项目策划书(黑土洼村民住宅小区1#2#3#楼)

1、呼和浩特市鑫鸿基房地产开发有限责任公司黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程项 目 策划书 中冶天工呼市中燃工程项目部二一五年四月十七日项目策划书审批栏项目名称呼和浩特市鑫鸿基房地产开发有限责任公司黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程分公司经理意见分公司经营副经理意见分公司策划管理委员会意见项目部意见编制一、项目基本情况简介（一）工程概况1、工程名称：黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程2、工程地点：呼和浩特市赛罕区黑土洼村3、承包内容：1#、2#、3#楼的土建、安装工程（不含消防、电梯）。4、工程规模：总建筑面积23967 m2（每栋建筑面积7989m2 ，地下一层658.5m2，

2、地上十一层7330.5m2），建筑高度：1#、2#、3#楼均为34.6m，结构类型为剪力墙结构，陶粒空心砌块封闭。 5、设计单位：呼和浩特市博维时代建筑工程设计咨询有限公司(二）合同价款及结算、付款条款约定的简要说明合同价款：暂定 元（人民币）（以最终结算价为准）。本合同价款采用内蒙古自治区建设工程费用定额（2009）建筑三类取费结算方式。结算方式：采用定额（预）结算方式1）定额：执行2009年内蒙古建设工程计价依据内蒙古建筑装修工程、市政工程、安装工程、材料消耗量定额及费用定额，定额缺项部分按其它有关定额执行。2）取费：按上述定额配套的费用定额规定的计费程序和费率进行计取。 3）让利： 4）

3、人工、材料、机械及设计变更、现场签证、材料代用、双方认可的施工组织设计措施费进行相应调整。工程付款： 预付款：本工程无预付款。付款方式：分阶段付款三栋楼主体结构施工至正负零时，发包人向承包人支付已完工程80%的工程款；三栋楼主体结构施工至四层，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；三栋楼主体结构施工至八层，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；全部工程结构封顶，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；砌体封闭完成总工程量的50%时，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款； 全部工程交工验收（内部交验后），发包人在60日内完成竣工结算的审核工作，于审核后15日内且正式竣工验收合格后，

4、向承包人支付至结算总值的90%。余款作为质保金，缺陷责任期（本合同项目缺陷责任期为12个月）满且无质量问题或有质量问题已处理完后14日内一次付清。（三）项目当地资源状况、气候、地质情况简要说明：当地资源状况：劳动力各工种劳动力资源充足，各专业技术、管理人员配备齐全。材 料材料资源充足，钢筋报集团公司集中采购。机 械机械资源充足气候情况：呼和浩特地处温带内陆地区，位于华北北部，内蒙古自治区中部，海拔最高点在大青山金銮殿顶部，高度为2280米，最低点在托克托县中滩乡，高度为986米，市区海拔高度为1040米。呼和浩特的大气压强在900帕上下浮动，属典型的温带大陆性气候，其特点是冬季漫长而寒冷，少雪

5、；夏季短而温热，降水集中；春季干旱多风；秋季日光充足，凉爽而短促。气温日较差和年较差大，冷暖变化剧烈，无霜期较短，降水少且集中，气候干燥。呼和浩特气温：四季气候变化明显，差异较大。气候特点是：冬季漫长严寒，夏季短暂炎热，春秋两季气候变化剧烈。年平均气温由北向南递增，北部大青山区仅在2左右，南部达到6.7，冷月气温-12.716.1，最热月平均气温17-22.9。平均年较差为34.4-35.7，平均日较差为l3.5-13.7，极端气温最高38.5，最低-41.5。土壤冻结深度-1.35m，年平均风速3.4m/s，夏季主导风向东南风，冬季主导风向北风。（四）项目工期情况：合同约定工期：合同工期总日

6、历天数为208天（2015年5月1日至11月24日）。二、项目组织及资源配置1、项目部组织机构和人员配置 序号姓名岗位人数备注1项目经理1人2项目总工1人3安全经理1人4工程部长1人5安全员1人6质量员1人7土建技术员2人8安装技术员1人9工长1人10经营1人11财务1人12材料员1人13资料员1人14后勤保卫1人合计15人2、项目分包组织 -组织方式：甲供主材（仅钢筋、商品砼），分包方包工包辅材包机械包周转料具。序号分包工程分包方式备注1土方开挖按综合单价分包2主体工程按综合单价分包，选2个土建队，12个水电队,钢筋砼、砌砖、抹灰、回填土3装饰工程（刮腻子、涂料）4按综合单价分包-分包队伍资

7、源配置计划：满足进度计划需要序号分包队伍资源配置计划1土方队挖机1台，自卸车5台2土建队140人（钢筋工40人，木工30人，架子工20人，瓦工10人，抹灰工20人，砼工10人，力工10人）3水电队20人4装修队20人5防水队10人6保温10人200人3、土建主要机械料具配置：序号机具名称型号单位数量备注1挖机300台12自卸车20立方台53钢筋调直切断机GT4/14台14木工电刨MIB2-80/1台35木工圆锯MJ104台66钢筋弯曲机GW40台37钢筋切断机QJ32-1台38塔式起重机QTZ63(5610)台29交流电焊机BX1-500A台410灰浆搅拌机UJ100台211闪光对焊机UNS-

8、63台112砼汽车泵46米台213砼罐车12立方台814插入式振动器ZX25台515平板式振动器ZB5台116真空吸水泵HZX-40台317蛙式夯土机BA-215台418套丝切管机TQ-3台3水暖电安装施工机具配备序号设备名称型号单位数量备注1套丝机TQ100A 4 2电焊机BX1-500A53砂轮切割机500 2 4砂轮切割机400 1 5电锤ZIC116 12 6气焊工具6 7试压泵18热焊工具2 9接地摇表2 10弯管器211液压开孔器2 12绝缘摇表3土建试验、检验、测量、计量设备配置序号 器具名称型号用途数量备注1 全站仪ZEISS14C 导线控制1 2 经纬仪J2级放线13 激光铅

9、垂仪LEICA ZL 竖向投测2 4 水准仪DS3级高程测量35 钢卷尺50m 长度量测36 塔尺5m 高程测量3 7 水平尺550mm 水平检测3 8 垂直检测尺JZC2 垂直检测3 9 盒尺5m 长度量测18 10 建筑电子测温仪JDC-2 混凝土测温1 11 游标卡尺150×0.2 检验1 12 塞尺J2G1 偏差检测3 13 混凝土试模150×150×150 试块制作24组14 砂浆试模70.7×70.7×70.7 试块制作6组15 抗渗试模175×185×150试块制作6组16 坍落度筒坍落度检测3 17 台秤TG

10、T500A 称量1 18 兆欧表500M 检测1 -周转料具使用计划：序号名 称材料选型及规格单位投入量备注来源1梁板模板15mm厚双面覆膜竹胶板 m2陆续投入2墙、柱模板18mm厚双面覆膜板m2陆续投入3木方50X100、100X100m3陆续投入4钢管Æ48X3.0m376230陆续投入5扣件/个300122陆续投入6密目安全立网/m218000一次性投入7水平兜网/m29800一次性投入8型钢（悬挑架）C18m2300陆续投入9跳板50*250*4000块600陆续投入4、材料采购、供应计划分析：序号材料名称采购、供应计划备注1所有钢材甲供2商品混凝土甲供3所有地材分包队自采4

11、其它材料分包队自采55、项目启动资金需求计划： 序号启动资金用途金 额备注1彩板围挡3321m250万元2临时施工道路12027m2100万元2临时水电办公桌椅、空调20万元3岩棉彩板房622m217万元4项目部调遣、办公、生活等费用13万元合计200万元6、项目临设安排标准和计划： 项目部岩棉彩板房一层：办公区233.3m2，员工宿舍233.3m2，食堂、洗浴223.6m2，施工队宿舍一层1050m2，食堂、卫浴320m2，总计2060m2。200厚C20施工道路327*61962m2；彩钢围挡680*2.51570m2。三、项目主要管理目标计划及管理重点关注点：（一）、成本控制目标1、土建

12、及安装工程： （1）分包及项目投入为48683.9万元，其中分包成本按目前分包价格考虑。（2）安全文明措施费：按合同价的1.2 %考虑；720万元.（3）现场管理费：按合同价的1 %考虑，600万元.（4）税金：按3.477%，为2016.1万元（5）临时设施费：按合同价的0.3 %考虑,180万元（6）利润：按合同价的13%考虑，7800万元。以上总造价合计60000万元2、预计项目净利润：7800万元（含集团公司6.5%的利润分成）。3、预计总成本为：50183.9万元（不包括融资费用）。4、税金为：2016.1万元。5、预计毛利率为：（7800+2016.1）/60000=16.3%。6

13、、成本控制拟采取的措施A、认真做好安全质量管理，杜绝任何安全质量事故；B、设16米长80吨电子汽车衡，对所有钢材砼进行计量验收，做到材料收发管理有序并按月盘点核算，严格控制材料亏损；C、有效控制分包成本：1）、积极给分包创造条件，合理安排施工，避免返工窝工等额外签证工的发生；2）、所有内部签证及分包结算做到项目部会议集体确定，避免人为失误；3）、分包合同的签订要细化，责任明确、奖罚分明。实施中认真落实，避免不合理成本；D、施工过程中，在质量允许范围内尽可能采取负公差。E、经营方面提前做好有针对性的策划，做到开源节流。（二）、工期目标及管理主要关注点：1、工期目标：合同约定工期为2015年5月1

14、日至11月24日。2、管理主要关注点：施工图纸的到位情况及图纸会审，避免图纸问题影响进度；甲供材料的供应情况；提前深入落实甲供材的订货、物流、质量等情况，保质保量供应。各工序之间交叉作业的合理性安排，避免不必要的返工；分包方劳动力配置：提前落实各工种机动人员，签抢进度协议，保证需要时及时到位；临时施工道路、钢筋木工加工场地满足需要；塔吊满足垂直运输能力要求。（三）、质量目标及管理主要关注点：1、质量目标：单位工程合格率达100% 2、管理主要关注点： 防水工程质量：在施工中，地下室防水是一个难题，时常会发生显性漏水和隐形漏水，发生漏水后，只是能把显性漏水除掉，而不能除掉隐性漏水。在底板后浇带浇

15、筑前，不能破坏防水系统。要重视底板尤其后浇带处的防水施工质量，重视后浇带处混凝土质量，后浇带留设整齐且没有杂物。混凝土质量：选择有资质的信誉好的商品混凝土供应商，加强混凝土的现场检测，和易性不好，坍落度不合格的混凝土严禁使用，加强混凝土的养护和管理。 测量工程贯穿于整个工程的始终，是施工控制的重点。预埋及预留方面管理到位，争取一次成功，避免质量隐患。 质量通病控制措施：技术措施要有针对性，样板引路，奖优罚劣，加强监管。 （四）、安全和环保目标及管理主要关注点：1、安全和环保目标：创内蒙古自治区建筑安全标准化工地2、管理主要关注点：基坑支护和挖土过程中的机械伤害；外脚手架高处坠落隐患；临时用电触

16、电隐患；塔吊雷击隐患；多层面多工序交叉作业；施工防火。（五）项目技术创新管理 1、拟定完成工法：A、大体积混凝土施工工法；B、外墙保温施工工法；C、高层建筑玻璃幕墙施工工法；D、高层建筑施工临时用水设置工法2、拟定完成论文：测量精度控制论文3、QC成果一篇（六）合同的主要内容条款 1、合同约定工期为个月，预计自2014年6月1日至2016年2月29日 2、本合同价款采用可调价格合同方式确定。 合同价款调整方法：调整方法采用定额（预）结算方式； 1）定额：执行2009年内蒙古建设工程计价依据内蒙古建筑装修工程、市政工程、安装工程、材料消耗量定额及费用定额定额缺项部分按其它有关定额执行。 2）取费

17、：按上述定额配套的费用定额规定的计费程序和费率进行计取。 3）让利：建筑工程间接费费率按11.03%计取。 4）人工、材料、机械调整： 甲供材料调整方式：按照承包人实际领料单及实际领用单价(甲供材料价为市场实际采购价)加权平均计算材料单价，结算时进行调整。甲供材料价格不得低于所执行定额中的材料预算价。除甲供材料以外的材料调整方式：按施工同期所属主管部门颁发的政策性调整文件执行（文件中已列但没有标价的材料、未含材料、特殊材料、安装工程主要材料，由双方共同询价，经双方认可后计入工程结算价中）。5）分包工程调整：分包工程由发包人指定，由发承包人双方共同招标分包，分包项目造价并入承包人工程总结算中，承

18、包人负责现场整体平面施工计划管理，并计取分包工程项目造价的1%的综合管理费（由发包人向承包人支付）。6）税金：按内蒙古定额站发布的税费文件执行。7）付款方式： 付款方式：工程建设至正负零以上后，桩基工程为承包人承建，发包人向承包人起始支付已完打桩工程价款（扣除甲供材料款）80%的工程款。单栋楼主体工程结构封顶（内部交验后），发包人向承包人第二次支付已完正负零以上部分工程价款（扣除甲供材料款）80%的工程款。之后进行安装和装修工程，项目建成交付（内部交验后），发包人一次性付至所有（含正负零以下工程部分）工程形象进度款总额（扣除甲供材料款）的85%。交工验收（内部交验后）发包人在60日内完成竣工结

19、算的审核工作，于审核后15日内且正式竣工验收合格后，向承包人支付至结算总值（扣除甲供材料款后）的95%，余款作为质保金，缺陷责任期（本合同项目缺陷责任期为12个月）满且无质量问题或有质量问题已处理完后14日内一次付清。（上述约定的完成工作日时间因特殊情况造成的拖延，发承包人双方协商）。 当前节点应付进度款=（当前节点进度完成量-甲供材料价款）×80%。 发包人支付的当前节点进度工程款不足时，差额部分的融资费用由发包人承担。融资费计算方式：工作量在5亿元以内的融资费用：以（当前节点应付进度款-已付进度款）为基数，年息10%，以当前节点进度报表批复之日起，至（当前节点应付进度款-已付进度

20、款）差额全部付清之日止，作为计息期，分批次按月计息,并随进度款同期支付。工作量在5亿元以外的融资费用：以（当前节点应付进度款-已付进度款）为基数，按商业银行同期贷款利率的2倍计息，以当前节点进度报表批复之日起，至（当前节点应付进度款-已付进度款）差额全部付清之日止，作为计息期，分批次按月计息,并随进度款同期支付。 工作量在5亿元以内的融资费约定的利率不受央行利率调整政策的影响。工作量在5亿元以外的融资费约定的利率随商业银行同期贷款利率调整。 融资费甲方不能按合同约定如期足额支付,则由甲方承担延期利息。延期利息=(本金+应付融资费)×上述、条约定的利率×融资费延期支付的时间。逾期付款违约金及迟延履行金计算,即逾期付款本息逾期付款本金×(1逾期付款罚息利率)×延期支付的时间。逾期付款罚息利率=上述、条约定的利率基础上加收50%。4、 项目管理重点、难点和风险的简要分析：（一）、项目管理重点1、运用P6和PKPM软件，提高管理水平；2、交叉作业及工序先后顺序的合理安排；3