统一归集、使用和管理住宅公共部位专项维修资金，提高资金的使用效率。二是要

18、规范物业和中介服务与收费。县发改局要牵头制定出台有关物业服务标准和收费标准的指导性文件，规范物业服务行为和物业服务收费，维护业主和物业服务企业的合法权益。县房地产行政主管部门要建立对物业服务的监督评估机制，对物业服务企业的市场准入进行严格的把关，提高物业服务水平。三是推进物业服务的社会化和社区化。县政府要根据居住区建设实际，及时调整或增加社区居委会设置。乡镇人民政府要把小区管理纳入重要议事日程，强化平安小区建设。社区居委会要加强对辖区各小区的物业服务的指导，要牵头制定好业主（住户）公约，并督促遵守执行；对实行社会化管理的小区要牵头组建好业主委员会并指导其发挥作用；对自主管理的小区，要由业主委员会组织好业主自治，必要时可由居委会直接接管；要建立矛盾纠纷调处机制，及时调处各种矛盾；要抓好文明创建工作，促进文明社区、文明小区、文明楼院、文明住户建设。 （五）切实解决好征地拆迁工作中的问题。一是要认真总结经验教训，制定科学周密的征地拆迁工作方案。二是要以人为本，充分考虑拆迁群众的补偿和