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文档简介

1、论“单双抬头”开发模式下的税务对比分析 最近，因为工作关系的原因，沥呕君接触了某房地产a公司的老板l君。l君一见面，就喜滋滋地说了一件事：a公司经过一年多的努力，最终把项目由单双头改为了双抬头。他们现在开发的这个项目采取的是村企合作模式，房屋建成后，a公司需要将40%的物业作为回迁房返还给村里。根据税法规定，这种向他人无偿供应不动产的行为需要视同销售，缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等。后来，a公司的税务顾问给出了一招：把项目由单抬头改为双抬头，如此一来，就规避了视同销售，那么那几个税自然也就不用再交了。 考虑到阅读此文的朋友未必个个都懂“单抬头、双抬头”是什么意思，沥呕君在此还是先解释一下

2、： 单抬头：四证上载明的权利人均为一个主体，也就是房地产开发企业。此种模式之下，村委和房企纯粹就是一种利益合作关系，作为被拆迁户，将来等着分房就好了，不需要做别的。 双抬头：四证上载明的权利人均为两个主体，即房地产开发企业和村股份公司。此种模式之下，村委分房属于自建自用，就无需再按视同销售原则向开发商征税。 假设该项目的总货值为200亿，那么这40%的返还物业对应的货值即为80亿。保守按综合税负率40%计，那么a公司需担当的综合税费高达：80亿*40%=32亿。现在，一分钱税都不用再交，的确爽了一把! 看着l君一脸幸福的表情，沥呕君实在是不忍泼他的冷水，可是作为朋友，该说的话还是要说的。因为在

3、沥呕君看来，原来单抬头模式对a公司在税收上极为有利的，可现在却因为对财税了解不深，反其道而行之，最终的结局如此荒唐!究竟咋回事?各位请接着往下细品： 重点提示 在城市更新中，补缴的那点土地价款简直可以忽视不计;建安费特别之透明，你想做大也几乎不可能;在此情形之下，最大的成原来自于哪里?来自于拆迁补偿费!而房企分给村委的那40%物业，虽然要视同销售一并计算收入，但是也同步作为土地获取成本构成的一部分进行加计扣除，这一项对于房地产企业将来的土增税方面，是大大的有利! 在收入不变的状况下，成本每削减100单位，税负增加的状况如下： 增值税：100*9%=9单位 土增税：100*(1+30%)*30%=39单位(这里土增税适用税率保守按30%计) 企业所得税：(100-39)*25%=15.25单位 三项税费合计：63.25单位。 税收损失：80亿*63.25%=50.60亿。 马后炮 假如a公司一开头采用的是单抬头模式，那么虽然前面缴纳了32亿的税费，但是在将60%的物业二次销售环节，则可以节约50.6亿的税金，这样里外里算下来，a公司最终节税18.6亿(50.6-32)。这不是捡了芝麻丢了西瓜，是什么? 这莫非就是a公司辛苦奔波一年所换来的结果吗?一句话，a公司的税务顾问难辞其咎。 有句话叫：会者不难，难者不会。房地产公司的财税管理工作者千万千万要留意，不能盲目自信于自身的专业功底，

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