廊坊广阳新兴产业示范区产业发展规划和空间布局优化项目(最终报)103p

1、广阳新兴产业示范区产业发展规广阳新兴产业示范区产业发展规划和空间布局优化项目划和空间布局优化项目最终报告北京, 二零一零年十月本文档为机密文件，仅供收件人使用博斯公司booz & company1外部环境及竞争分析国际投资、产业转移的变化及趋势国内未来重点发展的产业及政策京津冀地区、廊坊经济及产业趋势内部资源能力评估廊坊、广阳产业区资源与能力条件与竞争区域的竞争力比较分析案例分析选择12个类似地区进行分析阶段阶段3 3政府支持政策政府支持政策建议建议广阳现代服务产业聚集区产业发展规划和空间布局优化项目阶段及内容广阳现代服务产业聚集区产业发展规划和空间布局优化项目阶段及内容项目团队通过项

2、目团队通过8 8周的细致分析和研究，为广阳现代服务产业聚集区进行周的细致分析和研究，为广阳现代服务产业聚集区进行了功能定位，明确了重点发展产业并制定了相应发展策略了功能定位，明确了重点发展产业并制定了相应发展策略清晰、明确和差异化的功能定位分析与京津冀各相关经济区域的关系，确定功能定位综合分析并提炼所需要的价值理念确定广阳开发区应发展的产业核心优势如自然资源、地理位置、已有产业基地、配套基地等内部能力不同产业吸引力和发展机会等外部条件通过产业筛选，确定重点产业组合资源需求如资金、土地、协助引进龙头企业等政策支持如税收优惠、优化审批流程等基础设施如道路、通讯等阶段阶段1 1内外部要素分析、区域功

3、能定位、重点发展产业组合内外部要素分析、区域功能定位、重点发展产业组合阶段阶段2 2重点产业发展策重点产业发展策略略外部环境分析和外部环境分析和内部能力评估内部能力评估1 1区域功能定位区域功能定位2 2项目项目启动启动及及初步初步分析分析0 0产业组合产业组合3 3重点产业的发展策略、重点产业的发展策略、落地建议落地建议4 4沿价值链及产业链进一步细化分析，明确不同产业的发展重点建议支撑产业发展的重点项目规划制定相应落地实施方案和招商目标需要政府支持需要政府支持的措施建议的措施建议6 60.50.5周周4 4周周3 3周周0.50.5周周项目启动项目启动最终报告最终报告重点产业的发展策略、重

4、点产业的发展策略、落地建议及目标设定落地建议及目标设定4 4产业发展路径和区域目产业发展路径和区域目标设定标设定5 5明确各产业的发展路径和时间表确定重点产业发展的阶段目标2booz & company外部环境分析和内部能力评估外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议booz & company3广阳现代服务业聚集区的功能定位需要与所在区域的发展规划紧密结广阳现代服务业聚集区的功能定位需要与所在区域的发展规划紧密结合，同时发展产业必须符合宏观产业发展趋势合，同时发展产业必须符合宏观产业发展趋势区域经济发展模式区域经济发展模式特大

5、城市发展趋势特大城市发展趋势卫星城市功能定位卫星城市功能定位1 12 23 3世界与中国产业发展大趋势世界与中国产业发展大趋势区域区域经济经济发展发展和功和功能定能定位位产业产业发展发展趋势趋势中国中国经济经济发展发展中国在全球经济中的地位快速增长中国在全球经济中的地位快速增长booz & company4广阳现代服务产业聚集区的未来发展定位，需要结合全球经济发展趋广阳现代服务产业聚集区的未来发展定位，需要结合全球经济发展趋势，以及中国未来产业发展方向势，以及中国未来产业发展方向我国经济地位提升，对外投资我国经济地位提升，对外投资加大，内需市场不断被激发加大，内需市场不断被激发 我国的

6、经济实力在全球经济中日趋重要，经济发展方向必须是顺应全球趋势 我国经济外向度正在提高，在进行临空地区产业规划时，需要结合未来经济全球化趋势 中国内需市场潜力巨大，值得关注我国紧随世界产业发展趋势，我国紧随世界产业发展趋势，向全球价值链的两端延伸向全球价值链的两端延伸我国明确低碳节能经济发展方我国明确低碳节能经济发展方向，并以此确定七大新兴战略向，并以此确定七大新兴战略产业和重点发展领域产业和重点发展领域 产业发展坚持低碳节能原则，顺应国家产业发展导向 优先发展高新技术产业和新能源产业，同时可获得政府的支持辅助 不断进行产业结构优化，逐渐向服务业倾斜 优先发展位于价值链两端的高附加值产业，如：研

7、发、终端服务等启示与借鉴启示与借鉴booz & company5从广阳自身的资源和能力来看，机遇与挑战并存从广阳自身的资源和能力来看，机遇与挑战并存广阳的资源广阳的资源和能力评估和能力评估广阳发展的四大机遇广阳发展的四大机遇广阳发展的三大挑战广阳发展的三大挑战 大北京都市圈 首都第二机场 廊坊城市西拓 土地资源 基础薄弱 竞争环伺 水源保护booz & company6四大机遇对于广阳现代服务产业聚集区未来功能定位和产业组合的启四大机遇对于广阳现代服务产业聚集区未来功能定位和产业组合的启示示广阳现代服务产业聚集区紧邻北京广阳现代服务产业聚集区紧邻北京，需要找准区域竞争与合作的平

8、衡，需要找准区域竞争与合作的平衡点，对接北京世界城市发展的需求点，对接北京世界城市发展的需求抓住新机场建设带来的机遇，重点抓住新机场建设带来的机遇，重点发展临空产业，打造临空经济发展临空产业，打造临空经济园区开发整体规划应综合考虑产业园区开发整体规划应综合考虑产业和城市融合，实现经济效益和社会和城市融合，实现经济效益和社会效益最优化效益最优化根据廊坊城市范围和功能拓展的要根据廊坊城市范围和功能拓展的要求，引领城市形态创新，建设低碳求，引领城市形态创新，建设低碳生态新城生态新城广阳发展启示广阳发展启示 具有成本优势的可开发土地资源，以及站在高起点上整体规划发展的机遇 廊坊城市功能向西拓展，建设低

9、碳环保、绿色生态的城市功能将是未来的发展方向 紧邻北京新机场，依托新机场带来的巨大人流和物流，发展临空产业前景广阔 对接北京世界城市发展，借势融入大北京都市圈，对接北京城市发展，实现功能定位上的竞合广阳发展的四大机遇广阳发展的四大机遇booz & company7三大挑战同样是广阳在发展中面对的问题，需要加以克服三大挑战同样是广阳在发展中面对的问题，需要加以克服现有基础设施薄弱，道路条件现有基础设施薄弱，道路条件差，缺乏产业和人气差，缺乏产业和人气 广阳现代产业聚集区规划发展要注重基础设施先行，提升招商引资吸引力；同时考虑优先发展商贸业，以集聚人气，提升整体价值周边地区现有工业周边地区

10、现有工业/ /经济开发区经济开发区林立，同时新开发区在规划运林立，同时新开发区在规划运作、进一步加剧竞争作、进一步加剧竞争区块位于水源保护地及存在大区块位于水源保护地及存在大量农田，受环境和基本农田保量农田，受环境和基本农田保护政策制约护政策制约 重点规划发展低碳生态的服务产业，实现产业和宜居城市功能融合、协调发展 广阳现代服务产业聚集区应充分考虑与周边开发区的竞合关系，充分发挥自身优势，争取错位发展；同时加快自身发展速度，领先竞争对手实现新产业聚集效应广阳发展启示广阳发展启示广阳发展的三大挑战广阳发展的三大挑战booz & company8产业定位产业定位建设步骤建设步骤城市配套城市

11、配套空间布局空间布局建立成功的临空经济区需要关注以下几个核心问题，项目团队对此进建立成功的临空经济区需要关注以下几个核心问题，项目团队对此进行了深入的案例研究行了深入的案例研究三个国际临空经济区的成功经验三个国际临空经济区的成功经验 选择临空经济中适合在本地区发展的产业 通过城市生活设施的完善，吸引人员的迁入 不同产业园区在机场周围的空间布局 产业园区与城市配套的建设 先后顺序 从小范围示范区到全面铺开的建设步骤 根据世界产业发展的趋势及时调整产业结构产城融合是成功临空经济区的特点产城融合是成功临空经济区的特点产业发展成熟；城市配套完善仁川机场 松岛新城松岛新城 未来未来航空城市样板1 1史基

12、浦机场 阿姆斯特丹机场地区阿姆斯特丹机场地区 发展最为成熟发展最为成熟的临空经济区2 2香农机场 香农地区香农地区 世界最早世界最早的临空经济区3 3 提供绿色智能的中高端生活环境 产业园区和城市生活配套 区的空间布局booz & company9这些案例在建设步骤、产业定位、城市配套和空间布局方面具有借这些案例在建设步骤、产业定位、城市配套和空间布局方面具有借鉴意义鉴意义2 23 3建设步骤建设步骤产业定位产业定位空间布局空间布局城市配套城市配套 高性价比生活条件，吸引中高端人士迁入 先建设临空经济区，再逐步完善城市配套，实现产城融合 以史基浦机场为中心，距离越近的地区发展与机场的关

13、系越密切的产业 定位于服务业和高科技产业，积极发展总部经济 先集中资源建设小而全的迷你城市，聚集人气，再全面铺开建设 定位于国际商务和高科技产业，协调与周边地区的竞合关系 由中轴商业区向两边居住休闲区延伸的空间布局，有利于实现整体城市功能 建设绿色低碳的智能城市，吸引高端人士迁入香农地区香农地区阿姆斯特丹机场地区阿姆斯特丹机场地区松岛新城松岛新城1 1借鉴意义借鉴意义 积极吸引外资，及时根据国际产业趋势调整产业定位 先集中资源建设小而全的示范区小而全的示范区，聚集人气后再全面铺开 产业定位应注意与周边开发区的竞合关系竞合关系 以低碳绿色低碳绿色的理念提供优越的人居环境，根据实际情况建设智能社区

14、智能社区 各区块的布局应考虑整体城市功能城市功能的建设需要 选择高附加值高附加值产业，积极利用空港优势发展总部经济总部经济 根据开发地块与机场的相对位置关位置关系系，选择相应相关度的临空产业相应相关度的临空产业 充分考虑园区从业人员的生活需求，建设配套设施，实现产城融合产城融合 产业定位应依据国际的产业发展趋产业发展趋势势 发挥成本优势成本优势，完善生活配套，吸引中高端人士迁入资料来源:博斯研究10booz & company外部环境分析和内部能力评估区域功能定位区域功能定位产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议booz & company11广阳现代服务产业聚集

15、区的定位必须充分广阳现代服务产业聚集区的定位必须充分“顺天时、依地利顺天时、依地利”广阳现代服务广阳现代服务产业聚集区产业聚集区东望廊坊城市中心东望廊坊城市中心西临北京第二机场西临北京第二机场北接首都北京北接首都北京聚聚三方发展地利三方发展地利集集产业功能精华产业功能精华顺天时：宏观经济发展大趋势顺天时：宏观经济发展大趋势 京津冀都市圈区域经济蓬勃兴起 核心城市周边区域组团需要实现与核心城市功能支撑与产业承接，形成城市生态圈内的良性竞合 顺应国际与中国经济产业升级潮流，低碳、可持续发展是大势所趋 先进制造业和现代服务业的发展方兴未艾，是未来经济发展的主要推动力依地利：依地利： 核心区位优势核心

16、区位优势booz & company12内外部分析和国际最佳实践为广阳的功能定位提供了重要的指引和借内外部分析和国际最佳实践为广阳的功能定位提供了重要的指引和借鉴鉴经济发展大趋势经济发展大趋势广阳面临的机遇广阳面临的机遇发展面对的挑战发展面对的挑战国际先进园区发展经验国际先进园区发展经验 在特大城市生态圈中合理定位，以求发展 紧跟国际产业发展和国内产业升级之大趋势，引领先进制造业与现代服务业协调发展 顺应低碳、生态经济可持续发展模式 对接北京世界城市发展的功能与产业外溢的需要 抓住新机场带来的机遇，重点发展临空产业 利用廊坊城市功能拓展的机遇 平衡与周边区域的竞合关系 正视规划区生态环

17、保限制，摒除具有污染和排放的产业和项目 紧邻新机场的独特优势，寻求产业和宜居城市功能融合 通过合理的空间布局与时间顺序，完善产业园区与城市配套，实现产城融合booz & company13廊坊新城市生态示范区廊坊新城市生态示范区新机场临空产业承载区新机场临空产业承载区北京世界城市功能对接区北京世界城市功能对接区广阳现代服务产业聚集区总体定位：广阳现代服务产业聚集区总体定位：“产城融合、低碳生态示范区产城融合、低碳生态示范区”产业园区产业园区产城融合、低碳生态示范区产城融合、低碳生态示范区 城市功能城市功能booz & company14建议将整个区域分成三大区块进行功能定位建议

18、将整个区域分成三大区块进行功能定位b bc ca a临空产业集聚区：临空产业集聚区： 发展产业：发展产业：临空服务业；生产性服务业生态健康生活区：生态健康生活区： 发展产业：发展产业：健康产业，居住配套商业旅游休闲区：商业旅游休闲区： 发展产业：发展产业：商业贸易，旅游休闲，专业会展b bc ca abooz & company15三个区块在功能定位和产业组合上都需要具备辐射半径大的特点，能三个区块在功能定位和产业组合上都需要具备辐射半径大的特点，能够面向大市场、面对大客流够面向大市场、面对大客流 广阳具有独特的区位优势，因此无论是悦汇天地(a)、智通港(b)和益康城(c)，都应该重点

19、发展具有辐射半径大的产业 是廊坊未来发展的重要引领力量，成为京津冀最具人气、经济最活跃的区域，并具有辐射全国的影响力b bc ca a机场机场北京北京廊廊坊坊京京津津冀冀全全国国广广阳阳廊坊市区廊坊市区和天津和天津河北河北面向大市场，面对大客流面向大市场，面对大客流16booz & company外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议商业旅游休闲区商业旅游休闲区临空产业集聚区生态健康生活区booz & company17随着京津冀都市圈的经济不断提高，居民的旅游消费正在经历从观光随着京津冀都市圈的经济不断提高，居民的旅

20、游消费正在经历从观光旅游向度假旅游的转型期，未来休闲度假市场具有很大的发展空间旅游向度假旅游的转型期，未来休闲度假市场具有很大的发展空间阶段阶段1 1：观光旅游增长期：观光旅游增长期人均人均gdpgdp（美元（美元/ /人）人）城市发展进程城市发展进程10001000美元以上美元以上30003000美元以上美元以上50005000美元以上美元以上阶段阶段2 2：休闲度假升级期：休闲度假升级期阶段阶段3 3：度假旅游成熟期：度假旅游成熟期 北京：人均gdp超过10000美元 天津：人均gdp超过8000美元 廊坊：人均gdp超过4000美元 河北省：人均gdp超过3000美元旅游需求与城市人均旅

21、游需求与城市人均gdpgdp对应关系对应关系商业旅游休闲区商业旅游休闲区资料来源:北京绿维创景规划设计院消费者旅游需求调查；博斯公司分析booz & company18白领一族和城市家庭成为郊区休闲度假的主要人群，放松心情、恢复白领一族和城市家庭成为郊区休闲度假的主要人群，放松心情、恢复健康的强烈愿望是人们选择郊区休闲度假的根本原因健康的强烈愿望是人们选择郊区休闲度假的根本原因 现代都市处处充斥着水泥沥青，严重约束人们心理空间发展 城市里严重的环境污染、快节奏的生活、竞争激烈的工作使居民感到身心疲惫 据调查，超过五成以上的北京中产者表示生活压力大，居全国之首大都市生活压力巨大大都市生活

22、压力巨大北京市民郊区休闲度假诉求高北京市民郊区休闲度假诉求高“8080的北京白领一族希望能到郊区进行休闲度假”“超过2/32/3的北京城市家北京城市家庭庭每年到郊区旅游，其中30%30%每年郊游3 3次次以上”商业旅游休闲区商业旅游休闲区资料来源:北京绿维创景规划设计院消费者旅游需求调查；博斯公司分析booz & company19鉴于所规划地块的交通和地理优势，我们认为在鉴于所规划地块的交通和地理优势，我们认为在a a地块重点打造商业地块重点打造商业旅游休闲区具有较高的可行性旅游休闲区具有较高的可行性建设旅游休闲区的能力要求建设旅游休闲区的能力要求1 1土地资源开发成本低土地资源开发

23、成本低2 2交通便捷性高交通便捷性高3 3旅游需求充足旅游需求充足广阳现代服务产业聚集区广阳现代服务产业聚集区a a地块的优势地块的优势 可开发土地总面积为15平方公里，土地资源较充足 a地块相比北京郊县区域和廊坊市城区而言，土地成本低出不少 a地块拥有多条重要交通路线的下匝口，包括涿密高速、京台高速（在建） 交通贯通京津冀地区，从北京城区开车至此仅需1个多小时，非常便于市民出行 随着北京和廊坊地区经济实力的提升，市民对于旅游休闲的需求也不断增加 规划中的首都机场将扩大a地块的地域覆盖范围，吸引京津冀以外的客流至此广阳现代服务广阳现代服务业聚集区非常业聚集区非常适合打造旅游适合打造旅游休闲区休

24、闲区商业旅游休闲区商业旅游休闲区资料来源:博斯公司分析booz & company20不同人群的旅游休闲偏好不尽相同，而一个商业旅游休闲综合体是能不同人群的旅游休闲偏好不尽相同，而一个商业旅游休闲综合体是能够满足差异化需求，同时最大化吸引客流够满足差异化需求，同时最大化吸引客流高等收入人群高等收入人群( (代表人群：商务精英，代表人群：商务精英，高级白领高级白领) )中低等收入人群中低等收入人群( (代表人群：普通职员，代表人群：普通职员，在校学生在校学生) )首选首选次选次选可选可选 休闲度假休闲度假 度假 购物 自然生态自然生态 生态环境 娱乐项目娱乐项目 主题乐园 体育活动 文化

25、景观文化景观 名胜古迹 人文景观 自然生态自然生态 自然奇观 娱乐项目娱乐项目 主题乐园 体育活动不同收入人群的旅游目的地选择（按偏好度排序）不同收入人群的旅游目的地选择（按偏好度排序） 为了最大化吸引客流，必须结合不同收入人群的差异化旅游需求，打造旅游休闲综旅游休闲综合体合体 由于该地块缺乏人文和自然景观，因此考虑针对高等收针对高等收入人群入人群的休闲度假项目休闲度假项目和自自然生态项目然生态项目 并加以娱乐项目娱乐项目配套，从而吸引部分中低等收入人群吸引部分中低等收入人群启示启示a a地块可开发项目地块可开发项目a a地块不建议开发项目地块不建议开发项目商业旅游休闲区商业旅游休闲区资料来源

26、:北京绿维创景规划设计院消费者旅游需求调查；博斯公司分析booz & company21目前，京津冀地区仍然缺乏具有影响力的目前，京津冀地区仍然缺乏具有影响力的“一站式一站式”商业旅游休闲区商业旅游休闲区，需求未满足，为广阳提供非常大的机遇，需求未满足，为广阳提供非常大的机遇“一站式一站式”旅游休闲区旅游休闲区 （功能结构）休闲商业综合体（功能结构）休闲商业综合体 集观光、度假、休息、娱乐、体验等多种类型的经济活动于 一体 （空间结构）多种群商业群落（空间结构）多种群商业群落 是各类休闲设施或活动在空间和规模上的集群北京北京廊坊廊坊石景山游乐园石景山游乐园燕莎奥特莱斯购物中燕莎奥特莱斯

27、购物中心心赛特奥特莱斯赛特奥特莱斯爱家奥特莱斯爱家奥特莱斯香河第一城香河第一城文明中华园文明中华园霸州茗汤温泉霸州茗汤温泉文化艺术中心文化艺术中心度假村度假村大型购物大型购物中心中心娱乐娱乐项目项目自然自然生态生态京津冀地区旅游休闲区的功能概览京津冀地区旅游休闲区的功能概览“一站式一站式”旅游休闲区的定义旅游休闲区的定义 京津冀地区具有综合功能的“一站式”旅游休闲区，现在仅有石石景山游乐园景山游乐园一处，但由于建造年代已久建造年代已久、设施陈旧设施陈旧，已经无法满足消费者需求商业旅游休闲区商业旅游休闲区资料来源:博斯公司分析booz & company22我们根据我们根据a a地块的特

28、点和周边竞争态势，确定地块的特点和周边竞争态势，确定“一站式一站式”商业旅游休商业旅游休闲区的重点发展项目闲区的重点发展项目休闲度假休闲度假娱乐项目娱乐项目适合适合a a地块发展的项目地块发展的项目项目具体开发模式项目具体开发模式筛选标准筛选标准项目筛选分析项目筛选分析 项目发展潜力 项目可行性 环境保护开发模式分析开发模式分析 商业休闲度假商业休闲度假 度假村 奥特莱斯 娱乐项目娱乐项目 主题乐园 高尔夫球场 滑雪场 会议会展会议会展 会展中心 项目具体描述 项目开发模式商业旅游休闲区商业旅游休闲区booz & company23通常，我们从发展潜力和可行性两项指标对项目进行评审，基

29、于广阳通常，我们从发展潜力和可行性两项指标对项目进行评审，基于广阳地区水源保护特殊性，将环境保护单独列为重要指标地区水源保护特殊性，将环境保护单独列为重要指标商业旅游休闲区商业旅游休闲区各项指标的评分标准解读各项指标的评分标准解读发展潜力发展潜力可行性可行性环境保护环境保护 该行业在未来将保持高增长率，形成可观的市场规模 该行业进入门槛低 来自周边地区的竞争较弱 广阳拥有的能力和资源，完全满足该行业的发展需求 对环境没有污染影响，并且有利于环境保护可持续性 该行业将按较缓慢的速度继续成长 该行业进入门槛低 周边地区内存在一定竞争 广阳具备的能力和资源可以满足该行业的发展需求 对环境不会造成污染

30、影响 该行业发展比较平稳，没有呈现明显的成长趋势 该行业的进入需要特殊条件 周边地区内存在一定竞争 广阳具备相当的能力和资源，但发展该行业仍有差距 对环境将造成一定污染，但在可控范围之内 该行业开始停滞发展，并呈现后退的趋势 该行业的进入需要特殊条件 周边地区内存在激烈竞争 广阳具备相当能力和资源，但发展该行业仍有差距 对环境将造成一定污染，并且存在远期影响 该行业正在经历快速衰退 该行业的进入需要特殊条件 周边地区内存在激烈竞争 广阳目前的能力和资源无法支撑该行业的发展 对环境将造成严重污染资料来源:博斯公司分析booz & company24根据筛选分析结果，我们明确奥特莱斯、度假

31、村、和主题乐园是适合根据筛选分析结果，我们明确奥特莱斯、度假村、和主题乐园是适合广阳地区未来发展的休闲度假和娱乐项目广阳地区未来发展的休闲度假和娱乐项目商业休闲度假商业休闲度假娱乐项目娱乐项目会议会展会议会展奥特莱斯度假村主题乐园高尔夫球场滑雪场精品会展中心项目发展潜力项目发展潜力项目可行性项目可行性环境保护环境保护综合评价综合评价筛选维度分析结果筛选维度分析结果适合广阳发展适合广阳发展商业旅游休闲区商业旅游休闲区资料来源:博斯公司分析booz & company25商业旅游休闲区（商业旅游休闲区（a a地块）的产业布局以及主要项目地块）的产业布局以及主要项目会议会展会议会展商业商业休

32、闲度假休闲度假娱乐项目娱乐项目 主题游乐园 风情农庄度假村 奥特莱斯 万国商品城 精品会展中心功能定位：功能定位：“娱购一体，商景合一娱购一体，商景合一”京津冀地区占地面积最大、业态最丰富的商业旅游休闲区京津冀地区占地面积最大、业态最丰富的商业旅游休闲区商业旅游休闲区商业旅游休闲区26booz & company外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议商业旅游休闲区临空产业集聚区临空产业集聚区生态健康生活区booz & company27临空产业包含临空制造业和临空服务业两大类、四种类型的产业临空产业包含临空制造业和临空

33、服务业两大类、四种类型的产业航空运输的主要航空运输的主要制造业产品制造业产品临空制造业临空制造业空港服务业空港服务业 在机场内或机场附属的，直接为地勤、旅客和货物等提供餐饮、住宿、购物、物流等服务航空物流业航空物流业 为航空货物提供运输、仓储、装卸货、物流管理等服务临空衍生服务业临空衍生服务业 依托航空枢纽的集聚效应，在机场周边地区提供服务于企业和个人的居住、商贸、会展、休闲娱乐等功能高科技产品高科技产品n通信产品n电子电路n计算机n生物药品工业产品工业产品n机械零件n仪器仪表n珠宝首饰临空制造业临空制造业 临空制造业依托邻航空枢纽的交通便利，在机场周围制造具有航空运输指向性的产品临空服务业临

34、空服务业资料来源:文献研究，博斯公司分析临空产业集聚区临空产业集聚区booz & company28广阳距离空港广阳距离空港5 5公里的距离，在空港相邻区内，具有发展临空产业的公里的距离，在空港相邻区内，具有发展临空产业的良好潜力良好潜力机场区机场区机场服务区机场服务区* *1公里空港区空港区* *1-5公里空港相邻区空港相邻区* *5-10公里外围辐射区外围辐射区* *10-15公里注：实际情况中，影响圈往往不是规则的同心圆，影响圈的大小和形状随自然条件、交通走向和中心城市经济连接方式等影响资料来源：博斯公司分析紧邻机场，包括机场的辅助基础设施机构和直接与航空运输业相关的产业主要是空

35、港的配套商业服务区，为空港运营、航空公司职员和旅客住宿、购物等服务紧邻空港区，也是广阳地区主要的所在位置属于航空枢纽的外围辐射区，适合发展高科技制造、会展业和总部经济等空港服务业空港服务业航空物流业航空物流业临空制造业临空制造业临空衍生服务业临空衍生服务业广阳主要区域所在位置广阳主要区域所在位置临空产业集聚区临空产业集聚区booz & company29分析不同类型产业与航空运输的关联度和对土地资源的占用要求，结分析不同类型产业与航空运输的关联度和对土地资源的占用要求，结合广阳与机场距离和土地资源条件，找到广阳的产业发展机会合广阳与机场距离和土地资源条件，找到广阳的产业发展机会土地资源

36、占土地资源占用用航空运输关联疏密度航空运输关联疏密度疏密高低会展业空港客运服务航空配餐空港货运服务总部经济（物流企业总部、制造业企业总部等）机场管理公司及机场管理公司及机场紧邻区域发展重点机场紧邻区域发展重点广阳地区产业发展重点广阳地区产业发展重点飞机保养及维修机场内商贸商贸业*临空制造业（电子信息、医疗仪器、生物医药、光学仪器）航空货代保税物流娱乐休闲业*空港服务业航空物流业临空制造业衍生服务业*：商贸业和休闲娱乐业作为a地块重要功能组成部分，不在临空产业中讨论资料来源:博斯公司分析配套服务 （金融、保险、信息服务等）临空产业集聚区临空产业集聚区booz & company30广阳地

37、处廊坊城市饮用水源保护地，有污染排放的行业不适宜在广阳广阳地处廊坊城市饮用水源保护地，有污染排放的行业不适宜在广阳发展，产业定位应该以现代服务业为主发展，产业定位应该以现代服务业为主分析分析 广阳开发区处于环境保护重点区域 广阳开发区地处大古营水源地保护区二级水源保护区内 广阳开发区北邻规划中的南水北调水库 广阳所处位置是廊坊城市用水的主要采水点 国家环保局在2008年出台的水污染防治法中对于在水源保护地进行产业开发有明确的规定 禁止禁止在饮用水水源二级保护区饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩新建、改建、扩建建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者

38、关闭。在饮用水水源二级保护区内从事网箱养殖、旅游等活动的，应当按照规定采取措施，防止污染饮用水水体。 广阳开发区产业规划要面向长远，同时考虑企业对于环境和水资源保护的社会责任大古营水源保护地大古营水源保护地广阳所处位置广阳所处位置南水北调水库南水北调水库 广阳开发区发展制造业将受到水源地保护相关法规的限制，重点发展现代生产性服务业现代生产性服务业资料来源：文献研究；博斯公司分析临空产业集聚区临空产业集聚区booz & company31临空服务业是广阳首先考虑发展的产业，航空物流和商贸休闲会展是临空服务业是广阳首先考虑发展的产业，航空物流和商贸休闲会展是广阳广阳临空服务业临空服务业产业

39、描述产业描述发展潜力发展潜力可行性可行性发展建议发展建议空港服务业空港服务业 依托于机场的基础设施，直接服务于与空港相关的旅客、货物、办公人员等预计首都第二机场将作为北京的南城门户，承担客流和货流的运输和中转，成为国际性航空枢纽广阳不处在机场所在位置，不具备发展的条件航空物流航空物流 为航空运输中的货物运输提供仓储、运输和增值服务将保持每年10%以上的增速，随着京津冀经济的发展将被快速推动广阳距离机场5公里，是发展航空物流较理想的位置 建议广阳利用土地资源和价格优势重点发展临空衍生服务业临空衍生服务业 - - 商贸休闲会展商贸休闲会展 为旅客提供购物、休闲以及展览等个性服务机场客流的不断增长能

40、够带动个性化和多样性的服务需求，并具有较大的辐射半径广阳具有土地优势，同时能够很好地与a地块进行产业和功能的整合 建议将相应功能整合进a地块，临空优势将能够帮助带动a地块人气集聚，助力产业发展 针对机场、航空公司、旅客和工作人员的住宿、金融保险等配套生活服务作为配套性服务，具有必须性，但同时较难作为主导产业进行发展广阳距离机场有一定距离，发展必须性的配套服务产业不具备 在体量和辐射力上与广阳的定位不同，不建议发展临空服务业子产业筛选临空服务业子产业筛选临空产业集聚区临空产业集聚区booz & company32广阳不应局限于临空服务业范畴，打造具有更大辐射半径的现代服务广阳不应局限于临

41、空服务业范畴，打造具有更大辐射半径的现代服务业，前瞻性地布局具有良好发展机会的生产性服务业业，前瞻性地布局具有良好发展机会的生产性服务业注：服务业分类按照国家统计局对于产业定义资料来源：国家统计局；博斯公司分析生产性服务业生产性服务业消费性服务业消费性服务业公共服务业公共服务业 主要为企业的生产和商业活动提供服务的行业 主要为个人和企业的消费活动提供服务的行业 通常是政府主导为个人和企业提供各类公共服务的行业 交通运输、仓储和邮政业 信息传输、计算机服务业和软件 科学研究、技术服务和地质勘探业 金融业 租赁和商务服务业 房地产 发达国家一般占比70%，是现代服务业中的核心产业 选择具有适合在广

42、阳发展并具有临空性的产业，重点在b地块发展 批发和零售业 住宿和餐饮业 文化、体育和娱乐业 卫生和保健业 居民服务业 商贸、休闲等业态在a区块内重点发展 医疗保健产业在c区块内发展 水利、环境和公共设施管理业 教育 社会保障和社会福利业 公共管理和政府机构 主要是政府职能，广阳不参与产业建设主要行业主要行业发展建议发展建议产业内容产业内容临空产业集聚区临空产业集聚区booz & company33从广阳所处的地理位置、周边产业基础和邻机场等区位条件，广阳应从广阳所处的地理位置、周边产业基础和邻机场等区位条件，广阳应该重点发展航空物流、信息服务以及总部和研发基地该重点发展航空物流、信息服

43、务以及总部和研发基地生产性服务业生产性服务业细分行业主要内容细分行业主要内容广阳产业发展机会分析广阳产业发展机会分析发展潜力发展潜力可行性可行性亲临空性亲临空性 交通运输、仓储和邮政业 交通运输 仓储 物流服务（第三方物流、第四方物流）物流产业高速增速，广阳地处南北货运的重要通路上带给广阳巨大的发展潜力广阳邻近规划中的首都第二机场和多条高速公路，土地价格较北京低航空物流是临空产业的核心组成部分，依托空港有大量的货物和人员往来，可以成为物资港 信息传输、计算机服务业和软件 电信服务业 it服务业 软件业是国家重点扶持行业，目前国际转移趋势也比较明显广阳可以依托京津冀地区丰富的it人才资源具有较强

44、人员和信息流动性，有临空偏好 科学研究、技术服务和地质勘探业 研发 流程外包服务 检验检疫国内研发实力不断提升，服务业国际转移带来服务外包行业发展契机京津有大量研发人才，众多国内外企业在京津冀内新建或扩建研发中心频繁人员往来和高价值试验材料及设备运输 金融业 银行业 证券业 保险业产业规模大，增长快，政策推动但监管严格广阳无产业基础，北京等中心城区发展更有优势机场附近金融业往往作为亲临空的配套服务机构 租赁和商务服务业 租赁服务 商业服务融资租赁等新兴业务带动行业发展广阳产业基础薄弱，更适合北京等中心城区发展亲临空产业的配套服务产业现代服务业细分产业分析现代服务业细分产业分析 广阳重点发展产广

45、阳重点发展产业业 物流业（含航空物流） 信息服务和外包服务 总部经济和研发基地临空产业集聚区临空产业集聚区34booz & company外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合产业组合重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议商业旅游休闲区临空产业集聚区生态健康生活区生态健康生活区booz & company35生态健康生活区定位于生态健康生活区定位于“健康健康”与与“宜居宜居”两大主题，重点发展健康两大主题，重点发展健康产业产业健康健康宜居宜居对和谐、高品质的“绿色”生活方式的诉求生态健康生活区生态健康生活区booz & company36我们从发展潜力和可

46、行性两项指标对项目进行评审，基于广阳地区水我们从发展潜力和可行性两项指标对项目进行评审，基于广阳地区水源保护特殊性，将环境保护单独列为重要指标源保护特殊性，将环境保护单独列为重要指标各项指标的评分标准解读各项指标的评分标准解读发展潜力发展潜力可行性可行性环境保护环境保护 该行业在未来将保持高增长率，形成可观的市场规模 该行业进入门槛低 来自周边地区的竞争较弱 广阳拥有的能力和资源，完全满足该行业的发展需求 对环境没有污染影响，并且有利于环境保护可持续性 该行业将按较缓慢的速度继续成长 该行业进入门槛低 周边地区内存在一定竞争 广阳具备的能力和资源可以满足该行业的发展需求 对环境不会造成污染影响

47、 该行业发展比较平稳，没有呈现明显的成长趋势 该行业的进入需要特殊条件 周边地区内存在一定竞争 广阳具备相当的能力和资源，但发展该行业仍有差距 对环境将造成一定污染，但在可控范围之内 该行业开始停滞发展，并呈现后退的趋势 该行业的进入需要特殊条件 周边地区内存在激烈竞争 广阳具备相当能力和资源，但发展该行业仍有差距 对环境将造成一定污染，并且存在远期影响 该行业正在经历快速衰退 该行业的进入需要特殊条件 周边地区内存在激烈竞争 广阳目前的能力和资源无法支撑该行业的发展 对环境将造成严重污染资料来源:博斯公司分析生态健康生活区生态健康生活区booz & company37生态健康生活区健

48、康服务产业细分及发展建议生态健康生活区健康服务产业细分及发展建议精品医疗精品医疗健康管理健康管理高端养老高端养老具体内容具体内容针对高端人群的私人医疗服务体检、恢复疗养、健康咨询与管理的三位一体健康服务高端养老服务，养老地产发展潜力发展潜力可行性可行性环境保护环境保护综合评价综合评价发展建议发展建议重点发展重点发展重点发展重点发展择机发展择机发展健康服务行业细分市场健康服务行业细分市场 资料来源: 中国卫生部；中金公司；民政部社会福利和慈善事业促进司；博斯公司分析生态健康生活区生态健康生活区booz & company38建议健康产业定位于面向京津冀地区都市居民的综合健康管理服务中建议

49、健康产业定位于面向京津冀地区都市居民的综合健康管理服务中心，并可进一步考虑建设精品医疗中心，发展医疗旅游业心，并可进一步考虑建设精品医疗中心，发展医疗旅游业健康管理健康管理健康旅游健康旅游健康检查健康检查 服务京津冀地区的新兴中产阶级家庭健康需求，提供高质量、多档次的健康检查、疾病早期诊断(例如引入pet-ct癌症早期检查） 借助a片区商贸休闲项目对人气的聚集作用，推出“购物休闲+健康”的组合概念，提高吸引力 延伸健康管理和服务，根据客户健康档案，提供有针对性的“亚健康”中医调理，体重控制和短期疗养等服务项目 对接京津高水平医疗机构 协助安排健康检查中发现的、有就医需要的客户接受快捷高效的诊疗

50、 接受合作医疗机构基本完成治疗患者的恢复性疗养护理 提供高性价比的传统及现代养生理疗项目、运动休闲减压放松项目 未来依托新机场开展面向国内外航空旅客的健康旅游服务 为来京出差的商务旅客提供便捷的周末健康检查服务 为来京旅游的国内外游客提供国际高水平的健康检查服务项目精品医疗精品医疗 未来考虑借助与京津高水平医疗机构建立的良好关系，合作运营高端精品医疗服务机构 合资或合作共同建立高水平医院或科室，聘请各合作医院明星科室专家组成博采众长的精品医疗中心 通过jci认证，吸引国外患者生态健康生活区生态健康生活区39booz & company外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产

51、业发展策略重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议booz & company40我们根据三大区块的功能定位和产业组合，制定重点产业发展策略，我们根据三大区块的功能定位和产业组合，制定重点产业发展策略，以及设计相关项目以及设计相关项目b bc ca a智通港：智通港：临空产业集聚区临空产业集聚区 航空物流 公路物流 服务外包和信息平台 总部经济和研发基地益康城：益康城：生态健康生活区生态健康生活区 国际健康城悦汇天地：悦汇天地：商业旅游休闲区商业旅游休闲区 奥特莱斯 万国商品城 主题游乐园 风情农庄度假村 专业会展中心b bc ca abooz & company41未来，

52、广阳地区将发展成为中国未来最具活力的地区之一未来，广阳地区将发展成为中国未来最具活力的地区之一最闪耀、最集聚人气的商贸休闲旅游胜地之一最闪耀、最集聚人气的商贸休闲旅游胜地之一最重要的物资港和生产服务外包基地之一最重要的物资港和生产服务外包基地之一最具影响力的健康旅游目的地之一最具影响力的健康旅游目的地之一42booz & company外部环境分析和内部能力评估区域功能定位产业组合重点产业发展策略重点产业发展策略区域发展目标政府支持政策建议悦汇天地悦汇天地智通港益康城booz & company43发展成为中国地区发展成为中国地区体量最大体量最大、业态最业态最丰富丰富的商贸休闲

53、旅的商贸休闲旅游胜地游胜地悦汇天地（悦汇天地（a a地块）将打造成中国未来最闪耀、最集聚人气的商贸休地块）将打造成中国未来最闪耀、最集聚人气的商贸休闲旅游胜地闲旅游胜地悦汇天地悦汇天地中国规模最大的奥特莱斯中国规模最大的奥特莱斯华北地区唯一的进口商品展示贸易中心华北地区唯一的进口商品展示贸易中心京津冀地区内容最丰富的主题游乐园京津冀地区内容最丰富的主题游乐园booz & company44项目规划实施建议项目规划实施建议项目项目占地面积（占地面积（m m2 2）预计投资（亿元）预计投资（亿元）开发模式开发模式建议开发顺序和时间建议开发顺序和时间奥特莱斯奥特莱斯15万平方米10亿元引入世

54、界著名奥特莱斯运营集团，负责招商引资和后续经营一期（2年）万国商品城万国商品城 ( (进口商品展示贸易中心进口商品展示贸易中心) )20万平方米5亿元通过政府牵头，与各国驻华商务部联合承办主题游乐园主题游乐园150200万平方米30亿元引入世界著名主题乐园，或者创立本土品牌二期（2年）风情农庄度假村风情农庄度假村40万平方米510亿元引入世界顶级酒店管理集团，联合投资建造专业会展中心专业会展中心10万平方米（室内、室外总面积）5亿元引入世界一流会展集团，联合投资建造三期（1年）合计合计250万平方米60亿元供讨论供讨论悦汇天地悦汇天地booz & company45奥特莱斯是大型品牌折

55、扣购物中心，消费客源辐射范围大、能够快速奥特莱斯是大型品牌折扣购物中心，消费客源辐射范围大、能够快速积聚人气积聚人气 地理位置 城市远郊，邻近高速出口 占地面积 15万平方米 建筑风格 12层楼房，分布密度较低 商品类型 时尚服饰、鞋类、配件 品牌定位 一线、二线的国际品牌 价格区间 市场价格的16折 配套设施 餐饮 宾馆项目：品牌折扣购物广场项目：品牌折扣购物广场建筑形态建筑形态商品特征商品特征其他配套其他配套悦汇天地悦汇天地 - - 奥特莱斯奥特莱斯booz & company46在广阳地区打造中国规模最大的奥特莱斯在广阳地区打造中国规模最大的奥特莱斯 经营模式经营模式：由开发商负

56、责建筑工程、委托奥特莱斯运营商负责招商，将商铺出租给时尚服饰品牌的厂商、代理商或者经销商，由厂商、代理商或者经销商负责店内设计和日常运营 建筑形态建筑形态：由300余栋欧洲风格的独栋或者连排低层洋房组成，形成街道式购物环境，并按品牌档次将整个奥特莱斯分成3个区域，即：国际奢侈品牌区、国际二线品牌区、大众品牌区 招商对象招商对象：国际一线、二线时尚服饰品牌的厂商、代理商或者经销商，例如：gucci、coach、armani、burberry、ralph lauren、tommy hilfiger等商铺商铺 经营模式经营模式：由开发商负责建筑工程，委托奥特莱斯运营商负责招商，将店铺出租给餐饮集团公

57、司，由餐饮集团公司负责店内设计和日常运营 建筑形态建筑形态：位于奥特莱斯中央位置的广场式休闲餐饮区域，汇聚10家左右餐饮店供游客就餐憩息 餐饮类型餐饮类型：快餐休闲饮食为主，例如：星巴克、味千拉面、肯德基、麦当劳、必胜客等餐饮配套餐饮配套主要功能主要功能具体描述具体描述 经营模式经营模式：由开发商负责建筑工程，委托酒店管理集团负责日常经营管理 宾馆类型宾馆类型：针对前往奥特莱斯购物游客的短期住宿需求的大众型星级快捷宾馆，分布于奥特莱斯周边2公里范围内，例如：holiday inn、motel268等住宿配套住宿配套悦汇天地悦汇天地 - - 奥特莱斯奥特莱斯booz & company4

58、7奥特莱斯的空间布局奥特莱斯的空间布局悦汇天地悦汇天地 - - 奥特莱斯奥特莱斯具体描述具体描述 奥特莱斯按品牌档次划分成面积约为4万平方米的3个区域，即： a区为全球奢侈品牌 b区为全球二线品牌 c区为大众品牌 奥特莱斯中心位置为5000平方米左右的餐饮休闲区，餐饮店围绕就餐休憩区分布 同时，各区域的主入口分别与1个体量为500个车位的露天停车场直接相连，形成1500个车位的停车容量 此外，奥特莱斯将提供在3个区域内轮流停靠的多辆免费摆渡车，候车时间约10分钟a区区b区区c区区a区停车场区停车场b区停车场区停车场c区停车场区停车场入口入口入口入口入口入口地理布局示意图地理布局示意图资料来源：

59、博斯公司分析餐饮休闲区餐饮休闲区booz & company48万国商品城是一座汇集多国商品与文化、在华北地区独一无二的进口万国商品城是一座汇集多国商品与文化、在华北地区独一无二的进口商品展示和交易中心商品展示和交易中心项目：万国商品城项目：万国商品城举例：土耳其伊斯坦布尔香料市场举例：土耳其伊斯坦布尔香料市场万国商品城设计理念万国商品城设计理念 赋予功能赋予功能 特色进口商品展览交易市场 文化交流与展示平台 休闲购物及旅游景点 举办形式举办形式 分为不同主题的场馆，如：欧洲馆、非洲馆、东亚馆等 馆内提供当地进口商品，品种多样丰富，供采够商和个体消费者选购 馆内配备相应硬件设施，如：珠

60、宝展示与储存设备、生鲜食品冷藏设备等 同时，场馆具备展示当地特色文化的功能，以表演、互动体验的形式 建筑特点建筑特点 室内与露天场馆相结合的固定建筑 装饰高仿真世界各国著名商品市场 香料市场特色商品香料市场特色商品 香料，瓷器等 土耳其特色文化土耳其特色文化 肚皮舞等举例：西班牙巴塞罗那拉布尔大街举例：西班牙巴塞罗那拉布尔大街 西班牙特色商品西班牙特色商品 火腿，红酒等 拉布尔大街特色文化拉布尔大街特色文化 人体雕塑等悦汇天地悦汇天地 - - 万国商品城万国商品城booz & company49在广阳地区打造华北地区唯一的大型进口商品展示贸易中心在广阳地区打造华北地区唯一的大型进口商品展示贸易中心 经营模式经营模式：由开发商负责建筑工程，通过政府和各国商务部驻华办事处进行招商，将展位出租给进口商品生厂商、代理商或者经销商，由厂商、代理商或者经销商负责商品展示和销售 建筑形态建筑形态：主体为1幢占地15万平方米的6层高楼建筑（第1至3层为商品展览交易区） 招商类型招商类型：进口商品生厂商、代理商或者经销商进口商品进口商品展览交易展览交易 经营模式经营模式：由开发