东莞楼市发展形势分析32P

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。东东莞楼市发展形势分析莞楼市发展形势分析东莞中原研究部 2011年10月code of this report | 2 copyright centaline group, 2011目录 contents欧债危机危及全球国内经济困难重重 楼市双轨制渐行渐近近期东莞楼市调整1234楼盘降价方式幅度策略5code of this report | 3 copyright centaline g

2、roup, 2011欧债危机： 欧债危机发展图示：欧元区债务总额的份额欧债危机蔓延欧洲，全球经济乌云密布。code of this report | 4 copyright centaline group, 2011欧债危机： 欧债危机发展阶段：开端发源希腊2009年12月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈。发展葡萄牙、西班牙2010年1-2月，包括比利时这些外界认为较稳健的国家，及西班牙，都预报未来三年预算赤字居高不下，整个欧盟都受到债务危机困扰。蔓延德国预算赤字2010年初，德国等欧元区的龙头国都开始感受到危机的影响，因为欧元大幅下跌，加上欧洲股市暴挫，欧元区正面

3、对成立十一年以来最严峻的考验。升级余震欧债危机欧债危机危机危机code of this report | 5 copyright centaline group, 2011欧债危机： 各国债务与gdp比值：欧洲几乎所有国家都超过红线，多米诺骨牌效应隐忧重重！ 各国赤字与gdp比值：code of this report | 6 copyright centaline group, 2011欧债危机：最新动态北京时间10月14日，标普调降西班牙信用评级至aa- ，评级展望为负面！19日穆迪将西班牙国债评级由aa2下调至a1。北京时间10月14日，德国第一季度经济增长率高达6.1%，二季度仅为0.

4、1%！code of this report | 7 copyright centaline group, 2011欧债危机影响：欧债危机下，欧元兑美元将长期处于弱势。1美元撤出欧洲、新兴经济体，回流美国。2资产价格下跌、楼市调整恐雪上加霜。310月中旬，欧元兑美元面临着1.39位置的阻力，仍低位徘徊。欧元疲软、大宗商品价格回落，美元回流，导致热钱大规模撤出，对中国等新兴经济体带来负面影响。每一轮经济危机的发生，都造成资产价格泡沫的破灭，中国楼市的隐忧也是逐渐浮现，恐将雪上加霜。code of this report | 8 copyright centaline group, 2011目录

5、contents欧债危机危及全球国内经济困难重重 楼市双轨制渐行渐近近期东莞楼市调整1234楼盘降价方式幅度策略5code of this report | 9 copyright centaline group, 2011国内经济难题：持续的紧缩政策，流动性控持续的紧缩政策，流动性控制，造成融资环境恶化。制，造成融资环境恶化。欧债危机影响逐渐凸显，全欧债危机影响逐渐凸显，全球经济二次探底前景堪忧。球经济二次探底前景堪忧。人民币汇率、原材料成本、人民币汇率、原材料成本、人工成本不断上升，蚕食中人工成本不断上升，蚕食中小企业利润。小企业利润。外资撤出风险激增，特别是外资撤出风险激增，特别是外资撤

6、出中国房地产市场。外资撤出中国房地产市场。（全球最大私募股权公司黑全球最大私募股权公司黑石集团抛售上海调频壹广场）石集团抛售上海调频壹广场）经济难题经济难题（欧元低迷、大宗商品价格回落，资金出现回流美元。）nextnext！造成经济增速下滑。！造成经济增速下滑。code of this report | 10 copyright centaline group, 2011经济增速逐季下降：国内生产总值(gdp)前3季度gdp32.07万亿元，同比增长9.4%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。逐季下降、与常规逐季增长相反。最新工业增加值，6月同比增长15.1%，

7、7月14.0%，8月13.5%。逐月下降，工业企业景气指数下降。中国经济增速放缓日趋明显！12年宏观面更加不容乐观。code of this report | 11 copyright centaline group, 2011cpi高位、信贷紧绷：最新最新cpicpi走势走势：6-9月，6.4% 6.5% 6.2% 6.1%。虽然冲高回落，但仍将长期保持高位，货币政策难以转向。首套房贷利率：首套房贷利率：继中国建设银行在北京率先提高首套房贷利率后，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市，东莞首套房利率也上浮5%30% ，甚至多家银行暂停房贷。所以

8、，短期之内货币政策难以转向！年底信贷枯竭，对楼市的紧缩作用愈加明显。居民消费价格指数(cpi)新增贷款余额新增贷款余额新增贷款余额：9月新增贷款余额4700亿元，创09年12月以来月度新低，信贷年尾枯竭效应凸显。code of this report | 12 copyright centaline group, 2011信贷从紧下的温州民间借贷危机：事件爆发：9月底，被称作温州“眼镜大王”的浙江信泰集团总裁胡福林出走美国留下10多亿元欠债，温州老板“跑路潮”成为焦点。3月至今，温州已有80多家企业发生老板失踪、公司破产事件，仅9月以来，就高达25起，包括信泰集团、三旗集团、波特曼、江南皮革等

9、知名民企。产生原因：1、货币紧缩，企业向银行的正常融资渠道堵死，无奈转向民间借贷。2、劳动力价格上涨、原材料价格上涨、人民币升值、税负过重，冲击中小企业生存空间。规模与流向：根据央行温州市中心支行的报告，温州有1100亿元民间借贷资金，占同期当地银行贷款的20%，民间借贷用于一般生产经营的占35%，用于房地产项目投资或集资炒房的占20%，约220亿元。借贷利息：6月份温州民间借贷综合利率水平为24.4%，折合月息超过2分，出问题的大部分超过4分。温州借贷危机造成，近期温州客大量抛售房产。后续影响：近期浦东新区张杨板块，二手房挂牌中温州客占了20%以上。广州市场也出现温州客抛售，大多比市场价格低

10、10%20%。code of this report | 13 copyright centaline group, 2011东莞民间借贷：东莞民间借贷规模：当前东莞民间借贷规模约为380亿元，相当于同期商业银行贷款规模的10%左右。东莞民间借贷利息：东莞民间借贷月息为2%-4%，24分的利率，按100元钱借期一年，到期之后需要连本带利还124元到148元。 海外市场订单萎缩、利润下滑人民币升值、材料成本上升企业转内销、困难重重银行信贷无门、转民间借贷后续影响：蛰伏在东莞资本市场的大鳄、炒家不少，但这些钱最终去向如何，多少是进入实体经济，多少拿去做投资甚至投机，虽然没有准确的数据，但民间借贷高

11、利贷的风险不言而喻。 不时，也有镇区本地房地产项目，传出资金链岌岌可危，多方寻求合作开发的消息。银行贷款无门、转民间借贷，背后资金风险恐危及楼市。code of this report | 14 copyright centaline group, 2011东莞经济举步维艰：东莞经济数据说话：数据说话：1-8月gdp：2107.20亿元，同比增长8.0%。远远低于全国、全省水平。规模以上工业增加值1175.60亿元，同比增长10.5%。3-8月累计出口总额增速走势：19.8% 19.5% 17.3%15.9% 14.3% 14.0%，累计逐月下滑。固定资产投资总额610.91亿元，同比增长7.

12、6%，增速缓慢，依赖投资也难扭转经济颓势。投资依然乏力投资依然乏力出口增速回落出口增速回落消费平稳（社会消费品零售总额同比增消费平稳（社会消费品零售总额同比增16%16%，唯一安慰的数据），唯一安慰的数据）（欧美出口订单锐减、利润下滑，企业转内销举步维艰）国际环境、国内环境，信贷政策多方造成，东莞经济举步维艰code of this report | 15 copyright centaline group, 2011国内楼市调控：2010年4月17日2011年3月2011年4月上旬2011年5月新国十条公布年度房价控制目标国务院督察组调研各地楼市调控深圳、增城限价令2011年2-3月限购席卷

13、全国30多城市2011年1月26日新国八条2010年延续至今的楼市调控，寄往政策放松预期全部落空。2011年10月11日佛山放松限佛山放松限购被叫停！购被叫停！code of this report | 16 copyright centaline group, 2011目录 contents欧债危机危及全球国内经济困难重重 楼市双轨制渐行渐近近期东莞楼市调整1234楼盘降价方式幅度策略5code of this report | 17 copyright centaline group, 2011保障房、商品房双轨制渐行渐近：截止9月底，保障房开工986万套，开工率达98%，“1000万套”

14、目标基本确定。 10月10日，住房和城乡建设部称，截至9月底，全国城镇保障性住房已开工986万套，开工率98。15个省区市超目标任务，其中北京新开工保障性住房达到21万余套，超过年初确定的20万套目标。code of this report | 18 copyright centaline group, 2011保障房、商品房双轨制渐行渐近： 庞大的保障房、商品房供应，将同步处于高位，价格调整压力将更大。保障房供应保障房供应商品房供应商品房供应11年1000万套； 未来5年3600万套！基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决1亿人的住房问题。根据10年来商品住宅竣工量的年均复合增长率计算

15、，未来5年商品住宅供应量约为4000万套，其中11年为623万套，以后每年大约为700万、800万套。由政府主导的保障房将挤入商品房“一家独大”的住宅市场，房地产市场将进入“商品房保障房”的双轨制时代。code of this report | 19 copyright centaline group, 2011各地库存进入高位：一线、二线城市，库存纷纷进入高位。一线城市中，北京、上海、深圳、广州新建商品住宅库存总量高达3187万，同比增长超过3成，而9月份，上述4个城市新建商品住宅共成交226万平方米，比去年同期下降45%，北京、上海、深圳消化周期25、18、13个月。二线城市中，也进入存销

16、比高压阶段。济南、南京、厦门、杭州新建商品住宅库存总量为1320万平方米，比去年同期增35.9%，其中杭州新建商品住宅库存282万平方米，同比增146.6%；南京库存366万平方米，同比增68.1%。在四季度受资金压力影响，部分开发商要加紧推盘，另一方面，调控继续，成交低迷，开发商促销更大。code of this report | 20 copyright centaline group, 2011东莞库存再次攀升：截止9月底，东莞全市商品房存量600.59万，环比大幅增加12.51%，时隔1年再次踏上600万的关口。根据东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在12年3

17、-5月达到高峰，楼市调整日趋明显。攀升在明年国内外经济环境悲观，楼市即将进入双轨制，又逢供应激增、库存高企的时候，楼市调整将变得不可避免。code of this report | 21 copyright centaline group, 2011目录 contents欧债危机危及全球国内经济困难重重 楼市双轨制渐行渐近近期东莞楼市调整1234楼盘降价方式幅度策略5code of this report | 22 copyright centaline group, 2011近期东莞楼市走势：“以价换量”逐渐成为共识，住宅价格稳步回落。以价换量价格回落：除别墅之外住宅价格全面回落，9月住宅价

18、格为8172元/，环比下降3.92%，连续2月下降。供应爆增：9月全市共36个新增供应项目，总供应面积为124.75万，环比增加242.00%，同比上升70.90%，住宅供应量爆发增长，12年将呈现严重供过于求。年关将至，上半年挤压货量集中上市，供应爆增。code of this report | 23 copyright centaline group, 20115月及以前6月7月8月9月金地外滩8号（首次开盘均价6964）御花苑天珑湾（ 5万抵20万认筹）国际公馆香榭里（ 10万抵30万）东方华府（购房有9折优惠）黄旗山1号（6万抵18万）天邑湾（ 72折）碧桂园（均价5800元/)五福里

19、（交2万享受8.8折）达鑫江滨新城（余货特价59万）万科紫台（ 银行团购享97折）东海城堡（ 14号楼均价7500，再享97折）葡萄庄园（别墅10万抵30万）南国雅苑（ 1万低5万）金地外滩8号（认筹2万抵5万）星城国际花园三期（ 96+96折双重优惠）近期优惠折扣变化：之前“折扣”幅度、广度逐渐扩大。品牌开发商引领新一轮降价，碧桂园、外滩8号开盘价低于预期。滨江公馆荣爵馆（2万抵10万）深业御泉山（2万抵7万）万科紫台（10万抵30万）香槟雅苑（2万抵5万）新世纪星城三期（认购1万抵3万和额外3个点优惠。）丰泰观山碧水二期（20万抵40万）天骄峰景（ 8万抵20万）沿海翡翠湾（最高可享30万

20、开盘优惠）中信旗下：兰溪谷特价单位8000元/左右；万科旗下：10月万科城洋房大栖地5600起！从加大折扣向直接调低开盘价转变code of this report | 24 copyright centaline group, 2011开发商完成业绩情况：排名排名发展商发展商成交金额（亿元）成交金额（亿元）完成率完成率成交套数成交套数成交面积（）成交面积（）1万科地产47.83 98.13%3496326120.672中信地产25.47 70.89%1312212304.463光大地产15.76 39.32%1065121541.654新世纪地产15.59 100.67%2146253307

21、.695益田地产9.75 78.14%121095329.976世纪城地产8.51 213.64%66083202.927东莞骏豪房地产开发有限公司8.24 94.72%29635909.198丰泰地产8.01 140.07%70981267.069峰景地产7.92 335.33%111186442.5110富盈地产7.52 131.86%96697636.911东莞高豪花园建造有限公司7.18 54097557.112东莞市四季房地产开发有限7.12 481.00%21249879.5613碧桂园集团6.74 107.18%50875586.7914宏远地产6.70 126.54%79179

22、559.7415三正地产6.05 127.09%65657600.9416中惠地产5.90 56.46%95588060.6417东方伟业房地产5.82 59261311.5518金地地产5.56 56.90%64667986.8619鼎峰地产5.55 103.76%83965608.8520佳兆业地产5.08 71.04%131678313.38开发商完成业绩情况千差万别，即使排名前几的开发商业绩完成情况也不乐观；年底急需冲量的开发商：中信、光大、益田、中惠、金地、佳兆业、联华国际等等。动作明显的开发商：中信（兰溪谷）、金地（外滩8号）、益田（大运城邦）、富通（天邑湾）。1-9月销售额排名：

23、code of this report | 25 copyright centaline group, 2011目录 contents欧债危机危及全球国内经济困难重重 楼市双轨制渐行渐近近期东莞楼市调整1234楼盘降价方式幅度策略5code of this report | 26 copyright centaline group, 2011楼盘降价分析：中信森林湖中信森林湖兰溪谷兰溪谷 特价房源：13栋的2单元、3单元，共132套。面积：162.88、121.60。价格走势：9月开始签约，9月均价8415元/，10月均价8218元/。整个兰溪谷，产品面积与13栋相同的只有14栋，14栋上半年

24、形势较好入市，均价9146元/。 13栋降价了10.15%。降价策略：拿出小面积产品打特价，不影响项目高端品质。13#code of this report | 27 copyright centaline group, 2011楼盘降价分析：金地金地外滩外滩8 8号号 首次开盘房源：9栋，10栋，共171套。面积：94.44、144.29为主。实际价格：9栋均价6503元/，10栋7329元/。与万江的上东国际二期、滨江公馆荣爵馆、葡萄庄园均价8000元/左右，下调明显。 不算9栋，也比片区均价降了10%左右。降价策略：低于市场预期入市，先拿出中小户型，一栋靠江、一栋靠近桥的楼栋低价入市，迅速打响知名度，后续在8、9月接连顺势加推。10#9#code of this report | 28 copyright centaline group, 2011楼盘降价分析：大朗大朗碧桂园碧桂园 特价房源：凤翔苑1栋、2栋、4栋；凤妍苑5-7栋；凤馨苑8-10栋、12栋；共2241套。面积：82.74-89.97。开盘价格：精装均价5800元/，毛坯起价4200元/。最新10月签约均价5543元/ ，去年底推出的少量洋房均价5964元/ 。 此次降价了约7.05%。降价策略：虽然降