[调研报告]i“佳美华庭”市场调查报告xaszq

1、苏州青年旅行社股份有限公司园区星海部（十佳营业部） 园区湖东邻里中心营业部 24小时报名热线：4001-1212-00 “佳美华庭”市场调查报告 河南·长葛集英堂（郑州）地产服务机构前 言集英堂（郑州）地产服务机构受许昌市佳美房地产开发公司的委托，策划、代理销售佳美公司立项建设的位于长葛市人民路的地产项目。出于在策划、销售的需要，我们必须深入了解长葛市的情况，并且在未来进行操作时能够采用更加符合长葛市场特点的操作手法。集英堂在2008年6月18日至2008年6月30日期间，在长葛市进行了深入的市场调查，以获取在今后的项目操作中需要的信息。报告撰写的过程中，由于有些数据所占的比例非常的

2、小，出于方便图形表现的考虑，在有些地方我们未将全部的比例列出，以便我们能够以比较直观的图形表现出调查的结果。在长葛进行的市场调查工作中，得到了长葛市佳美房地产开发公司的积极支持，为我们在访问员招聘及深访人员联系方面提供了很大的方便，在此我们表示深深的感谢。集英堂（郑州）地产服务机构佳美华庭市场调查项目组2008年6月30日目 录第一部分、长葛房地产市场分析42008年房地产市场发展状况4长葛房地产市场供求情况4长葛房地产市场产品状况5长葛房地产市场走势及未来市场走势预测6第二部分、长葛房地产市场典型个案分析7第三部分、项目周边配套调研11第四部分、目标客户问卷调研14长葛市民购房意愿、房价走势

3、调查14对产品特性、价位、付款方式要求15购房考虑因素、信息渠道18第五部分、关于调查的技术说明19第一部分、长葛房地产市场分析一、2008年长葛房地产市场发展状况1、价格较07年明显上升 2007年为长葛商品房价格上涨较快的一年，平均上涨近400元/平米，尽管与周边县市相比房价仍然较低，但由于全国范围内房地产行业的景气指数下降，长葛房价上涨动力大为下降。2、政府监管力度大大增强 与以往不同，08年长葛房地产经历政府的“严观年”，手续不全停工项目近百个，有效缩小了市场供给，从长远来看也有利于长葛房地产市场的健康发展。3、潜在购房者观望情绪浓厚，市场暂时供过于求由于潜在购房客户持币观望、市场放量

4、供应的双重作用，长葛房地产市场暂时供过于求，预计短期内较难改观。4、购房者明显更加理性受市场自身发展、政府引导等作用影响，长葛购房者实施购房行为明显理性，由过去单一的注重价格、环境、地理位置等硬性指标，转向手续齐全、物业管理、楼盘品质等更理性、高层次追求。5、短时间内房地产土地拍卖市场可能会出现一定“停滞”07年受房地产市场“一片大好”形势影响，土地市场放量供应，现阶段这部分土地大多已经或正在准备开发，房地产市场商品房供应量将进一步增大，导致供过于求，加上国家收紧银根等宏观调控政策的影响，土地拍卖市场将会出现一定“停滞”。二、长葛房地产市场供求情况目前长葛在售项目十余个，住宅市场供应量自东向西

5、分别约为御景花园（约1.5万平米）、世纪新尚城（约15万平米）、平安小区（约8000平米）、幸福家园（约1.5万平米）、祥和府邸（约1.8万平米）、城市花园（约3.5万平米）、佳美华庭（约1万平米）、天下城（约9万平米）、首府花园（约3万平米）、汇金·星城（6万平米）、协和花园（约2.6万平米）、清璟花园（约1.5万平米）、锦绣江南（约4万平米），共计约51.2万平米，加上其他在售无名楼盘（一、两栋楼），预计总市场供应量为近60万平米，以平均120平米/套计算，共计约5000套。以长葛市人口的百分之三十预计为城市人口（或将入户市区），共计65000户（3.5人/户）。而若以1/20计

6、算购房人群，则实际需求量约为3250套，供需比例约为：1比1.54。由此可见，长葛市区目前商品住宅供应已经远大于市场需求，整个市场处于供过于求的阶段。三、长葛房地产市场产品状况2007年至08年上半年，长葛高价拍卖土地较多，多数在30万元/亩以上，众多后发项目由于成本压力，纷纷瞄准中高端甚至是小高层、高层登高端产品定位。08年长葛市场，价位在1500元/平米以上的中高端产品供应量约占总市场供应量的40%。目前长葛市场产品普遍呈现的特点有：1、 户型面积偏大，三室二厅面积大多在140平米以上，二室二厅面积大多在110平米以上；2、 绿化景观、楼间距等硬性指标，除个别高端项目过关外，其他均有较大差

7、距；3、 市场竞争尚处于价格竞争等低水平竞争层次上，楼盘品质竞争已经逐渐显现，但仍远未上升至品牌的竞争上；4、 产品同质化较为严重，缺乏自身特色。受购房客户观望情绪浓厚、市场起步时间不长、客户对于小高层、高层接受程度有限等原因，高端产品目前销售并不十分顺畅。由于目前长葛房地产市场略显疲软，因此大多后发项目处于成本与市场整体可接受价位偏低的矛盾中艰难前行。四、长葛房地产市场未来走势预测长葛房地产市场经历2007年的大涨以及前段时间的观望期以后，在国家宏观调控政策的继续影响下，预计会呈现以下走势：1、 价格整体趋向平稳，受钢材等原材料成本上涨、07年长葛成交土地价格较高因素影响，长葛商品房平均价会

8、略有上升，但不会有大幅度上涨；2、 市场细分化、差异化将更趋明显，为在激烈的市场竞争中脱颖而出，各个项目都将使出浑身解数，体现自身特色，吸引购房客户；3、 楼盘建筑质量、楼间距、绿化景观等品质化因素，将在购房客户考虑各种因素中的重要性提升，物业管理等软性服务需求也将成为考量一个品质楼盘的重要指标；4、 由于价格高、市场接受程度有限，小高层、高层产品在目前市场状况不甚理想的情况下，将会面临比普通产品更大的压力。5、 由于资金链紧张甚至断裂，部分中小型开发商将面临被大型开发商以合作开发、兼并等形式整合的命运。第二部分、长葛房地产市场典型个案分析一、锦绣江南（部分竞争项目）：项目位置：位于八七路西段

9、，溢水河西侧占地11万平方；40栋6层住宅；户型三房、四房为主，面积相对较大（130-200）；绿化率35%；销售率2/3；价格：住宅1.2.3楼1700元/，最高2100元/；车库均价2500元/；主要卖点：小区已经形成成熟生活氛围，绿化较好，小区整体形象给人较强的品质感。缺陷：溢水河水污染，臭味大；另外交通不方便，除八七路，小区四周都没有畅通道路；目前三期交房，四期还没开始销售；单价高，面积大，相对总价更高，这点应该是项目弊端；三种付款方式，手续齐全。客户群体：大多数是市区有较高收入的家庭及石固，后河，坡胡等乡镇个体户二、世纪新尚城（部分竞争项目）：项目位置：位于颍川大道，铁东路交汇处占地

10、面积155亩，多层、小高层、高层共计30余套，总套数1000多套，占地155亩，30多栋多层，小高层和高层；总建筑面积20余万平米；面积从90-320，多层均价1700元/平米左右，高层均价2400元/左右；销售率45%；绿化率40%；物业费多层为0.34元/，高层为0.68元/；小区有自己的幼儿园；周边配套有实验中学（小学，中学，高中），铁东路美食一条街，花卉市场，市体育场，璀璨明珠，龙泉洗浴；优势：小区交通便利，紧邻市体育场、实验中学；社区规模大，整体设计观念新颖，小区内部绿化较好；劣势：远离市区，生活配套不完善，销售单价过高，户型偏大，总价更不是一般人所能接受的。客户群体多数为干部，个体

11、户，大多数为政府官员，教师及周边乡镇（主要大周）个体老板。三、清璟花园：项目位置：长设路西段，易水河西侧；占地25亩，共7栋多层，160套左右；价格：1.2.3楼1700元/，4楼1500元/，5楼1300元/，6楼700元/；销售率2/3；沿溢水河是商铺，未销售；绿化率31%；中空双层玻璃是他们最近才对外宣传的说辞；物业设施有单元对讲系统；物业公司未定；周边配套有人民医院，滨河公园，赵庄小学，实验幼儿园，长设办事处，梅园饭店，糖果优势：准现房，有较强说服力，毗邻主干道长社路；劣势：小区规模小，环境没有销售中说的那么好，配套不全，户型过大（140-199），价格高；不能办按揭，没有证件，周边除

12、了长社路没有畅通交通。客户群体多数是长设办事处内部员工，其它应是市区收入稳定年轻人以及长葛西部乡镇中高收入人群。四、城市花园：项目位置：金桥路、铁东路口东占地50亩，建筑面积约10万平方；共18栋，2栋高层，约700套90平方245平方，二房，三房；价格：均价约1500元/平米，多层销售率近80%，高层已正式推广尚未开盘；商铺3400元3800元/平方；车库5-6万/个；绿化率20%；物业公司为莲城，物业费未定；交房时间08.6周边配套锦华幼儿园，二中，二小，金桥办事处；优势：钟繇大道、铁东路交通便利，现房，可以按揭这些是项目优势；劣势：楼间距小，交通便利但属于位置偏，物业安防措施不完善；客户

13、群体多数为市区市民，周边乡镇个体户及市民。五、天下城（部分竞争项目）：项目位置：人民路与新华路交叉口西南角，火车站占地40亩，建筑面积约9万 共七栋 两栋11层（一期） 5栋18层 一梯三户，一二层全为商铺（价格未定），一期两栋共100多户 小区共500户左右 正在挖地基户型97200平方 二房（97，105平方）， 三房（136，147平方） 两栋下面为四层大型商铺（紧邻人民路与新华街处） 全地下停车位（电梯到地下停车位，可租可买，价格未定） 中央空调（按流量收，例150平方每天开10小时，一个月费用约100元左右） 24小时热水供应 鑫苑物业（基本设施都有）费用约1.2元 绿化率37%（商

14、铺顶上做空中花园） 楼间距30米 从5月17号开始排号，据其售楼员介绍目前排到50几号（前20名交2万抵3万，交4万抵5.6万；2150名交2万抵2.6万，交4万抵5.2万；5170名交2万抵2.5万，交4万抵4.7万；再后面没记住） 预计7，8月份开盘 开盘均价大约在2000以上（其他费用未定） 一期年底交房（洗手间，厨房墙贴瓷砖，地面贴防滑转），工程结束预计在09年底 优势：新华街是长葛最繁华主干道，娱乐，餐饮，医院，二小，二中，幼儿园（忘记名字了），新华医院，人民路上有汽车南站，又紧挨火车站，对外宣传长葛最具升值潜力的高品质社区；可以按揭，五证齐全（办理中）。劣势：成本高、体量较大，商业

15、、住宅混杂，居住环境会过于嘈杂，物业管理难度较大。需要注意的是，该项目与本案目标客户群存在一定的重叠，将来会形成竞争。六、祥和府邸：项目位置：长社路、铁东路口东南占地15亩，建筑面积约3万平方，共8栋多层，户型包含二室、三室、四室等，面积均较大，分别为120平米、150平米、180平米左右价格：一二层为商铺，三层1600/平米，四层1548元/平米，五层1200元/平米，六层868元/平米，无法办理按揭贷款，分期必须在7月20日前付清临近锦华幼儿园，实验中学、三高；优势：位置交通便利劣势：户型较大，且不能按揭贷款，客户购买付款压力较大七、汇金·星城项目位置：长社路建设路交叉口，长社路

16、路北商业、住宅混居型项目，一、二层为商铺，中央两栋四层纯商业，三至六层为住宅，总建筑面积近6万平米，含约2万平米商铺“t”字形商业步行街，步行街入口为景观广场、中间设休闲商业广场、大型地下停车场、景观电梯项目优势：交通便利、生活配套丰富、建设标准较高项目劣势：商业、住宅混居，影响居住品质，物业管理难度较大，商业面积大，消化有较大难度。第三部分、项目周边配套调研 项目周边情况分析旨在了解项目周边基本情况，为销售工作提供销售说辞，以及增加售楼员对项目周边印象。一、商业配套：长社路（人民路至溢水河）：众信电器、新亚迪信通、嘉美通讯数码通讯城、长城电器、中国移动通信、新世界手机城、361°运

17、动休闲、葛天化妆品城、长社商业步行街、福盈门购物广场、八七家具市场、东方装饰大卖场、新天地购物中心、圣象地板、昌河铃木汽车展厅；人民路（视察路至金山路）：双喜家具、电动车、摩托车市场、美达家具城、金城家具广场；建设路（视察路至八七路）：大风车儿童摄影、新世界商城；人民路（铭心路至视察路）：万客苑商场、一峰超市；八七路（溢水路至人民路）：怡和苑超市、米兰春天、新华书店、一峰购物中心、婚庆公司、网通公司、友谊服饰、金德恒珠宝、飞利浦电器、金伯利钻石城、中国移动、东亮家电；二、金融/邮政机构：长社路（人民路至溢水河）：中国银行、建设银行、永安财产保险、天安保险；人民路（视察路至金山路）：大地财产保险

18、、农村信用社、农业银行、邮政局；建设路（视察路至八七路）：农村信用社、中国邮政、农业发展银行、中国银行、商业银行、建设银行；人民路（铭心路至视察路）：农村信用社、工商银行、农业银行、中国银行；八七路（溢水路至人民路）：中国邮政、建设银行、信用社、农业银行、工商银行、中国人保财险、泰康人寿保险；三、医疗机构：长社路（人民路至溢水河）：人民医院、动物疫病防治中心、长葛市医药商店；人民路（视察路至金山路）：鸿基医院；建设路（视察路至八七路）：儿科医院；人民路（铭心路至视察路）：长葛医药公司、卫生防疫站；八七路（溢水路至人民路）：健民大药房、计划生育服务站、市人民医院第二门诊部、市妇幼医院；四、教育机

19、构：人民路（视察路至金山路）：金阳幼儿园、颍川科技学校；人民路（铭心路至视察路）：长葛二小；八七路（溢水路至人民路）：电业局幼儿园、第一初中、一高；五、宾馆/特色饮食：长社路（人民路至溢水河）：新世纪宾馆、时苑宾馆、莲花湾宾馆、德克士、乡土风情美食庄、糖果量贩式ktv；人民路（视察路至金山路）：中信宾馆、银河宾馆、旭日大酒店、园中苑休闲保健中心；人民路（铭心路至视察路）：供销宾馆、小天鹅火锅城、鸿膳房酒店、海天酒店；八七路（溢水路至人民路）：百年老妈、时代广场、葛天宾馆、阿勇快捷酒店、九州大酒店；六、政府部门：长社路（人民路至溢水河）：地税稽查局；人民路（视察路至金山路）：长兴路中心税务所、长

20、兴路街道办事处；建设路（视察路至八七路）：长葛卫生局、市容管理处、和尚桥工商所、建设局、长葛地税局、林业局；人民路（铭心路至视察路）：人才市场、长葛行政服务中心、城关地税局、长葛烟草局、长葛工商局；八七路（溢水路至人民路）：电力调度通信大楼、刑警队、消防大队、交警队、教育体育局、市委、市政府、人民会堂、文化局、公安局、水利局、粮食局；七、其他：人民路汽车北站、汽车南站第四部分、目标客户问卷调研一、 长葛市民购房意愿、房价走势看法调查：1、 最近一年购买住房的可能性：结论：购买比例出乎意料，不排除其中较大水分可能；2、 购置房产优先考虑位置：结论：本位置处于次中心位置3、 购房目的：结论：二次置

21、业者为主，证明长葛大多购房需求已在08年前释放4、预测未来一年内长葛房价走势：上涨 22% 平稳 49% 下降 29%结论：与07年调研时不足10%选择下降相比，客户对于房价走势出现明显分化二、 对产品特性、价位、付款方式等要求：1、 愿意选择的房屋类型：多层（七层） 58.8% 小高层（812层） 31.7% 高层（13层以上）5%结论：市场对于小高层以上电梯房接受程度仍然有限2、 是否会考虑多层带电梯：是：62.6% 否：37.4%买的原因主要有以下几种：干净、方便、节省时间 方便老人上下不买原因主要有以下几种：加装电梯房价会高 多层电梯没必要 电梯不安全而且容易坏3、 房屋结构认可度：结论：“地震”等因素影响，对于建筑安全性的重视明显提升4、 使用电梯物业管理费用影响度：影响不大无所谓28.7% 压力大不考虑电梯房30% 有压力但可以承受41.3%结论：对于电梯物业管理费增加，市场仍存在较大抗性。5、 可接受价位分析：结论：此数据带有一定偏颇性，从30%以上选择1300（07年不足15%）以上价位来看，客户对于整个市场的心理价位已经有明显提升。6、 户型面积需求：结论：三室二厅仍然是长葛购房者首选，面