【精品】刘付添平零售业选址和商圈问题研究

1、刘付添平零售业选址和商圈问题研究工商管理系毕业论文（2008 届）论文题目:零售业选址和商圈问题研究 专业：市场营销班级：055212资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除2姓名:刘付添平学 号：05521223毕业论文鉴定表系别：工商管理系 班级:055212 学号:05521223姓名：刘付添平 毕业论文题目:零售业选址和商圈问题研究审核评语资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除3成绩:_指导老师:教研室主任：_ 系主任:年 月曰零售业选址和商圈问题研

2、究工商管理系市场营销05521223刘付添平摘要 关键词区域地理与环境分析 .2商圈地理分析.7商圈形态分析 .9商圈的确定 .9商圈对于发展连锁零售业的意义 .12.13参考文献资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除4摘要中国零售业在 2004年底已经全面对外开放，而中国本土零售 业无论是在资金、服务还是在业态的配置方面都与国外企业存在着 一定距离。商圈与零售业经营活动有着极为密切的关系，无论新设 或已设的零售业，都不应忽视对商圈的策划。商圈策划是新设零售 业进行合理选址的前提。零售业在选择店址时总是希望获得较大的 目标市

3、场，吸引更多的目标顾客，这首先要求经营者明确商圈范 围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的相关资 料，在此基础上明确商圈规模、形态，进行经营效益评估，衡量店 址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点、规模、商 品方向，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。因 此，本文就零售商业选址和商圈地理问题进行系统的讨论，对于企 业的发展有相当的指引意义。关键词零售业选址商圈中国零售行业经过多年的发展，目前己进入连锁化时代，其形 式特点有：大型连锁超市、连锁专业店、专卖店、百货店、餐饮店 的兴起，城市步行街的建设和将来要发展起来的各类 shopping mall。其间，大量国际

4、知名零售集团纷纷进入中国，民营连锁零售 业快速发展，各种商业业态纷纷连锁化经营；而其他各业态近年来 也得到很大程度的发展，业态之间的竞争不断加剧。零售业被称为“选址的产业”，选址的恰当是其成功的关 键。地理信息系统在零售业上的应用则是零售业现代化的产物。交 通工具的进步、连锁商店的兴起、信息技术的发展等因素，均促使 零售业经营的方式发生根木性的转变，同时也促使了商业地理信息 系统的产生和发展。据估算，超过 80%的商业经济数据具有空间特 性或者与空间位置有关，资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除5合理有效地开发和利用这些空

5、间数据，可 以优化资源配置，降低商业运行成本，并用于规划、监测、改善区 域商业和经济环境。正确的商业地理定位是从较大区域的地理环境 分析到小的商圈地理分析，综合考虑自然地理特别是人文地理的各 方而因素，以确定最终的商业地理定位。对于实施跨地区经营战略 的零售企业,商店选址应从较大区域的地理与环境分析到小范围的商 圈地理分析，综合自然地理特别是人文地理的各方面因素，以确定最 终的定位点。一、区域地理与环境分析1 .人口统计分析侧重对预投资区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭 特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势 做调研。通过这些统计资料的分析，有利于把握区域内未来人口

6、构成 的变动倾向，并为市场细分提供有用的第一手信息。2 .宏观经济条件分析零售商业受宏观经济的影响，其主要宏观经济指标有：区域内 G DP值、当前利率水平、就业率及一般经济状况等。零售商业属劳 动密集型行业，就业率能影响售货员的质量和数量，进一步影响顾客 的购买倾向；而一个国家或地区 G D P 的增长，一般会反映到零售总 额和储蓄额的增长;利率水平影响到企业运作成本和消费者的购买成 木，当利率上升时，零售企业维持正常库存的贷款成木增加，同时，消 费者购买商品的费用增加等等。我国作为一个发展中国家，近年来宏 观经济一直保持较高的增长,2000 年2006 年 G D P 平均增长速度 达 1

7、1 %,同期社会零售总额的年增长率达 1 1 %，而零售价格指数为 1 0. 5 %,维持在较低的水平，加上中国的劳动力资源充沛等条件，都极有利于零售业的发展。因此,当零资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除6售商业部分对外开放时，就引 得外国投资者和零售商纷至沓来。3.购买力和需求分析商品和服务的需求程度直接影响商店的选址。消费者当然有主 观购买需求，但还要有足够的购买力。这涉及到区域内经济结构是否 合理，区域的经济稳定性，在较长时间内居民收入的增长可能性等。需求是人口和购买力的函数，比较不同区域的购买力指数，可为 发现潜

8、在的消费市场提供依据:购买力指数=人 5 0%+B 3 0%+ C 2 0 %其中：A是区 域内可支配收入总和（收入中去除各种所得 税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等），B 是区域内零售总 额，C 是具有购买力的人口数量。4 .文化背景分析区域内居民的价值观念、历史传统、民族等文化背景也影响到 消费者的购物方式和所购商品的种类。有些地区具有较单一的文化 传统，而有些地区的文化背景较复杂，如多民族聚集区。对文化背景 的分析使零售商在进入市场前，能明确如何适应，进一步考虑如何实 施文化渗透，特别对青少年和儿童消费者。5.竞争态势分析不同地理区域，市场竞争的激烈程度不同。一般说来，工业化水 平

9、高的地区，市场竞争亦剧烈。影响企业成败的环境因素之一，是市 场中竞争对手的实力。如果不能有效建立高于对手的竞争优势，就不 可能在该地区占住脚。因此，有必要深入分析区域内竞争态势，对直 接和间接的竞争者了如指掌，如他们为消费者提供商品和服务的种类, 其消费人口的数量和营销策略等。对于零售市场较成熟和饱和的地 区,再参与竞争会资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除7更困难，而到第三产业相对薄弱的地区，特别在有政 策扶持情况下，进入市场要相对容易。6 .基础设施状况分析区域内的基础设施为市场的正常运作提供了基木保障。零售商 业的连

10、锁经营需要相应的配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相 关,有效的配送需要良好的道路和顺达的通讯系统。此外，还与区域 内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善程度等, 都需要认真分析。区域地理分析可以借助地理信息系统，将人口统计 等诸多数据纳入地理数据库的社会经济要素数据库中，并结合地理数 据库中的自然地理要素、行政区划和有关的地理位置数据，使零售商 很直观地对区域内各方而条件做出综合分析和判断，并对不同区域的 情况进行比较，对零售商的投资与开发产生积极的作用。全球最大的 零售商一美国沃尔玛也是地理信息系统的最大受益者。二、商圈地理分析如何评估商圈？商圈(trade area)概

11、念：商圈是指零售业吸引消费者的地理区域，或者可以理解为零售 业经营的影响范围，是由消费者的购买行为和零售业的经营能力所 决定的，一般将商圈视为以某一明显标志为中心，向四周展开的同 心圆。商圈的划分：商圈分为三个层次：核心商圈、次要商圈、边际商圈。零售业的商圈由核心商圈、次要商圈和边际商圈组成。其中核 心资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除8商圈是指接近零售业并拥有高密度消费者群的区域，通常零售业 50-70%的顾客来自核心商圈。次要商圈的顾客占 15-25%,其余的 为边际商圈的顾客。就销售额来说，核心商圈一般占 60-7

12、0%的销 售额，次要商圈一般产生 20%的销售额，边际商圈属于顾客极少光 顾的区域范围，仅占门店日常销售额的 10- 15%。对于零售业来说，中小商圈的范围约 500米-1500 米，步行或 骑自行车可到达，以销售便利商品、生活必需品为主。大商圈范围 约 5000 米，以汽车为主要交通工具，大部分以销售选购品为主。而 超大商圈指高速公路或快运所形成的广大商圈，以贩卖特殊器材为 主。如何判断商圈地理位置是否合适？由于市场定位不同，零售业对地理位置的要求也不尽 相同。如把位置设在中心商业区，交通方便，流动人口多，有大量 的潜在消费者，但是，也必须承受较高的场地租金。零售业的服务对象一般分为居住人口

13、、工作人口、流动人口三 个部分，良好的经营需要正确判断这三类人的来源和数量。居住在 零售业附近的居民由于其地域性的特点，是核心商圈内基本消费者 的主要来源。零售业附近的工作人口越多，说明潜在消费者数量越 多，下班之余到零售业卖场购物已经成为越来越多的上班族选择的 生活方式，他们甚至把购物当成一种工作压力的宣泄。因此这是零 售业重要而庞大的目标客户群。那些在商业繁华地区和交通要道、 公共场所活动的流动人口，虽然属于临时消费，但也为创造营业额 做出不小的贡献，因而也引起商家越来越多的重视。零售商在做商圈地理分析时， 除了依据有关书面资料和数据 外,还要进行必要的市场调查。对预选地居民做问卷调查或其

14、它形式 的调查，以掌握该地区居民的消费心理和习惯,使商店选址与目标顾 客的要求更加吻合。资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除91.商圈地理分析要素销售潜力： 与区域地理分析相似， 在更加缩小的商圈范围内， 综合 考虑人口、经济、竞争程度等,并以市场定位为企业发展战略的核 心。在此基础上，评估预选店址的销售情况和增长潜力。交通客流量:考察商圈内机动车、非机动车及行人的通行能力， 公交线路的通行频率、机动车保有量、停车位的大小以及步行入店 是否方便,道路的规划改造等。与邻店的关系:如果商店在市场定位上互相补充，多家商店聚集,

15、会更加吸引顾客。但市场定位相似，业态相同，则会引起激烈竞争。 竞争本是好事，它带来商品的丰富与服务质量的提高,并使消费者减 少支出。但在有限区域内,过多和过于激烈的竞争却会使零售商付出 极大的代价。物业成本:商店的租赁和购买成本,对零售商具有决定意 义。如果物业成本与销售潜力不相上下，就不值得去开发。物业的面 积和形状也要与零售商的设计思路相吻合。2 .地理定位的定量确定对不同的零售企业，由于市场定位不同，商圈地理分析中各 要素具有不同的重要性。如有的零售商瞄准拥有汽车的消费者群，就 会更加看重道路的通达性和停车场的面积;有的零售商着意招揽旅游 观光客，就要侧重考虑店址与旅游设施的距离远近等。

16、因为店址的选 择不止一个两个，确定最终的地点需要各种因素的综合分析。三、商圈形态分析：商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言， 商圈形态可分为以下几种。商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买 及消费金额比较高等。资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除10住宅区。该区户数多，至少须有 1000 户以上。住宅区的消费习 性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为 消费群以学生居多、消费

17、金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买 率高等。办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、 外食人口多、消费水准较高等。混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消 费特色，属多元化的消费习性。四、商圈的确定对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。 在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物 频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征 询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的 基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定 的考虑时，可以针对设店地区

18、居民的生活形态及具有关连性的因素 为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中 的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设 定。尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般 小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其 商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动 性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通 等均要加以观察.并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行 商圈设定。下面对上述内容作具体分析。先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入 分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力

19、调 查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定 商品的零售额、资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除11有效购买收入、总的零售额等资料。再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现 有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优 势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能 会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少 的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的 商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不 到相应的投资回报；一个

20、饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口 对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店 不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。IRS = CXRE/RF式中 IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均零售支出；RF-商圈内商店的营业面积。假设在商圈内有 50万个家庭，每周在食品中支出 125元人民 币，共有 75个店铺在商圈内，共有 720000平方米销售面积。则该 商圈的饱和指数为：IRS = 500000X125 / 720000 = 17 . 36该数字越大，则意味着商圈内的饱和度越低；该数字越 小，则意味着商圈内的饱和度越高。在不同的高

21、圈中，应选择零售 饱和指数较高的商圈开店。第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很 好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多 角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应 波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购 买力产生相应影响，资料内容仅供您学习参考.如有不当之处请联系改正或者删除资料内容仅供您学习参考.如有不当之处话联系改正或者删除12商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业 多样化的商圈开业。商圈分析的步骤一般可分为以下几步：第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分 析、邮政编码分析、调查等。第二步是确定调查的内容，包

22、括购物频率、平均购买数量、顾 客集中程度。第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。最后要确定商店的区域、地点和业态等。商圈对于发展连锁零售业的意义连锁零售业的经营状况与商圈之间存在着很强的依存关系。连锁店商圈战略是从连锁发展全局出发而对商圈进行的总体 规划和部署。商圈战略可以增强连锁店的吸引力和扩大顾客群，强 化规模优势，促使零售商经济效益的提高。具体来说，零售业的商 圈战略的重要性体现在以下三个方面：第一，商圈战略有助于零售业连锁店网点建设。连锁店在经 营管理上有一定程度的相似性，也存在一定的差异性，针对不同的 经营环境规划出店铺活动的空间，使各分店既能保持与总店的相同 性，又具有自身经