3月冠捷地产河北沧州河间项目市场调研报告192p

1、冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产冠捷地产河北河间项目河北河间项目市场调研报告市场调研报告厦门中天世纪厦门中天世纪20112011年年3 3月月2525日日冠捷地产河北河间项目市场调研报告前言前言 新政调控与市场发展，促使地产主力市场由被动向三线、四线城市转移，改为主新政调控与市场发展，促使地产主力市场由被动向三线、四线城市转移，改为主动转移。三、四线城市大盘开发成为房地产研究的要点之一。动转移。三、四线城市大盘开发成为房地产研究的要点之一。 冠捷河间项目，处于城市向东延续性保守式发展的中心地段冠捷河间项目，处于城市向东延续性保守式发展的中心地段小、大亮甲牌，小、大亮甲牌，其以居住为主的

2、大型城市综合体的市场责任无可推卸；其对城市新架构的建立、优其以居住为主的大型城市综合体的市场责任无可推卸；其对城市新架构的建立、优化、城市功能组合以及大力带动新城区乃至整个城市发展的战略地位无可替代，并化、城市功能组合以及大力带动新城区乃至整个城市发展的战略地位无可替代，并将随着项目开发的推进而逐渐显现。将随着项目开发的推进而逐渐显现。 本报告，立足中国房地产开发的特殊国情，以城市和市场的多方面、多层次、多本报告，立足中国房地产开发的特殊国情，以城市和市场的多方面、多层次、多元化的实地精准调研分析为依据，汲取国内诸多大盘开发尤其是三、四线城市大盘元化的实地精准调研分析为依据，汲取国内诸多大盘开

3、发尤其是三、四线城市大盘开发的经验，提出项目开发不可避免的问题，提供项目开发可参考的市场依据、要开发的经验，提出项目开发不可避免的问题，提供项目开发可参考的市场依据、要点思辨、开发建议和产品建议。点思辨、开发建议和产品建议。冠捷地产河北河间项目市场调研报告汇报思路汇报思路1汇报思路汇报思路城市背景城市背景财务简析财务简析项目建议项目建议区域分析区域分析宏观背景宏观背景23456住宅市场住宅市场商业市场商业市场要点思辨要点思辨789地块分析地块分析冠捷地产河北河间项目市场调研报告我们在什么样的大环境和背景下开发？我们在什么样的大环境和背景下开发？1宏观背景冠捷地产河北河间项目市场调研报告密集政策

4、密集政策对房地产市场对房地产市场的影响的影响中国房地产中国房地产市场发展市场发展趋势简析趋势简析+ +宏观背景货币政策货币政策对房地产市场对房地产市场的影响的影响未来房地未来房地产供求关系对产供求关系对价格的影响价格的影响+ + +冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、密集政策对房地产市场的影响一、密集政策对房地产市场的影响11、政策已见成效、政策已见成效 事不过三，如果事不过三，如果20112011年新一轮调控再不严，再不起效果，以后就不会有人相信年新一轮调控再不严，再不起效果，以后就不会有人相信“狼来狼来了了”！我司认为：包括！我司认为：包括20102010年的调控在内，延续至年的调控在内，

5、延续至20112011年，本轮调控政府的决心非常大。年，本轮调控政府的决心非常大。 就就20102010年年4 4月份以来的市场表现来看，月份以来的市场表现来看，20102010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显年调控政策的出台，对楼市的影响还是显而易见的，基本扭转了自而易见的，基本扭转了自20092009年下半年以来市场不健康升温的格局。年下半年以来市场不健康升温的格局。 从成交量来看，从成交量来看，4.154.15调控造成的市场波动大于调控造成的市场波动大于9.299.29调控，全国市场成交量低迷期持续调控，全国市场成交量低迷期持续3 3个月左右，虽然个月左右，虽然9.299.29调控效

6、果在各个城市间出现分化，但低迷期也持续有调控效果在各个城市间出现分化，但低迷期也持续有1 1个月左右。个月左右。 就成交均价来看，就成交均价来看，20102010年各个城市房价不健康上涨的趋势也基本得到抑制。年各个城市房价不健康上涨的趋势也基本得到抑制。冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、密集政策对房地产市场的

7、影响3、调控方向20112011年行业政策年行业政策三架马车三架马车限限购、限贷、保障购、限贷、保障房。房。冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、中国房地产市场发展趋势简析1 1、土地市场、土地市场供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截止供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。截止2010 2010 年年11 11 月底

8、，全国仅完成月底，全国仅完成18.5 18.5 万公顷土地供应计划的约万公顷土地供应计划的约65%65%，预计增加土地供应仍将，预计增加土地供应仍将2011 2011 年房地产调控的重要内容，年房地产调控的重要内容，2010 2010 年土地出让计划完成率低的省市将会在年土地出让计划完成率低的省市将会在2011 2011 年加大土地供应，给开发企业拓展土地储年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010 2010 年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将

9、继续创出新高。心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。2 2、 房产市场房产市场供求关系得到改善，价格涨幅下降供求关系得到改善，价格涨幅下降 在在m2m2增长率增长率16%16%、新增贷款、新增贷款7 7万亿元、加息万亿元、加息4 4 次共计次共计100 100 个基点、房地产政策环境依然从紧个基点、房地产政策环境依然从紧等一系列假设条件下，根据中国房地产业中长期发展动态模型对等一系列假设条件下，根据中国房地产业中长期发展动态模型对2011 2011 年全国商品房市场进年全国商品房市场进行预测。行预测。模型预测结果如下页所示：模型预测结果如下页所示： 冠捷地产河北河间项目市场调研报告

10、预测结果显示：预测结果显示：20112011年中国房地产供给、需求、价格仍将继续保持增长，但增幅渐趋平稳，年中国房地产供给、需求、价格仍将继续保持增长，但增幅渐趋平稳，随着随着20102010年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在20112011年发生转变，价格渐趋平稳。年发生转变，价格渐趋平稳。四、中国房地产市场发展趋势简析冠捷地产河北河间项目市场调研报告3 3 、保障房建设力度继续加大，、保障房建设力度继续加大，“双轨制双轨制”逐步形成，供应结构分化逐步形成，供应结构分化 中央经济工作会议提出中央经济工作会议提出20112011年要加大保障性安居工

11、程建设力度，逐步形成符合国情的保年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障障 性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出2011 2011 年计划建年计划建 设保障性住房设保障性住房1000 1000 万套，较万套，较2010 2010 年增加年增加420 420 万套。若落实到位，全国总开工面万套。若落实到位，全国总开工面积将达到积将达到6 6 亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%10%，以套数计算则接近，以套数计算则接近20%20%

12、。保。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分逐步形成，加大住宅供应结构的分化。化。 四、中国房地产市场发展趋势简析冠捷地产河北河间项目市场调研报告4 4、 普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化 从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大平稳，而高端住宅在

13、满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。分化将更加明显。 2010 2010 年，全国住宅销售面积比增长年，全国住宅销售面积比增长7.4%7.4%，而同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速，而同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为分别为25.9%25.9%和和35.2%35.2%，表明商业地产市场受政策影响相对较小。另一方面，在住宅市场，表明商业地产市场受政策影响相对较小。另一方面，在住宅市场，越来

14、越多的企业开始提升产品品质和价格水平。目前北京成交均价超过越来越多的企业开始提升产品品质和价格水平。目前北京成交均价超过5 5 万元的住宅项目超万元的住宅项目超过过20 20 个，而个，而2009 2009 年仅为年仅为7 7 个。在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之外，预计商业地产个。在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之外，预计商业地产和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、资金投入多，高端住宅市场更容易受宏观调控影响，开发企业更多转向这两类物业，可谓资金投入多，高端住宅市

15、场更容易受宏观调控影响，开发企业更多转向这两类物业，可谓机遇与风险并存。机遇与风险并存。四、中国房地产市场发展趋势简析冠捷地产河北河间项目市场调研报告关系项目开发的河间城市背景综合认知关系项目开发的河间城市背景综合认知2城市背景冠捷地产河北河间项目市场调研报告城市概况城市概况城市规划城市规划+ +城市背景城市经济城市经济+ +人口特征人口特征+ +冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况中国历史文化古城中国历史文化古城中国历史文化古城河间市古称瀛州，地处冀中平原腹地，位于今河北省内，属沧州市管辖。地处华北平原腹地，居京(北京)、津(天津)、石(石家庄)三角中心，环渤海经济区，距北京189

16、公里，距天津183公里，距石家庄176公里。东与沧县、青县接壤，北与大城县、任丘市交界，西与肃宁县、高阳县相邻，南与献县相连。辖20个乡镇，615个行政村，总人口78万人，城市人口15万人全市总面积1333平方公里，耕地面积136万亩。1990年10月撤县设市。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况中国历史文化古城中国历史文化古城中国历史文化古城河间历史悠久，其名始于东周，距今有2700年历史。历代在此设郡、立国、建州、置府，是京南政治、经济、文化、军事重地，素有“京南第一府”的美誉。 河间古郡的名称已久，取名河间的原因，就是因为它在徒骇河、大史河、马颊河、覆釜、简盘河、鬲津河等九河之

17、间。 目前多已干涸。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况历史沿革历史沿革历史沿革河间在春秋属燕国之域，战国时期分属燕、赵二国，秦属巨鹿郡。秦始皇废封建为郡县，沿袭春名置县，这就是河间县的前身。直到隋炀帝大业初，以武垣县境介于沙（子牙河）唐（古寇水）两河之间，才把武垣县改为河间县。从西汉文帝至武帝400余年间，4次建河间国，其间时国唐属河五代丹辖，宋抚使。大观二年（1108年）罢瀛州改府，河间属之。元改府为路，仍领河间。明去路存府，河间属京师河间府辖。抗日战争时期伪政府和抗日民主政府并存，伪县政府先后属伪河北省津海道尹公署、渤海道尹公暑、河间县抗日民主政府于1938年2月建立，先后属冀

18、中区一、三、九、八公署。建国后河间属河北省沧县专区。1958年改隶天津专区，后又改隶天津市。1961年5月津、沧分后，称沧州专员公署，河间属之。1990年，河间撤县设市，由沧州地区代管。1992年沧州地市合并，河间市由沧州市代管。 冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况历史沿革近近4040年城市发展过程年城市发展过程7070年代年代19911991年：年：人口人口6.26.2万人，万人，用地用地7.977.97平方公里平方公里20052005年：年：人口人口13.513.5万人万人用地用地16.8516.85平方公里平方公里冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况社会事业教育教育

19、河间是全国“普九”和“双基”达标市，“全国写字教育实验区”。市一中占地面积398亩，设有图书馆、阅览室、科技馆、实验楼、教学楼和电化教学等多功能配套的先进设备及一流的体育场，可容纳学子5000余名，是河北省规模最大、设备最全的县（市）级中学。 文体文体市内建有文化馆1座，影剧院3座，文物保管所1座。书画、音乐、舞蹈盛行，民间戏剧社和大鼓队较为普遍。河间是著名曲种西河大鼓发源地，形成几个派别门类，河间是全国文化先进市、中国诗词之乡。全市学校体育设施完备，在市区东部有现代化体育场一座，建有全民健身设施和大型广场，形成完备的社会体育网络。河间市为“河北省体育先进市”、“全国体育先进市”。冠捷地产河北

20、河间项目市场调研报告一、 城市概况城市交通市域综合交通规划图市域综合交通规划图至至20202020年，将形成以主城区年，将形成以主城区为中心，呈放射状辐射各乡为中心，呈放射状辐射各乡镇的一级公路网络，各乡镇镇的一级公路网络，各乡镇间也基本实现一级公路相同间也基本实现一级公路相同的良好交通状况。的良好交通状况。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况城市交通中心城区道路断面规划图中心城区道路断面规划图中心城区道路系统规划图中心城区道路系统规划图目前河间城区交通，已形成四环相绕、目前河间城区交通，已形成四环相绕、六横六纵路街网状结构，南北入市口环六横六纵路街网状结构，南北入市口环岛遥相呼应的

21、道路实况。岛遥相呼应的道路实况。根据规划，至根据规划，至20202020年，将形成工整、系年，将形成工整、系统、健全的城市交通网络，全市区无交统、健全的城市交通网络，全市区无交通死角。通死角。冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 城市概况城市交通冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划上位规划西部生活居住区西部生活居住区中部生活居住区中部生活居住区东部工业区东部工业区城市主中心城市副中心河间市是以电力通信器材制造为主的城市。沧州西部地区商贸物流业基地。计划到2020年城市城镇化水平达到48%左右，中心城区实际居住人口27万人，城市建设用地规模28.3平方公里。河间市城市空间规划结构为“两

22、心三区”：两心：保留现状城区公共设施中心格局，规划在城市东部新区城垣路东段布置城市东部中心，重点布 置市级文化、体育设施。三区：依据城市发展时序和功能分区，结合自然条件，城市分为三片区。 以团结大街和古洋河为界，由西向东分别为城市西部生活居住区、中部生活居住区和东部工业区。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁方向团结大街用地现状示意图用地现状示意图老城区用地现状用地现状目前用地现状土地效目前用地现状土地效率较低，多为一层平率较低，多为一层平房，高层建筑很少，房，高层建筑很少，城中村较多，空间资城中村较多，空间资源浪费严重。源浪费严重。部分工业用地杂乱分部分工业用地杂乱分布在城市中

23、心区，部布在城市中心区，部分偏于城市东部区域。分偏于城市东部区域。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁方向变迁方向变迁方向1 1、城市生活中心向东、城市生活中心向东移，形成新的城市副移，形成新的城市副中心；中心；2 2、中部生活区向东设、中部生活区向东设定为东部工业区，作定为东部工业区，作为工业产业聚集区；为工业产业聚集区；工业区的人口生活居工业区的人口生活居住问题由城市副中心住问题由城市副中心承担承担即：两心三区。即：两心三区。西部生活居住区西部生活居住区中部生活居住区中部生活居住区东部工业区东部工业区城市主中心城市副中心古城区冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁

24、方向各城区面积与功能分布各城区面积与功能分布古城区：古城区：2.52.5平方公里平方公里主要功能：商业、居住、办公主要功能：商业、居住、办公城市主中心：城市主中心：17.717.7平方公里平方公里主要功能：行政、商业、居住、办公主要功能：行政、商业、居住、办公城市副中心：城市副中心：10.610.6平方公里平方公里主要功能：商业、居住、办公主要功能：商业、居住、办公工业区：工业区：1111平方公里平方公里主要功能：工业区主要功能：工业区冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划变迁方向变迁方向的弊端变迁方向的弊端限与城市地理环境与交限与城市地理环境与交通背景，城市向北、向通背景，城市向北、

25、向西发展被阻断，向南发西发展被阻断，向南发展需要非常大的跨度。展需要非常大的跨度。所以最好的方向是向东所以最好的方向是向东发展。发展。但现有的规划，如果城但现有的规划，如果城市现在十几年后进一步市现在十几年后进一步发展，将会受到东部工发展，将会受到东部工业区的阻挡。业区的阻挡。城市的框架被限制在目城市的框架被限制在目前划定的区域范围之内。前划定的区域范围之内。西部生活居住区西部生活居住区中部生活居住区中部生活居住区东部工业区东部工业区城市主中心城市副中心冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 城市规划水韵古城打造水韵古城打造水韵古城河间市自身水系资源丰富，并有古洋河南北贯穿河间市自身水系资源丰富

26、，并有古洋河南北贯穿城市，现状瀛海公园水质较好。城市，现状瀛海公园水质较好。规划两条环形水系，一条以瀛海公园为中心的规划两条环形水系，一条以瀛海公园为中心的“小环小环”景观水系；一条环绕城市主中心城区和景观水系；一条环绕城市主中心城区和城市副中心城区的城市副中心城区的“大环大环”景观水系。景观水系。理想状态为：将河间建设成为环境优美、生态良理想状态为：将河间建设成为环境优美、生态良好，具有浓郁历史文化氛围和水体景观特色的城好，具有浓郁历史文化氛围和水体景观特色的城市。市。冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 城市人口人口数量人口数量人口数量河间市辖20个乡镇，615个行政村，总人口78万人，其

27、中城区人口15万人，重要乡镇镇区人口数量如下图所示：冠捷地产河北河间项目市场调研报告三、 城市人口人口特征少数民族较多少数民族较多 河间人口密度为河间人口密度为559559人人/ /平方公里，有汉、回、壮、满、蒙古、朝鲜、苗、土家、藏、彝、布依、平方公里，有汉、回、壮、满、蒙古、朝鲜、苗、土家、藏、彝、布依、侗、瑶、白、傣、黎、傈僳、纳西、达斡尔、仫佬、羌、仡佬、京族等侗、瑶、白、傣、黎、傈僳、纳西、达斡尔、仫佬、羌、仡佬、京族等2323个民族，以汉族居多。个民族，以汉族居多。民间财富主要聚集于乡镇民间财富主要聚集于乡镇 19851985年政策鼓励发展乡镇企业，乡镇、村、联合体、个体一齐上，陆

28、续形成了保温材料、汽车年政策鼓励发展乡镇企业，乡镇、村、联合体、个体一齐上，陆续形成了保温材料、汽车配品、品加工、通讯器材、建筑材料、服装表、塑料制品等多个行业，并发展成为河间的支柱产配品、品加工、通讯器材、建筑材料、服装表、塑料制品等多个行业，并发展成为河间的支柱产业，成为带动地方经济的龙头。由于这些企业大多聚集乡镇，从而使得民间财富也主要聚集于乡业，成为带动地方经济的龙头。由于这些企业大多聚集乡镇，从而使得民间财富也主要聚集于乡镇。镇。勤于创业，敢于消费勤于创业，敢于消费 历史上长期形成的民风便是勤于创业，有钱人也敢于消费，购房、娱乐相对都舍得花钱。历史上长期形成的民风便是勤于创业，有钱人

29、也敢于消费，购房、娱乐相对都舍得花钱。缺少外来人口，外来人口以低端打工者为主缺少外来人口，外来人口以低端打工者为主 城市长期缺少外来人口，外来人口多以低端打工者为主，商品房基本内部消费，外扩比重有限。城市长期缺少外来人口，外来人口多以低端打工者为主，商品房基本内部消费，外扩比重有限。没有多元化的人口，意味着缺乏多元化的市场需求。没有多元化的人口，意味着缺乏多元化的市场需求。冠捷地产河北河间项目市场调研报告四、 城市经济冠捷地产河北河间项目市场调研报告河间房地产住宅市场现状及发展变化特征河间房地产住宅市场现状及发展变化特征3住宅市场冠捷地产河北河间项目市场调研报告房地产市场分析房地产市场分析住宅

30、市场分析住宅市场分析住宅市场市场市场特征特征+ +政策政策研究研究+ +基本基本特征特征+ +楼盘楼盘个案个案供需供需特征特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 房地产市场分析1、市场特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 房地产市场分析2、政策研究冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析1、基本特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析2、供需特征冠捷地产河北河间项目市场调研报告为了进一步了解河间城市居民的住房消费特征，2011年3月份，我司针对河间市不同区域进行了问卷调查。共投放问卷500份，历时一周，收回有效问卷425份。被调查的居民年龄结构、家庭成员结构年龄结

31、构、家庭成员结构分别为：a a、被调查者背景、被调查者背景突出特征：四口及五口以上的家庭组成比例较高，由此看出两代分巢或者三代分巢的刚需比例较高。冠捷地产河北河间项目市场调研报告a、被、被调查调查者背景者背景被调查的居民家庭年收入情况、目前居住情况家庭年收入情况、目前居住情况，如图所示。从收入情况可以看出：河间居民年收入水平较高，主流群体的家庭年收入河间居民年收入水平较高，主流群体的家庭年收入5-105-10万的可以占到万的可以占到38%38%。河间居民拥有自己房子的比例偏低（河间居民拥有自己房子的比例偏低（32%32%），一套以上的房子比例较高（），一套以上的房子比例较高（14%14%）；）

32、；租房与与父母同住的比例较高，（分别为租房与与父母同住的比例较高，（分别为24%24%和和19%19%）。）。由此判断：目前居民住宅差距已经初步分化；改善型需求和刚性需求都很大。由此判断：目前居民住宅差距已经初步分化；改善型需求和刚性需求都很大。冠捷地产河北河间项目市场调研报告b b、购房时间与目标区域、购房时间与目标区域购房时间：购房时间：问券统计显示，一年内（含近期）有购房打算的占到（26%+23%）49%49%，比例超高！三年和五年内有购房打算的分别占到20%和19%，比例也远远超出一般城市。市场中、长、短期的需求都非常强烈。购房区域：购房区域：虽然河间传统城区已经很小了，但是购房者对区

33、域的选择上仍然相对集中的表现为对老城区的青睐，对位置稍偏的一中片区的选择比例也达到了19%，能从侧面反应市民对此片区有一定程度的认可。冠捷地产河北河间项目市场调研报告cc、购房目的、购房目的从购房目的的直接统计上来看，改善型需求和刚需的表现更为明显。以改善居住条件为再购房目的的占到47%，由此也可以验证河间长期的较为低下的居住条件没能得到较大程度的改善。首次置业的15%、婚房18%、子女住7%，合计约40%，可以统一认为是刚性需求，比例较大。出租和明确为投资的，两项之和为7%，统一看待为投资性，比例较小。综合分析，改善型、刚需、投资的比例为43：:40：7。这个比例基本符合政策密集调控之后国内

34、一般城市购房目的的比例。冠捷地产河北河间项目市场调研报告d d、住宅形态与建筑风格选择、住宅形态与建筑风格选择由图可见，目标市场对住宅物业形态的选择体现较为丰富，多种物业形态均有喜好，但以小高层和多层为主，分别占到38%和25%；对别墅、花园洋房等高端物业的选择比例较高，分别占到8%和13%；对高层的选择也表现出了偏高的16%。对住宅风格的选择，与国内大多城市的调查结果基本吻合，表现为以现代简约为主41%（以中青年为主），中式古典风格和中西结合的比例分别为28%和24%。为产品风格的设定提供了较为广阔的空间。冠捷地产河北河间项目市场调研报告e e、期望面积、期望面积关于调查者对期望面积的选择，

35、进一步验证了其对物业形态的选择，160平米以上的比例占到了5%，属于对高端物业的需求类型；131160平米区间的中高端比例占到20%，体现了改善型需求对大户型的钟爱，也与近几年市场上大中户型销售良好的实情相吻合。101130平米面积区间的比例占到35%，是主力需求面积，多为期望一步到位的刚需和实力有限的改善型需求。81100平米的刚需区间比例占到29%，目标客群明显为年轻或受经济条件限制的刚需客群。对面积区间需求的多样均衡性，要求大盘开发过程中，要制定户型的动态计划。尤其要与房屋的单价、总价综合衡量后确定动态计划。冠捷地产河北河间项目市场调研报告f f、能够接受的价格、能够接受的价格能够接受的

36、单价：能够接受的单价：限于消费者对目前市场价格的认识，问券显示市场能够接受的单价主要集中在30003500元/平方米，占到52%。这个价格区间低于目前市场上高端项目的价格，而属于中低端项目的价格。同时，能够接受35004000元/平方米区间的占到28%，这个比例让人兴奋，同时也可以验证目前市场上此价格区间的项目销售良好的实际情况。能够接受的总价能够接受的总价：基本与面积需求和单价承受能力吻合，30-45万的占到52%，45-60万的占到32%。对超过60万的房子，市场表现为缺少心理准备。冠捷地产河北河间项目市场调研报告gg、影响购买的因素、影响购买的因素选择项目因素：选择项目因素：表现较为复杂

37、所谓，但集中表现出来的是看重工程质量与地段，分别占到29%和20%，对价格、周边配套和开发商实力也较为看重，在10%左右；表现异常的是对教育条件不看重，只占2%，应该与河间良好的教育资源有关。（问券为多选）选择房屋因素：选择房屋因素：对各项指标的要求较为均衡，表现较为突出的是要求安静、户型、景观绿化、通风采光。其中以对安静的要求比例最高，占到23%以上。由此可以进一步表现目前河间较为低端的人居现状。（问券为多选）冠捷地产河北河间项目市场调研报告h h、关于车位、关于车位/ /库的认知库的认知是否选择：是否选择：对于车库/位选择与否的比例为72:28，基本为7:3。这个数据基本可以真实体现目前市

38、场上购房者对车库/位是否选择的真实比例。也是比较理想的市场数据。接受价格：接受价格：对车库/位的价格接受程度，以78万的比例为最高，达到70%，这个价格略低于目前市场的价格810万，但差距不大。建议近2年内的车库比例略低于70%执行。冠捷地产河北河间项目市场调研报告i i、关于储藏室的认知、关于储藏室的认知是否选择：是否选择：对储藏室的需求明显低于对车库/位的需求比例，是否购买的比例为56:44，约为11:9.接受价格：接受价格：对储藏室单位面积价格的接受程度也较低10001500元/平方米与15002000元/平方米两个区间的比例几乎为1:1。这与目前市场上高端项目的储藏室单价多为2000元

39、/平方米左右形成较为强烈的对比。建议2年内储藏室的配比保持在40%左右。冠捷地产河北河间项目市场调研报告j j、物业费接受程度、物业费接受程度调查结果统计显示，目前河间市场对物业费的接受程度偏低，接受3到5毛的约占6成，接受5到8毛的约占4成。分析其原因，其一，与目前各个高中低档项目项目承诺的物业管理费偏低有关（多层一般3-5毛，小高层、高层一般5-8毛）；其二，与河间历史上物业管理水平较低、物业费较低有关；其三，与当地居民很少接触更难以感受高档物业管理服务有关；其四，此前河间当地人居水平偏低，短时间内难以对与高档人居环境密切相关的物业管理服务有深入认识有关。冠捷地产河北河间项目市场调研报告k

40、 k、对目标地块的认知、对目标地块的认知从调查结果来看，市民对目标地块区域（大、小亮甲牌）的认识较为客观全面。从调查结果来看，市民对目标地块区域（大、小亮甲牌）的认识较为客观全面。离市区较远、不是传统居住、离学校较近孩子上学方便，分别占到16%、11%、22%，比较平均；同时有41%的人认识到这里将是未来的城市中心，有10%的人认识到这里将来将会有许多生活配套，适合居住。说明部分人对未来城市规划、对目前实施着的部分配套计划比较了解。同时从侧面反映出，目前有很大一部分人关注城市规划与未来发展方向。（问券为多选）市民对项目目标地块区域的动态、客观的认识，将会成为未来项目营销推广的重要财富。冠捷地产

41、河北河间项目市场调研报告l l、对目标地块的认知、对目标地块的认知对于“如果目标地块区域做房地产开发、目标客群是否愿意购买” 的问题，问券表现出了目标客群冷静和较为接受的态度（问券为多选） ：有好的房子一定买的占到24%。看区域发展的占到16%；看城市规划的占到19%；这两者依据于客观条件。看品质的占到18%，这一点决定于客户对项目的认识。看时间的占到19%，这一点依据于客群的主观条件。冠捷地产河北河间项目市场调研报告mm、对目标地块的认知、对目标地块的认知问券统计结果显示，大部分被访者看好项目目标地块的居住价值：问券统计结果显示，大部分被访者看好项目目标地块的居住价值：认为区域项目价格能在3

42、5004000元/平方米的超过一半，达到52%；认为能在40004500元/平方米的，有12%；另外有36%的人认为价格应该在30003500元/平方米，这部分属于不看好项目区域价值的。但有超过64%的人认为目标区域的项目价值能够超过3500元/平方米，说明地块未来做高端项目具有较好的价格空间和市场空间。冠捷地产河北河间项目市场调研报告n n、对房子特殊优势要求、对房子特殊优势要求为了进一步挖掘客户潜意识中对于理想住宅的设想，问券增加了一项“如果您购买一套房子，您希望您的房子在什么方面超出别人的房子”的问题，虽然与前面的问题有一定的重复，但是这个问题更注重于挖掘客户潜意识层面的想法，也将问题上

43、升到市场对人居的精神审美层面。结果显示，市场最注重的依然是建筑质量与材料，其次在景观绿化、安防系统、物业服务等几个方面表现的比较平淡和平均。所以建议，在项目的开发和推广中，应该注重项目建筑质量与材料方面的施工、选择与宣传。冠捷地产河北河间项目市场调研报告oo、认知产品的途径、认知产品的途径为了给项目下一步的营销推广选择推广媒体，问券设置了客群认识房地产项目的主要途径的问题。（问券为多选）结果显示，除了广播之外，其他几个方面的媒体，体现出了效果的均好性，除报纸高于20%达到25%外，其他几种媒体基本都在10%15%；另外车体和海报的比例偏低，在56%。需要说明的是，海报在三线四线城市的项目推广中

44、效果一般较好，应该高于这个数字。造成这种差距的原因应该是目前河间还较少采用海报和客户对海报的概念认识未必与我们的吻合所致。冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案项目名称福瀛门位置胜利路6号 投资商 开发商沧州建新房地产开发有限公司 占地面积 约220亩建筑面积25万售罄面积 20万在售面积8套 短期可供面积5万 长期潜在供应0 开发时间2008年开盘时间 2009年售罄时间 预计售罄时间2012年初 开盘价格3300元/ 先行价格3700元/ 售罄价格 二手价格3650元/ 项目优势与卖点市场反应情况1、 西班牙建筑风格优2、 水系、景观良3、别墅提高档次中福瀛门福瀛门

45、冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案御府江南御府江南项目名称御府江南位置河间市二中比邻投资商河北方寓集团开发商河北方寓房地产开发有限公司占地面积160亩 建筑面积27万平方米售罄面积8.5万平方米在售面积1万平方米短期可供面积3-4万平方米长期潜在供应14万平方米开发时间2009年开盘时间2010年上半年售罄时间预计售罄时间2014年开盘价格2300元/平米先行价格3800元/平米售罄价格二手价格3500元/平米项目优势与卖点市场反应情况1、 水系、景观优2、推广形象良3、地段中4、户型良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案大川大川世纪城世纪

46、城项目名称大川世纪城位置京开大街与诗经路交叉口西南投资商开发商大川房产 占地面积660亩 建筑面积106万平方米售罄面积在售面积短期可供面积长期潜在供应开发时间2009年开盘时间预计2011年上半年售罄时间预计售罄时间2018年开盘价格先行价格售罄价格二手价格项目优势与卖点市场反应情况五星级酒店+10000平米超级市场+3000平米国际影院+精品步行街区+高档住宅, 中央步行街 60-1000平米纯街铺 良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案瀛海花园瀛海花园项目名称瀛海花园位置新华南路投资商 开发商 河间天宝利尔房地产开发有限公司占地面积180亩 建筑面积25万平方米

47、售罄面积0 在售面积0短期可供9 万平方米长期潜在供应16 万平方米开发时间2008年开盘时间预计2010年5月 售罄时间 预计售罄时间预计2016年 开盘价格预计3700元/先行价格 项目名称瀛海花园位置新华南路项目优势与卖点市场反应情况1、沿湖良2、水系、景观良3、12层带电梯中冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案天昕太阳城天昕太阳城项目名称天昕太阳城位置新华南大街与南城樯路交叉处投资商 开发商 河间天宝利尔房地产开发有限公司占地面积200亩 建筑面积14万平方米售罄面积12平方米在售面积0短期可供2万平方米长期潜在供应0开发时间2007年开盘时间2007 售罄时

48、间预计售罄时间预计2012年 开盘价格2300元/现行价格3200元/售罄价格二手价格3200元/项目优势与卖点市场反应情况1、部分多层良2、价低良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案阳光现代城阳光现代城项目名称阳光现代城位置团结大街地税局北侧 投资商 开发商世纪阳光房地产开发有限公司 占地面积 80亩建筑面积8万平方米 售罄面积6.5万平方米在售面积 0.5万平方米短期可供面积1.5万平方米长期潜在供应0 开发时间2008年开盘时间2010年 售罄时间 预计售罄时间2012年初 开盘价格3350元平方米现行价格3700元平方米 售罄价格 二手价格 项目优势与卖点市场

49、反应情况1、市中心地段优良2、户型合理中冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案阳光国际城阳光国际城项目名称阳光国际城位置胜利路与新华街路口投资商 开发商世纪阳光房地产开发有限公司 占地面积 280亩建筑面积28万平方米 售罄面积 22万平方米在售面积1万平方米 短期可供面积1万平方米长期潜在供应4万平方米开发时间2007年开盘时间2008年 售罄时间 预计售罄时间 2012年底开盘价格2400元/平方米现行价格3600元/平方米售罄价格 二手价格 3400元/平方米项目优势与卖点市场反应情况1、规模大中良2、企业品牌优良3、户型设计中良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二

50、、 住宅市场分析3、楼盘个案瑞驰家园瑞驰家园项目名称瑞驰家园位置新华南街占地面积100亩 建筑面积16万平方米售罄面积 16万平方米在售面积0 短期可供面积 0长期潜在供应0 开发时间2006年开盘时间2007年 售罄时间2009年预计售罄时间 开盘价格2700元/现行价格 售罄价格2900元/ 二手价格3200元/平米项目名称瑞驰家园位置新华南街项目优势与卖点市场反应情况1、 南部沿湖 良2、 中低价格 中（开发较早）冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案恒泰丽景恒泰丽景项目名称恒泰丽景位置胜利路与新华街路口投资商 开发商沧州恒泰房地产开发有限公司占地面积200亩 建

51、筑面积8万平方米售罄面积8平方米在售面积0短期可供0万平方米长期潜在供应0开发时间2007年开盘时间2008售罄时间预计售罄时间开盘价格2300元/现行价格3200元/售罄价格二手价格3200元/项目优势与卖点市场反应情况1、部分多层良2、价低良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案旺佳华庭旺佳华庭项目名称旺佳华庭位置新华南街占地面积130亩 建筑面积16万平方米售罄面积 16万平方米在售面积0短期可供面积 0长期潜在供应0 开发时间2006年开盘时间2007年 售罄时间2009年预计售罄时间 开盘价格2700元/现行价格 售罄价格2900元/ 二手价格3400元/平米

52、项目名称瑞驰家园位置新华南街项目优势与卖点市场反应情况1、 南部沿湖 良2、 中低价格 中（开发较早）3、户型设计中良冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 住宅市场分析3、楼盘个案瀛秀园瀛秀园项目名称瀛秀园位置京开北大街占地面积100亩 建筑面积8万平方米售罄面积8万平方米在售面积0短期可供面积 0长期潜在供应0 开发时间2004年开盘时间2005年 售罄时间2007年预计售罄时间 开盘价格2300元/现行价格 售罄价格2600元/ 二手价格3200元/平米项目特点市场反应情况1、 以大户型为主 接受2、几乎为河间最早开发的项目良好冠捷地产河北河间项目市场调研报告河间房地产商业市场特征河间房地

53、产商业市场特征4商业市场冠捷地产河北河间项目市场调研报告基本特征基本特征在售商业在售商业+ +商业市场价格认知价格认知+ +商业网点分析商业网点分析+ +冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征1、商业布局河间商业市场表现为明显的原始四线城市商业状态：河间商业市场表现为明显的原始四线城市商业状态：1、只有一个中心商圈：以京开路与城苑路交叉口和老城中心为中心的核心商圈。2、离商圈较近有一个综合性的商贸城：河间商贸城。3、中心商圈之外的商业全部沿路分布，且全为路边店铺的业态形式，各种业种无序掺杂分布其中。（见下页图）冠捷地产河北河间项目市场调研报告中心商圈中心商圈商圈商圈商业路商业路

54、冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征2、商圈变迁19901990年之前河间的商圈是以老城区为中心，以东、西、南、北大街为轴放射状的区域，年之前河间的商圈是以老城区为中心，以东、西、南、北大街为轴放射状的区域，1990年之后，逐渐向东北方向小距离转移并放大，形成了现在以京开路与城苑路交叉口和老城中心为核心的新商业圈，此商圈的作用和核心地位抑制保持至今。（见下页图）一个15万人口的城市的商业支点，十余年来缓慢的增长。由此可以推测，河间商业的发展是在强劲的需求市场的支撑下发展的，供小于求的态势明显。冠捷地产河北河间项目市场调研报告老商圈老商圈老商圈老商圈中心商圈中心商圈现商圈现商圈

55、冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征3、业态业种（商圈）核心商圈的业态业种核心商圈的业态业种因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的“包罗万象包罗万象”，多种业态业种无序罗列其中。，多种业态业种无序罗列其中。（见下页表格）冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征3、业态业种（商圈）核心商圈的业态业种核心商圈的业态业种因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的因为河间的商圈仅此一个，所以商圈也表现出了原始的“包罗万象包罗万象”，多种业态业种无序罗列其中。，多种业态业种无序罗列其中。商圈商圈名称名称位置位

56、置业态业态业种业种主力商家主力商家特色特色租金水平租金水平单位：元单位：元/ / /天天中心商圈老城区、京开路与乘苑路交叉口百货商店、连锁超市、便利店、商业街、专卖店、仓储商店、家居中心餐饮业、洗染业、汽车养护和维修业、教育培训业、服饰业、家装业、药店业、房地产中介服务业、美容业 、图书音像零售业等红太阳购物广场、信发商厦、肯德基、新华书店、家电城多种业态业种无序排列；档次偏低；经营方式落后；带动着周边街道商业的发展。店铺：1-3商场：2-6冠捷地产河北河间项目市场调研报告一、 商业市场基本特征3、业态业种（商业街道）商业街道的特点（尚且不能称之为商业街）：商业街道的特点（尚且不能称之为商业街

57、）：1、受城区地域较小且较为方正的影响，各条街道的商业业种依然以混杂为主，兼具专业业种和生活配套 双重功能，自然形成为主；2、物业形态均为路边固有建 筑，开间小、低矮是物业基本特征；3、个别街道以特色业种为主。商业街道的业态业种商业街道的业态业种（编号见下页图示）编编号号街道名称街道名称业种业种（几乎每条街都有便利店小商店）专业业种专业业种一层租金水平一层租金水平（元/天）特点特点1曙光公路美容、餐饮、医药、机电、家装、汽配等无0.30-0.65进深、开间小2曙光东路餐饮、医药、家电、机电等无0.40-0.90有新商铺3城苑东路餐饮、医药、家电、机电、宾馆等小宾馆0.50-2.00有较新建筑4

58、东关大街餐饮、医药、机电、宾馆等无0.45-2.50有部分老建筑5胜利路美容、餐饮、医药、机电等机电0.35-0.70低矮沿街6新华大街美容、餐饮、医药、机电等餐饮较多0.60-1.90相对繁华7京开北大街美容、餐饮、医药、机电、家装、汽配等汽配多0.80-2.20较为繁华8曙光西路美容、餐饮、医药、机电、汽配、医疗、幼教等机电0.50-1.40相对繁华9团结大街美容、餐饮、医药、机电、通讯、汽配、摄影等无0.45-1.6发展中10河间商贸城服饰、土产、五金、餐饮、机电、通讯、汽配等商贸市场0.2-1.20脏、乱、经营不满冠捷地产河北河间项目市场调研报告中心商圈中心商圈冠捷地产河北河间项目市场

59、调研报告一、 商业市场基本特征4、发展趋势商业中心将向东移商业中心将向东移受城市规划、城区地域、传统城市人口聚居特点、历史习惯等几个因素影响，形成了目前的核心商圈；但是随着城市新框架的快速的形成、城市副中心开发建设、工业区的开发等几个因素影响，城市中东部的人口势必快速增加，这已经逐渐形成一种共识。再综合城市对商业的迫切需求的市场实况，新的商业中心势必将会在城市中部（即城市副再综合城市对商业的迫切需求的市场实况，新的商业中心势必将会在城市中部（即城市副中心）形成。中心）形成。虽然政府对各个城区的功能设定中，依然设定原城区为“商业生活中心”，而仅仅将城市副中心设定为“生活居住中心”，但是这个设定有

60、失偏颇，也必将被市场所改变。新的商业中心形成后，其对整个城市的辐射作用将超过之前商业中心的作用。新的商业中心形成后，其对整个城市的辐射作用将超过之前商业中心的作用。（见下图）冠捷地产河北河间项目市场调研报告冠捷地产河北河间项目市场调研报告二、 在售商业情况1、物业形态除规划中项目，没有大型商业中心开发，目前在售商业，全为住宅项目的配套商业除规划中项目，没有大型商业中心开发，目前在售商业，全为住宅项目的配套商业目前销售的商业全为住宅项目的配套商业。几乎每个项目也都做沿街商业配套一般为2-3层的沿街商铺，多沿项目周边建设，或者做成住宅的底商，少数做成社区内部商业。开间一般4米左右，进深8-12米居