贵通建设双楠大道项目发展思路64p

1、 贵通建设双楠大道项目发展思路贵通建设双楠大道项目发展思路 四川中原营运三部 sichuan.06.2010 copyright centaline group, 2009本次报告需要解决的问题code of this report | 2问题一问题二问题三本项目所在区域的区域价值市场主力供应物业及市场需求状况项目物业发展方向及物业组合问题四项目核心竞争力及突破模式 copyright centaline group, 2009code of this report | 3报告结构23区域市场分析1项目区域概况项目地块分析4物业发展方向建议5项目突破模式建议 copyright centali

2、ne group, 2009code of this report | 4项目区域概况项目区域概况part 1 copyright centaline group, 2009code of this report | 5part 1.1区域规划分析区域规划分析 copyright centaline group, 2009大成都的南部新城，双流县政府所在地，总面积28平方公里，属于成都市区第二圈层范围成都市区第二圈层范围。code of this report | 6容纳居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的多元化城市发展模式;成都市南北发展轴上南部重要的中心城区之一；市区南部发展的重要片区

3、。双流国际新城规划双流国际新城成都的成都的hrdhrd copyright centaline group, 2009以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。code of this report | 7时代时代. .奥特奥特莱斯莱斯艺术公园艺术公园芙蓉海芙蓉海中央中央公园公园普贤普贤村尚村尚凤舞湖凤舞湖川投国际酒店川投国际酒店博瑞最世博瑞最世界界谢菲联足谢菲联足球公园球公园本案本案四川国际网球赛事四川国际网球赛事中心中心 copyright centaline group, 2009以十

4、字绿化带为基础，横向、纵向发展天地线，以中国传统的中轴对称、天圆地方为思路，结合天、地、人的概念，形成三条景观长廊。code of this report | 8人轴（景观主轴）公共活动长廊天轴人文历史发展长廊地轴地域特色长廊景观主轴积聚人的活动，采用流线的方式串接各个景观节点从西到东通过历史序列的划分将双流的人文景观设立于此，以凸显双流新区的人文历史气息，展现城市的文化属性景观副轴主要由高密度的植物配置组合而成，将引入地域特色树种、古生树种、特色农业植被，展现城市的地域特色景观长廊说明景观长廊说明 copyright centaline group, 2009code of this rep

5、ort | 9part 1.2区域价值分析区域价值分析 copyright centaline group, 2009配套价值森林之城、运动之城、艺术之城。code of this report | 108500亩亚洲最大城市森林公园；8个娱乐主题公园；9个生态湖泊景观；8个主题世界级生活配套；国际网球赛事中心；时代.奥特莱斯购物中心。配套价值说明配套价值说明区域规划图 copyright centaline group, 2009交通价值连接成都、双流老城区，与城市主要干道连接。code of this report | 11双楠双楠双流老城双流老城区区牧马山片区牧马山片区温江温江双楠大道双

6、楠大道绕城高速区域交通说明区域交通说明项目交通机能图区域临双流国际空港、绕城高速、川藏公路、新双楠快速通道；距离成都市10余分钟车程；顺利通达温江、牧马山片区。 copyright centaline group, 2009地铁价值规划中的地铁6号线支线将延伸至双流新城。code of this report | 12区域主要地铁线路区域主要地铁线路为东西方向，连接规划行政中心和机场；东起于6号线琉璃场站，西止于双流航空港，线路全长为15.11公里，设车站8座；地下线长约5.52公里，地上线长约9.59公里；高架车站4座，地下车站4座。 copyright centaline group, 2

7、009区域价值总结code of this report | 13 未来区域内生活配套、运动配套、医疗配套等比较完善； “健康、生态、宜居”的双流国际新城未来环境优良，居住舒适性较高；1 1 区域交通通达性好，区域地铁6号线支线开通后，将进一步提升项目价值。2 23 3 copyright centaline group, 2009code of this report | 14区域市场分析区域市场分析part 2 copyright centaline group, 2009本项目竞争区域主要为双流国际新城区域，在售楼盘主要分布在双楠大道沿线、白衣上街、白衣下街沿线。code of this

8、 report | 15一、竞争区域划分一、竞争区域划分核心竞争区域核心竞争区域本案 copyright centaline group, 2009区域内在售项目以高层为主力供应物业，待售项目向别墅、花园洋房高层多种物业方向发展。code of this report | 16区域内项目沿双楠大道、白衣上街、白衣下街呈带状分布；区域内在售项目多位复合型物业，包括电梯、花园洋房等；区域内竞争项目中高端项目4个，远大.林语城、国奥村、新岸、人居.都市阳光2期。区域在售楼盘分布图二、区域在售楼盘分布区域在售楼盘说明区域在售楼盘说明 copyright centaline group, 2009区域内

9、住宅在售住宅供应量约100万方，未来5年供应量预计达150万方以上。code of this report | 17项目名项目名称称占地面积占地面积（亩）（亩）总建筑面总建筑面积（）积（）物业形态物业形态总户数总户数户型区间户型区间（）（）主力户型主力户型（）销售均价销售均价（元（元/ /）剩余体量（）剩余体量（）人居都市阳光3303514861期高层电梯，2期别墅2216105-160120套三 4300-47001期约60000东立国际花城241800000电梯734650-11880套二4200-4700700000锦绣南郡60150000电梯148182-13082-1104288（尾

10、盘）5000新岸110170000花园洋房、叠拼、高层1042洋房140-220，电梯59-11470180洋房7000，高层4500165000远大林语城336631710小高层、别墅、洋房631710国奥村301410000电梯、洋房、联排1316410000博瑞.最世界237商业综合体、住宅佳兆业项目274三、区域在售楼盘一览表 copyright centaline group, 2009占地面积约110亩，总建筑面积约170000，总户数1042户，容积率1.76，由多层洋房、小高层电梯、叠拼组成。code of this report | 18四、典型楼盘分析富豪.新岸12小层高层

11、4层洋房7层多层 copyright centaline group, 2009该项目产品实现差异化形象定位双流国际新城，首座复式洋房，在营销推广、现场包装上体现其高端品质。code of this report | 19多层洋房面积区间：80-170，叠拼：140-230，小高层59-114；多层洋房、叠拼共550户，电梯492户；洋房均价7000元/左右，高层4500元/；配套：800景观泳池、网球场篮球场等。项目现场实景项目产品说明项目产品说明 copyright centaline group, 2009客户年龄以3540岁为主，双流客户占55%左右，成都双楠区域客户占20%左右，外地

12、来双流工作客户占20%左右，其他区域客户占5%。code of this report | 20年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平2530岁占10%双流55%公司职员30%产品40%家庭年收入30万以上3035岁占35%成都双楠区域20%本地个体工商户40%区域20%自住90%3540岁占40%外地来双流客户20%公务员10%环境20%投资10%4055岁占15%其他区域5%其他20%价格20% 主要以个体工商户及公司职员为主占70% 购买该项目主要以自住需求为主，占90% 客户对于该项目产品、区域、环境较为看重，客群年收入在30万以上 copyright centaline group

13、, 2009该项目占地约330亩，总建筑面积30余万方，目前在售1期现房，2期产品规划为别墅。code of this report | 21典型楼盘分析人居.都市阳光1期11-18层电梯 copyright centaline group, 2009该项目08年11月开盘，总户数约2000户，截止到10年6月共剩余500余套，月均销售约70套。code of this report | 22项目户型区间60-200；主力户型区间105-120套三；09年4月开盘即准现房销售；该项目主要面向市场刚性需求，缺乏社区配套。项目效果图项目产品说明项目产品说明 copyright centaline

14、group, 2009客户年龄以2540岁为主，双流客户占65%左右，成都双楠区域客户占15%左右，外地来双流工作客户占15%左右，其他区域客户占5%。code of this report | 23年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平2530岁占25%双流65%公司职员40%产品25%家庭年收入15万以上3035岁占35%成都双楠区域15%本地个体工商户30%区域20%自住95%3540岁占25%外地来双流客户15%公务员15%环境15%投资5%4055岁占15%其他区域5%其他15%价格40% 主要以个体工商户及公司职员为主占70% 购买该项目主要以自住需求为主，占95% 客户对于该项

15、目价格、区域较为看重，客群年收入在15万以上 copyright centaline group, 2009占地面积约336亩，总建筑面积631710，容积率2.37，一期别墅容积率0.8。code of this report | 24典型楼盘分析远大.林语城项目鸟瞰图强调“定制别墅”和“密林深处”的新生活方式；物业形态包括别墅、花园洋房、最高不超过13层的小高层；户型面积区间230350；项目产品说明项目产品说明 copyright centaline group, 2009总占地301亩，地上规划总建筑面约41万平方米，容积率1.8，共1316户。分为东西两个区，东区占地102亩，西区占

16、地199亩。code of this report | 25典型楼盘分析国奥村项目鸟瞰图东区由14层的小高层、7+1的花园电梯洋房组成；西区由联排别墅、6+1的花园电梯洋房、生活配套设施组成；规划有10000奥运主题会馆，7000城市绿地公园；引进伊顿品牌幼儿园作为配套。项目产品说明项目产品说明 copyright centaline group, 2009区域市场小结code of this report | 26后期将有巨额放量，市场竞争将加剧；前期面市项目产品多为小高层电梯小高层电梯，后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展中高端、多样化产品趋势发展；区域内多层电梯

17、洋房的市场接受度高；户型主力面积区间，多层洋房多层洋房120120-160-160，电梯，电梯80 80 -110 -110 ；洋房均价6500元/左右，电梯4200元/-4800元/ 之间；目前在售项目的主力客群主要来自双流，占50%以上,双楠大道沿线次之，约占30%。 copyright centaline group, 2009code of this report | 27区域市场对本项目的启示未来区域洋房、别墅产品潜在供应量较大，未来市场竞争激烈，因此，未来高层物业更容易占领市场，但是多层物业利于项目的品质塑造。 copyright centaline group, 2009code

18、 of this report | 28项目地块分析项目地块分析part 3 copyright centaline group, 2009code of this report | 29part 3.1项目地块环境分析项目地块环境分析 copyright centaline group, 2009项目地块临总部经济园区、远大.林语城别墅项目、时代奥特莱。code of this report | 30项目地块属于双流新城a区，临总部经济园区；临新双楠大道、白衣上街；紧邻双流国际空港、绕城高速公路。一、地块位置锦绣南郡锦绣南郡项目地块位置说明项目地块位置说明 copyright centali

19、ne group, 2009项目临新城区白河绿化森林带，周边规划有8500森林公园，居住外部环境优良。code of this report | 31白河绿化森林带：森林带南北长8公里、宽500米，东西长5公里、宽300米，总面积达5.64平方公里；未来规划有8500亩亚洲最大的森林公园。项目周边环境二、地块自然环境项目周边环境说明项目周边环境说明 copyright centaline group, 2009项目与成都、双流、温江等各个区域交通无缝对接。code of this report | 32三、地块交通项目距离成都市三环路约7公里，距离双流老城区1公里，距离绕城高速约5公里；通过双

20、温路通往双流县城及温江；项目临绕城高速、川藏公路、新双楠大道，通达性较好。项目交通图项目交通说明项目交通说明 copyright centaline group, 2009双流新城未来配套、双流老城现有配套构成地块外部配套资源。code of this report | 33四、地块配套双流县政府核心行政区体育休闲配套：国际网球赛事中心、成都谢菲联足球俱乐部、高尔夫俱乐部；购物中心配套：时代.奥特莱斯、博瑞.最世界；总投资达18亿元，总建筑面积19万方的蜀汉主题文化综合建筑群；双流老城区其他生活配套。区域主要地铁线路区域主要地铁线路 copyright centaline group, 200

21、9地块土地平整、形状规则，有利于建筑布局，但是两个地块独立布局，不利于产品的整体打造及整体定位。code of this report | 34五、地块特征该区域主要基础设施如道路、水、电、气已经初步具备，双流老城区可为项目提供商业和生活配套，开发条件较为成熟；目前双楠大道及两侧绿化带打造效果较好，形成了良好的区域印象。地块特征说明地块特征说明 copyright centaline group, 2009code of this report | 35part 3.2地块经济指标分析地块经济指标分析 copyright centaline group, 2009项目占地面积110.16亩，目

22、前从区域上看属于中等规模开发项目。物业组合类型主要以高层、小高层为主，辅以少量多层洋房。code of this report | 36本项目经济指标本项目经济指标净用地面积：110.16亩目前从区域来看属于中等规模总建筑面积：237271用地性质:住宅配套配置:无容积率:3.23物业类型以高层、多层为主建筑密度：30%建筑密度变化空间较大建筑高度: 航空限高绝对海拔高程为538米绿化率：25 copyright centaline group, 2009项目地块小结项目地块小结code of this report | 37项目周边自然环境优良、未来生活配套完善，居住舒适度较高；项目交通便利

23、，客户群可拓展至成都双楠沿线板块。 copyright centaline group, 2009项目面临的问题code of this report | 38 物业形态受体量影响，不具备规模优势1 受容积率限制，本项目无法打造别墅、洋房等物业2 区域未来市场放量大，市场竞争激烈3 copyright centaline group, 2009code of this report | 39项目突破模式建议项目突破模式建议part 4 copyright centaline group, 2009code of this report | 40不具备规模品质不具备规模品质不具备品牌不具备品牌不

24、具备社区配套不具备社区配套 copyright centaline group, 2009code of this report | 41产品产品项目制胜的突破口项目制胜的突破口 copyright centaline group, 2009code of this report | 42产品七大突破模式产品七大突破模式 复式多层建筑 现代简欧外立面 高端品质会所 东南亚手工定制园林 公区五星精装 六星级服务标准 国际智能化配套 copyright centaline group, 2009复式多层复式多层国际新城首例复式洋房，层高4.8米，以此作为项目的核心竞争力。code of this

25、report | 43 copyright centaline group, 2009外立面外立面现代简欧建筑风格，凸现项目特色。code of this report | 44 copyright centaline group, 2009品质会所品质会所设置咖啡厅、阅览室、台球厅、棋牌室等娱乐设施提升项目品质、增加项目自身配套。code of this report | 45咖啡厅效果咖啡厅效果 阅览室效果阅览室效果 copyright centaline group, 2009公共部分五星精装公共部分五星精装增强现场体验感。code of this report | 46电梯厅精装效果电

26、梯厅精装效果 接待台精装效果接待台精装效果 copyright centaline group, 2009六星服务六星服务提供星级服务，打造片区物管服务之最。code of this report | 47u全天候生活服务：代买生活必需品、待定报刊杂志、留言服务、擦鞋服务、鲜花服务、婚庆祝寿专业服务、家教服务、搬家公司服务、宠物代管服务等；u大堂私人管家服务：morning call、定制早餐；u房间保洁服务：全套家庭清洁服务、家具保养服务、入户地毯清洁服务、空调、抽油烟机的清洗服务、灭菌消杀服务；u全能商务秘书服务：24小时前台接待、中英双语电话服务、代购票务、代投邮件包裹、收发传真、代洗车

27、、预定出租车、联系旅行社、会所设置无线上网区域、酒后代驾等。 copyright centaline group, 2009东南亚手工定制园林东南亚手工定制园林引入东南亚手工定制园林，增加项目亮点。code of this report | 48东南亚风情园林通过错落有致的布局，强烈的层次感，大量清新怡人的棕榈科植物和茂密丰富的植被，使之成为双流首例手工定制园林社区，成为其核心卖点。东南亚园林说明东南亚园林说明 copyright centaline group, 2009国际智能化配套国际智能化配套突出项目科技性。code of this report | 49考虑的智能化配套原则考虑的智能

28、化配套原则l提升居住品质（健康、品质）l与国际化时尚前沿接轨l超前性（未来主流）l成本的控制l地暖系统l中央新风系统l直饮水系统智能化配置参考智能化配置参考 copyright centaline group, 2009code of this report | 50参考价格：参考价格：8080元元/ /。智能化配置参考智能化配置参考地暖系统地暖系统 copyright centaline group, 2009code of this report | 51参考价格：参考价格：20002000元元/ /户。户。智能化配置参考智能化配置参考中央新风系统中央新风系统 copyright cent

29、aline group, 2009code of this report | 5252智能化配置参考智能化配置参考直饮水系统直饮水系统参考价格：参考价格：1717元元/ / copyright centaline group, 2009code of this report | 53高层产品附加值高层产品附加值500元元/，多层物业附加值，多层物业附加值3000元元/。 copyright centaline group, 2009code of this report | 54物业发展方向建议物业发展方向建议part 5 copyright centaline group, 2009code

30、 of this report | 55项目地块适合发展何种物业？项目地块适合发展何种物业？ copyright centaline group, 2009code of this report | 56一、物业组合思考一、物业组合思考 根据项目3.23的容积率计算，按照常规的物业组合方式为小高层，或者多层+二类高层项目（18层以内）。物业组合以做足容积率、迅速去化、资金快速回笼为目的。 copyright centaline group, 2009code of this report | 57二、物业发展方向二、物业发展方向高端电梯公寓为主、复式多层为辅高端电梯公寓为主、复式多层为辅方案一

31、：建议理由：建议理由：高端电梯辐射更广的目标客户群；产品突破模式上，打造复式多层更易实现产品品质提升及产品溢价。 copyright centaline group, 2009本项目物业组合：18层高层电梯+7层复式电梯多层。code of this report | 58建筑形态建筑形态楼栋楼栋总建筑面积（）总建筑面积（）占比占比单价（元单价（元/）总价（元）总价（元）高层22栋22000094%53001166000000多层9栋172716%9000155439000合计合计31栋876200100%1321439000方案一：项目总销售额约方案一：项目总销售额约13.21亿亿 copyright centaline group, 2009code of this report | 59高层面积区间：75