天河区体育西商业项目全程划案

1、二六年二月二六年二月第一部分第一部分天河区经济及人口概况天河区经济及人口概况固定资产投固定资产投资额资额gdp（现价）（现价）gdp增长率增长率(%)投资额投资额增减率增减率(%)投资率（投资率（%）200420032002200160529043741465113196210081223039280185029725983625893416.6516.9614.0814.0564.263.170.3530.6250.2149.4522.9525.68第三产业保持较高的增长速度，主体地位更加突出，第三产业保持较高的增长速度，主体地位更加突出， 显示出天河区经济的服务化特征。显示出天河区经济的服

2、务化特征。科技产业异军突起，成为天河区经济成长的第一推科技产业异军突起，成为天河区经济成长的第一推 动力。动力。 天天 河河 区区 cbd 与与 itd 的的 空空 间间 结结 构构 天河区规划重点天河区规划重点【2121世纪中央商务世纪中央商务区】区】硬核硬核天河新区和天河新区和 东风路、环市东路沿线地区东风路、环市东路沿线地区城市新中轴线南延地区城市新中轴线南延地区天河体育中心地区和珠江新天河体育中心地区和珠江新 城商务办公区城商务办公区核缘核缘发展用地储备发展用地储备是广州市总体规划中确定的新城市中心区，功能为商业、金融、行政、体育、外事和居住生活。每十万人口中受教育程度情况比较每十万人

3、口中受教育程度情况比较（年第五次人口普查）（年第五次人口普查） 地区别大专及以上高中和中专初中小学天河区22840254392919315275广州市9309204433706823968全国3611111463396135701北京16843 23151 30551 16956 ，从总量上比较，每十万人中天河区（，从总量上比较，每十万人中天河区（22840人）的人口文化素质比北京市（人）的人口文化素质比北京市（16843人）水平要高。人）水平要高。 天河区职工收入及消费习惯天河区职工收入及消费习惯 2004年，全区职工工资总额95.64亿元，城镇职工年平均工资37541元，高于广州市职工年平

4、均工资。城镇居民人均可支配收入17318元，城镇居民人均消费支出12065元。其中教育文化娱乐类支出占消费支出15.90%，食品类占40.79%，交通和通信类占10.87%。（数据来源于天河区统计局） 有相当部分高收入的行业分布在天河区。例如：烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业、金融业、邮政业和软件业等单位。其中收入排在前三位的是烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业，其职工年平均工资分别为141599、97004和76357元。 小结小结 天河区处在经济高速发展阶段，发展前景良好；天河区处在经济高速发展阶段，发展前景良好； 天河区高素质人口

5、比例大，他们更容易接受高品位的生活；天河区高素质人口比例大，他们更容易接受高品位的生活； 天河区职工收入高于全市平均水平，消费潜力大；天河区职工收入高于全市平均水平，消费潜力大； 天河区正逐步成为广州的新中心，将吸引更多的消费者前天河区正逐步成为广州的新中心，将吸引更多的消费者前来消费来消费第二部分第二部分天河区商业概况天河区商业概况p 天河区商业物业现状分析天河区商业物业现状分析 天河区目前商业氛围主要还是天河区目前商业氛围主要还是以天河城周边以天河城周边3 3大商圈为主大商圈为主，现时地位举足轻重，现时地位举足轻重! ! 而在近几年重点发展的地区中则以而在近几年重点发展的地区中则以东圃地区

6、商业圈东圃地区商业圈为新力军。为新力军。东圃商圈东圃商圈天河城正佳商圈天河城正佳商圈天河北商圈天河北商圈石牌岗顶商圈石牌岗顶商圈v商场分类商场分类v周边综合型商业项目调查分析周边综合型商业项目调查分析v项目周边商铺分布情况项目周边商铺分布情况p 对天河区商业竞争格局判断天河区商业竞争格局判断 综合型商场综合型商场专业市场专业市场配套式商业配套式商业商场分类商场分类天河商圈大型商业项目主题定位天河商圈大型商业项目主题定位物业名称物业名称主题定位主题定位天河城中高档品牌宏城广场中低档品牌、特色小店正佳广场体验式一站消费，以中高档品牌为主维多利广场中档品牌及白领女性消费为主，特色饮食时代广场高档消费

7、、世界知名品牌中天购物城高档服装、餐饮天河潮流站面向年轻人的时尚天地，以中低档消费为主太平洋电脑城专业市场，it行业的集散地项目位置：体育中心、天河路南侧项目位置：体育中心、天河路南侧总总 占占 地：地：4.44.4万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：19961996年年8 8月月1818日（正式开业）日（正式开业）经营业态：百货（吉之岛和天河城百货）、购物、餐饮经营业态：百货（吉之岛和天河城百货）、购物、餐饮 娱乐、商务、广告、展览、康体一体化娱乐、商务、广告、展览、康体一体化经营状况：经营商家超过经营状况：经营商家超过300300家，如今平均每天客流家，如今平均每天客流2020多万人多

8、万人 次，最多一天达次，最多一天达6565万人次。万人次。周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v天河城广场天河城广场成功经验：只租不售，长线经营；功能组合配置要合理；成功经验：只租不售，长线经营；功能组合配置要合理；选择两家各具特色的百货公司；灵活调整租赁策略。选择两家各具特色的百货公司；灵活调整租赁策略。 项目位置：天河路南侧、天河城广场东侧项目位置：天河路南侧、天河城广场东侧总总 占占 地：接近地：接近5 5万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：19971997年年经营业态：经营服装和精品类为主，经营路线年轻化，类似于经营业态：经营服装和精品类为主，经营路线年轻化

9、，类似于流行前线和银座等风格。流行前线和银座等风格。经营状况：首层临街铺：经营状况：首层临街铺：15001500元元/ /，内铺：，内铺：900900元元/ /，经营，经营商家超过商家超过100100家，宏城广场后面的停车场是广州市家，宏城广场后面的停车场是广州市看楼车最密集的地方，被称为看楼车最密集的地方，被称为“广州楼市永不落幕广州楼市永不落幕的地产博览会的地产博览会”。 周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v宏城广场宏城广场项目位置：天河路与体育东交汇处项目位置：天河路与体育东交汇处总总 占占 地：地：5.75.7万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：20052

10、005年年1 1月月1515日（正式开业）日（正式开业）经营业态：百货（百佳和友谊百货）、零售、餐饮经营业态：百货（百佳和友谊百货）、零售、餐饮 娱乐、商务、休闲、会展、康体、旅游一体化娱乐、商务、休闲、会展、康体、旅游一体化经营状况：经营商家超过经营状况：经营商家超过300300家，如今平均每天客流家，如今平均每天客流1515万人次，周万人次，周六日达六日达3030万人次。万人次。周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v正佳广场（亚洲体验之都）正佳广场（亚洲体验之都）经营特色：剧场式商业空间布局；经营特色：剧场式商业空间布局；“金三角金三角”客流引导系统客流引导系统；生

11、态园林空间；主题分区经营；广州最大商业外广场。；生态园林空间；主题分区经营；广州最大商业外广场。项目位置：天河北路项目位置：天河北路2828号号总总 占占 地：地：1.21.2万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：19991999年年1010月（正式开业）月（正式开业）经营业态：经营业态：1-61-6层为商场，层为商场，100100多间商户按功能类别多间商户按功能类别 分布于各层，各层皆有特定主题，以分布于各层，各层皆有特定主题，以“品牌服饰品牌服饰”、“特色饮食特色饮食”、“家居精粹家居精粹”、“商务会展商务会展”四大主题。四大主题。经营状况：友谊百货率先进场，集百货、零售、餐饮、娱乐、商

12、务经营状况：友谊百货率先进场，集百货、零售、餐饮、娱乐、商务、甲级写字楼于一体，、甲级写字楼于一体，是广州市最具代表性的高是广州市最具代表性的高尚综合型购物中心。尚综合型购物中心。周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v时代广场时代广场项目位置：体育西路项目位置：体育西路101101号号总总 占占 地：地：1.961.96万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：20032003年年1010月月经营业态：以经营业态：以“白领银座白领银座”为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心。为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心。以品牌服饰、皮具、化妆品、数码电讯、运动休闲、特色饮以品牌服饰

13、、皮具、化妆品、数码电讯、运动休闲、特色饮食为经营主题，力推都市时尚消费，引领白领消费潮流。食为经营主题，力推都市时尚消费，引领白领消费潮流。经营状况：经营状况：开业初期人气一般，开业初期人气一般，自自0505年年5 5月引入新大新百货和国美家电月引入新大新百货和国美家电后，有望与天河城广场、正佳广场形成后，有望与天河城广场、正佳广场形成“三足鼎立三足鼎立”之势！之势！周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v维多利广场维多利广场项目位置：天河北以北的火车东站旁项目位置：天河北以北的火车东站旁 商场面积：约商场面积：约4 4万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：20022

14、002年年1 1月月经营业态：以摩登百货为龙头，打造全新的零售业态模式经营业态：以摩登百货为龙头，打造全新的零售业态模式moparkmopark，即集购物、，即集购物、休闲、饮食、娱乐于一体的主题购物公园商场。它集知名百货、超市、水休闲、饮食、娱乐于一体的主题购物公园商场。它集知名百货、超市、水吧、娱乐、纤体美容、网吧电玩中心、餐饮等一体，利用各自已经拥有的吧、娱乐、纤体美容、网吧电玩中心、餐饮等一体，利用各自已经拥有的知名度，带来旺盛的商机。知名度，带来旺盛的商机。经营状况：经营状况：开业初期引入马来西亚百盛，但经营不当导致开业一年后宣告撤场。开业初期引入马来西亚百盛，但经营不当导致开业一年

15、后宣告撤场。自自0404年年7 7月成功引入本土百货公司摩登集团，并且成功转型，及后万宁、星巴克月成功引入本土百货公司摩登集团，并且成功转型，及后万宁、星巴克咖啡店、大堡礁自助西餐厅等知名商家陆续进驻，有效增强商圈档次！咖啡店、大堡礁自助西餐厅等知名商家陆续进驻，有效增强商圈档次！周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v中泰广场中泰广场项目位置：天河路石牌岗顶项目位置：天河路石牌岗顶 商场面积：约商场面积：约. .万多平方米万多平方米开业时间：年月开业时间：年月经营业态：汇聚了中外各类品牌的电脑产品及配件，七百余家电脑营销商云集于此，经营业态：汇聚了中外各类品牌的电脑产品

16、及配件，七百余家电脑营销商云集于此，被誉为中国最大的电脑市场，倡导卖场与写字楼一体化的经营，并以被誉为中国最大的电脑市场，倡导卖场与写字楼一体化的经营，并以信誉可靠见称，为开发市场，每年都会联合商家做十多次促销活动。信誉可靠见称，为开发市场，每年都会联合商家做十多次促销活动。经营状况：平时日均客流量达六到七万人次，节假日和促销期间，最高达十万人次以经营状况：平时日均客流量达六到七万人次，节假日和促销期间，最高达十万人次以上，广州天河区各电脑城年销售额在人民币上，广州天河区各电脑城年销售额在人民币3030亿以上，广州太平洋电脑城亿以上，广州太平洋电脑城市场份额在六到七成。市场份额在六到七成。专业

17、市场调查分析专业市场调查分析v太平洋电脑城太平洋电脑城新达成广场城建大厦本案时代广场招商银行中青旅天河大厦工商银行冰花酒店市长大厦ace汽车城天苑酒家真功夫中信广场加油站国贸中心达芬奇派出所中国邮政天河体育中心 天天 河河 北北 路路体育西路车天车地穗港家私广州大道都市华庭交通银行证券大厦平安大厦中森名菜平安保险农行项目周边商业分布图项目周边商业分布图屈臣氏七十一体育东路妇幼医院金利来大厦消防队茶餐厅八佰伴发廊广州东站天河北商业对比分析天河北商业对比分析名名 称称同堂同堂( (五环广场五环广场) )时代广场时代广场广东证券广东证券天河直街天河直街( (铺铺) )天河市场天河市场( (店铺店铺)

18、 )天河市场天河市场( (菜档菜档) )维多利广场维多利广场天河路天河路( (街铺街铺) )经营公司经营公司五环物业(广州)有限公司广东怡昌物业管理有限公司私人天河市场天河市场越秀城建私人管理公司管理公司无怡城物业无面面 积积12.3-106方43-86方320方20-150方20-100方4方左右50-200方20-100方实用率实用率50%50%100%100%100%50%100%租租 金金首层:228元/方;路面:260元/方;二层:118元/方;三层:88元/方首层商铺:售完;二层:104-200元200元/方(包发票)55-200元/方55-60元/方500-600元/档(全包)首

19、层:300元/方100-150元/方管理费管理费39元/方(全包)36元/方(全包)无150元/间无48元/方(全包)无经营范围经营范围百货、餐饮百货、餐饮饮食除外没有限制无无中高档服饰没有限制营业时间营业时间10:00-20:20010:00-22:00没有限制无无10:00-22:00没有限制合同期合同期2-3年1-3年2-5年1-2年无无3年没有限制增长率增长率10%/年8%/年8%无无无10%/年无其它其它免租装修期20日推广费：10元/方*月 免租装修期：15-30日无卫生费:50元/间*月无无预缴费用预缴费用两按一租及管理费两按一租及管理费两按一租两按一租及管理费两按一租三按一租两

20、按一租点评点评租金偏高,总建面约6000方.现出租率约50%,现场仍在施工,估计难以在2006年春节前营业有友谊商场、联邦家居广场等主力商家进场经营，消费群体较高端，但东区商家经营较淡物业楼龄长.外观较旧.裙楼有工行与广东证券.出租位置为证券所首层大堂有相当多的铺位门户紧闭.并张贴有转让告示.另外沙河涌恶臭冲天.靠菜市场的人流带动消费,消费层次低,没有任何限制.环境差乱脏.有部分商家转让.周边唯一菜市场,吸引了周边住宅区的居民.暂时没有空位租用,(除非转让)现场购物人流较少.租金较低、临一线街面，往来人流较多.现场十多间店面没有一间愿意转让. 天河北天河北cbdcbd商务中心区已经形成，商务气

21、候及氛围日趋成熟；商务中心区已经形成，商务气候及氛围日趋成熟； 区域内没有大型生活商业配套，须以商务物业的自身功能设置区域内没有大型生活商业配套，须以商务物业的自身功能设置 作补充作补充区域内消费人群相对集中，容易聚集人气，而不易流失区域内消费人群相对集中，容易聚集人气，而不易流失天河北商务中心区的形成及趋成熟，使适合天河北商务中心区的形成及趋成熟，使适合区域发展的商业配套前景广阔区域发展的商业配套前景广阔p区位小结区位小结天河北商务中心区的功能决定的区域内的天河北商务中心区的功能决定的区域内的消费人群消费人群天河商务区老板阶层、高级白领；高级酒天河商务区老板阶层、高级白领；高级酒店商务客户；

22、店商务客户；p消费人群分析消费人群分析他们需要什么他们需要什么样的商业配套？样的商业配套？专业市场类商业显然不是消费人群需专业市场类商业显然不是消费人群需要的配套！要的配套！他们需要的是：他们需要的是： 满足商务需求的餐饮、满足商务需求的餐饮、 满足白领阶层娱乐、康体需求的娱乐康体场所、满足白领阶层娱乐、康体需求的娱乐康体场所、 满足白领日常消闲购物的时尚品牌消费满足白领日常消闲购物的时尚品牌消费 满足酒店商务客户的商务应酬场所满足酒店商务客户的商务应酬场所 满足老板及高级管理阶层的中高档特色消费场所满足老板及高级管理阶层的中高档特色消费场所项目附近大量新型综合商场物业聚集，如天河城广场、正佳

23、广项目附近大量新型综合商场物业聚集，如天河城广场、正佳广场、维多利广场以及时代广场已经形成中高档消费商圈；场、维多利广场以及时代广场已经形成中高档消费商圈；附近的一些专业商业项目（如太平洋电脑城），经过多年的开附近的一些专业商业项目（如太平洋电脑城），经过多年的开发，目前经营完善，已经形成浓厚的专业市场氛围。发，目前经营完善，已经形成浓厚的专业市场氛围。项目所处天河北中心，地理位置优越，周边缺乏大型生活配套项目所处天河北中心，地理位置优越，周边缺乏大型生活配套设施。设施。综合型商场综合型商场专业市场专业市场p主要结论 第三部分第三部分 项项 目目 分分 析析项目基本概况：项目基本概况： 地理位

24、置地理位置：项目位于天河北路南面，沙河涌东面，紧邻时代广场 占地面积占地面积：0平方米 建筑面积建筑面积：平方米 楼层楼层：地面三层半、地下一层 建筑密度建筑密度： 项目产权情况项目产权情况：只租不售项目的优劣势（项目的优劣势（swotswot）分析）分析 机会机会(o)(o)威胁威胁(t)(t)优势优势(s)(s)劣势劣势(w)(w)1 本区域尚未有大型的生活配套商场；2 时代广场拥有固定的高档次消费人群，可有效提高项目的消费档次；3 周边存在大量的潜在消费人群；4 政府规划支持滨水商业街。1 周边拥有多个强有力的竞争对手；2 主要竞争对手目前经营状况良好，而且已经形成浓厚的商业氛围；3 大

25、部分的消费者已经习惯在该商圈消费，短期内不会有大规模地分流。1 位于时代广场后面，缺乏临天河北路门面；2 地块临近臭涌，空气质量不理想；3 只有汽车途径，缺乏地铁支持；4 目前周边外来人员杂，治安差；1. 项目处于天河北黄金商圈的中心位置，成熟商住区的核心点；2. 地块面积大，有规模效应；3. 周边有多个大型居住社区，居住生活氛围浓厚，拥有庞大的商业客源；4. 交通便利，邻近车站，有多条公交线在此经过（区位优势）第四部分第四部分项目定位分析项目定位分析项目定位项目定位项目规划设计项目规划设计商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布项目市场定位项目市场定位项目经营特色定位项目经营特色定位项目业态

26、定位项目业态定位项目功能定位项目功能定位消费者定位消费者定位一、如何优化本项目的规划设计一、如何优化本项目的规划设计怡人的空间尺度怡人的空间尺度 不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。业态类型业态类型层层 高高开间或柱距开间或柱距电力电力/100其其 它它超 市6米以上7.2米以上15千瓦须考虑无阶梯斜坡自动扶梯餐饮、美容、美发、棋牌2.8-3.5米4.5米以上10-20千瓦油烟气排放通道、污水排放、生化处理装置服饰、工艺品、化妆品、鞋帽2.8米以上门面：3.3米进深：12-15米需有仓储功能茶坊、酒吧、咖啡吧2.8米以上3.6米以上10千瓦网吧、电玩城3.2米以上3.6米以上8千瓦名店城6米

27、以上4米以上通道宽2.5米以上平面设计平面设计 平面设计的内容是确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度地满足商家和消费者的需求。 建议在本项目总体规划初步确定以后，和目标龙头商家先行沟通，在落实龙头商家的同时细化项目的平面布局。交通组织设计交通组织设计 交通组织设计方案要考虑商业业态的总体平衡，使通交通组织设计方案要考虑商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通量达到最大，达到商业地产项目的过所有承租户的人流通量达到最大，达到商业地产项目的整体人气平衡。整体人气平衡。 要求做到以下几个方面：要求做到以下几个方面： 以主力店引导人流以主力店引导人流 一般将

28、主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长商业地产项目的人流通过线；延长商业地产项目的人流通过线； 以局部的造景、中厅引导人流以局部的造景、中厅引导人流 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。 以餐饮休闲娱乐区引导人流以餐饮休闲娱乐区引导人流 通过控制出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；通过控制出入口数量和位置的设置调节人流量均衡； 无障碍设计无障碍设计 建议要为轮椅使用残疾人、老年人提供便利设施，建

29、议要为轮椅使用残疾人、老年人提供便利设施，比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道等。处设坡道等。 仿原生态绿化休闲广场及铺中绿化营造仿原生态绿化休闲广场及铺中绿化营造 在天河摩天大厦林立之中，在天河摩天大厦林立之中，建设一个有绿化园林特设的建设一个有绿化园林特设的休闲广场，必将成为都市人休闲广场，必将成为都市人流连忘返的休闲去处。流连忘返的休闲去处。二、二、商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家肉菜市场1101800仁达

30、市场租户大中型超市13000-5000宏城超市、百佳、万佳、好又多等风味小食、熟食5150楚味鸭颈、潮州牛肉丸等真冰溜冰场11000说明：本层设备房约占250 负一层负一层业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家风情购物街服饰、精品类201600服饰精品品牌店文化类81000书吧、音像酒吧街、咖啡吧82000星巴克等特色小吃3600哈根达斯等美发、美甲、绣眉3500尊尼美发、焯玲绣眉等茶叶、连锁药业等3800海王星辰等休闲中庭广场2300夜总会、大型餐饮门面3200小计小计50700首层（本层实用率约首层（本层实用率约50%）商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态

31、类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家粤菜系13000广州酒家、潮豪酒家、农圃等地方菜系12000陶然居、洞庭鱼头王等美食城12000小计37000二层二层商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家地方菜系12000陶然居、洞庭鱼头王等夜总会13000朝歌、钱柜等游乐场11000网吧11000小结47000三层三层商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家健身或公寓13500中体时尚、健力宝或单身公寓羽毛球、网球场1 2000天台部分小结25500第

32、四层（有上盖建筑第四层（有上盖建筑3500 、天台、天台3500 ）商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）占总面积比占总面积比在项目中主要作用在项目中主要作用市场、超市116600019.4%吸引日常人流，市场拉高租金大中型餐饮4900029%带旺人流风情购物2826008.4%拉高整体租金，提高项目形象酒吧、啡吧820006.5%拉高租金，提高项目总体形象娱乐、健身5950030.6%丰富项目休闲类容其他219006.1%丰富项目业态，拉高租金小结16331000100%各业态占比各业态占比以上各表均为匡算面积，最后以商家落实的面积为准以上各表均为匡算面积，最后以商家落实的面积为准关于停车场关于停车场 广州市广州市购物购物广广场停