“营改增”后销售未完工开发产品房地产企业的所得税税负变化分析

1、“营改增”后销售未完工开发产品房地产企业的所得税税负变化分析2016年5月1日全面推开“营改增”后，房地产企业由之 前缴纳营业税改为缴纳增值税。由于营业税是价内税，要计入损 益；而增值税是价外税，不计入损益，因此“营改增”后房地产 企业的所得税也受到了较大影响。从企业所得税管理角度看，房 地产企业销售未完工开发产品是一特殊阶段，本文将对这一阶段 “营改增”后企业所得税的稅负变化进行分析。国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税 处理办法的通知（国税发（2009） 31号）第九条规定，房地 产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应

2、纳税所得额。中 华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税 人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到 预收款的当天。国家税务总局关于发布房地产开发企业销售 自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国 家税务总局公告2016年第18号）第十条和第十九条规定，房地 产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收 到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据上述政策规定，房地产企业销售未完工开发产品取得的 收入，“营改增”之前应预缴企业所得税和缴纳营业税，之后应 预缴企业所得税和增值税。二、企业所得税税负变化分析为便于分析，假定某房地产企业为增值税一般纳

3、税人，只开 发一个项目，该项目适用一般计税方法，且处于未完工状态。则:应纳税额二应纳税所得额x适用税率应纳税所得额二收入x预计毛利率-期间费用-税金及附加由于企业适用的预计毛利率和允许税前扣除的期间费用并 不受“营改增”的影响，因此要想分析“营改增”后企业所得税 税负即应纳税额的变化，只需通过分析上述公式中"收入”、“税 金及附加”的变化，进而分析'应纳税所得额”的变化即可。（）收入的变化1、缴纳营业税时，所得税收入二营业税收入二预收款2、缴纳增值税时，所得税收入二预收款三（1+11%）（二）税金及附加的变化税金中的土地增值税在“营改增”后没有变化，不予考虑； 目前山西省规定

4、缴纳的附加有城市维护建设税、教育费附加、地 方教育费附加三项。1、缴纳营业税时，营业税二收入x5%城市维护建设税二营业税x 7%教育费附加二营业税x3%地方教育费附加二营业税x2%即：税金及附加二营业税+附加=收入x5%+营业税x12%二收入x 5%+收入x 5% x 12%二收入x5. 6%=预收款x5.6%2、缴纳增值稅时，城市维护建设税二应预缴增值税x7%教育费附加二应预缴增值税x3%地方教育费附加二应预缴增值税x2%即：税金及附加二应预缴增值税x12%根据国家税务总局公告2016年第18号第十一条规定，应预 缴税款二预收款一 (1+11%) x3%,则：税金及附加=预收款一 (1+11

5、%) x3%x 12%=预收款三(1+11%) x0. 36%(三) 应纳税所得额的变化1、缴纳营业税时，应纳税所得额二收入x预计毛利率-期间费用-税金及附加=预收款x预计毛利率-期间费用-预收款x5.6%二预收款x (预计毛利率-5. 6%) -期间费用2、缴纳增值税时，应纳税所得额二收入x预计毛利率-期间费用-税金及附加二预收款一(1+11%) x预计毛利率-期间费用-预收款十(1+11%) x0. 36%=预收款x（预计毛利率-0.36%）十（1+11%）-期间费用 假定上述两种情形下应纳税所得额相等，即“营改增”后没 有变化，则：（预计毛利率-5. 6%）=（预计毛利率-0.36%）

6、一 （1+11%） 此时预计毛利率=53.24% （结果取两位小数），进而可推出: 预计毛利率53. 24%时，“营改增”后应纳税所得额变小； 预计毛利率 53. 24%时，“营改增”后应纳税所得额变大。（四）结论由于应纳税所得额的变化决定了应纳税额即税负的变化，且 预计毛利率一般情况下不会超过53.24%,因此可以得出以下两 点结论：1、"营改增”后销售未完工开发产品房地产企业的所得税 税负变化只与预计毛利率有关，与预收款无关。2、“营改增”后销售未完工开发产品房地产企业的所得税 税负增加，且预计毛利率越小，税负越高。三、举例下面通过几个具体实例来验证上述分析得出的结论。（一）某房

7、地产企业计算企业所得税相关数据如下表（单位:万元）：序号项目缴纳营业税时缴纳增值税时增加税额增加税负1预收款10000100002收入1000090093预计毛利率25%4预计毛利额25005预缴增值税06营业税5007城市维护建设税358教育费附加159地方教育费附加1010应纳税所得额194011应纳税额48525%2252270019852220555700. 7%如表中所示，当预收款为10000万元、预计毛利率为25%时,“营改增”后企业所得税增加70万元，税负增加0. 7%0（注：1、由于只是比较“营改增”前后企业所得税应纳税所得 额和应纳税额的变化，表中计算过程未考虑期间费用、土地

8、增值 税等因素，但并不影响比较结果。2、增加税负=增加税额三预收款。3、计算结果保留整数。下同）（二）某房地产企业计算企业所得税相关数据如下表（单位:万元）：序号项目缴纳营业税时缴纳增值税时增加税额增加税负1预收款20000200002收入20000180183预计毛利率25%25%4预计毛利额500045055预缴增值税05416营业税100007城市维护建设税70388教育费附加30169地方教育费附加201110应纳税所得额3880444011应纳税额97011101400. 7%如表中所示，当预收款由10000万元增加到20000万元、而 预计毛利率不变仍为25%时，“营改增”后企业所

9、得税增加140 万元，但税负仍是增加0.7%。即，企业所得税税负变化与预收 款无关。（三）某房地产企业计算企业所得税相关数据如下表（单位:万元）:序号项目缴纳营业税时缴纳增值税时增加税额增加税负1预收款20000200002收入20000180183预计毛利率15%15%4预计毛利额300027035预缴增值税05416营业税100007城市维护建设税70388教育费附加30169地方教育费附加201110应纳税所得额1880263811应纳税额4706601900. 95%如表中所示，当预收款不变为20000万元、而预计毛利率由 25%下降为15%时，“营改增”后企业所得税增加190万元，税 负也增加，由0.7%增加到0. 95%o即，企业所得税税负变化与预 计毛利率有关，且预计毛利率越小，税负越高。（四）某房地产企业计算企业所得税相关数据如下表（单位:万元）:序号项目缴纳营业税时缴纳增值税时增加税额增加税负1预收款20000200002收入20000180183预计毛利率35%35%4预计毛利额700063065预缴增值税05416营业税100007城市维护建设税70388教育费附加30169地方教育费附加201110应纳税所得额5880624111应纳税额147015