(重要)柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告(10117)

1、柏景龙庭经济型酒店柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告可行性研究报告 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 2 页 共 60 页提纲：提纲：一、酒店业和经济型酒店的概念及特征一、酒店业和经济型酒店的概念及特征 .3（一）酒店业的概念与分类.3（二）经济型酒店的定义及特征.8二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析 .11（一）重庆主城经济型酒店分布调查.11（二）本项目周边经济型酒店详细调查.211、经济型酒店分布.222、经济型酒店定位及房间数.233、经济型酒店配套.244、经济型酒店价格.265、旅客来源.266、个案调研：低档次经济型酒店分析之7 天快

2、捷连锁酒店.277、个案调研：中档次经济型酒店分析之锦江之星连锁酒店.308、个案调研：高档次经济型酒店分析之Q7 快捷酒店.32（三）重庆经济型连锁酒店发展趋势.40（四）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析.41（五）本项目引入经济型酒店的市场可行性结论.42三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析 .43（一）本项目引入经济型酒店建设条件优劣势分析.43（二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论.44四、本项目经济型酒店投资回收初步测算四、本项目经济型酒店投资回收初步测算 .45（一）本项目经济型酒店的投入成本测算.45（二）本项目经济

3、型酒店的投资回收期限.47五、国内著名经济型酒店及选址要求五、国内著名经济型酒店及选址要求 .48（一）中国知名经济型连锁酒店.48（二）酒店选址要求参考“锦江之星”加盟选址要求.48六、酒店设计具体注意事项六、酒店设计具体注意事项 .49（一）客用走道.49（二）卫生间设计.50（三）房间设计.50七、如家快捷酒店的管理模七、如家快捷酒店的管理模式式参考参考 .51八、酒店在房地产营销策划当中的思考八、酒店在房地产营销策划当中的思考 .52（一）酒店的收益功能和完善管理功能.52（二）项目内酒店与其它产品的组合思考.53（三）酒店与项目推广的思考.53（四）酒店对销售促进的思考.54 柏景龙

4、庭经济型酒店可行性研究报告第 3 页 共 60 页一、酒店业和经济型酒店的概念及特征一、酒店业和经济型酒店的概念及特征（一）酒店业的概念与分类（一）酒店业的概念与分类1.1.酒店的定义酒店的定义酒店（Hotel)- 来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店” ，在中国被称为酒店、饭店、宾馆、旅店、旅馆等。 2.2.酒店分类酒店分类1）按酒店功能分类1.11.1 商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型每种酒店以星级为划分，现在目前最多的酒店就是商务型酒店，旅游型酒店在中国任然处于发展阶段，经济型酒店现在非常受宠，如

5、 7 天，莫泰 168 等等都是许多人首选的经济型酒店，汽车旅馆型主要是在国外的高速公路上出现得很多，中国现在还较少。1.2 旅游度假型又衍生出以下两种形式：1.2.1 分时度假酒店（又称独立产权式酒店）这是为了吸引宾客，尽快回收资金，酒店经营者用“合股购买客房产权”的方式来让不同的购买者每年轮流使用同一间客房。而若某人独立购买了一间客房，除每年自己来享受之外，平时则由酒店方代为出租。1.2.2 公寓式酒店这是近年来又新推出的一种品种，在将客房原有的使用功能上增加了一个自助厨房间，便于客人自助餐饮，适合于长年租住或家庭型的客源。使酒店客房不仅作为“睡觉的地方” ，而且是居住的空间。 1.3 商

6、务型又衍生出以下两种形式： 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 4 页 共 60 页1.3.1 国宾馆是满足政府接待功能为主的商务酒店，这是一种具有中国特色的酒店经营方式。1.3.2 国际会议中心是举办各种大型商务会议的酒店。2）按酒店价格分类经济型、中档型、豪华型经济型、中档型、豪华型3）按酒店建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平划分通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。3.1 五星酒店这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的

7、宴会厅、会议厅，综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。 3.2 四星酒店设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。3.3 三星酒店设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。这种属于中等水平的酒店因设施及服务良好而价相对较便宜在国际上最受欢迎，数量较多。3.4 二星酒店设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 5 页 共 60 页

8、3.5 一星酒店设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。4）按酒店特点分类国际型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所3.3.酒店经营模式酒店经营模式投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理星级酒店主要有六种模式：3.13.1 模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营酒店，也就是选择作为单体酒店(Independent Hotel)存在这种单体酒店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有酒店都采用了这种方

9、式。 模式一的优点酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。 模式一的缺点这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。3.23.2 模式二：投资者自己管理经

10、营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持支持 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 6 页 共 60 页酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织(Leading Hotels of The World) 、世界小型豪华酒店组织(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店联盟的方

11、式获得营销方面的支持。 模式二的优点选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。 模式二的缺点但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。3.33.3 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再加入酒店联盟，在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择

12、专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。 模式三的优点如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。 模式三的缺点投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 7 页 共 60 页店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客

13、优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。3.43.4 模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。更大的酒店品牌集团。酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理酒店一些酒店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了酒店客源的进一步扩大。 模式四的优点可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店仍可

14、以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。 模式四的缺点酒店的未来发展，要受到品牌的限制。3.53.5 模式五：委托管理特许经营的双重运作模式五：委托管理特许经营的双重运作酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店

15、管理服务，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 8 页 共 60 页但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好能选择同一家酒店公司。在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务。3.63.6

16、模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。 模式六的优点将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。（二）经济型酒店的定义及

17、特征（二）经济型酒店的定义及特征近几年来，高速增长的经济为各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者，一种既能享受星级宾馆标准、收费又不高的经济型酒店自然而然受到欢迎。经济型酒店相比已发展成熟、规范化高档酒店，带来更多的商业机会，既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括产权、机制、经营模式、管理服务、行业体制等方面。 由于经济型酒店规模及经营相对灵活，除了常规的房地产项目策划具有参照意义，对于重庆目前的空置商业用房和因“退二进三”遗留的工业用房而言，更具有开阔思路、盘活存量的重要作用。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 9 页 共 60 页1 1、经济型酒店的概念、经济型

18、酒店的概念经济型酒店(Budget Hotel)是相对于传统的全服务酒店(Full Service Hotel)而存在的一种酒店业态，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，结合国内特点，我们认为，经济型连锁酒店可以定义为：以大众型观光旅行者和中小商务旅行者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，以加盟或特许经营等经营模式为主，价格低廉（一般在 200 元人民币以下），服务标准，性价比高的现代酒店业态。 2 2、经济型酒店的分类、经济型酒店的分类就世界范围来看，经济型酒店可以划分为三种类型：城市商务型酒店，青年旅舍，汽车旅馆。 3 3、经济型酒店的特征、经济型酒店的特征经济型连锁酒店作为一种新

19、兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是满足普通旅行客人和商务客人住宿需求的产品设施。它的基本特征包括： 1) 产品的有限性经济型酒店紧扣酒店的核心价值住宿，以客房产品为灵魂，去除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast)，会议、休闲娱乐等功能则尽可能压缩或免去，仅一些有限服务酒店提供简单的餐饮、健身和会议设施。 2) 高性价比与一般社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化，突出清洁卫生、舒适方便的特点，同时价格适中。相对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型

20、酒店的价格一般在人民币 200 元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆甚至只有几十至一百元左右。 3) 消费群体大众化 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 10 页 共 60 页经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高端商务客人、高收入阶层、公费旅客群体为主要目标市场。 4) 加盟或特许经营等连锁经营形式为主经济型酒店一般采取连锁经营的方式，以达到规模经济，提高品牌价值。这也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。 5) 选址注重交通便捷、商务、旅游或居住氛围成熟该类酒店通常有以下选址特征：一是交通枢纽或交通干线站点附近，包括地铁、轻

21、轨、公交站点等，步行距离通常不超过 10 分钟；二是商业网点、写字楼集中的区域附近，或者知名旅游景点附近；三是大型居住社区或知名楼盘或附近步行距离通常不超过 10 分钟。 4 4、经济型酒店的发展过程、经济型酒店的发展过程经济型酒店在全球的发展经历了四个时期:萌芽与发展初期、蓬勃发展时期、品牌调整时期、重新发展时期。有观点认为，在发达国家，经济型连锁旅馆与高档星级酒店的比例一般为 73。 中国经济型酒店最初始于 1996 年，上海锦江集团下属的锦江之星作为中国第一个经济型酒店问世。进入 21 世纪,各种经济型品牌如雨后春笋般破土而出，并呈现如下的发展特点： 1) 中国经济型酒店行业成长迅速,出

22、现了一些颇具影响的民族自主经济型酒店品牌。具有全国影响力的有：锦江集团于 1996 年创办的锦江之星；首都友友国际酒店集团与携程旅行服务公司于 2002 年组建的如家酒店连锁等。此外还有一些地区性经济酒店，如上海的莫泰 168 和宝隆居家、华南地区的7 天、北京地区的欣燕都等。这些品牌呈现蓬勃的发展趋势,在短短几年时间里得到迅速扩张，一些地区品牌也正积极发展成为全国性品牌。 2) 国内经济型酒店需求旺盛，其中北京、上海、广州、成都等大型城市经济型酒店的需求非常旺盛，市场条件比较成熟。而长三角区、珠三角区、京 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 11 页 共 60 页津地区这三个地区较高的经济发

23、展水平也决定了经济型酒店的需求水平。所以经济型酒店在中国是以点面结合的格局迅速在经济发达的地区发展起来。 3) 经济型酒店吸引了大批资本的涌入。由于经济型酒店的投资比较小,而投资回报率要比同类酒店高，所以各行业的资本都纷纷看好这类项目。 4) 全球品牌和国内品牌的竞争日益加剧，许多国际知名经济型酒店品牌纷纷看好中国，纷至沓来，争夺市场份额。 5) 2005 年 3 月，重庆“小天鹅”集团旗下连锁酒店“天鹅之星”正式开业，标志着重庆本土品牌经济型酒店发展拉开序幕。之后，全国知名经济型酒店巨头“如家”、“锦江之星”也相继落户重庆，重庆经济型连锁酒店业处于快速发展阶段。 二、本项目引入经济型酒店的市

24、场可行性分析二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析（一）重庆主城经济型酒店分布调查（一）重庆主城经济型酒店分布调查1 1、重庆主城经济型酒店分布和数量调查、重庆主城经济型酒店分布和数量调查经济型酒店及两星级酒店数量表区域数量名称地址1汉庭快捷酒店（重庆大坪店） （经济型）菜园坝2重庆莫泰（解放碑店） （经济型） 解放碑3重庆奥体宾馆（经济型）上清寺渝中区4重庆莫泰（上清寺店） （经济型）上清寺 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 12 页 共 60 页5如家快捷酒店（重庆解放碑洪崖洞店） （经济型）解放碑6重庆尚好酒店（经济型）解放碑7重宾之星连锁酒店（大坪店） （经济型）大坪8重庆玉岛商务

25、酒店（经济型）上清寺9重庆金地 126 连锁旅店（奥体中心店） （经济型）解放碑10如家七斗星酒店(重庆大坪店)（经济型）大坪11重庆斯威特时尚酒店（经济型）解放碑12重庆似家心怡酒店（解放碑店） （经济型）解放碑13重庆安富宾馆（经济型）大坪14重庆佳豪宾馆（经济型）解放碑15重庆天鹅城市酒店（经济型）解放碑16如家快捷酒店（重庆上清寺店） （经济型）上清寺17重庆恺瑞酒店（公寓式）解放碑18重庆望园连锁渝都客栈 （大坪店） （经济型） 19重庆青少年国际公寓（经济型）少年宫20锦江之星（重庆渝中店） （原鹅岭公园店） （经济型）鹅岭21天连锁酒店（重庆大礼堂店） （经济型）大礼堂 柏景龙庭

26、经济型酒店可行性研究报告第 13 页 共 60 页22天连锁酒店（重庆上清寺店） （经济型）上清寺23天连锁酒店（重庆解放碑二店） （经济型）解放碑243 重庆喜悦城市酒店两路口25格林豪泰（重庆谢家湾店） （经济型）谢家湾26重庆柏捷酒店（经济型）石桥铺27重庆似家心怡酒店（石桥铺店） （经济型）陈家坪28如家快捷酒店（重庆石桥铺店） （经济型）石桥铺29重庆似家心怡酒店（石桥铺店） （经济型）石桥铺30重庆小天鹅商务酒店（杨家坪店） （经济型） 杨家坪31重庆瑞天商务酒店（经济型）石桥铺32重庆同好酒店（经济型） 石桥铺33锦江之星（重庆杨家坪店） （经济型） 杨家坪34格林豪泰（重庆渝州

27、路店） （经济型）石桥铺35天连锁酒店（重庆石桥铺店） （经济型） 石桥铺九龙坡(含高新区石桥铺)36重庆铁马宾馆（经济型）滩子口37重庆大同荷泰酒店（经济型） 观音桥江北38重庆博文商务酒店（经济型）观音桥 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 14 页 共 60 页39汉庭快捷酒店（重庆加州店） （经济型）加洲40重庆拓展商务宾馆（经济型）观音桥41重庆百悦聚酒店（经济型）龙溪建材市场42重庆喜悦酒店（经济型）观音桥43重庆加州客栈（经济型）加洲44重庆北岸宾馆（经济型）红旗河沟45重庆凯加宾馆（经济型）观音桥46重庆小天鹅商务酒店（观音桥店） （经济型）观音桥47重庆佳园连锁酒店（经济型）

28、观音桥48重庆西都宾馆（经济型）观音桥49重庆金地 126 连锁旅店（加州店） （经济型）加洲50重庆松藻宾馆南坪花园八村51重庆盛大酒店 南坪52马瑞卡快捷酒店连锁（重庆南坪威尔士店） （经济型）南坪53如家快捷酒店（重庆会展中心店） （经济型）南坪54重庆速朋谊酒店（经济型）南坪南岸区55汉庭快捷酒店（重庆南坪店） （经济型）南坪 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 15 页 共 60 页56马瑞卡快捷酒店连锁（重庆秀苑店） （经济型）南坪57重庆伊锐宾馆（经济型）南坪58重庆喜悦酒店（经济型）南坪59洛可快捷酒店（南坪店） （经济型）南坪60格林豪泰（重庆西南大酒店） （经济型）南坪61

29、重庆米格尔大街酒店（经济型）红锦大道 567 号渝北区62重庆果岭时尚酒店（经济型）新牌坊63重庆天星壹号酒店（经济型）天星桥64洛可快捷酒店（沙坪坝店） （经济型）沙坪坝65如家七斗星商旅酒店（重庆沙坪坝店） （经济型）沙坪坝66重庆似家心怡酒店（沙坪坝 2 店） （经济型） 沙坪坝67重庆学林宾馆（经济型） 沙坪坝68重庆金地 126 连锁旅店（沙坪坝店） （经济型） 沙坪坝69重庆似家心怡酒店（沙坪坝 1 店） （原银山宾馆） （经济型）沙坪坝70重庆小天鹅商务酒店（沙坪坝店） （经济型）沙坪坝沙坪坝71天连锁酒店（重庆沙坪坝店） （经济型）沙坪坝 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 1

30、6 页 共 60 页72如家快捷酒店（重庆北碚店） （经济型）北碚北碚区73重宾之星连锁酒店（北碚天奇店） （经济型）北碚2 2、重庆典型经济型酒店经营状况分析、重庆典型经济型酒店经营状况分析2.12.1 品牌特征品牌特征 全国性品牌试探，本地性品牌初创。重庆经济型酒店属于快速发展阶段，国际型连锁品牌开始不断入驻；国内品牌锦江之星和如家快捷等已登陆，本地品牌也开始发力，天鹅之星、金地 126 和临江客栈三家品牌开始成型。 2.22.2 成熟商务区为经济型连锁酒店首选成熟商务区为经济型连锁酒店首选从重庆目前在营经济型连锁酒店的分布状况来看，传统金融、行政中心及 CBD核心的渝中区为选址首选，拥有

31、经济型连锁酒店数量比例达 56%，其中如家快捷、锦江之星等全国性品牌都集中在渝中区，分别依托成熟行政中心和汽车贸易产业的配套需求。金地 126、泽彬等本地经济型连锁酒店则选择江北、九龙坡区等商务氛围较为成熟的区域设点，避免竞争同时成本得以控制。房地产开发热点区域南岸区和传统老城区沙坪坝区经济型连锁酒店则相对缺乏。2.32.3 注重成本相对较低、但交通便捷的商圈边缘注重成本相对较低、但交通便捷的商圈边缘经济型连锁酒店重在“经济”两字，78%选择在商圈外设点，以节约成本，同时交通便捷、配套等设施相对齐全。全国连锁酒店如家快捷、锦江之星选择在距离解放碑商圈车程不超过 10 分钟，商务人流量较大的上清

32、寺及鹅岭地区。本地连锁酒店天鹅之星因位于次级商圈江北区观音桥商圈内，成本较高致使房价高于其它品牌连锁酒店。 2.42.4 大型居住社区成为经济型酒店选址的热点区域大型居住社区成为经济型酒店选址的热点区域目前重庆大型居住社区发展相当迅速，已经形成了龙溪镇、加州居住区、五黄大社区、直港大道居住区，居住社区及商业配套的发展同样带来大量的流动人口，为经济型酒店提供了商机，本地品牌金地 126 的选址特征就是这种类型， 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 17 页 共 60 页设点于龙溪镇和加州花园附近，客房入住率达到 80%，可见居住社区与经济型酒店的相关性是较高的。 2.52.5 规模特征规模特征重

33、庆市经济型连锁酒店无论从数量还是规模来看，远小于东部发达地区，本地品牌数量也较少。从房间数量而言，除锦江之星和天鹅之星房间数达到 100 余套，其它均为 3060 套，规模较小。但从经济型酒店的户型面积而言，面积较适中，同国际品牌酒店模式较为接近。 3 3、重庆经济型酒店与其它旅游餐饮行业的关联分析、重庆经济型酒店与其它旅游餐饮行业的关联分析3.13.1 从旅游市场看酒店的客源景气从旅游市场看酒店的客源景气1）20062008 国际和国内旅游统计项目年份国际旅游人数（万人次）同比增幅国内旅游人数（万人次）同比增幅2006 年60.315%6787.1913.7%2007 年76.226%800

34、9.3318%2008 年87.214.5%10001.1924.9% 数据来源：重庆统计公众信息网2）分析重庆 2008 年国际旅游人数同比 2007 年多出了 14.5%,超过了 2007 年床位数幅 7.92%，说明虽然经济形势还未出现积极的明朗化，但国际旅游人数对酒店的供应客户却依然持续走高。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 18 页 共 60 页重庆 2008 年国内旅游人数同比 2007 年多出 24.9%，说明经济实惠的酒店供应客户还在以较快的速度增长，经济型酒店的“蛋糕”不断扩大，可以预见 09 年经济型酒店的开店数量还会快速上涨。3.23.2 从利用外资情况看酒店的客源景

35、气从利用外资情况看酒店的客源景气1）利用外资数据表指 标 （单位：万美元）200620072008同比增幅2009 第一季度2009 第一季度同比增幅协议（合同）额112960407369283124-30.539468-63.5 外商直接投资111558406799279513-31.338985-63.9 外商其它投资1402570实际利用外资额876671220112737351.51 倍55156-20.5外商直接投资695951085342729131.52 倍5366-22.5外商其它投资622378数据来源：重庆统计公众信息网2）外资客源分析 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第

36、19 页 共 60 页通过外商投资数据同比分析，可把握酒店的外籍商务人士入驻率变化。2008 年实际利用外资额比 2007 年同比多出 1.51 倍，但少于 2007 年的2.6 倍,说明利用外资受金融危机的影响较大。受金融危机的影响，2009 第一季度实际利用外资额同比增幅大幅下降 20.5%，如果单纯从数据推导外籍商务人士的数量，则对酒店的商务客户供应产生较大影响。3.33.3 从交通客运量看酒店的客源景气从交通客运量看酒店的客源景气1）20062008 年交通客运量数据表年 份2006200720082008 年同比增长客运量（万人）612287718787573.2213.4%铁路13

37、8821712472.4012.5公路581797331683248.3013.5水路142113661391.651.9民航240334460.8738.0空港吞吐量旅客（万人）812.381049.231126.517.4% 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 20 页 共 60 页数据来源：重庆统计年鉴 20082）交通客运量对酒店的客源供应分析重庆 2008 年客运量同比增长 13.4%，超过 2007 年床位数 7.9%的增长速度。民航客运量对星级酒店的需求最直接，民航 2008 年同比增长 38%，在四大运输体系中增长率最高，也说明对酒店的客源供应将产生积极效果。铁路和水路涨幅或降

38、幅均较小，说明这两种运输方式对酒店的客户供应变化不大。公路运输大部分为短程运输，13.5%的增长率对高级酒店的客源供应不会产生非常积极的效果；拉动酒店的需求也更多体现在经济型酒店上面。与重庆正班通航城市（个）即重庆机场出港航线5865国内5258国际（地区）67重庆机场飞行起降架次（万架次）8.9010.51 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 21 页 共 60 页（二）本项目周边经济型酒店详细调查（二）本项目周边经济型酒店详细调查经对本项目周边的走访调查，共计五星级酒店经对本项目周边的走访调查，共计五星级酒店 2 2 家、三星级酒店家、三星级酒店 2 2 家、经济型家、经济型酒店酒店 12

39、12 家。家。鉴于本项目是对打造经济型酒店的可行性做研究，我们将重点对经济型酒店做鉴于本项目是对打造经济型酒店的可行性做研究，我们将重点对经济型酒店做调查分析。调查分析。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 22 页 共 60 页 1 1、经济型酒店分布、经济型酒店分布序号酒店名称酒店地址1雨林宾馆九龙坡区渝州路 79 号2同好酒店高新区渝州路 81 号3瑞天商务酒店石桥铺高新区科园一路 2 号4如家快捷酒店九龙坡区渝州路 108 号57 天快捷连锁酒店石桥铺科园一路渝高大厦6柏捷酒店高新区石小路 170 号7小天鹅商务酒店九龙坡区冶金一村 15 栋8重庆铁马宾馆杨家坪正街 43 号9鑫梦酒店

40、九龙坡石坪桥正街10锦江之星杨家坪兴胜路 60 号 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 23 页 共 60 页11圣杰酒店陈庹路双山隧道口12格林豪泰快捷酒店九龙坡区谢家湾 78 号 从经济型酒店分布来看，经济型酒店一般都选择人口密度大，交通方便的区域，方便入住，而九龙坡区和石桥铺是重庆西区的重要地段，人口密集且流动性大，适宜经济型酒店生存。 本项目辐射半径 3 公里内只有圣杰酒店一家酒店，远不能满足这一区域对经济型酒店的需求量。2 2、经济型酒店定位及房间数、经济型酒店定位及房间数酒店名称定位客房数雨林宾馆经济、快捷152同好酒店经济、快捷118瑞天商务酒店经济、快捷、商务90如家快捷酒店经

41、济、快捷1207 天快捷连锁酒店经济、快捷70柏捷酒店经济、快捷120小天鹅商务酒店经济、快捷60重庆铁马宾馆经济、商务106鑫梦酒店经济、快捷、休闲81 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 24 页 共 60 页锦江之星商务、经济104圣杰酒店精品商务61格林豪泰快捷酒店经济、快捷112从对经济型酒店的调查来看，经济型酒店的定位都是以便宜为主，兼顾舒适性;一般情况下经济型酒店的房间数是根据所选地点来定的，房间数一般为80-100 间为主，房间过少不能满足客源的需要，而房间数过多则担心房间空置率，前期投入成本大。3 3、经济型酒店配套、经济型酒店配套酒店名称配套服务雨林宾馆茶室、棋牌室、按摩屋

42、、中餐厅、会议室、票务服务房间配备空调、数字电视、宽带网络、保险柜同好酒店茶餐厅、洗衣服务、叫醒服务、商务中心、会议室、桑拿、ATM取款机房间配备空调、电视、电话、实木家具、淋浴房瑞天商务酒店商务中心房间配备空调、电视、长途电话、淋浴房如家快捷酒店会议室、健身房、KTV房间配备宽带网络、卫视、中央空调、保险柜、直拨电话 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 25 页 共 60 页7 天快捷连锁酒店票务中心房间配备宽带网络、挂式空调、淋浴房柏捷酒店商务中心、茶楼房间配备电视、宽带网络、卫浴小天鹅商务酒店商务中心、茶楼房间配备电视、空调、淋浴房重庆铁马宾馆中餐厅、会议室、停车场、票务中心、棋牌室房间

43、配备中央空调、长途电话、写字台、淋浴房鑫梦酒店商务中心、保险箱房间配备电脑房、机麻、圆床、宽带网络、空调锦江之星红外线防盗、环保检测、茶餐厅房间配备书写功能、宽带网络、整体卫浴圣杰酒店KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡厅、茶室、棋牌室房间配备中央空调、淋浴房、写字台、迷你吧台、小冰箱格林豪泰快捷酒店餐厅、酒吧、商务中心房间配备电视、空调 经济型酒店对于配套无硬性要求，但根据场地条件可适当增加配套服务，以提高居住舒适性和便利性，便于提高居住率。 离本项目最近的圣杰酒店因场地大，便于设置较多的酒店配套服务，为客户提供了更多的便捷。4 4、经济型酒店价格、经济型酒店价格酒店名称单间（挂牌/协议） 标间（

44、挂牌/协议）套房（挂牌/协议）入住率雨林宾馆288 元/268 元138 元/128 元50%同好酒店129 元/119 元129 元/119 元149 元/139 元80% 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 26 页 共 60 页瑞天商务酒店168 元/136 元178 元/136 元268 元/168 元50%如家快捷酒店139 元/132 元159 元/151 元159 元/151 元70%柏捷酒店138 元/108 元40%小天鹅商务酒店118 元158 元268 元30%鑫梦酒店100 元/90 元118 元/108 元198 元/188 元50%锦江之星159 元/149 元15

45、9 元/149 元189 元/179 元60%格林豪泰快捷酒店139 元/128 元139 元/128 元40%圣杰酒店标准间 418、套房 588 元、单间 458 元、情侣间 520 元，协议价可以 5.5 折50%7 天快捷连锁酒店经济房 99、大床房 129、商务大床 13950%经济型酒店主打就是经济，符合大众消费的定价是经济型酒店的关键，经济型酒店的价位一般在 100-160 元左右，且配套齐全、服务热忱。作为全国连锁的经济型酒店品牌更容易为旅客接受。注：以上所调查的经济型酒店均配备免费停车场。注：以上所调查的经济型酒店均配备免费停车场。5 5、旅客来源、旅客来源 经济型酒店的客源

46、主要是针对各地来渝的销售人员以及游客为主，本地客户主要以散客为主。 带有会议室的经济型酒店主打会议牌，接待会议团队比较多。6 6、个案调研：低档次经济型酒店分析之、个案调研：低档次经济型酒店分析之7 7 天快捷连锁酒店天快捷连锁酒店通过对经济型酒店的调查，我们将经济型酒店的价格区间做出分类：序号低档次经济型酒店价格区间100-130 元/间/天1中档次经济型酒店价格区间130-170 元/间/天 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 27 页 共 60 页2高档次经济型酒店价格区间180 元/间/天以上（1 1）外部调查）外部调查 7 天快捷连锁酒店一般选择闹市地段开设，其前台一般利用其电梯前室

47、，以便方便旅客入住。在条件允许的情况下，7 天快捷酒店一般会将建筑外立面做统一处理，以提高酒店昭示性。7 天快捷酒店的前台接待一般都比较小，主要是因为其选择位置一般靠近电梯口，方便接待和旅客出入。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 28 页 共 60 页（2 2）单人间）单人间（3 3）标准间）标准间配置简单，走平民化路线 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 29 页 共 60 页（4 4）特价房）特价房7 天快捷酒店主要是以旅游类散客为主，走低价优质路线，全国连锁，且开通网络、WAP 订房服务，方便、快捷。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 30 页 共 60 页7 7、个案调研：中档次

48、经济型酒店分析之、个案调研：中档次经济型酒店分析之锦江之星连锁酒店锦江之星连锁酒店（1）前台接待（2）星连星茶餐厅 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 31 页 共 60 页（3 3）客房调查）客房调查客房装修风格简约，颜色搭配温馨，总体风格简洁、温馨。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 32 页 共 60 页（4 4）酒店配备）酒店配备星连心茶餐厅免费宽带上网免费停车位会议室有线电视无烟房间订票服务打印复印传真贵重物品保存行李寄存物品租用小商品出售锦江之星快捷酒店主要以商务类旅客为主，全国连锁，目前重庆营业 2 家，配套齐全，服务优质，属中档消费。8 8、个案调研：高档次经济型酒店分析之、

49、个案调研：高档次经济型酒店分析之Q7Q7 快捷酒店快捷酒店（1）走廊整体过道整体铺设地毯，房间编号采用发光字处理，提升档次。一定距离内放置一盆绿色植物，墙上挂装饰画，注重细节处理。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 33 页 共 60 页（2）标准间实景图 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 34 页 共 60 页（3）卫生间实景图（4）细节展示书桌烟灰缸装饰植物睡衣和衣柜 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 35 页 共 60 页（5）特色房电视采用壁挂式，节约空间玻璃隔断卫生间，提升品质 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 36 页 共 60 页（6）单人间调查 柏景龙庭经济型酒店可行性

50、研究报告第 37 页 共 60 页机麻大尺寸液晶电视娱乐室 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 38 页 共 60 页 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 39 页 共 60 页 7 酒店装修档次高，在彰显个性与时尚之余，又不失稳重、深邃的商业气息。配套丰富，拥有会议室、茶楼、KTV 等。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 40 页 共 60 页（三）重庆经济型连锁酒店发展趋势（三）重庆经济型连锁酒店发展趋势 1 1、国际品牌进入，经济型酒店市场品质整体上升，产业发展加快、国际品牌进入，经济型酒店市场品质整体上升，产业发展加快连锁经营是世界酒店发展的主要趋势，一批国际及国内品牌也登陆重庆，如

51、法国宜必思酒店入驻高新二郎片区，美国速 8、速朋谊等；全球品牌连锁的加盟将对我市经济型酒店业的品质升级、管理和营销模式进步、产业发展加快等起到较大的促进作用。 2 2、市场总体扩容，主城区域竞争格局扩散、市场总体扩容，主城区域竞争格局扩散目前经济型连锁酒店主要集中在渝中区和江北区，在产业趋好的情况下，各品牌连锁酒店均有扩张策略，天鹅之星已设立 3 个分店、金地 126 设立2-3 个分店，形成遍地开花、竞争格局扩散的局面。 3 3、依托的产业资源更为多元、依托的产业资源更为多元从锦江之星选址鹅岭汽车贸易一条街可以看出，汽车贸易产业带来的商务人群是其主要的消费群体，可见具有流动人群的产业能够为经

52、济型酒店带来商机，商贸、旅游、教育、会展等产业均属于这类产业，由此可以预见，具有古镇旅游、红色旅游资源和教育产业资源的沙坪坝，具有绿色旅游资源、会展产业资源的南岸区等，都将是未来经济型连锁酒店发展的热点区域。随着重庆逐步发展成为长江上游经济中心城市，将吸引和聚集西部及全国的商贸、旅游人群，经济型酒店业依托的产业资源将更为多元化。 4 4、品牌与性价比的差异化竞争愈演愈烈、品牌与性价比的差异化竞争愈演愈烈经济型连锁酒店业的发展和高性价比必然对其它酒店业产生冲击，尤其是三星级酒店市场受到的影响较大，目前重庆三星级酒店房价通常为 180-220 元/天，经济型酒店标间房价集中在 100-160 元/

53、天，房间内部配置逐渐趋向于三星级酒店标准，可替代性特征明显，可以预计今后两者间的竞争将趋向于体现综合实力的品牌化竞争。 从经济型酒店业内部竞争来看，国际品牌连锁酒店的入驻，带来更先进的 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 41 页 共 60 页管理和营销方式，品牌升级和特色化。提高性价比将是本地品牌立足市场的必要手段。5 5、重庆经济型酒店的其它特点、重庆经济型酒店的其它特点在本地经济型酒店中，均采取与其它企业共用一栋楼的形式，如 7 天快捷连锁位于晋榆彩园大厦裙楼，楼下为富安百货。知名星级品牌为背景的经济型酒店单店房间数均在 100 间以上，其它品牌房间数一般不超过 65 间。 国内品牌标准

54、间套内面积集中在 30-40 平方米，舒适度相对较高。 经济型酒店越来越注重其消费者居住的舒适性，大多数房间面积与星级酒店大致一样，使其更加舒适，从而提高了自身的竞争能力。多种功能套房的推出，不仅提高了自身产品的档次，还扩大了其目标客户群。 普通标间价格集中在 100-160 元/天，价格有较大发展空间。（四）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析（四）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析1 1、酒店的市场大环境具有可行性、酒店的市场大环境具有可行性（1）重庆地产开发商越来越青睐于酒店项目投资酒店成为开发商的投资热点，大型的商业地产项目喜欢引进星级酒店提升项目的商业价值，既降低项目的投资风险，也

55、为项目的后期销售、招商作铺垫。（2）本项目周边半径 3 公里内无经济型酒店，区域竞争小。（3）九龙园区的成熟发展将为酒店业注入活力本项目依托项目周边众多的专业市场，如绿云石都、恒胜钢铁市场、恒冠钢铁市场、隆鑫钢铁市场，新世纪石材市场、金科五金机电城、摩配市场等等，来往的客商将为经济型酒店带来丰厚的客户资源。 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 42 页 共 60 页2 2、酒店周边的空缺，酒店具有可行性、酒店周边的空缺，酒店具有可行性本项目周边 3 公里范围内多家大型企业：恒胜集团、格力厂、福星集团、经营钢铁生意的商家。调查走访发现，这些企业来访人员因为在周边范围内无酒店接待大多安排在二郎的宜

56、必思酒店入住，如在半径范围内有酒店能满足企业接待需求的话，以上企业更倾向于就近入住，所以区域内经济型酒店的需求较大。（五）本项目引入经济型酒店的市场可行性结论（五）本项目引入经济型酒店的市场可行性结论本项目周边专业市场众多，商贾云集，且无经济型酒店来支撑庞大的客户资源，不能满足对于经济型酒店的需求；而本项目地理位置优越，且裙楼本身设计适宜做经济型酒店，通过半径 3 公里内无经济型酒店 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 43 页 共 60 页市场调查和市场机会点分析来看，本项目适宜引入经济型酒店。三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析（一）本项

57、目引入经济型酒店建设条件（一）本项目引入经济型酒店建设条件 SWOTSWOT 分析分析1 1、优势分析、优势分析本项目所在区域是新兴的国家级高新技术产业开发区，新九龙园区行政中心；历经 6 年发展，周边大盘云集，已逐渐形成“区域性大住区” ，区域形象品质较高，更是重庆地区新兴的第三生态居住区；项目周边世界 500 强企业、国内 500 强企业众多，如沃尔玛、雅马哈、百得，世界知名企业 ABB、佳通轮胎、椿中岛、太阳集团等，建设集团、隆鑫集团、五粮液普什集团等；项目位于杨家坪、高新区、大渡口区、沙坪坝区，四大核心区域环抱中，紧邻陈家坪交通枢纽站，周边厂房众多，外来人口、商务人士众多； 柏景龙庭经

58、济型酒店可行性研究报告第 44 页 共 60 页项目周边基础设施修建完善，道路绿化品质较高，周边配套成熟。区域内拥有 48 家大中型特色餐饮、 6 家中型超市、32 家社区便利店等商业配套；项目临近 BRT 及客车总站，轻轨 5 号线，拥有 15 条公交线路通达主城，44米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷运交通网络发达。2 2、劣势分析、劣势分析项目本身建筑规模不大，无法实现丰富的酒店配套设施的设置，因此不利于项目打造品质感较高的酒店；项目地处非闹市区，前期酒店上客量有限。（二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论（二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论1、项目集区

59、位优势、环境优势、客源优势、特色优势、配套优势为一体，实施以中端客房为主，商务会议、餐饮经营、休闲娱乐经营项目为辅的经营政策。2、项目辐射直径 5 公里的区域，潜在消费群体明显；外地商务人士、高科技企业、政府机关单位密集，商务会议客源丰富，从而保障项目的稳定收益。3、从以上分析可得出，本项目引入经济型酒店的建设条件可行。本项目现状： 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 45 页 共 60 页四、本项目经济型酒店四、本项目经济型酒店投资回收初步测算投资回收初步测算（一）本项目经济型酒店的投入成本测算（一）本项目经济型酒店的投入成本测算注：注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、装修成本、

60、设施成本；其中土地成本，暂按本项目当前地段的楼面地价600元/m2。其中建安成本，暂按当前市场通行成本1200元/m2。1 1、技术指标、技术指标 本项目地上单层面积按712.75-837.55计算，酒店的单层面积按平均值775计算，则本项目酒店为4层，则总建筑面积为：31002 2、内部装修成本（含房间内部家具和设备等的采购）、内部装修成本（含房间内部家具和设备等的采购）内部装修按建筑面积 1000 元/m2计算，则酒店内部装修成本为：31001000 元/m2 = 310 万3 3、土地成本、土地成本3100600 元/m2 = 186 万 柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告第 46 页 共 60