888三乡鸿埠商业街整体招商思路

1、888 三乡鸿埠商业街整体招商思路五、鸿埠商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1、投资业主风险分析? 商铺不能及时租赁出去；? 商铺租赁的投资回报率比拟低；? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。2、自营业主租赁户风险分析? 工程招商在开业前不能完成 85%以上或装修未完成，工程不能如期开业 或开业时刻无限期拖延；? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；? 生意不是专门理想或经营惨淡；? 开发商卖完后走人。3、开发商风险分析? 投入大量招商推广费用后，招商成效不明显或收效甚微；? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加 大；? B1、 A1 区

2、区销售情形不理想。但假设招商不理想，今后的经营或销售会专 门困难；? 工程不能如期开业，业主闹事；? 工程日后经营不是专门理想或经营惨淡，那么不利于开发商的品牌树立。? 工程不能获得稳固的投资回报，业主闹事；六、招商中存在的要紧咨询题及躲避方法 咨询 题 一：招商时刻紧迫、任务量较大 如前面所述，工程的整个招商时刻只剩下约 3 个月左右的时刻， 总共有约 8 000m2、 80 多个铺位需要招商，因现在间专门紧迫，任务庞大。躲避方法：尽快确定整体招商执行方案，成立专门的招商机构开始 工作，并组织专门的部门监督治理。咨询 题 二：已买商铺的业要紧求自营或自行转租，可先前没有交保证金， 签定有关协

3、议，对其难以制约 躲避方法：建议提早召开临时业主大会，成立临时业主委员会，协助开发 商做好业主方面的种种工作，以保证工程能如期开业。能沟通成由开发商 进行统一试营业和统一招商。因此，只要业主自营与自行转租不违反开发 商的有关规定及不阻碍其它业主经营的能够考虑其要求。咨询 题 三：引入大型租赁户后，可能导致租金较低，其余业主不同意 引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但 引入大型租赁户一次性能够租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示 范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。 躲避方法：开发商适当的给予一定租金补贴或者在物管费及其它方面给予 其余业

4、主一些优待条件。咨询 题 四：2005年 10 月 1 日前招商任务完不成 80%，阻碍开业，同时可 能会造成先期装修的业主的缺失及由此引发起来的纠纷。躲避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认 真分析招商工作中的咨询题和困难，正确预见并确定工程的开业时刻。或 者届时制定有关的广告宣传活动，如周围打工仔妹、潜在客户免费创业 90 天等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达80以上。七、鸿埠商业街打算招商方式 鸿埠商业街共有商铺 83 个，现时期已售商铺 33 个截止 2005年 7 月 9 日， 但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按往常招商设想：

5、B1、B2、 B3、A1 招散户， B4 区统一招商，如按 2005年 10 月 1 日开业打算，招商 率达 80%以上将有较大困难。1、时刻已来不及。到 10 月底，仅仅剩下个 3 个月的时刻，加上招商组织 必须进一步扩大，具体方案确实定，人员的培训或磨合，招商广告的筹划 等等，至少将需要15-20天时刻。也确实是讲2个月的时刻要招满83X 80% 开业率X 1-20%自营客户=53个商铺。2、一样商业工程，如考虑到以后的商业街形象和稳固，招商工作都会筹划 先行。及工程开始开工时就有功能定位设想，然后按照筹划要求进行施工 和招商，一样启动时刻略早于销售或与销售同步，就目前鸿埠商业街来讲， 因

6、招商启动时刻较晚，没有事先筹划，加上已有 33个商铺的自主权把握在 一大群业主手中，招商过程中可能显现的困难或工作的不可操作性，将随 时阻碍招商工作的成效，阻碍商业街的整体形象和开业时刻，如盲目启动， 到时将进退两难。针对以上种种情形分析， 如果要保证 2005年 1 月商业街整体 80%以上开业， 且功能分区不纷乱，经营类不的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建 议目前启动招商时，采取以下方法：1、业态的重新规划及调整详见第四条第 4小条；2、B4 区统一招租大型商业工程B1 、 B2、A1 区招商方案一、 功能定位及招商对象功能定位：1 、因三乡周边的商业企业中：都市新天地经营定位为中高档

7、同时开发商有 口碑优势，三乡综合市场经营定位为中档，鸿埠路沿街及靠近本工程周围 的大都为经营定位均是低档，考虑到差异化经营，鸿埠商业街经营定位应 该是中档偏低。2、就 B1 区目前鸿埠的市场行情而言，散户经营服装的市场份额大大的占 据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，在本工程中， 我们拿出一个区的位置来经营服装、服饰及其带动的有关行业。也是为了 保证经营户的利益，从而确保商家的稳固性和市场的长期稳步进展的前景。 在其中，相对的，男装和童装在市场的份额中比例要小专门多，因此，他 们所占的本工程面积并不是专门大，建议放在 B1 与 A1 的死角。3、就鸿埠商业街周围的情形及消费群

8、体来讲，三乡民众差不多适应将她 定位为中档偏下的消费场所。因此，较高档的品牌进驻鸿埠商业街的可行 性不是专门大。故设一个区引进一些二、三线服饰及有关品牌。招商对象： 品牌服饰男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等 ；女性用 品时尚女装、美容美甲、精美饰品等 ；男士用品男士服饰、休闲品牌、 运动服饰、儿童用品等 ；日用百货及音像、五金、文具等业态。三、招商人数从工作情形来看，建议由 2 名招商人员进行招商比拟适宜，要紧是招商方 法是 DM 单张发放、三乡及其周围小商铺的拉拢及游讲。B1、 B2、A1 区招商具体操作方法： 1、召开临时业主委员会，聘请专业公司在业主与租赁户之间搭建招商信

9、息平台，让其自行商定有关细节，开发商负责和谐和监督。2 B1、B2、A1 区由于目前销售差不多有 40%，采纳返租等方式目前操作 起来可能比拟困难，建议按以下方法：一是加大投资回报率 ,二是签订三年 期的长时返租 .B1、B2、A1 区的招商比拟复杂业组合较多。 要紧分成两块已售出商铺 的招商和迄今未售出商铺的招商。因为它们两者的特点不一样，下面分不 进行阐述：21 已售出商铺的招商到 2005 年 7 月 9 日为止，鸿埠商业街目前已销售铺位 33 个。这其中客户 要紧分成自行招租、托付招租、自营三种。关于这些客户，由于前期没有 交纳保证金，目前对其难以限制，工作会有一定的难度，为此我们制定

10、以 下方案：1、以上客户在 9 月 20 前可自行选择自营、托付租赁依旧自行租赁。2、9 月底往常购置商铺选择自营、自行招租的业主，在 9 月 30 日前到开发 商处交纳 2000 元自营保证金，签定经营公约和自营意向书，才能享受政府 给予的优待税收政策，如果能和整个商业街统一开业，届时将退还 2000 元 保证金。3、9 月底往常购置商铺选择托付租赁的业主在 9 月 30 日前可选择由开发商 指定的公司 实指本公司的运营公司 托付租赁， 交纳保证金， 并签定托付租 赁协议。详见附后的托付租赁协议、租赁协议样本4、9月30日后所有剩下的铺位无条件交由开发商指定的公司整体代为租赁， 且按现行价格

11、年回报的 6%的租金标准进行统一招商。 这种方式简单、 明了， 但实际操作起来可能会有一定的难度，因为要业主交纳 2000 元保证金其主 动权在业主手中，开发商难以制约，如果操作不行可能会遭到业主抵抗， 而导致整个招商工作被耽误下来。鉴于此种方案的缺点，我们建议采取以下措施，鼓舞客户快速与公司签定 有关协议：1、关于 2005年 8 月 30 日前购铺的客户在 2005年 9 月 30 日前与开发商指 定的公司 实指本公司的运营公司 分不签定自营意向书、 自行招租意向书或 托付租赁协议的，第一年后物管费全免同时三个月免租金。2、关于 2004年 8 月 30 日后 9 月 30 日往常购铺的客

12、户在签定购铺正式合 同后 5 日内与开发商指定的公司分不签定自营协议、自行招租协议或托付 租赁协议的，第一年后返物管费 50%和免月租金一个月。22 未售出商铺的招商9月 30 日后，如未出售的商铺，一律交由开发商指定的运营公司代为租赁 实 指本公司的运营公司 。9 月 30 日后购置商铺的业主， 无条件选择托付租赁。 在签定正式合同的同时签定托付租赁协议，其中： 1、9月30日后购置商铺的客户在签定正式合同的同时签定托付租赁协议的， 第一年后返物管费 30%。2、关于在签定正式合同后 5 日内签定托付租赁协议的，第一年后返物管费 20%。3、关于在签定正式合同后 10 日内签定托付租赁协议的

13、，第一年后返物管 费 10% 。4、9 月 30 日后购置商铺的业主，仍需自营的，如该商铺购置时已出租，将 无条件选择托付出租，租赁期限满后，方可自营。如该商铺购置时未出租， 需交纳 2000 元保证金，签定经营公约和自营意向书，保证和商业街同步开 业后，才可自营，。五、具体招商细那么：1、托付租赁具体操作流程。业主购置商铺 填写经营意向调查表 确认自营、托付出租协 助业主和承租人签订租赁 公司收集承租客户 投资业主签定业主 代租合同交纳履约保证金装修、开业2、托付租赁合同附后。八、鸿埠商业街 B4 包括 B1、A1 的二三楼区统一招商方案 一、差不多原那么1定位原那么 鸿埠整体商业气氛日益渐

14、浓，作为名气不大，没有品牌知名度的鸿埠商业 街，应遵守以下几个原那么：A、弓I进的工程必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营 户的投资信心，因此，应该是鸿埠商圈其他卖场缺乏的工程，或者是今后 在鸿埠更具竞争优势的工程。B、引进的工程必须考虑到商业街周边企事业单位、居民区、学校等群体的 购物适应和消费需求，能培养稳固的消费群体，有专门明确的针对性。C、工程定位的覆盖面，差不多能辐射到达工程周边 3公里以内。2租金价位定价原那么A、租金基准定价，应全面权衡经营户和开发商的投资本钱，参照市场上按 投资回报 7 8%左右的价位，业主和经营户差不多能同意，因此， B4 租金 定价月基价应为

15、：售价X 6%宁12个月。B、因引进的工程有知名度大小不同、阻碍力不同、规模大小不同，因此， 在考虑基准定价的根底上，应该考虑以下两个着重点： 如引进的工程知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租 金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达 3 年以上，且每年租金价格要保证 5左右的递增。 如引进的工程，只有一样知名度或阻碍力，对整个商业街的关心不大， 那么能够按租金基准定价作为参考定价。 因大型商业工程装修较一样商铺复杂，往往需要1-3个月的装修期，如鸿埠商业街在明年 2005年 1 2月底客户才能进场装修的情形下，建议给予 免 1 - 3个月装修期的租金优待政

16、策。二、招商对象以及目标顾客、租金推测21 网吧、超市、大型娱乐场所等为主，该群体以连锁店经营为主，一样要求 铺位面积2001000m2 使用，其经营实力、体会比拟强，有专门稳固的 消费群体，有较高的品牌阻碍力和号召力。租金推测：按照市场该群体的投资实例，推测租金3040元/m2左右建筑面积。二三楼暂定为二楼 20元/平方米，三楼为 1 5元/平方米。 22娱乐、休闲品牌店以电玩俱乐部、茶艺吧、健身馆等为主，该类群体一样要求铺位面积 200 2000m2 使用，其经营工程能做到与购物互补，有一定的规模和市场竞争 力，能充分集合人气。目标顾客： 1、鸿埠商圈讲究生活品质和品位的消费人士。 2、鸿

17、埠商圈喜爱时尚，追求潮流的时尚男女。4、鸿埠商业街购物后需其他消费的顾客。5、鸿埠周边喜爱休闲娱乐的宽敞爱好者。 目标顾客：鸿埠商圈乃至整个三乡整个范畴内的需家庭消费、生活所需支 的居民区、企事业单位以及来商业街购物的所有顾客。注：因 4区是先售后租，建议整个 4区按售价年回报的 6进行“带租约销 售九、鸿埠商业街整体招商程序一 进行全市商业业态及招商、租赁市场调研 7 月 15 日前 已完成 二 确定功能分区，确定招商平面图及面积 7月 20日之前已完成三 确定本工程的招商形式及条件 7 月 25日之前1、租赁2、合作经营四 制定具体的招商工程明细 7月 20日之前1、工程分类2、目标客户的

18、定位 _已完成3、招商区域地点 见具体的营销筹划书 六 制定各种招商工程的租金费用、收益预算、编制租金表7 月 30 日之前七 制定宣传推广打算及开支预算1、招商工具 7月 20日之前 1招商地点及办公用品2确定物管及介入经营治理队伍3印制宣传单、书刊、价目表2、招商文本 7 月 20 日前见附件1招商手册2租赁合同 11月 1日之前3合作经营合同4物管文本 11月 30日之前5装修要求6商业治理文本3、传播及媒体1制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、操纵方案7月 20日之前2确定在三乡的媒体及公布打算 7月 20日之前3确定新闻媒体操控方案 7 月 20 日之前4、整体形象推广方案 7月 20 日之前八 全面开展招商工作 7 月 1 日起九 整体形象推广执行 7 月 20 日起十 制定整体的以招商带动销售的打算 7 月 20 日前十一 招商终止 2005年 9月 30日十二 试业及开业推广 2005年 10月 01日十三 开业 2005年 10月 7日 十、整个商业街招商打算时刻 完成招商率200.7.31 前 40%2004.8.15前 50%2005.8.31前 65%1、打算完成