201鸿润紫御地产的项目营销的策略案

1、鸿润鸿润紫御项目营销策略案紫御项目营销策略案 将限量进行到底将限量进行到底惠州中原事业三部b组 龚绍华 huizhou.06.2011写给，亲爱的麦地写给，亲爱的麦地一生，很短，一迈步，一挥手，四十年前的自己，已经站在记忆的那头；一生，很长，一转身，一回首，曾经认为已走远，原来自己一直在这里。wc很多业内人士都不知道鸿润花园还有房子卖，一个没有厕所的售楼处算是惠州首创吧。6年鸿润花园，2005年入市，直到2010年，696套货量还剩40套尾货，清了两年的盘，还在清。20年鸿润房产，1987年开始做房地产，深耕惠城20年，低调得大家不知道这是个品牌。6300元项目从4000多，卖了6年，终于突破

2、5字头，中原进场后拉升到6300，开发商傻了眼，觉得太高了。我们的问题我们的问题我们的现状我们的现状0.38%0.38%190190万万/5/5亿亿=0.38%=0.38%8 8个版个版9 9个月营销期，只个月营销期，只有有8 8个报纸版面个报纸版面5 5个月个月8 8月入市，月入市，1212月清盘，月清盘，5 5个月个月420420套全清套全清地段地段品牌品牌户型户型建筑建筑园林园林当水口都称自己为中心，中心已毫无意义！当水口都称自己为中心，中心已毫无意义！对于一个做了好事不肯留名的公司，品牌对于一个做了好事不肯留名的公司，品牌= =名字！名字！蝶翼仿生建筑，大多数认为那是塔楼！蝶翼仿生建筑

3、，大多数认为那是塔楼！当人们习惯崇尚西方风情，江南风情当人们习惯崇尚西方风情，江南风情= =无情调！无情调！光耀光耀8585平的平的4+14+1房，房，9494平的两房或许该被淘汰！平的两房或许该被淘汰！我们的优势我们的优势问问 面对如此多的面对如此多的“牛叉牛叉”，我们，我们如何超越自我抛离市场？如何超越自我抛离市场？疑疑我们的方向我们的方向消消费费中中心心情情感感中中心心休休闲闲中中心心生生活活中中心心商商务务中中心心麦麦地地之之心心我们的突破我们的突破项目定位麦地限量版人文大宅限量版关键词限量版关键词欲望欲望desiredesire价值感价值感valuevalue归属感归属感owners

4、hipownership身份感身份感statusstatus限量版宝马车限量版宝马车（或概念车）（或概念车）普通宝马车普通宝马车宝马品牌价值宝马品牌价值拉伸普通产品价值拉伸普通产品价值通过预期对比通过预期对比促进普通产品热销促进普通产品热销热销助推宝热销助推宝马品牌价值马品牌价值启示：启示：以以“限量版限量版”拉升普通产品价值，进而抬升整个项目价值，是实现高拉升普通产品价值，进而抬升整个项目价值，是实现高价高品牌的价高品牌的推售技巧推售技巧。注：在注：在4s4s店，销售人员先介绍概念车店，销售人员先介绍概念车1 1个小时，抬升客户心理预个小时，抬升客户心理预期；然后推普通车型，从而拉升客户对普

5、通宝马的价格预期。期；然后推普通车型，从而拉升客户对普通宝马的价格预期。限量版销售抬升宝马价值限量版销售抬升宝马价值我们的策略我们的策略限量房限量房420420套分三次推，套分三次推，每次只推每次只推100100多套多套限量筹限量筹600600个筹，每两周个筹，每两周只认只认200200个个限量权限量权优先认筹权优先认筹权限量地限量地麦地最后的大型麦地最后的大型花园社区花园社区限量地限量地以悬念引入项目以悬念引入项目惊现惊现竞猜竞猜2011年3月10日，港惠北入口展场惊现一个长高宽各1.6米的神秘大礼盒！2011年3月16日，神秘礼盒竞猜活动单张第一次出现在外展场。限量地限量地以悬念引入项目以

6、悬念引入项目3月26日，女人世界出现一款很特别的户外，麦地珍藏了什么？3月16日开始，惠州本土四大房产网站同步炒作。疑问疑问炒作炒作揭幕揭幕4月17日，神秘礼盒全城揭晓，ipad归谁？限量权限量权以交换概念吸引客户入会以交换概念吸引客户入会4月17日，启动鸿润会入会百元换购大行动，当天办卡40张。4月18日开始，惠州本土四大房产网站同步炒作。炒作炒作启动启动宣传宣传4月29日东江时报跨版，20年窖藏系列一。5月27日，东江时报a3版，20年窖藏系列二。6月10日，东江时报a3版，20年窖藏系列三。宣传宣传炒作炒作收获收获截止6月19日，我们共有会员900批。限量权限量权以交换概念吸引客户入会以

7、交换概念吸引客户入会序号序号结果结果数量数量1 1会员会员900900张张2 2来访1500批3 3来电200批限量筹限量筹连环招促使客户缴纳诚意金连环招促使客户缴纳诚意金7月2日，正式启动鸿润会至尊会员升级，对外宣称200张筹。6月25日开始，惠州本土四大房产网站同步炒作。炒作炒作启动启动宣传宣传7月1日东江时报a3版，6年亲情系列一。认筹周数认筹周数认筹时间认筹时间至尊卡类型至尊卡类型开盘折扣开盘折扣内部7.1-7.8紫金卡0.9717.9-7.15黑金卡27.16-7.2237.23-7.29白金卡0.9847.30-8.558.6-8.12金卡0.9968.13-8.197月15日，东

8、江时报a3版，6年亲情系列二。宣传宣传炒作炒作收获收获截止开盘前，预计达到600个筹。限量限量筹筹连环招促使客户缴纳诚意金连环招促使客户缴纳诚意金7月29日，东江时报a3版，6年亲情系列三。？限量房限量房连珏集美组，打造室内水景售楼处连珏集美组，打造室内水景售楼处将水景引入售楼处，弱化了钢筋与水泥的陌生感，强调了动与静的结合，同时使整个销售动线都有水景相伴。效果图效果图平面设计平面设计整体效果融合了传统与时尚、古典与现代、科技与涵养。4040年前年前3535年前年前限量限量房房一生一瞬系列一生一瞬系列麦地人成长时光隧道麦地人成长时光隧道3030年前年前2020年前年前1010年前年前5 5年前

9、年前麦地生我养我的地方麦地教我育我的地方麦地青春叛逆的地方麦地第一次离开的地方麦地承载事业的地方麦地最爱的地方限量房限量房限量预约看样板房限量预约看样板房电话预约电话预约约看安排约看安排现场看房现场看房全程尊贵接待全程尊贵接待分批次电话预约分批次电话预约每周限看前每周限看前100100名名限量限量房房限量开盘限量开盘机密机密？悬念悬念？敬敬请请期期待待！我们的铺排我们的铺排3月 4月17日 6月 7月9日 8月20日 9月形象导入期形象导入期产品认筹期产品认筹期开盘引爆期开盘引爆期悬念引入期悬念引入期二十年窖藏系列twenty years 六年亲情系列six years 两年限量系列two y

10、ears 限量地限量地限量权限量权限量筹限量筹限量房限量房神秘礼盒竞猜我与麦地有个约定我与麦地有个约定你看到的这一秒，将成为历史，你看到的这一秒，将成为历史，唯一的麦地，仅限一次珍藏！唯一的麦地，仅限一次珍藏！thanks !thanks !无锡新城项目营销策略报告博思堂集团商业事业部2011年3月7日营销目标营销目标如何达成如何达成1.1.项目利益最大化项目利益最大化2.2.项目成功经营项目成功经营投资客投资客自营客自营客促进提案思路提案思路项目价值自营客户招商&运营投资客户提升提升新城核新城核心心消费价消费价值值崇安新城中心商贸区，无锡未来城市发展方向之一。政府定位为：长三角最具规

11、模的家居建材基地。快捷交快捷交通通锡沪路最具规模的家居建材市场核心位置，守住崇安新城和锡山区交通要道，共享商机、人气，占领商业发展新高地区域内商业体量已达到50万平米，将成为无锡核心商圈外规模第二大的商圈。规划价规划价值值产品价产品价值值资源价资源价值值300万平米住宅区，35万常住人口，6万人中高档小区；200万平方米专业市场集群，20000余家商户，可为项目带来充足客群。2分钟到城市内环， 5分钟到锡山行政中心，10分钟到达锡城中心商圈，距离地铁站仅1千米。商业具备一定的规模，便于打造成区域标杆专业市场；街铺，比市场同类“盒子铺”更具价值。项目价值项目价值客户利益点区分客户利益点区分经营者

12、投资者崇安新城商贸区商业氛围浓郁；便捷的交通带来人流；锡沪路商圈商机、人气；项目周边消费力巨大；街铺，吸引更多的客源上门；主力店进驻将引领经销商购铺。锡沪路商铺升值空间大；商铺的传承和保持增值的特性；主力店进驻带来的收益将持续升值；成功的经营氛围将使得商铺升值。自营客户通过招商&运营手段的运用，结合营销策略，寻找自营客户，吸引客户进驻。招商&运营招商原则招商方式扶持政策主力店导入运营思路运营目标制度建立招商原则招商原则以租赁为主的原则以租赁为主的原则 按规划的功能区域引进一线特色型品牌商家，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益。坚持品牌经营的原则坚持品牌经营的原则 旨

13、在突出项目软装家居的经营特色，以国内外知名品牌及无锡市场畅销品牌为主，尤其要注意中高档品牌的引进，无锡还未有过的新型换代商品及在无锡有良好的消费基础的传统品牌等。坚持软装类多品种、不交叉、不重复的原则坚持软装类多品种、不交叉、不重复的原则 为满足不同类型消费者的需求，不同店铺之间形成“差异化”，充分体现商品丰富、品类齐全的“一站式”购物特点。坚持质优价廉的原则坚持质优价廉的原则 在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高项目的商品竞争力，因此在招商租赁时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商级商家。招商对象招商对象具备一定经营能力和经济实力的商家；有强烈的经营意识和成功

14、欲望；认同项目的经营模式；看好市场具有发展潜力愿配合经营管理中心统一规划、统一管理和各项营销活动；讲求信誉，决心品牌化持续经营；服从市场各项管理制度。招商方式招商方式针对本项目商铺经营模式的特点，具体的招商方式分述如下：1、品牌、特色商家优先，本地最具影响力商家优先原则，“猎头”操作，以点带面；2、点对点收集洽谈，商家推荐会，签约仪式，内外围联合宣传推广等，“组合拳”式平行推进；3、本地资源优先、异地引进为辅，多渠道互补填充；4、有机利用政府、行业协会等第三方资源，扩大影响，造集“大势”。扶持政策扶持政策 建议向政府申请力度较强的免税政策（例：2年以上免地方税收等）； 建议在项目周边增加公交站

15、点或班次，或加设项目名站点等； 建议政府发动相关媒体资源加大对项目的关注度； 特许项目在闹市或主干道加设与使用平面广告等设备。通过主力商家导入建立自营商家信心。主力商家建议：主力店导入策略主力店导入策略 沙发： 米罗；顾家工艺；澳美 窗帘布艺: 摩力克；出水芙蓉 软装主力店： 剪刀石头布；美克美家 特色餐饮：真锅咖啡；巴蜀传香 睡眠中心： 皇朝；美梦思；穗宝 室内软包: 圣露迪亚；圣象壁纸 软装主力店： 剪刀石头布；美克美家 特色餐饮：生活本色；小南国 家具： 圆方圆；红苹果；标卓 室内饰品: 鲜活植物；摆件工艺品 休闲足浴：金盆足浴；大唐足浴目标商家建议目标商家建议运营思路运营思路筹划中长期

16、运营思路，坚持特色经营，明确市场发展走向，让广大业主筹划中长期运营思路，坚持特色经营，明确市场发展走向，让广大业主商家竖立与市场共同发展的决心。商家竖立与市场共同发展的决心。专业市场日常管理、为商家提供持续发展建设性思路；专业物业及物业管理、提升体验安全、快捷购物新概念；专业策划推广，使市场快速升温，美名遍四方；专业营销服务，结合商家开拓市场，创造新的经济增长点。运营目标运营目标无锡最大软装市场无锡最大软装市场苏南最大软装市场苏南最大软装市场明天，明天，未来，未来，制度建立制度建立制定科学、严谨的市场管理制度，提升市场整体美誉度。制定科学、严谨的市场管理制度，提升市场整体美誉度。1、“2-7-

17、1”管理：20%优质商家奖励，70%商家维持，最后10%商家惩罚或淘汰；2、统一经营准则、服务质量、服务标准等；3、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等； 5、建立以消费者为导向的评估制度。4、制定商业运作守则等；营销策略：针对自营营销策略：针对自营客客销售方式活动推广销售策略：分区原则：分区原则：p昭示性良好，承担市场对外形象定位展示；p区块相对独立，便于实现差异定价及后期经营管理；p区块商业体量约1.2万方，占整体商业面积的30%。自营客区域分区去化销售策略：差异定价：销售过程中，针对自营户及投资客实行差异化定价策略，差异定价：销售过程中，针对自营户及投资客实行差异化定价策略，吸引经营户

18、自购；吸引经营户自购；销售引导差异优惠：销售过程中客户凭营业执照等证件即可享受一定优惠，差异优惠：销售过程中客户凭营业执照等证件即可享受一定优惠，即经营扶持基金；即经营扶持基金；附加服务：针对自营客户实行物业费减免、代办执照、招聘店员等附加服务：针对自营客户实行物业费减免、代办执照、招聘店员等附加服务。附加服务。注：具体幅度、方式等需销售前根据实际情况确定！活动推广活动推广- -主活动主活动1 1：新城项目发布会：新城项目发布会选择本项目的选择本项目的“n n大理由大理由” 理由一：新城品牌，值得信赖；理由一：新城品牌，值得信赖；理由二：家具、建材、家装、饰品等，一站式理由二：家具、建材、家装

19、、饰品等，一站式购齐；购齐；理由三：体验式卖场，引领家居消费新时尚；理由三：体验式卖场，引领家居消费新时尚；理由四：绿色环保，健康从这里开始；理由四：绿色环保，健康从这里开始；时间：2011年9月形式：论坛/发布会/讲座（联合媒体）主题：无锡首届家装展览目的：联合当地知名家装品牌、招商家装品牌，同时可邀请知名影星到场，举办无锡国际家居博览节活动，树立项目区域家居标杆地位，同时为招商工作开展奠定基础。主活动主活动2 2：无锡家装展览节：无锡家装展览节定向推介会，针对周边建材，家居营业主，推介项目并组织行业饭局，使项目迅速在建材圈层内引爆，会后在对商家进行跟踪。礼品直邮：邮递项目资料同时发送礼券、

20、优惠券、电影票等。节日问候直邮：重要节日时邮送邀请卡结合项目活动、优惠措施。重要节点直邮：对于销售节点、项目动态及投资趋势报告。主活动主活动3 3：家居建材名仕酒会：家居建材名仕酒会饭局饭局营销营销投资客户招商&运营策略导入自营客，为投资客建立信心，同时通过销售策略、活动推广等手段吸引投资客，提升自营客的经营信心。营销策略：针对投资营销策略：针对投资客客销售方式活动推广销售策略：销售方式直接销售（部分带租约）：根据位置、楼层、面积、动线等差异合直接销售（部分带租约）：根据位置、楼层、面积、动线等差异合理定价，直接销售；针对部分铺位先行招商带租约销售，位置较好理定价，直接销售；针对部分铺

21、位先行招商带租约销售，位置较好铺位定位业态并树立价格标杆，位置较差铺位实现销售带动；铺位定位业态并树立价格标杆，位置较差铺位实现销售带动；附加服务：签订协助招商协议，根据其出租意向，进行商家匹配，协助店铺出租开业。销售策略：销售方式返租销售：通过与品牌主力商家洽谈，由其挂牌统一经营（或专业返租销售：通过与品牌主力商家洽谈，由其挂牌统一经营（或专业运营管理公司），充分利用其影响力及资源整合能力带动品牌商家、运营管理公司），充分利用其影响力及资源整合能力带动品牌商家、合作商家进驻，针对投资客户实行返租销售。合作商家进驻，针对投资客户实行返租销售。注：需与品牌主力商家沟通洽谈可行性。剪刀石头布经初步

22、了解有此意向，需进一步深入沟通。主题：一座城市的家居盛宴目的：为项目造势，邀请无锡当地业内、媒体知名人士，纵论无锡楼市格局，由崇安区的市场影响结合楼市政策导出崇安区商业发展前景及战略地位，引出项目的投资价值。活动推广：主活动活动推广：主活动11锡沪路产业升级论坛锡沪路产业升级论坛主活动2新城会导入，全市覆盖式居民投资调查居民投资状况居民投资状况调查白皮书调查白皮书2011. 42011. 4投资调查同时新城会会员招募，扩大品牌渗透力度！n活动主题：居民投资调查活动主题：居民投资调查n活动方式：请活动方式：请part timepart time在无锡的大型商圈、酒店、在无锡的大型商圈、酒店、写字楼进行居民投资状况调查；写字楼进行居民投资状况调查；身着项目统一服装，对于参与调查的人士，给予礼身着项目统一服装，对于参与调查的人士，给予礼品相赠，同时邀请加入新城会会；品相赠，同时邀请加入新城会会；n媒体、报纸、短信宣传配合。媒体、报纸、短