城市进入研究(津南)83p

1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密金隅嘉业集团2010年3月 天津津南区房地产市场进入研究2目录part 1 发展及潜力研究part 2 土地市场发展情况part 3 住宅市场发展情况part 4 竞争情况3专题整体经济的发展带来的人口郊区化倾向城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善l郊区主流客户为本

2、区域的中高收入阶层l购房目的为第一居所、第二居所或投资l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重城市化进程城市化进程发展特征发展特征指标特征指标特征居住特征居住特征人均收入(gdp)/美元3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(gdp)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段大都

3、市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副中心的出现l多个城市共同发展天津人口挤出人口自然分流天津天津20092009年人均年人均gdpgdp超过超过90009000美元，但城市化率不足美元，但城市化率不足70%70%，因此整处于被动郊区化向主动郊区化，因此整处于被动郊区化向主动郊区化的发展过程中，作为近郊地区（包括津南），特征最为明显。的发展过程中，作为近郊地区（包括津南），特征最为明显。4part 1 发展及潜力研究现状及规划地产发展经济现状人口发展及预测5行政区划概述n津南区为天津市环城四区之一，面积387.84平方公里；n津南区东临天津港，西连市中心城区，南接大港石化工业区，北依海

4、河，处于天津市经济发展的主轴上，是连接天津市市区及滨海新区的热点区域；n该区占海河综合开发全长72公里的中下游32公里n东部的葛沽镇是滨海新区产业规划政策区。津南区是承接中心城区城市扩展和滨海新区产业功能的重要地区，葛沽镇是滨海新区产业规划政策区滨海地区天津市区北京津南区经济发展轴6产业现状津南区主要工业区为八里台工业区，是连接滨海新区产业带的核心；津南区主动承接滨海新区产业传导，形成微电子产业为核心的产业走廊，发展成为滨海新区第九大功能区。津南区以葛沽为基点，规划为滨海新区津南产业分区7从规划上看，津南地区将对地产开发形成多个有力的支撑方面。方面一、未来规划的教育产业区域，将带来大量的教育产

5、业人口。方面二、泰达微电子工业区等滨海新区产业紧密联系的产业群，为津南区域提供了一定的产业人群支撑。方面三、以小站为核心的人文旅游区域，将丰富地产行业的开发概念范围。津南地区带有滨海概念，属于产业政策覆盖区。8整体规划目标u目前，津南区整体规划为：城市提升带、产业发展带和生态涵养带的总体发展布局。u津南区利用自身生态资源，大力发展旅游业即发展第三产业；u其中，小站练兵园及天嘉湖休息区为生态发展带的重点，有较大的发展机会。津南区利用自然资源大力发展旅游业，以小站为核心形成一个生态带9各区域规划分析从行政区划来看：u咸水沽镇咸水沽镇作为区政府所在地，应体现出津南政治、经济、文化中心的特有风格；u小

6、站镇小站镇依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇；u葛沽镇葛沽镇依托民俗文化，主打民俗文化镇；u八里台镇八里台镇依托天嘉湖、农业科技园区，主打生态镇；u双港镇双港镇要加快城市化建设步伐，实现“北提升”发展战略；生态、农业科技历史文化快速城市化政治中心民俗、工业北部区域，以新家园等住宅项目为启动点，最先提升北部，但目前相应商北部区域，以新家园等住宅项目为启动点，最先提升北部，但目前相应商业配套缺乏。业配套缺乏。10小站的历史文化津南区以 “小站稻”、“小站练兵”、“漕运文化”而知名。l小站练兵：目前津南区小站镇正依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇。津南区自古以来战略位置十分重要，面对渤海、背靠天

7、津，辐射华北，为历代兵家所重视。津南小站练兵也造就了一批历史凤云人物，其中有4任总统，1任临时执政，17界政府总理，诸如袁世凯、冯国璋、徐世昌、曹锟、段祺瑞等人，从这里走向了中国政坛。l漕运文化：津南区葛沽镇地处海河尾闾，早在宋朝端拱二年就得到开发，元朝开通海运后成为航海着陆点、小村镇码头。明朝初期这里漕船云集，是漕运线上的一个繁华地带，南粮北调，北盐南运，舟揖方便。因此，葛沽的民风、民俗带有明显的漕运文化色彩。津南区所在区位自古以来具有重要战略位置，区域具有明显的漕运文化色彩小站镇正依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇小站镇正依托小站练兵园建设，主打历史文化名镇。11津南小站作为区域内的历史

8、文化核心区域，未来将带动一定的人文旅游概念的发展。为地产产品的开发提供了一定的基础，但仍需要规划的进一步支撑，目前地区不够成熟，开发时间周期较长。12重点规划片区天津海河教育园区教育园区教育园区四至：东至咸水沽西外环，西至规划的蓟汕高速联络线，南至津港公路、津晋高速，北至天津大道；规划总占地：37平方公里；规划办学规模：20万人，居住人口10万人；院校数量：20所职业院校和2所大学的现代化大学城。海河教育园区定位：该园区将大大提升区域城市化水平，在海河中游地区形成一个人文型、生态型、创新型的区域中心。海河教育园区：天津海河教育园区规划已基本确定，在空间上呈“一廊两翼”的布局结构，一批公共建筑将

9、由园区院校、市民资源共享。 “一廊”指一个中央生态绿廊。该绿廊对接城市绿带，南北贯穿“北洋园”中部，平均宽度800米，规划面积为8平方公里。规划建设的全国大运会和东亚运动会的3个体育场馆位于绿化长廊的一端，包括游泳馆、体育馆和体育场； “两翼”是指东西两侧的学校、居住及配套建设区，规划总面积29平方公里。“东翼”规划为5所职业院校和南开大学新校区，“西翼”规划为8所职业院校和天津大学新校区。随着园区规模扩大，进驻的院校将达到13所高职院校、7所中职学校和2所大学。教育园区区位分析：教育园区通达性很好，毗邻正在拓宽的天津大道，周边有津晋、津港等多条高速公路，并规划有轨道交通，无论是去中心城区还是

10、去滨海新区都十分便利；周边还是天津市产业布局的重点区，发展纵深也很广阔。13交通现状轨道交通规划：津南区城市总体规划中明示，津南区将启动轨道交通建设，形成以津南新城为核心、连通各镇和功能区的“环形放射”状路网体系。1、规划十字形市域线z1、z3线，快速连接小白楼、于家堡、航空城、高新区、高铁军粮城等城市重要地区；2、建设c1、c2、轨道线，全区将形成以津南新城为核心的放射状地区轨道网络；3、地铁6号线：规划起自东丽区大毕庄,至津南区双港,是中心城区西北部半环线。重要交通道路规划天津大道：全长37公里，其中津南区段全长25.156公里。连接中心城区小白楼以及滨海新区于家堡、响螺湾中心商务区，是海

11、河南岸唯一一条快速通道。为津南区成为连接城市中心与滨海新区的黄金走廊奠定了稳固的基础；津港高速：为本市10条连接中心城区和滨海新区的放射线，津港高速公路将连通津南和大港；“天嘉湖路”（暂定名）：天嘉湖路北起津港公路，向南接入天嘉湖“星耀五洲”内部道路，道路全长约3.73公里，双向6车道，为区域内房地产项目交通便利性奠定了基础。 交通现状高速公路：津晋高速、唐津高速；公路：津歧公路、津港公路、津沽公路、津滨大道，形成四通八达的交通网络；铁路：京山铁路、京沪铁路 、南环铁路，对内辐射华北、西北、东北及中原广大地区；水运：海河贯穿全区，区域内海河二道闸码头可停泊3000吨货轮；14重要交通规划区域内

12、规划轨道交通，将形成环形放射状路网体系，拉近市区及滨海的距离二道闸码头天嘉湖路津港高速天津大道港塘公路津晋高速唐津高速津沽公路地铁6号线津港公路1515小结二区域规划小结津南区主力发展第二、第三产业，同时利用自然资源大力发展旅游业（第三产业），为房地产业带来了较大的发展机会。小结三新规划的大学城交通情况以及通达性较好，并规划有轨道交通，同时周边还是天津市产业布局的重点区，发展纵深广阔，有较大的发展潜力，也会吸引更多的市区购房者来此置业。小结一津南区借助区域内轨道交通以及高速、快速路等，提升了区域城市化进程，为城市更多溢出客群的进入提供了便利，使区域城市生活片区的概念更强；16part 1 发展

13、及潜力研究现状规划地产发展经济现状人口发展及预测17项目分布与交通动线注：红色标注为在售项目，蓝色标注为经济适用房、限价房项目，绿色标注为以外环线为主要动线以津港高速（规划）为主要动线以外天津大道（规划）主要动线地铁站外环线天嘉湖一带咸水沽一带环外及双港一带目前以，外环线、天津大道（规划建设中）、津港高速（规划）等道路沿线为项目主要分布区域。18区域价值分析限价房等产品集中，属于价值属于价值过渡区区域过渡区区域以郊县客群为主，产品较差，产品利润及价格提升速度较慢，属于价价值缓慢提升区值缓慢提升区高档住宅集中地区，发展水平基本上与市区相当，是津南连接市区的价值“中继器”但缺乏相应的配套。具有一定

14、的资源、规划优势，有开发基础，属于成长性较强的成长性较强的价值洼地。价值洼地。东南地区，东南地区，开发空白点，开发空白点，也属于高风也属于高风险区域险区域津南区北部临近市区及西南部目前开发热点，市区内、外来客群及区域内客群集中流动此区域。价值活跃区域价值流动方向竞争较为激烈，存量巨大，未来市场风险较高。19区域发展潜力产业规划区历史、旅游、文化规划区生态、休闲规划区教育园区规划地铁站高档项目中低项目中档项目中高档项目缺乏产业规划碧桂园、海尔、中信等未来大量项目出让，未来竞争激烈目前住宅产品集中在西南地区开发，东南及东部区域缺乏项目。外环线天津大道、津沽路津港高速、津港路20区域潜力比较分析地区

15、代表规划概念交通动线及特点产业支撑竞争程度双港快速城市化临近市区，以外环线为主，有地铁6号线规划缺乏产业支撑成熟的高档社区、及限价房等葛沽、小站、咸水沽文化、历史、产业概念以天津大道为主，连接滨海核心区的干线工业产业为主、核心区域临近教育园区，有教育资源缺乏高档及成熟的商品房产品，潜力较大八里台生态、休闲概念以津港高速为主，连接市区及大港为主的干线生态、旅游农业产业为主土地成交热点，未来供应较大，竞争非常激烈，产品销售周期将较长天津大道沿线潜力较大区域21part 1 发展及潜力研究现状规划地产发展经济现状人口发展及预测22-30%-20%-10%0%10%20%30%020406080100

16、1201401601802005年2006年2007年2008年2009年亿元2005-2009gdpgdp（亿元）增长gdp及增速近三年平均涨幅19p天津市09年gdp突破7500亿平台，滨海新区高速发展，环渤海最具活跃性的经济体；p津南区gdp水平逐年稳步爬升，近三年平均涨幅为19，增幅超过天津市整体水平，对天津市gdp贡献作用逐步增加；区域区域年份年份gdpgdp（亿元）（亿元）gdpgdp涨幅涨幅天津市天津市20053663.8614.50%20064337.7314.40%20075018.2815.10%20086354.3816.50%20097500.816.50%津南区津南区

17、2005118.414.30%2006104.1-12.00%2007124.2719.38%200815021%200917617%从经济环境看，津南区经济稳定增长，为房地产发展提供良好环境23产业结构津南区第二产业对经济增长的拉动作用明显，占区域产业比重超过60，第三产业对区域经济发展也起到了重要作用，占区域产业的35。未来随着产业优化的发展，第三产业将呈现稳步发展的格局。津南区第二产业对区域经济拉动作用明显，第三产业呈现稳步发展的格局，第三产业的发展为房地产的发展典型了“发力”的基础。24固定资产投资额近几年津南区固定资产投资额呈现快速增长的态势，平均涨幅超过43，未来仍将保持增长的格局

18、。08年较07年增幅87城市的提升区域，房地产热点区域，文化旅游重点区域仍将是房地产投资的热点区域。2525小结四津南区连接市区与滨海新区，两地发展带动津南区，同比价格较低，竞争力占优。区域总体情况小结小结二随着“双城”的发展，中心城区和滨海新区核心区的产业、人口功能逐渐向海河中游疏解转移，为津南区快速发展带来机遇。小结一滨海新区是天津发展的热点，津南区正位于天津经济发展的主轴线上，同样也是联系主城区与滨海新区的规划重要节点，未来价值具备大幅提升空间；小结三未来津南区便于借助城市主轴的发展，将会逐步摆脱近近郊的区域概念，成为天津城市副中心的延长线；26part 1 发展及潜力研究现状规划地产发

19、展经济现状人口发展及预测27非农人口增加非农业人口的不断增长，带动了区域内居住需求的增长。近几年，津南区户籍人口呈现逐年增长的态势，其中非农业人口平均涨幅达到了29，由此对于区居住需求也必将起到拉动作用。28未来逐渐接近市区水平从城市化水平预测来看，津南的城市化水平逐步提高，增速逐渐增快，预计在2020年与天津市区水平相当。城市化水平增加速度不断提高。城市化水平增加速度不断提高。城市化水平29人口预测数据来源：数据来源：天津市统计年鉴天津市统计年鉴、各年、各年塘沽区国民经济和社会发展统计公报塘沽区国民经济和社会发展统计公报、天津市区县统计年鉴天津市区县统计年鉴 基于对各组指标数据利用移动平均、

20、算术平均等方法计算，得出预测表。关于常住人口、外来人口、城市人口化率增加率、城市人均住房面积采取关于常住人口、外来人口、城市人口化率增加率、城市人均住房面积采取移动后进行滑动处理移动后进行滑动处理,因此增长率采取了滑动平均因此增长率采取了滑动平均较为合理。较为合理。备注：历史数据分析得到，城市人均住房面积增加量历年增幅并不平均，而郊县历来人均面积要高于天津市水平，因此在预测上保持郊县保持高于天津市的水平，同时对于增速过高的年份因此在预测上保持郊县保持高于天津市的水平，同时对于增速过高的年份采取了一定的调整。采取了一定的调整。年常住人口（万人） 农业户籍人口（万人）非农业人口(万人)外来人口 （

21、万人）人均住房面积(平方米)平均城市化率201056.329.0 13.4 27.7 32.6 23.8%201158.429.2 13.9 29.9 34.5 23.8%201260.629.3 17.7 32.2 36.5 29.2%201362.929.5 22.5 34.8 38.4 35.8%201465.229.6 28.9 37.5 40.4 44.3%201567.629.8 37.1 40.5 42.3 54.8%30part 2 土地市场发展情况31区域土地市场供需情况津南区07年7月至今土地供需基本平衡，不过08年是该区域土地供应的低谷仅供应212.72万平方米，09年海

22、尔、中信相继在该区域取得土地对该区域的住宅土地市场有很大的拉动作用。32土地供应与成交结构比例津南区07年7月至今工业用途土地是该区域主力供应类型土地。不过09年年底2快百万平米以上住宅土地入市，直接导致09年7月至09年12月居住类土地比例大增。住宅类土地集中出让高峰从土地供应及成交的结构来看，未来仍将进入一个住宅产品供应的激烈竞争时期。津南区07年7月至今工业用途土地是该区域主力成交土地。不过09年年底由于海尔、中信等企业相继购得居住类土地，09年7月至09年12月居住类土地成交比例大增。33居住类土地成交价格趋势2007年下半年，以华润等企业获得土地成交较高，目前仍处于未开工阶段，有可能

23、起到推高区域内的产品价格,但也不排除修改土地控规的可能，使得区域内的产品竞争向复杂化发展。08年以后，津南区居住类土地成交价较为平稳，维持在50-100万/亩之间,而楼面价不高于1500元/平方米。34土地容积率变化津南区自08年出至今居住类土地容积率一路走低，主要由于天嘉湖区域土地供应量的增加，拉低了整个区域的土地成交容积率的走势。此时期以咸水沽镇内供应为主以此来看整个区域未来产品仍将以多层等低密度产品为主（高层产品集中在咸水沽一带），纯高层产品较少，整体上看，区域内较易打造品质化产品。35典型居住类土地位置图碧桂园中信项目海尔项目出让热点地区，但竞争激烈较快发展区域，但土地供应较少规划的教

24、育原区一带，潜质较好，但目前供应较少36近年来区域地块出让典型土地情况土地名称成交日期地址地块状况用地面积(平方米)土地属性容积率土地价格(万元)受让方成交楼板价(元/平方米津南（挂）2007-12号2007津南区八里台镇天嘉湖区范围内净地2752293.6住宅1.09629010天津星耀投资有限公司 2096.7津南（挂）2007-04号2007津南区咸水沽镇建国大街北侧净地184738.77住宅2.558990天津中冶新华置业有限责任公司 1277.26津南双港（挂）2007-122号2007津南区梨双公路南侧净地188400住宅1.28144880北京住总房地产开发有限责任公司 6007

25、.8津南双港（挂）2007-121号2007津南区梨双公路南侧净地268700住宅1.02110760北京住总房地产开发有限责任公司 4041.24津南双港（挂）2007-123号2007津南区梨双公路南侧净地127600住宅1.3428370天津市房地产发展（集团）股份有限公司 1659.2津南双港（挂）2007-126号2007津南区梨双公路南侧净地112900住宅1.3678010华润置地(天津)有限公司 5080.6津南双港（挂）2007-124号2007津南区梨双公路南侧净地124700住宅1.1577250天津市房地产发展(集团)股份有限公司 5386.8津南（挂）2008-022

26、008津南区小站镇规划镇政府以北净地243421.1住宅;商业3.0431900河北天山房地产开发有限公司 431.08津南（拍）2008-012008津南区小站镇津岐公路以东净地157363住宅;商业1.4619000天津市津南区建设开发公司 826.99津南（挂）2008-062008津南区八里台镇八二路以南净地624371.1住宅;商业;公建配套1.5476330增城市碧桂园物业发展有限公司 795.1津南（挂）2009-112009津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧净地2476885.8住宅1.01360020中信信托有限责任公司 1434.34津南（挂）2009-20、21、22、23

27、2009津南区八里台镇天嘉湖区范围内净地887829.14住宅;商业1.585730青岛海尔房地产开发投资有限公司965.6津南（挂）2009-142009津南区咸水沽镇建国大街以北毛地88372.8住宅;商业2.4234260天津米兰置业有限公司 1601.4137土地供应的热点区域天嘉湖地区天嘉湖地区，土地供应充足，津南区政府即将搬至该区域咸水沽地区咸水沽地区：为津南区经济中心，该区域购房需求旺盛，伴随拆迁的深入，该区域将会有一定量土地供应市场累积672万平米土地出让82万平米土地出让双港地区双港地区，新家园土地为主，土地限制条件较多近期出让27万平米260万平米土地出让小站地区：小站地区

28、：政府背景开发企业获得土地，做土地一级整理的可能性较大。38未来土地出让的产品类型分布低密度为主，一般容积率不超过1.6，多以混合型项目为主，项目含有高层、洋房、别墅、商业等多种物业类型容积率较高，一般会超过2，甚至达到4左右。项目产品类型较为单一，主要以高层为主，辅以少量商业产品39part 3 住宅市场发展情况整体发展特点典型项目分析需求总量及预测价格及预测产品分析客户需求及特点40住宅市场特点l 发展潜力较大，整体上配套并不成熟，仅临近市区和镇政府区域较为发达，而其他区域则发展较为初级。l 目前商业配套等设施不能满足房地产市场发展的需要。l 主要形成3个热点区域： 郭黄庄一带及双港构成郭

29、黄庄一带及双港构成的环外区域，该区域已08年以前开盘老项目为主，多为河西、河东、南开城市外迁居民为主 咸水沽镇咸水沽镇构成的津南区中心区域，该区域现售项目基本为09年下半年开盘，区域购房者地缘性极强 天嘉湖地区天嘉湖地区构成的新兴区域，在首项目主要为星耀五洲，潜在项目较多，而且多以百万平米以上大盘为主，该区域在吸纳区域客源的同时也吸引了大批外来购房者区域在吸纳区域客源的同时也吸引了大批外来购房者l 随着需求增加，津南区成交价格稳步上涨。41从发展来看，西部市区天嘉湖一带，目前是津南热点区域。未来天嘉湖地区仍将继续成为开发热点区域，竞争较为激烈。分析：1、星耀五洲等项目多年运做，形成一定的市场基

30、础，具有一定的知名度。2、具有水景、规划等自身资源。3、未来津南区政府将搬至此处，成为津南区的核心区域。4、已经有大量知名企业进入，获得土地储备，随着其项目的开发，将提升整个地区地产市场的开发水平。42part 3 住宅市场发展情况整体发展特点典型项目分析需求总量及预测价格及预测产品分析客户需求及特点43主要项目目前集中在主要交通动线沿线富力桃园新悦庭领世郡格林世界沽上江南津沽首府津九轩水榭花都星耀五洲天嘉湖天颐津城碧桂园中信项目海尔项目天房采郡民兴园民盛园金秋新苑爱这城注：红色标注为在售项目，蓝色标注为经济适用房、限价房项目，绿色标注为以外环线为主要动线以津港高速（规划）为主要动线以外天津大

31、道（规划）主要动线地铁站44主要典型项目基本情况物业名称物业地址开发商规模（万）物业类型主售产品售价（元/）去化率开盘时间（近期）金地格林世界解放南路与大沽南路交口金地（集团）天津房地产开发有限公司83高层、洋房二室、三室800060%2009-7红磡领世郡津南区友谊南路与外环线交口东行三公里处天津市红磡房地产开发有限公司160高层、洋房、别墅二室、三室8000（高层）75%2008-411500（洋房）新悦庭外环线与微山路交口西南侧天津市鸿吉房地产开发有限公司7.6别墅独栋别墅1400070%2007-9富力桃园津南区南外环微山南路天津市鸿富房地产开发有限公司28.3高层二室8300起58%

32、2008-5沽上江南津南区咸水沽丰收路36号 （聚合大酒店旁）天津中冶新华置业有限责任公司42高层二室750020%2009-10津沽首府津南咸水沽镇体育场路东侧惠安花园天津市协连房地产开发有限公司31高层二室750030%2009-9津九轩津南区咸水沽镇南环路与红旗路交口天津天地源置业投资有限公司10.96高层二室700050%2009-8天山水榭花都津南区小站镇津岐公路与盛唐南路交口天津市天山房地产开发有限公司80高层、洋房、别墅二室、三室400012%2008-10星耀五洲红泥河与八一横河交口天津星耀投资有限公司300高层、洋房、别墅二室、三室、联排、双拼8500起（高层）13%2009

33、-59500起（别墅）天嘉湖津南区八里台镇津南水库东侧天津市恒华房地产开发有限公司17.27高层、洋房、别墅二室、三室，独栋9000起（别墅）62%2007-1045位置津南友谊南路与外环线交口东行三公里处开发商天津市红勘房地产开发有限公司建筑形式独栋、双拼、叠拼、洋房、高层建筑风格北美占地面积356万建筑面积160万容积率别墅0.4，洋房1，高层1.6-1.8绿化率55% 户型面积高层80-120，洋房80-130总户数8000（小镇规模）车位比1：1 装修标准毛坯价格(元/m2)高层8000元/洋房11000元/别墅23000元/物业费1-1.6元/推货节奏别墅已销售70%；洋房已销售90

34、%;高层余房不足300套推货类型别墅、洋房、高层月销售速度90套/月（别墅洋房合计）项目主题语兑现梦想 无需再等相关配套27洞高尔夫球场，国际双语幼儿园、富力社区小学、日本人学校、天津经济技术开发区国际学校天津分校等社区优秀生活、教育、休闲资源配套项目简评多物业类型的外环沿线有轨道交通优势的大盘项目红磡红磡领世郡领世郡项目概况：近郊中低密度大盘，紧邻外环，城市区域位置优越46物业类型户型电梯占用率（每单元*电梯*户）面积区间产品数量(套)套数比洋房(4层半花园洋房、7层电梯洋房)一房1梯2户75.58602.17%二房84-102.2686056.52%三房92-168.752036.96%四

35、房150-186.91004.35%合计75.58-186.92300100%高层一房1梯2户1梯3户2梯4户63-7948811.09%二房77-100309170.24%三房100-13982118.67%合计63-1394400100%户型面积配比户型面积配比47别墅产品洋房92m2228m2首层228m2首层洋房、公寓设计亮点：洋房、公寓设计亮点：宽尺度客厅；明厨、明卫设计功能区间分区合理实现良好的动静区隔；公寓产品主卧飘窗设计，提高居住舒适度；客厅大尺度阳台，更易采光产品设计不足：产品设计不足：客厅空间使用率低；部分户型私密感差别墅设计亮点：别墅设计亮点：每个卧室独立卫生间，尊贵感、

36、私密感强卧室全明设计，多角度采光中西厨设计与餐厅连接，用餐区独立整体；衣帽间设计，突显尊贵产品设计不足：产品设计不足：户型走廊过多，利用空间不足畅销户型：洋房：120平米三居；滞销户型：180平米四居48以别墅产品入市，每期配合部分洋房，后期主推高层2005.12006.7产品类型/体量别墅产品现阶段不是该项目的主要销售产品，现阶段主要销售洋房、高层，不过存量不多总计余房不足400套主力户型一期独栋、双拼、联排：建面1.2万平方米，共400套2007.5空中邻里、常春藤2008.5领世182009.6领世深白2010.5达观后续容积率：0.4独栋230、267平米；340、523平米100平米

37、左右两室、三室80-130两室三室90平米左右两室100平米两室、120平米三室该项目已经对规划进行调整，总建面由140万上调至160万，后期仍会有一定体量的洋房产品入市，该部分产品距离高尔夫最近，将会是该项目追求利润最大化的产品领世深白空中邻里、常春藤别墅区领世18领世达观领世达观80-130两室三室容积率：1容积率：1.6容积率：1.8容积率：149位置津南区大沽南路延长线与外环线交口开发商金地（集团）天津房地产有限公司建筑形式洋房 小高建筑风格现代简约占地面积380000平方米建筑面积830000平方米容积率2.18绿化率35%户型面积97-204 总户数6200车位比及价格1:0.5装

38、修标准毛坯价格(元/m2)洋房售罄小高层8000元/ 物业费1.0-1.5元/ .月开盘时间2006-8-6（一期）2007-6-1（二期）2008-6-15（三期）2009-7-28（四期）入住时间2007-08-31（一期）2009-04（二期）月销售速度80套项目主题语跃然人生峯景项目简评金地公司在津南的旗舰项目，引领着天津东南板块的住宅潮流，金地格林世界整体规划低密度设计，景观结合围合规划形成独有的小镇社区理念，商业街以及水系将项目自然划分。德式洋房建筑简约时尚。户型设计合理，功能适用。金地金地格林世界格林世界 金地品牌的天津首个项目，津南区品质大盘，小镇社区德式洋房的典范。金地品牌的

39、天津首个项目，津南区品质大盘，小镇社区德式洋房的典范。50户型面积配比户型面积配比物业类型户型面积区间产品数量(套)套数比洋房一房72.92-90.5352.33%二房82.87-139.6362041.33%三房96.29-204.0670046.67%四房152.9-274.58315.2%五房190.76-204.06284.47%合计72.92-204.061500100%小高一房77503.33%二房80.6-95.695063.33%三房102-12050033.33%合计77-1201500100%51产品设计亮点：产品设计亮点：客厅、主卧等主功能区全明设计，利于户型采光客厅4.

40、5米超宽设计，别墅级尺度观景面赠送南北双向庭院，提升产品附加值多入口设计，提高产品使用的灵活性衣帽间设计，提升尊贵体验户型灵活，可拆分短进深，南北通透，主卧双向采光金地金地格林世界格林世界 4.5层洋房，两室，95m24.5层洋房，三室，142m29层小高，两室，96m2产品设计不足：产品设计不足：厨房入口离单元门过远，生活动线不佳畅销户型：洋房：140平米三居；滞销户型：200平米五居52分期一期二期三期四期面积约8.5万约9.4万约13.34万约42万建筑形式多层、小高层小高层户数规划共6200余户 共分四期开发，一期以多层洋房启动项目，树立项目整体中高端的定位、调性。三期以后项目规划进行

41、调整,容积率上调,总建面上调至83万平方米,四期全部改为小高产品,总建面达到42万平方米三三期期二二期期四四期期一一期期社区规划合理、开发周期充分考虑进入性和展示性。社区规划合理、开发周期充分考虑进入性和展示性。2006.82007.6产品类型/体量主力户型洋房：4.5层、5.5层约8.5万平方米宽洋房：4.5层、5.5层约9.4万平方米 90-150平米户型2008.62009.780-130平米两室；90-200平米三室13-18层小高层约42万平方米开发策略开发策略宽洋房：4.5层、5.5层小高：8.5层、9层约13.34万平方米 80-130平米两室；90-200平米三室90-120平

42、米户型金地金地格林世界格林世界 53位置红泥河与八一横河交口 开发商天津星耀投资有限公司 建筑形式高层，洋房，别墅建筑风格别墅符合五洲高层简约占地面积275.22平方米建筑面积300万平方米容积率1.1绿化率45%户型面积高层80-230 别墅：88-1200总户数20000车位比及价格1:1装修标准毛坯，部分精装价格(元/m2)别墅：9000-17000高层：8500-9200物业费2.1-3.6元/ .月开盘时间2009-5-1入住时间2010-12-31月销售速度240套项目主题语世界是你的项目简评结合地块限制及项目本身需求，将世界版图适当调整后同比例缩小，从而形成地理意义上的五大洲板块

43、，分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计，进而形成一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”，堪称“世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂”。 星耀五洲星耀五洲 星耀集团进入天津的第一个项目，规划设计新颖独特星耀集团进入天津的第一个项目，规划设计新颖独特项目概况项目概况54户型面积配比户型面积配比物业类型户型面积区间产品数量(套)套数比高层二房70-11580540.17%三房120-140311.55%四房120-240

44、21110.53%别墅联排140-80056027.94%叠加200-44035417.66%独栋380-1200432.15%合计70-12002004100%星耀五洲星耀五洲 55星耀五洲星耀五洲 优点：优点：主卧采光较好空间利用较好，100平方米的户型有书房设计封闭阳台，飘窗采光较好缺点：缺点：一字型厨房，使用不便卫生间不能采光56星耀五洲星耀五洲 优点：房间较多适合大家庭居住书房、洗衣间等位置设计巧妙，减少了面积的浪费阳台等赠送面积较多缺点：除主卧外其他方面面积较小户型设计较为狭长，不利于中间部分采光通道较多，浪费面积较多57分期一期二期三期面积约100万约100万约100万建筑形式高

45、层，多层，别墅户数规划共20000余户 共分三期开发，每期开发面积大概100万平方米，每期均含有高层，多层，别墅等产品社区规划合理、开发周期充分考虑居住性和展示性。社区规划合理、开发周期充分考虑居住性和展示性。2009.52009.8产品类型/体量主力户型高层、叠拼、联排21.05万平方米高层，别墅约13.95万平方米 100-120平方米二房380-400联排别墅2009.1280-100平米两房；400平方米别墅开发策略开发策略高层，别墅约21.31万平方米 66-77三房星耀五洲星耀五洲 一期二期三期58part 3 住宅市场发展情况整体发展特点典型项目分析需求总量及预测价格及预测产品分

46、析客户需求及特点59区域住宅市场供需情况津南区07年7月至今住宅市场总体表现为供大于求，总供求比为1：0.69。不过该区域的07年7月至今供求波动明显，其中09年初楼市呈现小阳春，区域供求大幅增加一度接近1：1.8。60考虑因素：考虑因素：1、根据原始数据去获得现有人口数量，现有人均住房面积等指标。2、计算数据的时间序列增长，首先计算的是环比年均增长，然后再计算起始年份和终止年份的算术平均，同理按照3年为单位计算出指标近3年的移动平均后做滑动平均，作为增长率。3、根据移动平均数值（增长率）做数值的静态预测。核心思路：核心思路：结合人口增长变动预测未来2010-2015年房地产市场需求总量。计算

47、公式：市场需求总量=新增加人口的需求量+每年改善的需求量（含拆迁导致的需求量）其中：新增加人口的需求量=目标年度末新增人口数目标年度人均住房建筑面积 每年改善的需求量=目标年度初人口数目标年度人均住房建筑面积的增加需求预测61需求总量预测年常住人口增长率外来人口 增长率人均住房面积增长率成交量占需求量的比例增长率3.71%7.89%7.31%77%计算方法滑动平均值滑动平均值滑动平均值往年算术平均根据计算思路的方法来计算计算依据年原人口居住改善需求（万平米）新增人口居住需求（万平米）需求总量 （万平米）预测实现的商品住宅销售量(万平米)201056.60 65.92 122.52 201156

48、.91 75.38 132.29 101.86 201257.22 85.93 143.15 110.22 201357.52 97.68 155.20 119.51 201457.84 110.74 168.58 129.80 201558.15 125.26 183.41 141.22 62利用之前的预测结果来计算需求总量，根据每年平均销售比例（利用之前的预测结果来计算需求总量，根据每年平均销售比例（77%）来静态）来静态推算每年市场上可实现销售的面积。推算每年市场上可实现销售的面积。n2009-20152009-2015年人口持续增加，将使得房地产市场需求量由目前年年人口持续增加，将使得

49、房地产市场需求量由目前年均均120120万平米扩容至万平米扩容至20152015年的年的180180万平米以上。万平米以上。63价格变化情况津南区成交价格自09年初楼市小阳春以来一路上扬，至10年1月区域成交价格已接近历史最高点。64part 3 住宅市场发展情况整体发展特点典型项目分析需求总量及预测价格及预测产品分析客户需求及特点65对项目价格预测主要采取以下思路：对项目价格预测主要采取以下思路：用连续多年的价格数据和影响价格因素变化的指标，建立和价格的用连续多年的价格数据和影响价格因素变化的指标，建立和价格的多元回归模型多元回归模型来来预测未来价格的变化。预测未来价格的变化。影响价格的指标

50、因素选取：1 1、地区、地区gdpgdp房地产市场和地区经济发展相关性较大，因此要考虑地区的整体经济情况。用gdp指标来反映出地区的经济发展水平，同时代表经济综合因素对房地产市场的影响。2 2、城市人口化水平、城市人口化水平考虑地产项目受区域位置的影响较大，所以项目所在地区的成熟度对项目价格有一定的影响。由于无法获得胡家园地区的城市化水平，因此用整体的城市化水平来代表胡家园地区的情况。3 3、可支配收入、可支配收入考虑地产产品的购买和居民的购买能力相关，以此来判断居民的收入状况。4 4、住宅项目开工面积、住宅项目开工面积利用开工面积来反映出地区的供应，以此来判断每年的竞争情况。产品价格预测思路

51、66产品价格预测年价格水平(元/平米)gdp(亿)城市化水平%开工(万平米)可支配收入（元）指标说明指标说明反映价格变化反映价格变化经济综合因素经济综合因素反映地区成熟度反映地区成熟度反映竞争情况反映竞争情况反映出居民购买能反映出居民购买能力力20053073 85.723.8 73.1788420063802 104.226.6 95.5868820075739 124.328.0 40.2956320086390 130.129.5 69.69680 20096226 146.132.0 79.110291 原始数据数据说明：通过查每年的天津市统计年鉴、塘沽区国民经济发展公报、 cric中

52、国房地产决策咨询系统，分别获得宏观数据和项目数据。价格水平为根据cric系统中销售备案数据统计得出。67利用利用spss spss 建立多元回归线性模型，过程参见建立多元回归线性模型，过程参见根据计算结果，建立以下回归模型。根据计算结果，建立以下回归模型。拟合优度检验：由spss软件生成的r值检验结果，指标相关系数r为0.969，测定系数r方为0.939，说明拟合优度较好。model summarymodel summary.969a.939.757744.26301model1rr squareadjustedr squarestd. error ofthe estimatepredicto

53、rs: (constant), 可支配收入, 住宅开工量(万平米), 城市化水平a. 说明：gdp变量在逐一回归过程中，不显著被剔除。价格水平(元/平米)=(-6305.269)+(城市化水平*233.556)+(住宅开工量*-20.130) +(可支配收入*0.678)产品价格预测68年价格水平(元/平米)gdp(亿)城市化水平%开工(万平米)可支配收入（元）指标说明根据回归方程得出三次移动平均,每年增长近17.1%三次移动平均确定增长率三次移动平均确定增长率根据三次移动平均确定增长率20107030 163.434.1 75.010887 20117528179.936.1 86.0113

54、89 20128167 199.938.1 93.212010 20138828 221.940.0 99.012645 20149411 245.941.8 107.813296 201510052 272.843.7 116.413997 产品价格预测根据线性回归模型预测地区价格水平，预计2015年价格水平将达到10052元/平米。69part 3 住宅市场发展情况整体发展特点典型项目分析需求总量及预测价格及预测产品分析客户需求及特点70建筑规模分析津南区现售楼盘规模现阶段主要已百万平方米以下项目为主，达到所有楼盘的80%，不过这种结构将会在10年之后发生偏移，100万平方米以上的大盘比例将会陆续增加。71成交产品类型情况津南区07年7月至今普通住宅的多层、小高层、高层为主力成交产品，不过低密产品成交同样火爆，低密产品成交量达到总成交量的10.26%。72各类产品成交主力面积区间津南区200-300平方米低密产品需求旺盛，不过09年后200平方米以下面积段产品需求量增加。津南区80-100平方米普通住宅产品需求旺盛，成交量火爆73各类产品成交主力总