房地产企业财务报表分析要点

1、房地产企业财务报表分析要点本页仅作为文档页封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21 year.March 房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长 等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规 的企业财务报表分析方法。一、房地产企业财务报表的局限性1. 大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的 判断。参照企业会计制度关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备 以下四项具体条件：工程已经竣工并验收合格；具有经购买方认可的结算 通知书；履行了销售合同规定的义务，且

2、价款已经取得或确信可以取得； 成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验 收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款 收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含 的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影 响了企业财务报表分析的结果。2. 开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按 购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近 年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大 量

3、廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业 资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发 过程中有相当部分工程款山施工单位垫支，比例高达30%50%,时间长达数 年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延 工程决算时间，往往要经过儿个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以 及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。3. 期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理 费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在 项LJ尚

4、未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦 结转收入，隐含的利润即会显现，这样势必影响企业经营情况的客观反映。二、房地产企业财务报表分析方法应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常 规的企业财务报表分析。1. 根据收款方式分析预收账款，确认收入。房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一 次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以 应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要 房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的房地产销售，应以合同 约定的收款日期确认收入，但是买方若

5、在合同约定日期有欠付现象，应考虑买 方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的 金额过高（一般超过总房款的30%）,或欠付次数过多（连续两期以上），则不能确 认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确 认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售 税金及附加。2. 分析开发成本的构成，确认成本。购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于 账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账 的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽 可能接近实际；按照收入与成本配比原则预转成本。3. 对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。财务总监应该做好企业财务报表分析的工作，现代意义上的财务总监是公 司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间 的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识已 远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理