房屋租赁合同纠纷中若干疑难问题解答

1、房屋租赁合同纠纷中若干疑难问题解答房屋租赁合同纠纷中假设干疑难问题解答近年来,租赁合同纠纷不断。为妥当处理好此类纠纷，参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明以下简称“最高法说明和北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件假设干疑难问题的解答2013的司法说明，在此就一些疑难问题做专项解答，供大家在处理租赁合同纠纷时参考。一、房屋租赁合同办理登记备案手续问题最高法说明第四条当事人以房屋租赁合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人商定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其商定。但当事人一方已经

2、履行主要义务，对方承受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，城市房地产管理法对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强迫性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。二、违法消防等国家强迫性规定时的解除合同条件最高法说明第八条因以下情形之一，导致租赁房屋无法用法，承租人恳求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违背法律、行政法规关于房屋用法条件强迫性规定状况的。【解读】在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违背法律、行政法规(

3、主要包括不符合建筑法、消防法等)关于房屋用法条件强迫性规定状况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法用法。所谓“无法用法是指无法根据租赁房屋的商定用处用法，或者无法根据租赁房屋的性质用法。三、合同解除和期满时附合的装饰装修物的处理规章最高法说明第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有商定的，人民法院根据以下情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值

4、损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任;(四)因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据公正原那么分担。法律另有规定的，适用其规定。【解读】本条规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规章：(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法根据商定的租赁期限用法房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行担当剩余租赁期内装饰装修物残

5、值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的局部的剩余价值，由出租人和承租人根据各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，那么按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方根据各自的过错程度分担。(4)因不行归责于当事人双方的缘由导致合同解除，根据公正责任原那么，由双方共同分担，一般为平均分担。所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是根据租赁期限，将装饰装

6、修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。假设双方对装饰装修投资数额无法达成全都，可托付特地的鉴定机构进展鉴定。四、关于转租的效力问题最高法说明第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。【解读】合同法第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为催促出租人准时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。

7、该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。五、租赁合同解除，次承租关系处理问题1、租金问题最高法说明第十七条因承租人拖欠租金，出租人恳求解除合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。【解读】合同法第227条规定，承租人无正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，假设出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿恳求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合

8、同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿恳求权。次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。2、次承租人腾房及占用费问题最高法说明第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有用法费的，人民法院应予支持。【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、用法租赁房屋的合法根据，从而构成对出租人全部的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主见返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主见逾期腾房期间的占有用法费。六、因承租人拖欠租金断水断电问题依据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件假设干疑难问题的解答2013第11条的说明：房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将实行断电水、气等行为的状况下，在合理期限内仍未依约支