房地产开发融资分析论文

1、房地产开发融资分析论文房地产业是资本密集型产业。 房地产开发过程中的大部分资金都 需要金融机构的支持。许多风险也可以通过金融工具分解。因此，房 地产开发与金融业的关系非常密切。关键词:房地产;融资;房地产信托 ;房地产金融系统 房地产业与生产过程中生产， 流通，消费各个方面的大量货币资 金密不可分， 这与金融机构的支持与合作密不可分。 房地产业的融资 就像房地产业发展中的血液流动一样。 在过去二十年中， 中国房地产 开发公司的主要外部资金来源依赖于银行贷款和预售。 2001 年，中 国人民银行推出了房地产贷款风险管理政策， 获得银行贷款和预售越 来越困难。因此，目前的开发商必须学会“两条腿走路

2、”融资。一种 是从银行获得贷款，即间接贷款，另一种是从资本市场直接融资。其 中任何一个都无法扩大。 但是，中国的房地产金融起点低， 基础薄弱。 间接融资仍然不够，直接融资刚刚开始。今天，在加快金融体制改革 中，如何通过有效融资促进企业发展，是整个行业面临的重大问题。1 中国房地产融资现状（1）从融资来源的角度来看，主要包括以下渠道：注册资本， 资本公积金和其他自有资金 ; 第二，银行贷款，包括企业信贷和项目 贷款;第三，上市和发行股票。首都 ; 四是发行公司债券 ;第五是房地 产信托，包括基金信托和资产信托 ; 六是房地产基金，基金的收入来 源包括资产增值，租金收入等，可分为私募和公开发行七是

3、商业信贷， 如建筑公司的短期预付款。（ 2）就总量而言，近年来，中国房地产开发资金来源继续保持 快速增长。 2005 年 1 - 11 月，房地产开发资金 1753.3 亿元，同 比增长 22.2 。然而，在国家宏观调控政策的影响下，增长率下降， 比年初的增长率低 7.1 。这表明房地产宏观调控政策已经在房地产 资金来源中发挥了一定的作用。（ 3）从结构上看，中国房地产企业的发展资金来源处于三管齐 下。银行贷款，自筹资金和其他资金来源占房地产开发资金来源的 98以上。其中，其他资金来源一直占据资金来源的主导地位，但增 长势头逐月放缓。 2005 年 1 - 11 月，其他资金来源达到 8041

4、.73 亿元，同比增长率从年初的 47.2 下降到 11月份。 14; 自筹资金 一直保持在第二大资金来源地位，并保持较快增长， 1 - 11 月达 到 6065.21 亿元，同比增长 38.9 ，其中开发商拥有资金 3378.16 亿元，同比增长 42.1 。开发商自有资金比例比去年同期增长 2.7 个百分点。国内贷款占第三资金来源。 1 月至 11 月，银行贷款达到 3187.45 。 1 亿元，比 2004年同期增长 16.5 。2 中国房地产业融资问题（ 1）政策 - 国家的宏观调控，增加融资难度。近年来， 国家逐步实施了一系列房地产业宏观调控政策， 如收紧 货币政策，控制土地流转面积

5、，一次性支付土地出让金。地方政府还 制定了中央政府颁布的具体实施细则， 加大了宏观调控力度。 这些都 给房地产开发企业带来了严重的打击， 尤其是房地产开发日益严格的 土地和金融信贷政策。企业融资带来前所未有的困难。就中国目前房地产开发企业的资本运作模式而言， 各种银行贷款 已成为其“生命线” - 完全依靠滚动银行贷款来运营项目，银行在 这种情况下承担了很多风险。 ' 中央银行 121号文件' 关于进一步 加强房地产信贷业务管理的通知 从房地产开发贷款， 土地储备贷款， 建筑企业流动资金贷款和个人住房贷款等七个方面有效加强房地产 信贷业务管理，目的是减少银行风险。例如， 通知规定

6、 :' 房地产 开发企业自有资金不得低于其项目总投资的30' 和' 商业银行不得向房地产开发企业发放土地出让金的贷款 ' ，这对房地产来说是真实 的。开发企业对项目初期的资金来源提出了严格的要求 ; 房地产企业 也对其他预售资金的预售作了严格的规定。 商业银行只能购买封闭式 住房的主体结构。个人发行个人住房贷款。它进一步强调“严格防止 建筑公司使用银行贷款为房地产开发项目融资” 的必要性。 这对项目 开发过程中房地产的运营提出了很高的要求，必须确保“金融链”不 会破裂。同时，通知还规定商业银行房地产开发企业的贷款只能 通过房地产开发贷款发放。 严禁使用房地产开发

7、流动性贷款和其他形 式的贷款科目。与此同时，一些房地产开发企业是当地的。贷款和场 外使用在一定程度上加剧了一些地区的房地产投机， 推动土地价格和 房价上涨过快。通知规定商业银行发行房地产贷款，只能用于该 地区的房地产项目。区域使用。第 121号文件从房地产企业发展贷款， 建筑企业流动资金贷款和消费者抵押贷款等方面控制了房地产企业 的银行融资，使大多数房地产企业陷入资金链断裂的边缘。（ 2）结构 - 融资渠道单一，风险集中。目前，中国传统的房地产融资渠道主要包括银行信贷， 证券融资 和信托融资。 在传统的房地产融资渠道中， 银行信贷一直是中国房地 产业的主要融资渠道。 自20世纪 80年代商业地

8、产进入中国以来， 中 国房地产业的资金来源非常简单。 它完全依靠银行信贷来维持行业的 发展。它完全是一个“单桥”路线。中国房地产业发展所需的大部分资金来自商业银行系统的支持。 房地产行业的融资渠道相对简单，而其他融资渠道，如房地产信托， 上市股票，发行债券，房地产基金等，发展缓慢。多元化融资体系远 未形成， 不构成金融支持体系和风险分担体系。 商业银行系统在房地 产开发中承担着巨大的风险。 这种融资制度对房地产企业和金融体系 以及国家整体宏观调控和宏观经济都产生了非常不利的影响。 具体而 言，有四个潜在风险 :1 对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖银行，银行 信贷政策的变化和调整必然

9、会对房地产业产生巨大的影响和影响， 这 对健康发展将是非常不利的。房地产业本身。2 对于银行系统而言，为高风险，高收益行业提供资金并非银行 的优势。目前，中国房地产融资体制的现状正好相反。银行占融资任 务的一半以上， 而银行业从中获得的收益甚微。 这只是一个固定的利率。银行业所承担的风险及其利益是完全不对称的。 这对银行系统的 稳定性非常不利。3 对于国家的宏观调控，房地产业的高债务依赖导致形成软约束 预算，这对国家宏观调控政策的实施极为不利。4 从国民经济的角度来看，房地产业的低自有资本导致了对产业 的过度投资，对其他产业形成了挤出效应，不利于协调稳定。国民经 济的发展。（ 3）环境 - 房

10、地产金融市场需要改善。总体而言， 中国的房地产金融市场仍处于起步阶段， 相关的系统 和系统正在建设中。它们具有明显的市场建设和系统创建初期特征。 这些都处于房地产市场和金融业的早期阶段。 间接金融支配特征是一 致的。主要问题是 :1 房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。 目前，中国的房地产金融市场机构相对简单， 主要是为提供信贷 资金的银行，以及缺乏保险（担保）机构在许多发达经济体共同分担 抵押贷款违约负担。2 房地产金融交易主要集中在一级市场。 中国房地产金融市场的发展仍然非常不足， 主要基于传统的银行 信贷产品，缺乏直接融资产品，存在明显的滞后和不平衡。中国房地 产金融市场结构不健全。 虽然初级市场已初具规模， 但能够解决房地 产金融流动性的二级市场还处于起步阶段， 其发展尚不成熟。 相对于 全国 1.84 万亿元住房抵押贷款， 住房抵押贷款支持证券仅为 30亿元， 有必要进一步扩大试点证券的规模和范围。3 缺少基于政策的房地产融资。住房保障是社会保障制度的重要组成部分， 是构建和谐社会， 实 现政治经济稳定的重要方面。对