长沙伍家岭商务区可行性研究及商业规划建议(129页

1、1伍家岭商务区可行性初步研究及伍家岭商务区可行性初步研究及商业规划建议商业规划建议谨呈：长沙市开福区人民政府赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 2 2前期主要工作前期主要工作工作时间工作时间访谈情况访谈情况主要会议主要会议相关基础资料相关基础资料企业：维多利、农机公司、天健集团、建鸿达房产、 建发房产、标志房产、摩天轮投资、南方建材等专家：王林管理顾问公司、市建筑设计院、省交通设计院政府部门：区商务局、市规划局、市网点办片区改制企业座谈会项目主要问题沟通会伍家岭商务区建设调研座谈会会议纪要开福区控制性详细规划汇编“十一五”长沙城区

2、路桥建设规划长沙市中央商务区（cbd）概念规划长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）长沙市商务发展“十一五”规划（草案）开福工作（第七期）2006年9月1日-9月19日3 3报告写作思路报告写作思路区域营销及招区域营销及招商策略商策略区域发展机会区域发展机会发展阻碍点发展阻碍点及应对措及应对措施施整体定位及商整体定位及商业规划初步业规划初步方案方案研究范围分析研究范围分析4 4报告写作思路报告写作思路区域营销及招区域营销及招商策略商策略区域发展机会区域发展机会发展阻碍点发展阻碍点及应对措及应对措施施整体定位及商整体定位及商业规划初步业规划初步方案方案研究范围分析研究范围分析伍家岭传统

3、商业核心区伍家岭商务区商业硬核区5 5为了为了使本项目的研究工作、执行工作做到全面、系统、为了使本项目的研究工作、执行工作做到全面、系统、有针对性，需要对研究的区域范围进行分析有针对性，需要对研究的区域范围进行分析6 6伍家岭传统商业核心伍家岭传统商业核心区区区域范围区域范围东至陡岭路、东风路，南至潘家坪路，西至华夏路，北至浏阳河湘湘 江江浏阳河浏阳河潘家坪路潘家坪路陡岭路陡岭路东风路东风路华夏路华夏路三一大道三一大道芙蓉路芙蓉路区内主要项目：区内主要项目：天健.芙蓉盛世南方建材农机公司项目现代公寓伍家岭生活广场君悦香邸湘江北尚嘉阳悦景馨都维多利泰阳商城7 7站在伍家岭区域的角度看待本区域的商

4、业范围站在伍家岭区域的角度看待本区域的商业范围伍家岭传统商业核心区的发展，是开福区“提质改造提质改造”建设的关键举措，对于挖掘该地区的城市价值，促进和谐发展意义重大同时，从商业联系度、市民认知度、区域协同发展商业联系度、市民认知度、区域协同发展等角度来看，伍家岭商务区应当站在更广的范围内进行研究所以，我们重新提出了所以，我们重新提出了伍家岭挑五家伍家岭挑五家的概念。的概念。8 8伍家岭挑伍家岭挑“五家五家”，通过相互协同发展构筑伍，通过相互协同发展构筑伍家岭商务区家岭商务区 伍家岭挑五家伍家岭挑五家突出了传统商业核心区与周边关系最为紧密的5个商业区域的联系，使其作为一个整体进行商业布局、业态规

5、划研究 新河三角洲新河三角洲是长沙市的城市“核心区”，是本区域发展的龙头，伍家岭应当充分利用其发展优势，实现路网、形象、功能上的对接 火车北站火车北站拥有400余亩高价值商业用地，对伍家岭商业格局存在很大潜在影响 开福寺开福寺具有强大的文化、休闲功能，使伍家岭商务区具备很强的文化特质，应当充分挖掘并延展其文化内涵 湘雅路湘雅路是规划的“医药医疗器械一条街” 陡岭路陡岭路区域商业未来将辐射四方坪居住区的部分区域，应当通过改造交通，加强陡岭路两侧的商业联系1 1、新河三角洲、新河三角洲2 2、陡岭路、陡岭路3 3、开福寺、开福寺4 4、湘雅路、湘雅路5 5、火车北站、火车北站湘湘江江路路湘雅路湘雅

6、路体育馆路体育馆路东东风风路路三一大道三一大道1 15 54 43 32 2芙芙蓉蓉路路9 9伍家岭商务区的商业硬核区伍家岭商务区的商业硬核区湘湘江江路路湘雅路湘雅路体育馆路体育馆路东东风风路路三一大道三一大道芙芙蓉蓉路路天健芙蓉盛世南方建材项目现代公寓三个圈层三个圈层商业硬核区商业硬核区家岭传统伍家岭传统伍商业核心区商业核心区伍家岭商务伍家岭商务区区1010报告写作思路报告写作思路区域营销及招区域营销及招商策略商策略区域发展机会区域发展机会发展阻碍点发展阻碍点及应对措及应对措施施整体定位及商整体定位及商业规划初步业规划初步方案方案研究范围分析研究范围分析宏观经济发展城市规划政策导向大交通优势

7、产业高速发展城市重大设施建设人文景观资源商业集群优势商业发展机会土地储备多1111宏观经济发展宏观经济发展长沙市居民消费水平较高，长沙市居民消费水平较高，房地产行业进入快速发展阶段房地产行业进入快速发展阶段 根据世界银行研究经验，当人均gdp突破3000美元，房地产业进入快速发展阶段 人均可支配收入位列中部六省之首，居民消费水平较高机会一机会一人均人均（美圆）（美圆）0800800400040008000800020000发展阶段发展阶段启动期启动期快速发展期快速发展期平稳发展期平稳发展期减缓发展期减缓发展期1212城市规划城市规划伍家岭区域位于北城门户，承载伍家岭区域位于北城门户，承载着城市

8、功能升级和空间发展的功能着城市功能升级和空间发展的功能 根据城市发展规划，长沙市将构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构，而本区域位于城市中心的中心，地理位置极佳 主城区规划功能：城市主体综合服务；保持区域的联系，保障区域的协调发展机会二机会二1313政策导向政策导向政府支持，政策保障，政府支持，政策保障，“北城无北城无商商”将成为过去将成为过去长沙市商务发展“十一五”规划（草案）扩大招商引资规模，提升招商引资质量，推进产业结构调整与升级大力发展商贸物流和商务服务，带动生产、流通、就业和消费深化改革，强化服务，为商务发展创造良好的环境把伍家岭建设成为10个区域性商业中心

9、之一。长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）着力提升伍家岭商务圈。开福区“十一五”经济社会发展规划机会三机会三1414大交通优势大交通优势本区域是城市重要交通枢纽，本区域是城市重要交通枢纽，连接着城市重要元素，并具备较强的聚集能力连接着城市重要元素，并具备较强的聚集能力它东接京株、北通汩岳、西达常张、内连金霞，在它东接京株、北通汩岳、西达常张、内连金霞，在“南移北拓南移北拓”城市发展战略中地位不可替城市发展战略中地位不可替代代长沙市，以省会之高度聚集周边市县人群来此消费，而伍家岭区域利用交通优势，有望承接长沙市，以省会之高度聚集周边市县人群来此消费，而伍家岭区域利用交通优势，有望承接

10、来自周边地市的消费人群来自周边地市的消费人群机会四机会四金霞物流园青竹湖国家级长沙经济技术开发区世界之窗金鹰影视文化城黄花机场长沙高新经济技术开发区市政府五一商圈省政府芙蓉路芙蓉路1515产业高速发展产业高速发展城市产业大发展给区域带来城市产业大发展给区域带来发展契机，应当主动加快商业配套建设步伐发展契机，应当主动加快商业配套建设步伐机会五机会五建设中部区建设中部区域性金融中域性金融中心心房地产业近年房地产业近年发展迅速，带发展迅速，带来大量消费人来大量消费人口口巩固传媒巩固传媒之都、影之都、影视之都、视之都、卡通之都卡通之都的地位的地位建设工程建设工程机械、生机械、生物医药等物医药等现代产业

11、现代产业的区域性的区域性中心中心建设中部建设中部重要的现重要的现代物流中代物流中心心1616城市重大设施城市重大设施众多城市重大设施在本区域众多城市重大设施在本区域投入，体现了政府对发展本区域的决心投入，体现了政府对发展本区域的决心 湘江大道北延、过江大桥（隧道）、“两馆一厅”、月湖公园、火车北站搬迁、轻轨建设、路网建设等列入政府重点工程，长沙市政府将投入巨资(总额将超过100亿元人民币)推动新河三角洲的开发建设； 新河三角洲是长沙市十一五期间的龙头项目，高起点、高规格，体现了政府对发展该区域的决心机会六机会六1717人文、景观资源人文、景观资源城市一流的人文、景观资城市一流的人文、景观资源，

12、是承载城市文明进步、和谐发展的沃土源，是承载城市文明进步、和谐发展的沃土 湘江边，座落着距今1000多年的三湘古刹“开福寺” 两江汇合，滨江景观资源丰富 游游文化街清水塘古街，为湖南乃至全国的革命传统教育基地 原中共湘区委员会旧址上成立的长沙市博物馆，发挥着教育基地和文化名城窗口的作用机会七机会七1818商业集群优势商业集群优势区域内众多已建及在家、区域内众多已建及在家、待建项目势必影响伍家岭的商业影响力待建项目势必影响伍家岭的商业影响力主要在建项目：主要在建项目：天健.芙蓉盛世伍家岭生活广场君悦香邸湘江北尚现代公寓嘉阳悦景馨都待建项目：待建项目：火车北站项目三角洲商业部分南方建材农机公司项目

13、改造项目：改造项目：维多利广场泰阳商城机会八机会八1919商业发展机会商业发展机会本区域本区域可能可能而且而且应当应当承担长承担长沙市商业网点优化和商业升级的重任沙市商业网点优化和商业升级的重任整个长沙市缺乏大型购物整个长沙市缺乏大型购物中心业态的商业中心业态的商业开福区甚至缺乏上档次的开福区甚至缺乏上档次的大型百货大型百货。长沙市居民消费力强长沙市居民消费力强伍家岭区域具备较强的伍家岭区域具备较强的商业集聚和辐射潜力商业集聚和辐射潜力大量待开发项目及土地大量待开发项目及土地。机会九机会九矛盾矛盾现实的情况现实的情况本区域可能而且应当承担商业升级的重任本区域可能而且应当承担商业升级的重任202

14、0土地储备多土地储备多相对城市其他区域，开福区土相对城市其他区域，开福区土地储备较多，未来可发展空间很大地储备较多，未来可发展空间很大 开福区土地储备占到全市比重的约一半以上，（待定） 根据调查，伍家岭及其附近的部分待改制企业土地储备约为154亩，且全部为2007年以前开始实施 火车北站搬迁后将带来约400亩的城市中心区的稀缺土地资源机会十机会十区名区名面积面积( (平方千米平方千米) )人口人口( (万万) )开福区开福区 187 43岳麓区岳麓区13938芙蓉区芙蓉区4235天心区天心区74 40雨花区雨花区114 442121机会分析结论机会分析结论伍家岭有机会发展成一个繁华的商圈！伍家

15、岭有机会发展成一个繁华的商圈！但是，我们必须对区域发展面临的障碍保持清醒的认识，并有针对性的提出改造措施！2222报告写作思路报告写作思路区域营销及招区域营销及招商策略商策略区域发展机会区域发展机会发展阻碍点发展阻碍点及应对措及应对措施施整体定位及商整体定位及商业规划初步业规划初步方案方案研究范围分析研究范围分析阻碍点分析阻碍点相互关系阻碍点应对措施2323没有商业核心没有商业核心现在受波隆立交桥、铁现在受波隆立交桥、铁路等影响，商业核心缺失，不成其为商圈路等影响，商业核心缺失，不成其为商圈阻碍点一阻碍点一湘湘 江江浏阳河浏阳河潘家坪路潘家坪路东风路东风路三一大道三一大道陡岭路陡岭路华夏路华夏

16、路芙蓉路芙蓉路2424存量项目现状不好存量项目现状不好现有物业形象和经营状现有物业形象和经营状况均较差，影响了区域的对外商业形象况均较差，影响了区域的对外商业形象 南方建材、伍家岭宾馆、泰阳商城已经倒闭 维多利在立交桥建设至今，已经三易其主，经营难度之大可想而知 经营状况普遍较差，多数项目外立面十分陈旧阻碍点二阻碍点二2525增量项目商业规划不明确增量项目商业规划不明确现有项目商业规划针现有项目商业规划针对性不强，各自为政，贬损未来的整体商业价值对性不强，各自为政，贬损未来的整体商业价值阻碍点三阻碍点三天健项目整体规划方案天健项目整体规划方案至今未定，业态选择、至今未定，业态选择、商业规划还在

17、思考阶段商业规划还在思考阶段建鸿达项目商业规模建鸿达项目商业规模7000平米，但不明确政平米，但不明确政府及周边项目未来规划，府及周边项目未来规划，只能以自身建设为主，只能以自身建设为主，正在招商中正在招商中2626增量项目商业规划不明确增量项目商业规划不明确由于对区域发展前景看法由于对区域发展前景看法不一，区域商业发展规划缺失，导致现有项目商业规划不一，区域商业发展规划缺失，导致现有项目商业规划整体性不强，容易贬损区域整体商业价值整体性不强，容易贬损区域整体商业价值阻碍点三阻碍点三省农机公司项目方表现出省农机公司项目方表现出了较强的发展信心，但业了较强的发展信心，但业态、规划方案未做最后决态

18、、规划方案未做最后决定，希望政府对区域统一定，希望政府对区域统一规划，提升区域价值规划，提升区域价值君悦香邸项目二期规划中君悦香邸项目二期规划中为五星级酒店，项目方预为五星级酒店，项目方预估到现在开发难度较大，估到现在开发难度较大，希望政府能给予一定支持，希望政府能给予一定支持，引入合作方，商业规划未引入合作方，商业规划未定定2727交通问题交通问题立交桥、小交通影响立交桥、小交通影响阻碍点四阻碍点四立交桥很好的解决了交通阻立交桥很好的解决了交通阻塞问题，但也像制造了两条塞问题，但也像制造了两条“河河”，给来往人群制造了，给来往人群制造了很大障碍和安全隐患，而汽很大障碍和安全隐患，而汽车也很难

19、在立交桥下停靠，车也很难在立交桥下停靠，导致立交桥下商业氛围很淡，导致立交桥下商业氛围很淡，商业很难存活商业很难存活小交通指立交桥周边物业的小交通指立交桥周边物业的交通组织，及与外界的联系，交通组织，及与外界的联系，要盘活这些物业，必须解决要盘活这些物业，必须解决好好2828交通问题交通问题主干道、铁路影响主干道、铁路影响阻碍点四阻碍点四芙蓉路为芙蓉路为8 8车道，标准横车道，标准横断面宽度断面宽度6060米，如此之宽米，如此之宽的城市主干道对两侧居民的城市主干道对两侧居民的来往构成了较大障碍的来往构成了较大障碍京广线将波窿立交桥东北京广线将波窿立交桥东北恻地块划分开，影响了其恻地块划分开，影

20、响了其商业发展空间和辐射力商业发展空间和辐射力2929停车问题停车问题尤其是立交桥周边区域的停车问尤其是立交桥周边区域的停车问题一直较为突出题一直较为突出阻碍点五阻碍点五停车问题得不到较好的解决，就难以会聚高层次的消停车问题得不到较好的解决，就难以会聚高层次的消费人群费人群停车问题主要集中在立交桥周边的原有项目身上停车问题主要集中在立交桥周边的原有项目身上3030区域内消费能力较弱区域内消费能力较弱以下岗低保职工为主以下岗低保职工为主阻碍点六阻碍点六3131阻碍点相互关系阻碍点相互关系没有商业核心没有商业核心交通问题交通问题存量项目现状不存量项目现状不好好增量项目概念规增量项目概念规划不明确划

21、不明确停车问题停车问题区域内消费能力区域内消费能力较弱较弱交通问题交通问题停车问题停车问题区域内消费能力较弱区域内消费能力较弱没有商业核心没有商业核心存量项目现状不好存量项目现状不好增量项目商业规划增量项目商业规划不明确不明确提升老城区价值提升老城区价值拓展新城区面积拓展新城区面积3232cbastep1化零为整化零为整用架空平台将独立的三个“岛”连在一起，形成一个巨大的公共空间，可以方便来自不同方向的人流来往，还可以设计停车位，解决部分商业停车问题解决小交通阻碍解决小交通阻碍立交桥立交桥3333 step2造广场造广场拓宽维多利和泰阳商城正门口的路面，使出入车辆来回余地更大，使人车混流的交通

22、尽量安全，并可考虑在此设计公交站，带来人流解决小交通阻碍解决小交通阻碍立交桥立交桥3434step3加强交通管理加强交通管理：考虑到立交桥下交通较为杂乱，在上述硬方案之下，可以结合交通管理部门实施科学、严格的交通管理，确保部分人车混流的安全性和便捷性，如限速、限通行车种、限通行时间等在重要交通节点设置醒目、别致的导示标志，杜绝“迷路”解决小交通阻碍解决小交通阻碍立交桥立交桥3535在立交桥下物业的四周形成环状交通，有利于在立交桥下物业的四周形成环状交通，有利于车辆从各个方向进入物业车辆从各个方向进入物业解决小交通阻碍解决小交通阻碍形成环状交通形成环状交通3636划划“圈圈”为为“带带”示意图示

23、意图划划“圈圈”为为“带带” 现有波隆立交桥的影响，人流被阻隔，使其无法在短期内形成一个商业核心圈 伍家岭区域由芙蓉路、华夏路等商业街组成，根据街区的分布特点，有条件发展成为“商务带” 商务带必须具备停泊车方便，公交站点密集的，环境高雅、高尚等特点解决小交通阻碍解决小交通阻碍划划“圈圈”为为“带带”3737“背改正背改正”示意图示意图 主要针对维多利、泰阳商城 利于在前坪设置公交及其他人文设施 商场改背面为正面，主要面向各自统领区域的目标客户进行营销，各自“雄距一方” 避免高速车流产生的涡流、噪音与心理畏惧公交站公交站解决小交通阻碍解决小交通阻碍背转正背转正3838改善立交桥旁边的小交通改善立

24、交桥旁边的小交通西北角西北角改善车流、人流措施：方案一：设计双首层，双正面，从北面进入底层，从正面进入2层方案二：取消底层设计和二层楼板，将路面与大门入口标高拉近，同时，在北面设计有吸引力的出入口在前面2个方案不能获得通过的情况下，应考虑“背改正”的调整措施利用绿化带改建停车场（也可结合立交桥下大空间停车）机动车流线组织在周边形成环状交通体系道路，加道路，加强与新河强与新河三角洲的三角洲的联系联系改绿化改绿化带为停带为停车场车场在周边在周边形成环形成环状交通状交通机动车流机动车流线组织线组织解决小交通阻碍解决小交通阻碍3939改善立交桥旁边的小交通改善立交桥旁边的小交通东南角东南角拆除部分围栏

25、建议结合菜场改造拆除部分结合火车站改造形成街道解决小交通阻碍解决小交通阻碍4040改善立交桥旁边的小交通改善立交桥旁边的小交通东北角东北角打通立交桥人打通立交桥人流、沙湖人流流、沙湖人流到东北角汇集到东北角汇集拓宽翻新拓宽翻新新码头路新码头路安安路商安安路商业中心业中心通过天桥或地通过天桥或地下人行道连接下人行道连接铁路两侧商业铁路两侧商业解决小交通阻碍解决小交通阻碍形成环状小交形成环状小交通通4141小交通改造的五大作用小交通改造的五大作用重构立交桥四周的人流，并设置特色化的中心广场空间，不仅便于来往还成为公共休闲空间，大幅增加人流重构立交桥四周的车流体系，方便其进入立交桥四角的商业区改善商

26、业前广场空间，汇聚人气、提升形象的同时，还便于公交车停靠完善的交通管理、设置别致的导示系统，杜绝人车“迷路”现象设置停车空间，改善停车问题解决小交通阻碍解决小交通阻碍4242造路造路加强与新河三角洲、五一商圈这两个加强与新河三角洲、五一商圈这两个商业磁极的关联度商业磁极的关联度目的：加强区域内部与两个磁极两个磁极之间的联系结合新河三角洲建设，打通其与华夏路、黄兴北路以及芙蓉路的联系加快黄兴北路北沿线的建设，以顺利连接五一广场和新河三角洲在天健和南方建材地块中间修筑人行天桥，或整修现有地下通道华夏路华夏路黄兴路黄兴路改善大交通阻碍改善大交通阻碍打通与外部的联系打通与外部的联系开福寺路开福寺路43

27、43引流引流打造长沙商业新磁极打造长沙商业新磁极应对区域内消费力应对区域内消费力限制限制商业新磁极商业新磁极在作好交通路网建设的基础上，通过建设大型购在作好交通路网建设的基础上，通过建设大型购物中心等长沙市独一无二的商业设施，吸引外部人流前来消费物中心等长沙市独一无二的商业设施，吸引外部人流前来消费4444截流截流来也方便来也方便疏导疏导去也方便去也方便截流截流改变以往消费人群“流失”的状况（我区80%居民购物到芙蓉、雨花、天心三区开福工作第七期）通过设置一些公共设施，如汽车站、绿化带、步行街等，实现引导客流进入伍家岭商圈疏导疏导通过路网优化包括公交回转、公共人文广场空间等实现停靠方便，来去便

28、捷应对区域内消费力应对区域内消费力限制限制4545寻找伍家岭商务区的商业硬核寻找伍家岭商务区的商业硬核商业面积统计情况商业面积统计情况 天健项目10.5万平米 南方建材约为万平米 建鸿达约为0.7万平米 伍家岭宾馆0.45万平米 维多利约为万平米 泰阳商城约为万平米 农机公司约万平米 伍家岭生活广场约万平米约10万平米约17万平米立交桥周边立交桥周边天健项目周边天健项目周边商业面积商业面积约10万平米约17万平米建设改造难建设改造难度度多数为已建、在建项目，重新规划可能性小，面临改造、重新招商等难题基本上为新建、待建项目，可发挥空间大，不存在改造等问题商业形象商业形象已建项目、立交桥等的形象对

29、消费者观感影响较差，难以形成较好的商业形象从形象定位来看，在建项目定位很高，而待建项目可发挥空间不受限制，外部形象也较好区位优势区位优势区位非常接近，但天健项目周边区域没有立交桥影响，且更靠近五一商圈方向 以天健项目为核心的区域，是最易于成为伍家岭商务圈的以天健项目为核心的区域，是最易于成为伍家岭商务圈的商业硬核的区域商业硬核的区域兴建与完善并重，通过兴建促进完善兴建与完善并重，通过兴建促进完善打造商业硬核打造商业硬核4646报告写作思路报告写作思路区域营销及招区域营销及招商策略商策略区域发展机会区域发展机会发展阻碍点发展阻碍点及应对措及应对措施施整体定位及商整体定位及商业规划初步业规划初步方

30、案方案研究范围分析研究范围分析商务区整体定位依据商务区整体定位商业规划的核心思路分区商业规划赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 4747伍家岭商务区整体定位依据伍家岭商务区整体定位依据n 开福区开福区“提质改造提质改造”的发展目标的发展目标n 两江汇流，沿江休闲带资源两江汇流，沿江休闲带资源n 湖湘文化，宗教文化旅游资源丰富湖湘文化，宗教文化旅游资源丰富n 新河三角洲文化、休闲设施的规划建设新河三角洲文化、休闲设施的规划建设n 长沙五一商圈和长沙五一商圈和cbdcbd的商脉辐射力的商脉辐射力n 商业升级换代的要求商业升级换代的要求

31、4848符合开福区符合开福区“提质改造提质改造”的发展目标，坚持两的发展目标，坚持两个个“并重并重”的发展原则的发展原则提升老城区价值提升老城区价值开福老城区具有独特的文化、区位、资源等优势，但其价值受历史的影响被严重低估，其城市价值等待回归拓展新城区面积拓展新城区面积开福区储备有大量土地，是长沙城区拓展的主要方向之一，伍家岭区域扼守交通枢纽，完善、发展其商业功能对新城拓展具有较大的带动作用兴建与完善并重，发展与规划并重兴建与完善并重，发展与规划并重1 12 24949商业区的定位必须符合城市发展脉络，并整合商业区的定位必须符合城市发展脉络，并整合自身优势自身优势l 随着城市的发展，深圳沿深随

32、着城市的发展，深圳沿深南大道自东向西逐步形成了南大道自东向西逐步形成了福田中心区、南山商业文化福田中心区、南山商业文化中心区、宝安新中心区等几中心区、宝安新中心区等几个新的市次级商圈；个新的市次级商圈；l 三个中心区通过差异化区域三个中心区通过差异化区域概念营销，均获得了成功，概念营销，均获得了成功，赢得了市民及投资者的认可，赢得了市民及投资者的认可，其成功经验值得借鉴。其成功经验值得借鉴。福田中心区福田中心区（深圳（深圳cbdcbd中心区）中心区）南山商业文化中心区南山商业文化中心区宝安新中心区宝安新中心区 商业区，是随着城市空间结构转换、功能进化而持续发展的，商业区，是随着城市空间结构转换

33、、功能进化而持续发展的，每个商业区的定位必须符合城市发展脉络，并整合自身优势每个商业区的定位必须符合城市发展脉络，并整合自身优势5050以文化、旅游为驱动，以商业为核心，顺应商业发展以文化、旅游为驱动，以商业为核心，顺应商业发展大势，沿两条城市主轴打造独具魅力的大势，沿两条城市主轴打造独具魅力的商业区商业区城市核心区，极强的文化文化休闲、商业、商务休闲、商业、商务辐射力滨江文化娱乐休闲带现代商业、商务发展带五一商圈高度现代化的金融cbd千年古刹开福寺北移5151商业升级换代的要求商业升级换代的要求经济发展的内在动力经济发展的内在动力推动着城市商业的持续更新推动着城市商业的持续更新+ +社区购物

34、中心社区购物中心shopping shopping mall mall 购物公园购物公园out let out let + + + 商业商业 类型类型+ +多种百货业态多种百货业态大卖场大卖场多种专业市场多种专业市场社区购物中心社区购物中心特色街区特色街区+ + + + 商业商业 类型类型第三阶段第三阶段社区超市社区超市社区配套社区配套专业卖场专业卖场服饰百货服饰百货+ + + + 商业商业 类型类型第二阶段第二阶段生活配套生活配套+ +传统百货传统百货 商业商业 类型类型第一阶段第一阶段生活配套生活配套 商业商业 类型类型起步期起步期发展期发展期成熟期成熟期第四阶段第四阶段第五阶段第五阶段5

35、252伍家岭商务区整体定位伍家岭商务区整体定位 将伍家岭商务区打造为诠释着商业、商务、文化旅将伍家岭商务区打造为诠释着商业、商务、文化旅游、休闲娱乐等城市活力元素的游、休闲娱乐等城市活力元素的长沙市商业文化中心区长沙市商业文化中心区以文化、旅游为驱动，以商业为核心，集多功能于一以文化、旅游为驱动，以商业为核心，集多功能于一体的现代服务业中心，长沙北部的商业、商务和文化体的现代服务业中心，长沙北部的商业、商务和文化中心区。中心区。 关键词关键词现代现代商业商业文化文化中心区中心区5353伍家岭商务区商业规划的核心思路伍家岭商务区商业规划的核心思路n 重点发展两个区，盘活两个点重点发展两个区，盘活

36、两个点n 必须凸显商业核心，提升商业价值，重树区域形象必须凸显商业核心，提升商业价值，重树区域形象n 以商业可持续经营发展为规划前提以商业可持续经营发展为规划前提n 以高规格、高标准商业地标提升城市价值以高规格、高标准商业地标提升城市价值n 以组团式商业街区为主要表现形式以组团式商业街区为主要表现形式n 以典型商家为龙头加速发展进程的实施策略以典型商家为龙头加速发展进程的实施策略赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 5454重点发展两个区，盘活两个点重点发展两个区，盘活两个点城市核心区，极强的文化文化休闲、商业、商务休闲、商业、商务

37、辐射力滨江文化娱乐休闲带现代商业、商务发展带千年古刹开福寺5555沿芙蓉路一带沿芙蓉路一带展现现代长沙的繁华面容展现现代长沙的繁华面容继承了五一商圈的精神，继承了五一商圈的精神，并在此之上得到升华，并在此之上得到升华，全力塑造长沙现代商业全力塑造长沙现代商业的新生态！的新生态！5656沿湘江大道和开福寺路一带，展现的是凝聚湖沿湘江大道和开福寺路一带，展现的是凝聚湖湘文化神韵的精彩生活湘文化神韵的精彩生活汇聚了来自湖湘文化汇聚了来自湖湘文化的精神，打造凝聚文的精神，打造凝聚文化、宗教、风光于一化、宗教、风光于一体的长沙城市休闲第体的长沙城市休闲第一地！一地！5757伍家岭商务区分区规划的主要依据

38、伍家岭商务区分区规划的主要依据n 与长沙市城市建设规划相结合与长沙市城市建设规划相结合n 与长沙市商业网点规划相结合与长沙市商业网点规划相结合n 与长沙市与长沙市“十一五十一五”相关规划相结合相关规划相结合n 与开福区与开福区 “ “提质改造提质改造”相结合相结合n 与路网现状、路网规划、路网改造相结合与路网现状、路网规划、路网改造相结合n 与区域内现有物业、在建物业、筹建物业相结合与区域内现有物业、在建物业、筹建物业相结合n 与商务区规划核心思路相结合与商务区规划核心思路相结合5858五家岭商务区商业规划初步方案五家岭商务区商业规划初步方案123核心区西北片区核心区东北片区核心区西南片区核心

39、区东南片区陡岭路片区新河三角洲片区开福寺及沿江带片区湘雅路片区火车北站片区4567891324567895959 以新河三角洲为龙头，以以新河三角洲为龙头，以湘江北尚、君悦香邸等新湘江北尚、君悦香邸等新建项目和维多利购物中心建项目和维多利购物中心等存量物业为主体，构成等存量物业为主体，构成核心区西北片区的基本商核心区西北片区的基本商业格局；业格局； 新建物业可以社区商业为新建物业可以社区商业为主，适当加大餐饮、休闲主，适当加大餐饮、休闲娱乐等业态比例；娱乐等业态比例； 维多利由于靠近立交桥，维多利由于靠近立交桥，建议尽可能减少零售业态建议尽可能减少零售业态比例，可考虑多布置一些比例，可考虑多布

40、置一些服装类专业市场和餐饮服装类专业市场和餐饮/ /休闲娱乐业态。休闲娱乐业态。核心区西北片区现状及商业规划建议核心区西北片区现状及商业规划建议湘江北尚湘江北尚滨江滨江君君悦香邸悦香邸维多维多利购利购物中物中心心6060书店书店/ /书吧、音像、美容纤体书吧、音像、美容纤体spaspa等等步行街、商业裙楼步行街、商业裙楼时尚超市、精品、餐饮、娱乐时尚超市、精品、餐饮、娱乐建筑物形态建筑物形态酒店、主题餐饮、酒吧等酒店、主题餐饮、酒吧等核心区西北片区新建物业商业业态建议核心区西北片区新建物业商业业态建议餐饮娱乐餐饮娱乐文化休闲文化休闲社区商业社区商业服装、布料、鞋等服装、布料、鞋等批发批发/ /

41、专业市场专业市场6161专业市场专业市场概念餐饮概念餐饮酒吧酒吧核心区西北片区商业业态示意核心区西北片区商业业态示意美容纤体美容纤体6262休闲广场休闲广场lifestyle centerlifestyle center精品超市精品超市f&b , clubf&b , club核心区西北片区商业业态示意核心区西北片区商业业态示意6363用地类型面积()居住用地(r2)用地面积394,029建筑面积786,490商业用地(c2)用地面积32,024建筑面积80,060文化娱乐用地(c3)用地面积0建筑面积0核心区东北片区控制性详细规划指标分析核心区东北片区控制性详细规划指标分析浏阳

42、河浏阳河三一大道三一大道芙芙蓉蓉北北路路陡陡岭岭路路6464核心区核心区东北东北片区现状及商业规划建议片区现状及商业规划建议 片区现有商业氛围浅薄，随着片区现有商业氛围浅薄，随着省农机公司项目、伍家岭生活省农机公司项目、伍家岭生活广场、嘉阳广场、嘉阳悦景馨都等项目悦景馨都等项目的规划建设（三个项目商业面的规划建设（三个项目商业面积之和约积之和约6 6万平方米），商业万平方米），商业格局即将初步形成格局即将初步形成; ; 片区商业布局以时尚片区商业布局以时尚/ /家电家电/ /家家居主题商场为带动，以社区商居主题商场为带动，以社区商业和特色专业市场为补充，一业和特色专业市场为补充，一方面满足片区

43、居民日常生活需方面满足片区居民日常生活需求，另一方面通过特色与差异求，另一方面通过特色与差异化增强商业的辐射性。化增强商业的辐射性。伍家岭生活广场伍家岭生活广场浏阳河商业广场浏阳河商业广场嘉阳嘉阳悦景馨都悦景馨都6565主力店、女性服饰、珠宝精品、主力店、女性服饰、珠宝精品、化妆品等化妆品等建筑物形态建筑物形态商业街、商业裙楼商业街、商业裙楼家电、家居家电、家居/ /建材精品等建材精品等超市、餐饮、美容、服务配套等超市、餐饮、美容、服务配套等核心区核心区东北东北片区商业业态示意片区商业业态示意社区商业社区商业时尚主题购物时尚主题购物商场商场家居、家电缤家居、家电缤纷城纷城6666核心区核心区东

44、北东北片区片区商业业态示意商业业态示意6767核心区西南片区控制性详细规划指标分析核心区西南片区控制性详细规划指标分析用地类型面积（）居住用地(r2)用地面积54,652建筑面积174,886商业用地(c2)用地面积98,365建筑面积429,905文化娱乐用地(c3)用地面积0建筑面积0浏阳河浏阳河潘家坪路潘家坪路芙芙蓉蓉北北路路华华厦厦路路6868核心区核心区西南西南片区现状及商业规划建议片区现状及商业规划建议 片区现有商业格局以华夏片区现有商业格局以华夏路新一佳、诺亚方舟为核路新一佳、诺亚方舟为核心；心； 随着商业面积约随着商业面积约1010万平方万平方米天健米天健芙蓉盛世项目的芙蓉盛世

45、项目的规划建设，未来片区商业规划建设，未来片区商业核心将逐渐向芙蓉路转移核心将逐渐向芙蓉路转移新一佳新一佳诺亚方舟诺亚方舟开福寺开福寺天天健健芙芙蓉蓉盛盛世世华悦酒店华悦酒店6969建筑物形态建筑物形态建筑裙楼、步行街等建筑裙楼、步行街等百货百货/ /超市、家居家电连锁店、超市、家居家电连锁店、品牌专卖店品牌专卖店/ /旗舰店、餐饮等旗舰店、餐饮等核心区西南片区核心区西南片区商业业态示意商业业态示意大型商业广场大型商业广场7070商业广场商业广场餐饮餐饮特色商业街特色商业街核心区西南片区商业业态示意核心区西南片区商业业态示意主题百货主题百货7171核心区东南片区控制性详细规划指标分析核心区东南

46、片区控制性详细规划指标分析用地类型面积()居住用地(r2)用地面积231,406建筑面积401,834商业用地(c2)用地面积148,295建筑面积552,601文化娱乐用地(c3)用地面积0 建筑面积0三一大道三一大道潘家坪路潘家坪路芙芙蓉蓉北北路路东东风风路路7272核心区核心区东南东南片区现状及商业规划建议片区现状及商业规划建议 泰阳商城、伍家岭宾馆等泰阳商城、伍家岭宾馆等项目，作为片区重点商业项目，作为片区重点商业项目，已关闭调整，对片项目，已关闭调整，对片区商业产生了较大的负面区商业产生了较大的负面影响；影响； 在立交桥附近的项目以特在立交桥附近的项目以特色家居、家电、色家居、家电、

47、it it大卖场大卖场为主，南方建材以大型百为主，南方建材以大型百货、超市、主题商场、大货、超市、主题商场、大型餐饮等概念为主型餐饮等概念为主 在临街布置部分社区商业在临街布置部分社区商业泰阳商城泰阳商城伍家岭宾馆伍家岭宾馆康桥大酒店康桥大酒店南方建材南方建材 建鸿达建鸿达现代公寓现代公寓7373建筑形态建筑形态商业街、商业裙楼商业街、商业裙楼家电家电/ /家居、家居、 it it、手机数码精品等、手机数码精品等超市、餐饮、美容、服务配套等超市、餐饮、美容、服务配套等核心区东南片区核心区东南片区商业业态示意商业业态示意家电家电/ /家居、家居、it it大卖场大卖场社区商业社区商业酒店、特色餐

48、饮、休闲娱乐等酒店、特色餐饮、休闲娱乐等餐饮娱乐餐饮娱乐7474it it大卖场大卖场量贩式量贩式ktvktv社区商业社区商业核心区东南片区核心区东南片区商业业态示意商业业态示意7575陡岭路片区现状分析及商业规划陡岭路片区现状分析及商业规划陡岭路新城路四方大道现状：四方坪片区现有商业格局以麦德龙仓储式超市为核心现状：四方坪片区现有商业格局以麦德龙仓储式超市为核心当前应当加快四方大道、新城路、车站北路的建设，打通四当前应当加快四方大道、新城路、车站北路的建设，打通四方坪与本区域及伍家岭商业区的联系方坪与本区域及伍家岭商业区的联系陡岭路片区商业以生活超市、生鲜市场、社区配套商业为主，陡岭路片区商

49、业以生活超市、生鲜市场、社区配套商业为主，要求形象规范、统一要求形象规范、统一车站北路7676新河三角洲的区域功新河三角洲的区域功能能集城市最高商务办公功能、高档购物功能、高尚居住功能和城市形象展示功能于一体的都市核都市核心区心区从规划来讲，新河三角洲应作为伍家岭商务区的龙头新河三角洲片区新河三角洲片区商业规划初步方案商业规划初步方案1543241、核心商务区，包括商业、娱乐、酒店、办公、公寓2、学校3、滨江商业区，包括办公、商业、娱乐4、高尚住宅区5、文化、休闲区，两馆一厅7777开福寺及沿江带片区商业规划初步方案开福寺及沿江带片区商业规划初步方案 西面湘江大道以西、沿江一线，应当延续自南而

50、上的滨水休闲风情，充分挖掘湘江乃至长沙的历史文化资源，与新河三角洲协调规划，建设具有浓郁湖湘文化特色的休闲、观光风景带 在湘江大道以东，布置大型餐饮、休闲配套等设施，拉动外部人流 在开福寺路一线，应当布置以宗教、文化、旅游为主题的特色休闲商业设施，注意传统建筑与现代建筑元素的结合7878开福寺及沿江带片区的特色休闲商业设施应当体现文化、历开福寺及沿江带片区的特色休闲商业设施应当体现文化、历史特色，主题方面着力挖掘人文价值史特色，主题方面着力挖掘人文价值7979湘雅路片区商业规划初步方案湘雅路片区商业规划初步方案以湘雅医院为市场龙头以省卫生厅为行政龙头省卫生厅湘雅医院构筑湘雅路构筑湘雅路“医医疗

51、、医卫、医药、疗、医卫、医药、医械一条街医械一条街”湘雅路已纳入长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）所列的18条特色商业街范围之内，经营特色以医疗器械为主8080火车北站片区商业规划初步方案火车北站片区商业规划初步方案原原长长沙沙北北站站地地块块占地面积大，市中心独一无二占地面积大，市中心独一无二沿街面长，商业价值高沿街面长，商业价值高更靠近市中心区更靠近市中心区大型购物公园大型购物公园相对于一般大型购物中心，购物公园更强调休闲、娱乐功能，大相对于一般大型购物中心，购物公园更强调休闲、娱乐功能，大幅度增加了体验性、参与性幅度增加了体验性、参与性虽然近期火车北站搬迁可能性不大，但建议

52、将其纳入到伍家岭商虽然近期火车北站搬迁可能性不大，但建议将其纳入到伍家岭商务区规划范围中，具体实施时间视搬迁进度而定务区规划范围中，具体实施时间视搬迁进度而定8181火车北站片区商业建筑物形态火车北站片区商业建筑物形态8282伍家岭商务区开发节奏控制建议伍家岭商务区开发节奏控制建议第一阶段（第一阶段（20062006年年1010月月20072007年年1010月）：伍家岭商务区月）：伍家岭商务区项目启动期项目启动期 商务区路网改造；商务区路网改造； 波隆立交桥改造；波隆立交桥改造； 新河三角洲路网确定；新河三角洲路网确定； 存量盘活攻坚阶段存量盘活攻坚阶段； 商务区重点项目规划指商务区重点项目

53、规划指标确定。标确定。项目启动期工作目标包括：项目启动期工作目标包括：8383伍家岭商务区开发节奏控制建议伍家岭商务区开发节奏控制建议第二阶段（第二阶段（20072007年年1010月月20092009年年1010月）：伍家岭商务区月）：伍家岭商务区初见成效期初见成效期初见成效期工作目标包括：初见成效期工作目标包括： 基本实现盘活存量目标；基本实现盘活存量目标； 大量商业地产项目建成并大量商业地产项目建成并逐步进入经营期；逐步进入经营期； 开福寺及其沿江带招商、开福寺及其沿江带招商、销售并举，商业氛围基本销售并举，商业氛围基本成熟成熟8484伍家岭商务区开发节奏控制建议伍家岭商务区开发节奏控制

54、建议第三阶段（第三阶段（20092009年年1010月月20112011年年1010月）：伍家岭商务区月）：伍家岭商务区基本形成期基本形成期基本形成期工作目标包括：基本形成期工作目标包括： 大量商业地产项目进入经营大量商业地产项目进入经营稳定期。稳定期。8585报告写作思路报告写作思路区域营销及招区域营销及招商策略商策略区域发展机会区域发展机会发展阻碍点发展阻碍点及应对措及应对措施施整体定位及商整体定位及商业规划初步业规划初步方案方案研究范围分析研究范围分析整体营销策略商务区整体定位商业规划的核心思路赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http

55、:/ 8686整体营销策略整体营销策略占位高端，树立市级商业文化中心形象占位高端，树立市级商业文化中心形象古语：古语：占乎其上，取乎其中；占乎其上，取乎其中；占乎其中；取乎其下。占乎其中；取乎其下。8787整体营销策略整体营销策略营销阶段划分营销阶段划分推广方案推广方案形象包装形象包装招商策略招商策略8888营销阶段划分营销阶段划分起势起势 区域价值挖掘，传达主题概念 专家座谈会, 概念炒作 规划方案公示，引发全民关注 立交桥改造工程正式启动 具体项目营销节奏控制 招商签约仪式，权威媒体炒作 大型媒体专题专访 区域形象包装设计立势立势8989推广方案推广方案 媒体通路媒体通路 政府与企业协调运

56、作，有效利用各阶段、各项目营销资源，提升区域形象美誉度，实现各项目的价值最大化 。 活动推介活动推介 依时间节点具不确定性、间歇性或连续性 ，充分利用政府及企业资源，将价值转化为利益。p 电视：密集投资形式进行造势p 报纸：重大节日和主要节点投放p 电台：栏目冠名、特约等形式p 户外广告：功能告知性诉求p 专家座谈片区规划说明会p 规划方案公示，征求全民意见p 房交会推介，举办商业、文化节p 各项目产品推广系列活动9090形象包装形象包装 沿江大道、两馆一厅、开福寺路承载湘江滨水景观资源和开福寺宗教文化，体现区域文化及休闲中心的特征 沿芙蓉北路写字楼、酒店、大型商业聚集，以及陡岭路、东风路、华

57、夏路现代风情商业街区体现了区域商业、商务中心的特征。形象主题概念阐述形象主题概念阐述9191形象包装形象包装行动设计：act1：灯光工程 以沿江灯光带、立交桥、开福寺、天健芙蓉盛世为视觉焦点；提升整个区域档次和形象，形成一道亮丽的城市风景线。9292act2：绿化景观道工程： 沿芙蓉北路、湘江大道、黄兴北路等干道；广场绿化控制权，修建具有符号标志意义的中央景观绿轴，提升区域价值度和美誉度。形象包装形象包装行动设计：9393形象包装形象包装act3：标识系统 于芙蓉北路、湘江大道、黄兴北路等干道交通路口；围栏及悬挂条幅楼体展示，建立区域dis（标识系统），建入“领地” 令人耳目一新行动设计：入口

58、标志物入口标志物边界标识或形边界标识或形象墙象墙9494形象包装形象包装act4：户外广告包装： 关节交通节点的广告牌 主要交通路口设置交通导示 火车站、机场广告牌广告牌（项目形广告牌（项目形象与区域形象结象与区域形象结合）合）9595目标商家示意目标商家示意招商基本步骤招商基本步骤招商初步阶段划分招商初步阶段划分商家拓展要求商家拓展要求招商目标及策略招商目标及策略9696商家访谈商家访谈商家访谈是项目的立脚点，也是验证项目定位的有效手段之一，对此，我司对一些目标商家进行了访谈工作，目前访谈工作正在进行中前期已访谈商家的基本情况如下：9797已访谈商家目录已访谈商家目录分类分类商家名录商家名录

59、意意 向向百货类吉之岛有意向赛特有意向天虹商场有意向超市类华润万家、有意向家居类好百年有意向百安居有意向家电类顺电有意向餐饮类星巴克有意向kosmo有意向味千拉面有意向休闲娱乐新南国电影院有意向9898计划访谈商家目录计划访谈商家目录分类分类商家名录商家名录太平洋百货巴黎春天燕莎ole百货茂业百货紫荆城百货银泰百货曼哈百货分类分类商家名录商家名录超市类家乐福沃尔玛人人乐易初莲花好又多百佳9999分类分类商家名录商家名录休闲娱乐类嘉禾影院新南国影院华纳百老汇缤纷年华f&b , club计划访谈商家目录计划访谈商家目录分类分类商家名录商家名录电器类国美苏宁永乐100 100计划访谈商家目录

60、计划访谈商家目录分类分类商家名录商家名录酒吧类tony romas本色酒吧根据地酒吧东信音乐酒吧阿伦故事分类分类商家名录商家名录建材家居类雅兰欧尚宜家莱美生活馆香江家居金海马家居乐安居又一居101 101计划访谈商家目录计划访谈商家目录分类分类商家名录商家名录餐饮类王子厨房丹桂轩玻璃工房毛家饭店海港渔村潮江春分类分类商家名录商家名录其它餐饮tts咖啡午后浓香一番拉面巴西烧烤深田公子中田英寿上岛咖啡102 102计划访谈商家目录计划访谈商家目录分类分类商家名录商家名录其它商家面包新语迪卡侬生活本色屈臣氏千色店协亨手机103 1031. 目标商家示意目标商家示意精品百货精品百货目标商家源自 太平洋百货北京巴黎春天上海燕莎北京o