渝开发股份 重庆市苏家坝C2项目调研定位及规划建议报告127P

1、渝开发股份苏家坝c2项目*调研定位报告规划建议报告syswin思源经纪重庆 april，2009思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目思路提纲发现问题定位问题解决问题思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin br

2、okerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目发现问题项目属性研判基本判断1：项目位于城市核缘地带，具备较好的交通条件和配套 c2项目位于菜园坝大桥南桥头，毗邻会展中心，距离南坪商圈仅1公里距离。菜园坝大桥使得本项目和渝中区、江北区的距离大大缩短，而将在2010 年建成通车的轻轨3号线车站也近邻本项目。 地块位于城市制高点，远眺渝中半岛，城市景观尽收眼底；近观壮阔长江景观，自然景观优势明显。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝

3、中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位项目距离渝中区人口密集区域，两路口及流动人口聚集地菜园坝片区仅一桥之隔，直线距离2公里；项目距离南岸区核心商圈仅2公里，本项目地块位于渝中区与南岸区交界处，两路口、菜园坝及南岸区中心区域聚集了大量的消费人口。c2项目发现问题项目属性研判基本判断2：项目位于南坪商圈、菜园坝、两路口及解放碑的重要

4、连接带思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位项目周边可利用基础生活、商业配套相对较少，主要以汽车服务、餐饮以及百货为主；本案距离南坪核心商圈、南滨路繁华商业街仅3公里，其配套可直接纳入本案辐射范围，可利用商业体量近100万平方米。c2项目发现问题项目属性研判基本判断3：南坪核心商圈、南滨路繁华商业街

5、是本案可直接利用的配套资源思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目发现问题项目属性研判基本判断4：小规模的低容积率、低密度项目用地面积：9683平米地上建筑面积：17429平米far1.8建筑密度40%/绿地率35%土地用途：r2二类居住用地/c1行政办公用地限制条件：建筑高度不超过黄海高程3

6、00米退让轨道交通保护线接近60米思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目定位问题定位问题成本较高，对项目的打造产生了一定制约！本项目的优势和劣势同样突出，难以形成自身独特的竞争优势和市场竞争力！初核成本4700元/平米净利润设计值15%项目预计售价（套内）6000元/平米vs亚太商谷6500

7、元/平米上海城lomo7100元/平米万达广场6520元/平米融侨半岛6500元/平米 问题：成本较高！项目地块较小，难以形成规模优势！菜园坝大桥影响项目品质！限高、建筑密度等条件限制了规划方案！思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位根据对重庆房管局历年公布的批准预售数据统计，重庆主城区商品房200

8、8年全年批准预售体量为1968.74万平方米，销售建筑体量为1222.83万平方米，供求比约为1：0.62，供求形势相对2007年较差。数据来源：重庆房交所网站统计，体量以建筑体量计算为准年份200620072008供求比1：0.861：0.921：0.62c2项目市场背景宏观市场20062008年重庆商品房市场供求关系思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.

9、tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位根据思源对历年重庆商品房市场开盘数据统计分析，2008年，重庆市主城区商品房供应建筑面积为767.85万平方米，相对2007年降低18.15%，推盘个数减少18个，单盘年均推案建筑体量为3.75万平方米，相对2007年减少约11%。数据来源：思源月度新盘监控数据说明：以下重庆市主城区供应数据来源为我司对年度开盘楼盘的跟踪，开盘标准为楼盘在媒体、短信以及户外广告告知。 c2项目市场背景宏观供应状况20062008年重庆商品房市场供应体量思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596

10、668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位2008年重庆主城区商品房成交建筑体量下滑较大的原因有三：一、2007年楼市较好，部分需求市场被2007年提前透支；二、2008年整体宏观经济环境较差，不利政策及经济危机、自然灾害等负面消息取代了利好政策的推动；三、开发企业迫于资金等压力频繁使用降价促销行为，致使需求群体持币待购情绪加重。 2008年全年重庆主城区商品房成交建筑面积体量为1222.83万平方米，

11、同比减少36.82%，减少销售体量712.65万平方米，同比2006年减少19.13%。数据来源：重庆市房交所网站 c2项目市场背景宏观需求状况年度商品房市场成交体量分析思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位南岸区、北部新区、渝北区以及江北区销售面积排名前列，继续成为主城的热销区域,所占总体比例分别

12、为18%、15%、14%。供应体量较大、交通便利、投资属性较重以及自然资源丰富是成交热点区域的主要特征。数据来源：重庆市房交所网站 c2项目市场背景宏观需求状况重庆主城区区域成交体量分析思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位2008年重庆市主城区商品房成交建面均价为3978元/平方米，同比2007年

13、上涨22.77%。刚性需求是成交价格年年上涨的重要支撑。数据来源：重庆市房交所网站 c2项目市场背景宏观需求状况年度商品房市场成交均价分析思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位 根据思源对重庆房地产交易所网站的每日监控统计， 与2007年宏观大势环境较好、重要利好政策相继出台、购房人群情绪高涨以及投

14、资环境较好的情况相比，2008年的重庆楼市进入了高速发展后的缓冲期，宏观经济环境出现恶化、股市大跌、投资人群大量现金被套以及购房人群观望情绪出现，同时商品房价格居高不下，在楼市成交市场背景相对较差的前提下，重庆主城区商品房成交市场相对2007年已经风光不在，成为开发企业谈此色变的板块。c2项目市场背景重庆市商品房市场小结思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.

15、tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目解决之道物业发展可能性假设商务类产品小户型公寓豪宅公寓物业发展方向商务类产品*business products思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目解决思路定位核心问题：如何实现项目价值思源观点：通过产品功能的转换和复合提

16、升价值！商务性质产品价值远高于住宅类产品！思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研重庆商务办公市场随着重庆市经济的发展，商务市场的逐步推演，企业对办公场所的需求在持续增加，且其对场所标准的需求越来越高，才致使近年来高端写字楼的大量出现。2001-2008写字楼交易面积（万平方米）数据来

17、源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表年份主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比重20018.914.5350.80%3.3837.90%0.596.60%-20029.474.648.60%1.4615.40%-200323.1410.8246.70%1.426.10%0.371.60%-7.9534.40%200422.6111.6351.40%2.7412.10%0.73.10%0.52.20%1.998.80%200519.215.3928.10%2.5213.10%0.

18、854.40%0.834.30%1.718.90%200639.825.5413.90%15.6439.30%1.343.40%0.10.30%0.040.10%200746.186.2413.52%4.7310.25%0.260.56%3.397.33%0.972.11%200835.895.6815.83%5.3214.82%0.310.86%2.326.46%0.691.92%总量205.2354.4326.52%37.2118.13%4.422.15%7.143.48%13.356.50%p主城区写字楼物业2001-2008年交易量总量为205.23万平方米，2001-2002年均在1

19、0万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右。2001-2008年交易总量为54.43万平方米，占主城区26.52%，其次为江北区渝北和交易总量为37.21万平方米和13.35平方米，占主城区的比重分别为18.13% 和6.5%。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-8659666

20、8苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研重庆商务办公市场从成交角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办公物业交易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。2001-2008写字楼交易总金额（亿元）数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%-20022.181.1954.60%0.3415.60%-20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.

21、80%-2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362.42%0.040.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%200816.53.0818.67%2.6115.82%0.140.85%0.895.3%0.231.39%总金额78.2123.6

22、530.24%14.6318.71%1.181.51%2.453.13%3.093.95%p从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额48%的份额，南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少，所占比例较小，但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目，提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.te

23、l： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研重庆商务办公市场从成交金额角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办公物业交易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。2001-2008写字楼交易总金额（亿元）数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表p从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额48%的份额，南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少，所占比例较小，但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目（喜来登、浪高广场等），提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易

24、金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%-20022.181.1954.60%0.3415.60%-20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.80%-2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362

25、.42%0.040.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%200816.53.0818.67%2.6115.82%0.140.85%0.895.3%0.231.39%总金额78.2123.6530.24%14.6318.71%1.181.51%2.453.13%3.093.95%思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center

26、/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研重庆商务办公市场从成交均价分析，渝中区及江北区办公物业成交均价相对较高，南岸区成交均价相对较低，但南岸区与渝中区距离较近，且自然景观资源相对较好，办公物业成交均价具有较大的发展空间。2001-2008写字楼交易建面平均单价（元/平方米）年份主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝区九龙坡区南岸区20013786438930923232-2002229925812298-20033103380726791589-276120043179349537113124248743552

27、00535905177462922732043329220063731 5494 3832 2700 3487 1813 20074324 5390 4378 4319 3756 3110 2008459854214898447238413358数据来源：2002-2007重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表p 重庆写字楼物业单价波动幅度较大，2008年主城区写字楼建面均价为4598元/平方米，渝中区和江北区写字楼建面单价高出主城区平均值，分别为5421元/平方米和4898元/平方米。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-8659666

28、8syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研重庆商务办公市场调研已入住写字楼状况据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万平米以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，且大部分分布于渝中区，但是在重庆城市建设快速发展的大背景下，大众对重庆经济的看好也加速了对写字楼物业的投资，其它主城区的中档、中高档写字楼在逐步增加，特别是南岸区和江北区。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400

29、010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研重庆商务办公市场调研主城区办公物业主要集中在渝中区、江北区以及渝北区，面积比占总体74.2%已入驻写字楼体量统计目前重庆市主城区已投入使用的写字楼共计202.8万平方米，渝中区作为重庆市cbd中新，其写字楼物业所占比例最大，为38.1%。江北区作为城市发展的又一重心，其办公物业发展迅速，目前所占比例为18

30、.9%。区域办公面积（万平方米）百分比高新区10.3 5.1%江北区38.4 18.9%九龙坡区20.1 9.9%南岸区7.7 3.8%沙坪坝区16.0 7.9%渝北区34.9 17.2%渝中区77.2 38.1%总计202.8 思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研重庆商务办公市场

31、调研p 目前市场上的中高端写字楼的租金平均水平在48元/平米/月左右，售价为7000元左右（含二手房）。项目名称租赁价格（元/月平方米) 套内均价(元/平方米)空置率解放碑板块纽约纽约 70900020%重庆国际贸易中心 527000-1000030%大都会商务大厦 110（含物管费）1%重庆世界贸易中心60162559%观音桥板块中信大厦27630065%理想大厦21700045%未来国际60850017%同聚远景 70700010%嘉年华大厦5510%佳乐紫光23580060%美源国际商务大厦 4858008%两路口板块地产大厦 45510029%重庆希尔顿大厦 70800014%石桥铺板

32、块渝高未来大厦40650030%大西洋国际38480018%渝高广场ef26620010%申基会展国际60679423%杨家坪板块龙湖西城天街40800067%南坪板块浪高凯悦商务大厦298%空港板块金易都会 18300014%中高端写字楼租金及售价统计思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目

33、市场调研重庆商务办公市场调研根据对重庆在售写字楼市场的调研，目前重庆写字楼市场总供应体量约为47万平方米，套内均价约为11000元/平方米。区域项目名称体量(万平方米)套内均价九龙坡区中新城上城912000江北区世纪英皇4.212000南岸区西南经济协作大厦813000渝北区财富中心78300渝北区扬子江商务中心2.86800北部新区龙湖国际4.19000南岸区喜来登10.012000北部新区上丁企业园区2.06700总计/平均47.111016在售写字楼统计思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokera

34、ge chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研南岸区商务办公市场调研目前南岸区办公物业市场处于发展阶段，租金建面租金约在2031元/月/平方米左右，套内售价（含二手房）约为6700元/平方米。p据不完全统计，南岸区目前主要的已投入使用的办公楼共计4栋，办公物业体量约为8.5万平方米。项目名称租赁价格（元/月平方米) 套内均价(元/平方米) 空置率 总体量浪高凯悦大厦27-40850020%2.8城市之光16-24580030

35、%2.1宏声广场20-35620015%2.12聚丰大厦15-23530040%1.5平均/总计值20-31670030%8.52思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研南岸区商务办公市场调研目前南岸区在售写字楼项目两个，分别位于滨江路和中心区域，套内均价约为12400元/平方米，总体

36、量约为18万平方米。区域项目名称体量(万平方米)套内均价南岸区西南经济协作大厦813000南岸区喜来登10.012000总计/平均1812444在售写字楼统计思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研南岸区商务办公市场调研根据对一到两年内南岸区写字楼未来入市项目的调研，将有约4个写字楼项

37、目入市，主要分布在南坪商圈中心区域以及滨江路板块，总体量约22.5万平方米，预计套内售价11638元/平方米。区域项目名称体量(万平方米)预计套内均价南岸区万达国际812000南岸区国汇中心2.813000南岸区上海城1.711500南岸区长江国际10.010000总计/平均22.511638潜在写字楼项目统计思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel：

38、86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研商务办公市场调研小结主城区：1.目前重庆市写字楼办公物业主要以高层及超高层常规化写字楼物业为主；2.重庆主城写字楼市场物业供应体量较大，约为50万平方米，竞争较为激烈。3.主城写字楼物业目前建面成交均价约为7000元/平方米（含二手房），建面平均租金约为48元/月*平方米。南岸区：1.南岸区写字楼市场从20072008年间开始进入新的发展阶段，大量高端商务写字楼物业开始发展，且主要分布在中心区及滨江路板块，这两个板块将是未来南岸区写字楼物业发展的主要区域；2.未来写字楼市场竞争体量超过20万平方米，主流产品市场存在较大竞争压力。

39、3.写字楼物业竞争产品普遍曾高端化、标准化趋势，超高层物业是主流发展方向，别墅办公、独立办公物业市场存在空白点。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目市场调研市场形势对本项目发展办公物业的启示p本项目地理位置条件、公交便利性、周边基础配套等方面难以与市区写字楼项目形成直接竞争；p目前重庆写字

40、楼市场，同质化竞争激烈，未来两年南岸区写字楼物业供应量巨大，如本案参与同质化竞争，成功难度较大；p南岸区未来写字楼项目体量供应较大，说明南岸区商务办公物业市场存在一定的需求，本项目办公物业的发展，有一定的客群支撑。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位本体条件1.项目地块限高、容积率等限制，只能打造

41、低密度低容积率类物业。2.地块交通、配套及地理位置难以与常规写字楼进行竞争。3.地块具备较好的景观优势。思源认为本项目可发展为低密度商务办公产品，故就参照了以下国内外成功案例，以期获得开发借鉴。c2项目市场调研本项目发展商务类产品的市场机会思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴商务办

42、公物业案例研究bda国际企业大道（北京）max空港企业花园（成都）上丁企业公园（重庆）线外（重庆）美国、亚洲、欧洲商务花园思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位位于北京亦庄经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万

43、平方米，其中地上部分9万平方米，分三期开发，其中一期面积3万平米左右；主力户型：1000-3000平米之间；绿化率：41%。c2项目案例借鉴企业花园商务办公案例 bda国际企业大道思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴 bda国际企业大道个性化、特色化的建筑产品思源经纪重庆渝开发项目

44、组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位独立性专属独立私家办公领空，独家功能辅助，独立企业冠名，满足企业总部需求灵活性建筑单体平、直自由组隔，弹性空间缔造人性个性需求，满足无限发展可能生态性创新设计双重立体绿化及景观亮点，构成企业生态创智空间，激发创意灵感标志性16栋建筑集群相得益彰，88米高层融汇现代商务核心，地段、地标

45、众人瞩目展示性建筑集群展示城市形象，内外部空间展示企业价值，企业品牌形象维我独尊规划特点c2项目案例借鉴 bda国际企业大道组团建筑项目为独栋组团建筑群，具有城市节点和区域地标的功能。独立空间16栋独栋建筑，为每个入驻企业提供专属的独立办公空间。独立会所bda国际企业大道ii，中心组团设计了极具现代感与展示性的单体会所。建筑外观立面主要采用陶瓷板与玻璃幕墙相结合，局部配有石材；现代简约风格。双大堂设计。能满足企业多重空间的展示需求。建筑空间双loft空间大堂空间8.4米12.4米的超高loft空间，多种空间组合，灵动空间随意划分。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(40001

46、0)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位纵向四层立体绿化四重立体绿化形成bda国际企业大道ii在纵向空间上的立体绿化，实现建筑立体化生态健康循环。第一层下沉景观：跌水、喷泉、湿地等下沉式庭院景观或车库入口景观，使绿化延伸至地下，丰富景观层次，为地下停车融入景观；第二层交流绿洲：连贯起伏的绿丘式果岭将建筑单体联系起来，把整个园区分为5个组团。并通过种植和铺装，以绿坡

47、为中心，给人以亲近自然的感觉；第三层空中花园：二层绿色天廊，为二层员工入口，由果岭的缓坡可达，增加了进入办公区域的趣味性，并设置多种休憩空间，为员工工作交流、放松提供多种生态空间；第四层屋顶花园：为企业预留屋顶绿化的可能性，屋顶荷载、排水等均达到种植标准。特点下沉式庭院 bda国际企业大道ii，匠心独具地引入喷泉、跌水、湿地等景观，与起伏的绿坡在视觉上形成下沉式庭院景观，扩大绿量的同时，最大限度的丰富了景观层次。并形成了趣味的景观式地下停车场，使得停车具有明确的景观性与方向性。 c2项目案例借鉴 bda国际企业大道园林景观思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系

48、电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位 多重定制化bda国际企业大道ii，在建设实施之前，企业可根据自身需要自主选择空调、荷载、电梯等等硬件指标，从而实现可定制的办公空间；同时，项目为企业提供包括空间定制化、5a定制化、功能定制化在内的多重定制化方案，企业可自由选择适合自己的定制内容，实现资源合理配置的最大化选择。 空间定制化：bda国际企业大道ii，不仅在单层平面上能

49、灵活划分，隔断成各种个性办公空间，而且首层、顶层都设有loft空间，在垂直层面也能进行灵活的空间划分组合。 5a定制化：bda国际企业大道ii，除具有公共系统智能化设备设施外，还在办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化等方面为企业预留了二次设计空间。 功能定制化：bda国际企业大道ii，首层、顶层loft空间具有多功能使用的特征。首层可作为大堂、企业展示空间或商业使用，也可作为员工餐厅、咖啡厅等；顶层可作为企业空中花园、高管的个性化办公空间，亦可作为企业会所或者其他休闲娱乐健身空间。c2项目案例借鉴 bda国际企业大道园林景观思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)

50、联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴 bda国际企业大道地上四层、地下一层。带电梯。七个地下车位。a户型(1649.83平米)b户型(2571.96平米)地上三层，无地下；c户型（2174.29平米）地上三层。户型方正错落，整个户型使用率高；d户型（2184.78平米）地上四层，户型方正；户型结构思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.

51、(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位e户型（2171.54平米）c2项目案例借鉴 bda国际企业大道地上四层，地下一层。带电梯。方形布局中有错让，内部空间便于使用。地下车库可泊车十辆，电梯可直达。f户型（1649.83平米）地上四层，地下一层,带电梯。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-865

52、96668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴 bda国际企业大道思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c

53、2地块战略定位c2项目案例借鉴 bda国际企业大道思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴bda国际企业大道借鉴意义p是注重投资产品打造，对周边办公物业租金价格体系详细分析，利用高投资回报快销产品；p双loft空间，超值挑空空间，注重性价比打造；p注重产业生态和自然生态的打造，立足打造

54、独立性、灵活性、生态性、标志性及展示性产品；p考虑客户，运用定制化策略（配置定制化、空间定制化、功能定制化），立足客户打造产品。思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-865

55、96668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园成都max空港企业园分三期开发，各期分别由多个组团构成思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongq

56、ing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园项目平面与户型布置思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-865966

57、68syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园部分办公空间布置平面图思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-8659

58、6668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing

59、22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴成都max空港企业园借鉴意义1. 其总体定位国际创意总部公园，以国际视野，建造创造型生态园区。2. 首创公园里的创意总部，建造国际人文标准的生态总部办公区。合理利用园区外围巨大的绿化空间，实现商务、办公、自然、人文的完美融合。为目标群体提供一个充满活力、生动舒适、环境优美、品质服务，并充满人文氛围的总部办公空间。3. 创意总部基地将坚持错位发展原则，与目前工业集中发展区形成差异，特为全球性品牌企业打造高

60、端总部办公，形成区域产业“金字塔的塔尖”，带动周边的产业升级，形成更加完善的产业经济发展地带。它将对西部的产业发展具有强大的辐射作用，而且是成都与世界顶级商务阶层对话的空间和契机。 思源经纪重庆渝开发项目组重庆市渝中区世贸中心22f.(400010)联系电话： 86-23-86596668syswin brokerage chongqing22/f，property managerment center/central dist of chongqing.tel： 86-23-86596668苏家坝c2地块战略定位c2项目案例借鉴上丁企业公园上丁企业公园紧临北部新区行政中心，紧扼未来北部发达经