【精】XX市XX会所项目可行性分析报告

1、xx市xx会所项目可行性分析报告目录前 s一、地块概况 1二、区域环境分析2三、项目定位7四、建筑设计要求9五、项目规划要求11六、项目swot分析12七、 案名1516受xxxx兴业有限公司委托，对xx坞xx路东面xx会所（暂名） 项冃的可行性进行调研分析。此次分析报告主要针对市场环境、项冃 可行性、项目定位展开，通过对目前xx坞休闲市场的景气现状，发 展趋势，尤其是针对项目开发的各个条件进行了细致的调查，结合我 们的经验，对于项冃可行性、定位做了分析，现立卷提供参考。xxxx房地产投资顾问有限公司2005年4月22日一、地块概况1、地理位置本项目位于xx西湖风景区梅岭隧道以南，xx坞底，梅

2、灵南路以东小丫坞。2、地块面积本地块占地约10亩，建筑面积4190平 方米，地下而积1300平方米，项冃地块长200余米，宽则从15米到80米不等。地形不规则，呈狭长状。3、地规划使用性质根据xx市政府有关规划，该地块为集体用地。4、三通一平现状本项目基本实现通路、通电、通信、通水、和土地平整等三 通一平。小结：地形平整，地段较好，但是地块不规则称狭长状，规划较困难。二、区域环境分析1、项目区位分析与自然景观本项目位于xx坞腹地，三面靠山，又有一条自然溪流白东 向西顺势而下，从风水角度来将属于藏气聚水之地。xx坞位于云 栖西二公里的琅砺岭北麓的山坞里，因世代居住此地的数百户茶 农梅姓居多，故称

3、为xx坞。四周青山环绕，茶山叠嶂；与龙井、 狮峰一样，生产色绿、香郁、味醇、形美的龙井茶叶，赢得了国 内外一致好评。曾接待过苏联、美国、越南、罗马尼亚、柬埔寨 等国家元首和政府首脑以及世界各地友好人士的参观访问。周恩 来总理生前曾五次亲临xx坞，关怀和指导茶叶生产的发展。xx坞又名琅王当岭，古名扪壁岭。原指天竺山东；龙井村西， xx坞村东北的山岭。现在习惯上把南起五云山，北至天竺一带山 岗通称“郎当岭”。因山岗婉延约数公里，又有“十里郎当” z 称。上天竺志：俗称郎当岭，左边峭嶂，右临深溪，缘木攀萝， 方可举趾，故称“郎当”。郎当岭景区是以石灰岩为主的地质地 貌，故自然形成了峰峦叠秀，千姿百态

4、的山林景观，是西湖群山 中最高、最长的山岭，平均海拔在200米以上，视野开阔，澄静 明秀。是目前深受xx市民和游客喜爱的西湖山林旅游胜地z-o 现古道仍保持着原有路径走向和传统的地面铺装。作为xx著名的龙井茶生产基地xx坞拥有“不兩山长涧，无 云山自阴”的自然山水风光和人文资源。xx隧道的开通，xx坞村 成为都市人假日休闲的地方。目前xx坞已经由龙井茶产地发展成 为休闲娱乐的风景区，其中的茶楼、会所、宾馆等成为茶文化旅 游、休闲娱乐胜地。2、项目交通分析本项目交通便捷，位于xx隧道南的xx南路边上。南可直接 通到之江路，过钱塘江大桥而到滨江；北可通xx路穿杨公堤观西 湖之景，或者直通xx市区。

5、3、域人流分析本区域人流量较大。自从xx坞茶文化村的形成，xx 坞片区茶楼林立，特色旅游区逐渐形，休闲度假场所纷纷 云集。不论是平时还是节假日，xx路xx坞段车辆总是川 流不息，路两旁的茶楼旁总是停满了车辆，而茶楼里面则 顾客源源不断。xx坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。在调研中发现，区 域内人流主要分为两大部分，其中绝大部分是xx本地人来此休闲娱 乐；仅有小部分为来xx旅游的人群。4、项目周边规划2003年10月，xx坞整治工程一期完成。整治后的xx坞粉墙 黛瓦、小桥流水、漫山青茶，旅游韵味和休闲韵味更浓。另外，在 xx规划中“十里xx”以自然山水环境为依托，以茶文化为底蕴，结合西湖风景

6、名胜区内最大的茶乡农家休闲村落群及茶文化休闲景区，成为xx茶乡旅游区。规划范围北起xx大道渡桥，包括梅竺 渔村，总规划面积207. 8公顷。规划将xx坞旅游区分为若干个景 观小区和一条景观大道。景观小区包括乡村茶文化旅游中心（老 村）、茶乡新农家休闲旅游区（新村）、小牙坞自然茶园风光区、天 竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域。新建成的xx大道由北 向南贯穿景区，形成xx坞4个山坞、2个村落、1处岩壁山体及 梅竺渔村的一线多点的景点分布模式。5、区域经济分析xx坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目前的 茶饮消费收入为主，截至2004年，xx茶馆达到784家（不包括萧 山、余杭），仅200

7、4年就新增285家。西湖风景区内茶座有近百家， 西湖街道与产茶区有大小茶馆400余家。xx茶馆业扮演了强力推 动者的角色。xx坞区域内，茶馆等休闲娱乐消费成为xx坞居民收 入的主要来源。并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。6、xx坞区域休闲市场发展现状 xx坞是龙井茶最正宗的产区，其知名度高较高 xx坞区域客流聚集，人气旺 xx坞休闲市场初步形成，并且h趋成熟车量增多，停车位紧张在xx路xx坞地段，来休闲消费的人群大都是有车一族，道路两旁边上总是停车排成长龙。产品结构单一，市场细分不足目前xx坞区域的休闲市场主要以茶楼为主，另外有少量 的旅馆。两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单一。整

8、体趋于同质化从整个xx坞休闲市场来看，档次以中、低档为主，总体 趋于同质化。休闲市场的服务质量和卫生有待提高xx坞休闲市场由于档次的中低档为主，为了减少不必要 开支，服务人员的减少，质量的降低，卫生质量难以保证。 据每日商报调查，在xx坞调查的10家客容量在100人以上 的茶楼，厨房面积在20平方米以上的只有四家；在对其他20 家茶楼的调查中发现，玻璃杯和一次性杯子并用的有20家， 占100%；有5家茶楼的厨房就将冷菜直接暴露在外，占25%； 每家茶楼的经营者均宣称自己的工作人员有健康证，但是因 为种种客观原因无法出示。这种卫生条件无法满足高档消费 人群的消费需求，而高档次人群消费水平则是普通

9、人的好多 倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好的收益。农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，xx坞休闲市场整体水平较之以前有很大的改 观，风格多以明清吋代的江南民居为主，但由于是旧房改造， 先天不足，有些凌乱粗糙。远看xx路两边沿街xx坞茶楼等休闲场所，典型的明清仿古风格，这是民居改造的成果，但是距离道路较远的仍有许多 民居没有改造，仍是现代的小农居，明清式农居与现代农居林 立于一起，显得凌乱。从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简单粗 糙，精品化设计较少。当然，由于式民居改造，中低档消费有 此缺点也就不足为奇。三、项目定位1、目标市场定位本项目定位为xx坞高档、豪华会所。xx坞

10、区域内休闲茶楼众多，普遍档次较低，而档次较高的休 闲场所基本没有。根据差异化竞争的原则，本项冃应定位为高档 豪华会所。会所，最早从西方传入，最初的为俱乐部的意思，随着发展 而逐渐完善，到如今，会所已经具备了休闲、娱乐、居住、会客、 交友、举行会议等众多特点。另外，会所相对于一般的的休娱乐 闲场所更注重档次。xx坞优雅的自然环境适宜于建造会所，而在 xx坞建会所则可以区分开与茶楼休闲的档次。2、目标消费人群分析：本项目定位为xx坞高档豪华的会所，因此目标客户为特定 的成功人士，经济实力雄厚。他们的消费心理具有以下特征：喜欢休闲、放松心情；经常有些朋友聚会，聚会的人可能是有一定社会地位的 人士；有

11、时候时间紧张，在休闲时候带有一定商务目的，他们 所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比较幽静、豪 华而高档；私密性，该类人不喜欢自己的事情为别人所知道；休闲的多样化，此类人群在休闲的时候不仅仅时喝喝茶 而要求有多样性的休闲服务；服务挑剔，此类人群对服务的要求较高，一般档次的服 务他们不屑一顾。因此，要满足这部分人群的消费需求，本会所应集休 闲、娱乐、会议、餐饮、聚会.居住等多项功能于一体。3、产品定位本项目定位为xx坞标志性休闲设施，同时将会提升xx坞休 闲市场整体档次。目前，xx坞茶文化休闲娱乐已经产生群体效应，但是休闲 设施的档次的平民化，建筑布局给人凌乱的感觉，缺少标志性的 休闲娱乐设

12、施。木项目的开发将为xx坞的休闲市场注入新活力， 并力争将本项目打造成为xx坞标志性休闲设施，从而提升xx坞 休闲市场整体档次。四、建筑设计要求目前在国内掀起一股“返古”浪潮，中式的会所、别墅、排 屋特别受欢迎。xx坞众休闲设施基本为明清时代典型的江南民居 为主。如果木项目也釆用明清时代江南民居为主的设计，则和xx 坞休闲设施趋于同质化；如果采取西式的设计风格，则与xx坞的整体文化古韵感格格不入。因此，建议会所建筑风格以中国古式风格为主，同时发挥特色、创新、个性并柔和西方美学元素, 达到中西结合，雅致而品味非凡。自2003年十月分xx坞整治工程开始，xx坞以粉墙黛瓦为主,处处显露出中国古 典庭

13、院的 风味，而千 篇一律的 古典风格虽然体 现出一定的茶文化山村的氛围，但是缺少标志性的建筑。而作为标志型的 建筑则需要有两点基本条件：第一，与xx坞整体建筑风格相融 合；第二，必须与当地特色相符合，同时又能做到创新而别致；第三，该项目能够给xx坞带来品牌效应。因此，本会所建筑品质应该是一流的。五、项目规划要求本项目地块，长200米左右，而宽度上则大小不一，最宽处约80于米，而最窄处为15米。地块的特殊条件使之在规划的时候，必须充 分利用地 块条件，扬 长避短，最 合理的使用每寸土地。本项目同时还有1300平方米的地下建筑而积，具 有不规则性。建议本项目人车分流。会所，休闲成份比较多，如果消费

14、者 在散步时车来车往，则会对消费者产生一定的影响。因此，建议 车行道和人行道分开。建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所的地而道路 为人行道，从而更好的使木项目与优雅的自然环境相融合，让消 费者更多的感受山色美景。六、项目swot分析1、项目优势分析市场消费优势xx坞目前形成特色旅游休闲地，消费力巨大。规模优势本项目位于xx坞腹地，建成后，将聚集更多人气，与xx 坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。环境优势木项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅。政策优势xx市政府规划中，xx坞规划为xx茶乡旅游区，发展特 色旅游为主；xx坞村委的强有力的创新和执行能力则使xx 坞区域发展更快更科学。周边

15、产业配套优势本项目所在地周配套有银行、餐饮、h用百货等生活配套 设施。商业推广优势木项目虽然属于休闲项目，但是高端定位而在众休闲市 场脱颖而出，在推广方面，市场竞争压力小。2、项目劣势分析 本项目面积为4190平方米，体量相对较小，同吋地块不规整， 称狭长形状，规划设计相对较难。 交通道路只有一条线路，沿线茶楼众多，客源截流比较严重， 从而到达本项目位置的客流量相对减少。差异化竞争，存在风险木项目定位以高档豪华为主，而xx坞休闲场所均为中低档次，本项目与他们的差异化明显，只有打出自己的品牌方能在在竞争 中占有一席之位；但是，如果本项目品牌没有推广岀去，就会收 到中低消费群的打压。 目前小丫坞内

16、已有十三家中低档茶楼，对本项冃成为高档会所 己造成现实的直接影响，外静而内闹，易失去高端消费群。3、外部机遇分析 xx坞休闲市场发展的繁荣，为本项目提供了良好的机遇目前xx坞区域的特有茶文化和幽静恬逸休的风光已经成为xx 市民最重要的的户外休闲娱乐地之一，而且休闲娱乐的发展欣欣 向荣，从而xx坞在众人心屮有了一定知名度，为本项目的推广提 供了良好的机遇。4、外部挑战分析 本地消费者居多，外地消费者居少。在xx坞休闲消费中，本地消费者占到90%,外地消费者仅有 10%。分析其原因，由于交通的不方便，而且茶楼没有居住的功 能，外地游客来xx坞不方便。而本项目经营管理好，可以为外地 游客提供长期的休

17、闲消费，使其夜间同样可以休闲于此，那么对 本项fi来说可以将劣势变为优势。 xx坞休闲市场竞争激烈，茶楼门前为争夺客源而拉客的现象频繁。这对于本项目来说，是巨大挑战。对此，如果本项目的经营管理成功，那么则可以获得较好收益，如果项目经营管理不善，那么本项目将功亏于对于项目经营管理，必须实行规范化，必须做到服务态度好、服务质量高;同吋还必须做到卫生条件符合高档餐饮标准。如果其中一样达不到标准, 那么就会影响到经营管理的整体成败。高档次超豪华会所群落的建成，如何经过成功运作而引导消费市场接受高对本项目来说是严峻的挑战。七、案名a、xx会所该案名从地域特色和尊贵价值方面设计。xx坞表现出的是 厚的地域特色，吸取了 xx坞的无形品牌价值；会所则表现出本 项目的非凡的特质，尊贵的服务价值，从而整体提升xx坞休闲 档次。b、xx贡苑该案名从地域特性和尊贵豪华的概念角度设计。提到龙井自 然会想到xx坞，体现处xx坞的龙井茶之至尊地位。另外，贡苑 则体现岀的是王者御用之品，品味非凡人所能享受，从而将该项 目与xx坞