房地产市场调研流程(制度范本、doc格式)

1、房地产市场调研流程房地产市场调研， 就是以房地产为特定的商品对象， 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同， 调查的广度和深度有所不同， 侧重点也有差异， 但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点 ( 单个楼盘 ) 到线、面 ( 区域市场 ) ，再由线、面 ( 区域市场 ) 到体 ( 宏观环境 ) ；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。一、点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础， 它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为

2、具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性 ( 商业中心、工业中心、学院社区等 ) ；了解区域交通状况， ( 公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等 ) ；公共配套设施 ( 水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、 超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套 ) 和人文环境等等。微观方面讲，就是项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何 ?是否临街等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的

3、大部分价值。2、分析产品这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。 从产品力来看，产品类别与规划， 建筑设计与外观， 面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、 LED 屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率） ，会所设施，施工进度等等。分析产品是理解楼盘的基础， 只有认真分析产品， 才能正确把握因

4、此而产生的种种变化。 产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身， 但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何 ?彼此间是如何合作的 ?从而评估楼盘的资信度。3、剖析价格组合即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动， 但万变不离其宗， 其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。4、了解广告策略广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。5、销售执行这是最关键的地方， 一方面是指销售点的选择， 人员的配置， 业

5、务执行另一方面则是指什么样的房型最好卖！ 什么样的总价最为市场所接受！ 吸引客户最主要的地方是什么！ 购房客户群有什么特征， 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。二、线和面区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。1、区域分析区域分析是指在特定区域中， 对影响房地产市场的交通路线、 区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。 区别于单个楼盘的地理位置分析， 在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析

6、和宏观评估。2、区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内， 楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点， 以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下， 其中的一个卖得相当好， 这就是区域产品应该着力分析的地方。3、需求特征需求特征是指区域人口数量和密度， 人口结构和家庭规模， 购买力水平， 客户的需求结构与特征， 人口素质和习惯嗜好， 需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。区域市场

7、的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。 要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘， 而后以这个楼盘为延伸，将整个区域内的所有楼盘调查仔细。 最后，则以这一区域为基准， 分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。三、体宏观环境对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部， 只有对体 ( 宏观环境 )的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体 ( 宏观环境 ) 包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。1、政治社会政治社会是指国家运作体制、 政治安定

8、状况、 社会治安程度， 房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。2、经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中， 对公司和个人最为显现， 最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄等各种因素，如 1997 年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。3、行政法规行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。 如取消实物分房制度， 对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把

9、双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来， 经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。4、国际状况国际状况是指国际间经济、 军事、政治等环境如何， 对房地产的影响不容忽视。如 1997 年末发生的东南亚金融危机， 它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析， 因为在东南亚金融危机中， 中国周边国家的货币均贬值 20% 50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。 在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。点、面 ( 线 ) 、体构成了房地产市场调查基本框架，

10、 它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径， 只有认真地进行市场调查， 科学的进行分析整理， 我们才可能成为真正的市场专家。一、 单个楼盘调查1. 楼盘地理位置宏观方面：a. 区域历史沿革b. 区域特性 ( 商业中心、工业中心、学院社区等 )c. 区域交通状况， ( 公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等 ) d. 公共配套设施 ( 水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)e. 人文环境微观方面： a. 所处位置、项目区域 b. 楼盘地块的大小形状 c. 进出道路、是否临街 d. 周边竞争对手2. 分析产品

11、基本情况：楼盘的占地、建筑面积、容积率开发商、策划公司、代理公司土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色产品力情况：a. 产品类别与规划 b. 建筑设计与外观c. 面积配比、户型格局d. 建材标准e. 智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、 LED屏幕显示系统）f. 公共配套设施（卫星电视、 空调预留口、电话通讯分布、 热水系统、消防设施、电力额定功率）g. 会所设施h. 施工进度3. 定价策略单价、总价、折扣、付款方式和促销活动4. 广告策略a. 媒体选择b. 广告密度c. 实施效果二、区域市场1. 区域分析（侧重于整体的分析和宏观评估） a. 区域交通状况b. 区域特征c. 区域发展规划2. 区域产品（研究区域产品共同性特异点及市场反映强弱）a. 楼盘的总量b. 类别、位置、分布、c. 单价分布、总价结构d. 各类营销手法的市场反映e. 市场空白点的捕捉3. 需求特征a. 区域人口数量和密度b. 人口结构和家庭规模c. 购买力水平