横岗金沙摩尔购物中心案例研究副本62p

1、copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage1地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage2德思勤德思勤深圳深圳2012 年年 02月月 22日日横岗金沙摩尔案例研究横岗金沙摩尔案例研究【仅供公司内部学习交流】【仅供公司内部学习交流】copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage3报告大纲报告大纲part1part1：part2pa

2、rt2：part4part4：part5part5：项目简介项目简介业态比例分析业态比例分析交通流线分析交通流线分析建筑设计分析建筑设计分析part3part3：业态布局分析业态布局分析part6part6：经营品牌分析经营品牌分析part7part7：案例小结案例小结copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage4项目简介项目简介1copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage5项目区位项目区位横岗金沙摩尔项目地处龙岗区横岗镇首席商务中心区，横岗镇位于龙岗区的中

3、部，北连龙岗中项目地处龙岗区横岗镇首席商务中心区，横岗镇位于龙岗区的中部，北连龙岗中心城，距香港约心城，距香港约2020公里。公里。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage6交通概况及四至交通概况及四至横岗金沙摩尔地处横岗中心商圈，位于深惠路、茂盛路、四联路的交汇处，交通横岗金沙摩尔地处横岗中心商圈，位于深惠路、茂盛路、四联路的交汇处，交通发达、配套完善。发达、配套完善。 四联路四联路深惠路深惠路茂盛路茂盛路地铁龙岗线横岗中心商圈横岗中心商圈新世界广场横岗金沙摩尔银信中心copyright 2012 taskin worl

4、dwide. all rights reservedpage7横岗商业概况横岗商业概况金沙摩尔南城百货新世界广场隆盛购物广场人人购物广场龙洲百货创富购物广场天河百货天虹百货横岗眼镜城振业城商业街中焕眼镜城隆盛餐饮街盛大百货横岗商业主要集中在深惠路两侧，档次以中低档为主，以金沙摩尔一带商业最为集中横岗商业主要集中在深惠路两侧，档次以中低档为主，以金沙摩尔一带商业最为集中，构成横岗核心商圈，构成横岗核心商圈, ,本项目位于核心商圈辐射范围。本项目位于核心商圈辐射范围。 目前天虹百货等较大型百货已目前天虹百货等较大型百货已经进驻横岗，横岗商业格局逐渐发生变化，由传统商业向现代商业过渡。经进驻横岗，横

5、岗商业格局逐渐发生变化，由传统商业向现代商业过渡。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage8项目基本情况项目基本情况占地面积24891.7容积率5.23总建筑面积130432绿化率30%其中住宅面积66000总户数788购物中心面积63000车位比0.71住宅开盘时间2006-03-05购物中心开业时间2007年开发商深圳市志健实业有限公司建筑设计深圳市鑫中建设计顾问有限公司 建筑施工汕头市潮阳建筑工程总公司深圳公司 住宅住宅+购物中心的模式，填补横购物中心的模式，填补横岗商业岗商业“空白空白” 。四栋高层塔楼住宅金沙摩尔

6、购物中心10000的空中花园横岗横岗3k3k级（地王、楼王、商王）地铁物业，是横岗镇的标志性建筑物，是横级（地王、楼王、商王）地铁物业，是横岗镇的标志性建筑物，是横岗的形象工程。岗的形象工程。项目基本情况项目基本情况copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage9项目名称项目名称金沙摩尔购物中心定位定位区域型中档购物中心建筑面积建筑面积63000经营模式经营模式一楼临街商铺销售，经营商家变换频繁，不由购物中心统一管理，影响整体形象；其余只租不售，开发商自主招商运营管理楼层楼层共5层主要功能主要功能购物、餐饮、休闲、娱乐、数码通讯

7、 主力店主力店喜悦来超市、王府大酒楼、志健王府休闲中心、健之城真冰场、康祺健身中心、苏宁电器、重庆火锅、威龙动漫城前期顾问公前期顾问公司司戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 购物中心基本情况购物中心基本情况copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage10购物中心商业定位购物中心商业定位以海洋为主题的集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市以海洋为主题的集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市“休闲体休闲体验式验式”购物中心。购物中心。休闲体验式购物中心购物休闲餐饮喜悦来超市、苏宁电器国内品牌零售王府休闲中心影院、冰

8、场、健身等王府大酒楼大众品牌餐饮copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage11购物中心基本信息表购物中心基本信息表项目名称项目名称金沙摩尔购物中心开业时间2007年项目地址项目地址深圳市龙岗区横岗街道茂盛路1号 总建筑面积总建筑面积63000单层面积10000柱距7.2*7.2m 建筑层数建筑层数地下一层，地上五层建筑层高-外广场面积约10000中庭面积中庭面积2600项目定位区域型中低档购物中心经营特色经营特色休闲体验式购物中心经营情况经营一般，三、四楼空置铺位较多各楼层规划各楼层规划一楼: 潮流馆：喜悦来生活超市、手机通

9、讯、商务、餐饮、饰品、珠宝、化妆品等。二楼：女儿国：喜悦来生活超市、商务、餐饮、美容院、女装、饰品、内衣等。三楼：百老汇：喜悦来生活超市、苏宁电器、餐饮、女装、男装、饰品等。四楼：生活馆：休闲服饰、床上用品、山木培训、动漫乐园、电影院、健身中心、书城、童装等五楼：美食城：王府酒楼、休闲中心、美食广场等。-1楼：真冰场、停车场copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage12通道宽度通道宽度（m）主通道（m）标准层（m）2.8m铺位开间（开间（m）6m次通道（m）标准层（m）2.2-2.4m进深（进深（m）8m装修情况装修情况扶梯

10、24部自动扶梯、6部坡道式自动扶梯洗手间洗手间升降客梯组（品牌：佳登曼）载重：900kg，共4部，为观光电梯升降货梯数量3部，-2层通向5层载重载重2000kg品牌佳登曼尺寸尺寸主力铺位主力铺位面积面积70使用率使用率约52%购物中心基本信息表购物中心基本信息表copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage13业态比例分析业态比例分析2copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage14主力店面积主力店面积主力店主力店/次主力店次主力店使用面积（）使用面积（）比例比

11、例楼层分布楼层分布喜悦来超市352034.1%一、二、三层苏宁电器9008.7%三层金域世纪影城160015.5%四层王府大酒楼170016.5%五层王府休闲中心110010.7%五层健之城真冰场150014.5%负一层合计10320100%金沙摩尔主力店总使用面积约10320，占总使用面积的32%。主力店较多，其中大型主力店为志健地产旗下品牌，如喜悦来超市、王府酒楼、王府休闲中心、健之城真冰场。分散主力店的目的是分散市场风险，同时控制面积比例，多主力店也有利于商业布局，以便带动人流向不同楼层和方向流动。copyright 2012 taskin worldwide. all rights r

12、eservedpage15各层业态面积比例分析各层业态面积比例分析一层业态一层业态业态名称业态名称使用面积使用面积占比占比珠宝/饰品66111.8%餐饮640 11.4%配套/服务440 7.8%鞋包/皮具1994 35.5%化妆品144 2.7%个人护理225 4.0%家电/数码270 4.8%超市900 16.0%零售340 6.0%合计5614 100%一层业态种类分布较多，其中鞋包一层业态种类分布较多，其中鞋包/ /皮具和超市业态所占面积比例最大。皮具和超市业态所占面积比例最大。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpa

13、ge16各层业态面积比例分析各层业态面积比例分析二层业态二层业态业态名称业态名称使用面积使用面积占比占比餐饮56011.1%女装211041.9%化妆品801.6%美容3006.0%内衣2805.6%超市170033.8%合计5030100%二层业态面积所占比例最大的是女装和超市，所占比例为二层业态面积所占比例最大的是女装和超市，所占比例为41.9%41.9%、33.8%33.8%。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage17各层业态面积比例分析各层业态面积比例分析三层业态三层业态业态名称业态名称使用面积使用面积占比占比餐

14、饮88017.4%数码/家电900 17.8%珠宝/饰品10 0.2%鞋包/皮具40 0.8%超市92018.2%内衣1503.0%休闲服饰2244.4%女装320 6.3%男装1400 27.8%美容2004.0合计5044 100%三层业态种类分布较多，其中男装、超市、数三层业态种类分布较多，其中男装、超市、数码码/ /家电、餐饮所占面积最大。家电、餐饮所占面积最大。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage18各层业态面积比例分析各层业态面积比例分析四层业态四层业态业态名称业态名称使用面积使用面积占比占比休闲娱乐188

15、036.4%儿童用品1903.7%配套/服务5079.8%床上用品761.5%休闲服饰71013.8%童装2003.9%影院160031.0%合计4863100%四层业态面积所占比例最大的是休闲娱乐和影院，分别为四层业态面积所占比例最大的是休闲娱乐和影院，分别为36.4%、31.0%。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage19各层业态面积比例分析各层业态面积比例分析五层业态五层业态业态名称业态名称使用面积使用面积占比占比休闲娱乐110036.4%餐饮31003.7%合计4400100%五层仅有休闲娱乐和餐饮五层仅有休闲娱

16、乐和餐饮2种业态，面积所占比例为种业态，面积所占比例为26.2%、73.8%。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage20各层业态面积比例分析各层业态面积比例分析总业态总业态业态名称业态名称使用面积使用面积占比占比餐饮518019.7%零售13529 51.5%休闲娱乐6595 25.1%配套/服务947 3.6%合计26251 100%备注：包括了负一层冰场面积，冰场建筑面积3000，冰面面积900金沙摩尔的业态比例符合购物中心通常的黄金比例分布（零售：餐饮：娱乐金沙摩尔的业态比例符合购物中心通常的黄金比例分布（零售：餐

17、饮：娱乐=50%：20%：30%） ；copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage21各层业态面积比例分析各层业态面积比例分析业态分析小结业态分析小结购物中心的业态比例中，零售所占比例较高，主要是作为主力店的喜悦来超市、苏购物中心的业态比例中，零售所占比例较高，主要是作为主力店的喜悦来超市、苏宁电器所占面积较大。宁电器所占面积较大。餐饮及休闲娱乐所占比例较高，符合其区域型体验式餐饮及休闲娱乐所占比例较高，符合其区域型体验式购物中购物中心定位。心定位。横岗金沙摩尔的人气横岗金沙摩尔的人气聚集和消费氛围的拉动，很大一部分在于其主力

18、店喜悦来超市聚集和消费氛围的拉动，很大一部分在于其主力店喜悦来超市以及餐饮的拉动。用超市来拉动消费人流、迅速带旺商业是比较有利的做法。以及餐饮的拉动。用超市来拉动消费人流、迅速带旺商业是比较有利的做法。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage22业态布局分析业态布局分析3copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage23购物中心业态布局时考虑的因素：购物中心业态布局时考虑的因素：考虑人流的流动路线问题考虑不同年龄消费者的消费能力与消费特征考虑同类业态集中效应

19、及品牌效应考虑各层、各类业态、品牌的全面与重点平衡问题业态布局需考虑的因素业态布局需考虑的因素copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage24业态分布特征业态分布特征一层平面图一层平面图金沙摩尔一层分布主要有超市、休闲餐饮、化妆品、珠宝饰品等，布局特色主要金沙摩尔一层分布主要有超市、休闲餐饮、化妆品、珠宝饰品等，布局特色主要是沿街铺位布置配套服务、人流量大的位置布置化妆品、珠宝等业态。是沿街铺位布置配套服务、人流量大的位置布置化妆品、珠宝等业态。品牌：一层主要分布的品牌有喜悦来超市、吉盟珠宝、周大福、中国黄金、百丽、天美意、森

20、达、达芙妮、麦当劳、高锅涮、韩国料理及银行、美发、地产中介等配套服务品牌。定位：基本上都是国内大众型品牌，符合项目的整体定位。布局：银行、美发等配套服务分布在沿街位置，化妆品分布在人流量最大的中庭周边，餐饮分布在转角等重要节点，拉动人流平面移动。客群：本楼层主力客群为25-45岁，为金沙摩尔主力客户群。1l新潮馆超市鞋包/皮具化妆品化妆品珠宝餐饮个人护理地产中介、数码产品等配套服务美发、中介、打印等配套服务麦当劳中信银行copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage252l女儿国业态分布特征业态分布特征二层平面图二层平面图超市二

21、层主要有超市、女性商品服务、餐饮等业态，不同种业态集中分布。二层主要有超市、女性商品服务、餐饮等业态，不同种业态集中分布。品牌：二层主要分布有国内二线女装品牌、喜悦来超市、麦当劳、味千、mixbox、美容等。定位：本层品牌基本上是大众型品牌布局：本层超市占面积比较大，占据一侧，餐饮集中分布在转角处，吸引人流移动，化妆品、内衣、女装、美容等女性商品服务集中分布在mall的左侧。客群：本层以25-45岁的女性群体为主。寿司麦当劳味千女装饰品、电视购物美容化妆品内衣copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage26业态分布特征业态分布

22、特征三层平面图三层平面图三层主要分布生活超市、家电数码、餐饮、女装等，各业态集中分布。三层主要分布生活超市、家电数码、餐饮、女装等，各业态集中分布。品牌：本层有黄记煌、重庆火锅、苏宁电器、喜悦来超市、才子男装、班尼路等。定位：本层品牌为中低档定位。布局：超市和苏宁电器作为主力店铺分布在项目的一侧，餐饮分布在转角处，男装、女装、美容集中分布。客群：本层主要客群为20-40岁，为购物中心主力消费群体。3l百佬汇苏宁电器超市重庆火锅黄记煌女装男装美容copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage274l生活港动漫城健身中心品牌：本层有

23、丑丑童装、金域影城、威龙动漫城、康棋健身中心、儿童乐园等品牌。定位：本楼层品牌定位为中档。布局：主力店铺置在端头，拉动人流平面流动。客群：本层客群主要以20-40岁为主。业态分布特征业态分布特征四层平面图四层平面图四层主要分布健身中心、动漫城、电影院、培训、床上用品、童装等目的性业态，引导人四层主要分布健身中心、动漫城、电影院、培训、床上用品、童装等目的性业态，引导人流向上走动。流向上走动。电影院书城儿童乐园童装休闲服饰copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage28业态分布特征业态分布特征五层平面图五层平面图品牌：品牌分布有

24、王府休闲中心、王府大酒楼、王府美食广场。定位：本楼层品牌定位为中档。布局：楼层共3个品牌，分布在购物中心的各一侧。客群：酒楼以25-45岁的家庭消费者，美食广场以20-35岁年轻人为主，休闲中心以25-40岁消费者为主。5l美食城王府酒楼王府美食广场王府休闲中心五层店铺有王府休闲中心、王府酒楼、王府美食广场，为餐饮、休闲娱乐业态。五层店铺有王府休闲中心、王府酒楼、王府美食广场，为餐饮、休闲娱乐业态。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage29业态分布总特征业态分布总特征n各楼层设置主力店各楼层设置主力店/ /次主力店，在高

25、楼层设置中式酒楼、影院等目的性业态引次主力店，在高楼层设置中式酒楼、影院等目的性业态引导人流上升。导人流上升。 n主力店在各层结合分布，且每层主力店业态有所不同，可以从垂直方向完善主力店在各层结合分布，且每层主力店业态有所不同，可以从垂直方向完善业态种类，引导人流垂直流动。业态种类，引导人流垂直流动。n餐饮均匀的分布在每层业态中，且多分布在两端或重要节点，能有效拉动人餐饮均匀的分布在每层业态中，且多分布在两端或重要节点，能有效拉动人流平面流动。便利性餐饮及饮料咖啡等主要分布在一楼昭示性强、人流量较大流平面流动。便利性餐饮及饮料咖啡等主要分布在一楼昭示性强、人流量较大的地方，有利于聚集人气。的地

26、方，有利于聚集人气。n同类业态及同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。同类业态及同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage30交通流线分析交通流线分析4copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage31规划重点规划重点n规划重点规划重点 项目的地块所处的位置昭示性较强，有利于其形象的展示，出入口设置应充分项目的地块所处的位置昭示性较强，有利于其形象的展示，出入口设置应充分利用此优势。利用此优势。 内部交通流线布

27、置以及与主力店铺结合。内部交通流线布置以及与主力店铺结合。 中庭设计在中心正门入口处，因此其出入口、内部人口流通及节点设计应充分中庭设计在中心正门入口处，因此其出入口、内部人口流通及节点设计应充分考虑对主体商业的带动。考虑对主体商业的带动。 如何利用项目外部广场优势，聚集人气。如何利用项目外部广场优势，聚集人气。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage32项目周边主要道路项目周边主要道路项目地块周边主要道路为深惠路、四联路、茂盛路。项目地块周边主要道路为深惠路、四联路、茂盛路。外部交通流线外部交通流线copyright 2

28、010 taskin worldwide. all rights reservedpage33机动车交通流线机动车交通流线 主要通过深惠路、主要通过深惠路、四联路、茂盛路等四联路、茂盛路等道路抵达项目。周道路抵达项目。周边道路循环性和通边道路循环性和通达性都较好，是项达性都较好，是项目的较大优势。目的较大优势。外部交通流线外部交通流线私家车出入口地下停车场出口地下停车场入口室外停车场出入口copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage34 横岗金沙摩尔横岗金沙摩尔附近站点有横岗附近站点有横岗地铁公交站、志地铁公交站、志健广场站、

29、新世健广场站、新世界站途径公交线界站途径公交线路约路约30余条。余条。 龙岗线横岗站龙岗线横岗站距离本项目仅两距离本项目仅两分钟路程。分钟路程。公交站点与项目的关系公交站点与项目的关系外部交通流线外部交通流线横岗地铁站公交横岗地铁站公交新世界广场站新世界广场站横岗志健广场站横岗志健广场站copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage35首层出入口与人流动线首层出入口与人流动线内部交通流线设计内部交通流线设计 人行入口：人行入口：五个人行入口分别分布在购物中心的前端及两边处。 车行入口：车行入口：车行入口放置在购物中心的左上端处，

30、地下停车场与住宅入口均设置在购物中心的背后。 人流动线：人流动线：内部顾客流动线路清晰，沿中庭呈环线流动，商业东西向中轴流动，与商业布局相结合较好。首层共有首层共有5个人行出入口及一个主停车场入口两个地下停车场入口，行人入口以紧靠道路为个人行出入口及一个主停车场入口两个地下停车场入口，行人入口以紧靠道路为主，停车场入口紧靠四联路。购物中心共设置主，停车场入口紧靠四联路。购物中心共设置24部自动扶梯部自动扶梯主出入口主出入口主出入口主出入口主出入主出入口口停车场出入口停车场出入口主出入主出入口口主出入口主出入口地下车场入口地下车场入口 住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口地下车场入口地下车场入口扶手

31、梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯观光电梯观光电梯扶手梯扶手梯观光电梯观光电梯直通五楼直通五楼停车场出入口停车场出入口copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage36二层出入口与人流动线二层出入口与人流动线二层人流动线主要以中庭为节点形成小循环，每个节点处均设置有扶手电梯或观光电梯，二层人流动线主要以中庭为节点形成小循环，每个节点处均设置有扶手电梯或观光电梯，商业集中区域形成多个小循环。商业集中区域形成多个小循环。内部交通流线设计内部交通流线设计copyright 2010 taskin worldwide. all

32、 rights reservedpage37三、四层出入口与人流动线三、四层出入口与人流动线第三、四层内部动线与二层基本保持一致，比二层多了一个纵轴方向的人流动线。第三、四层内部动线与二层基本保持一致，比二层多了一个纵轴方向的人流动线。内部交通流线设计内部交通流线设计l3l4copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage38五层出入口与人流动线五层出入口与人流动线内部交通流线设计内部交通流线设计第五层内部动线较为简单，由中庭形成一个人流动线的大循环，以纵横动线向四周扩散。第五层内部动线较为简单，由中庭形成一个人流动线的大循环，以

33、纵横动线向四周扩散。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage39内部交通流线处理特征总结内部交通流线处理特征总结外部交通流线特征外部交通流线特征项目周边道路较多，道路循环性、通达性较好。项目周边道路较多，道路循环性、通达性较好。项目人行出入口主要设置在两端及中间节点，与公交站点有较好的衔接，方便人流进入。项目人行出入口主要设置在两端及中间节点，与公交站点有较好的衔接，方便人流进入。项目车行出入口与公寓住户出入口，设置在项目底端人流较少处，使得与进入购物中心人项目车行出入口与公寓住户出入口，设置在项目底端人流较少处，使得与进

34、入购物中心人流分离，同时实现人车分流。流分离，同时实现人车分流。项目前端拥有开阔广场，并设置为主入口，较好的集聚人气。项目前端拥有开阔广场，并设置为主入口，较好的集聚人气。内部交通流线内部交通流线主动线清晰：由中庭形成大循环，一条南北向主动线主动线清晰：由中庭形成大循环，一条南北向主动线多扶梯设计避免死角和尽头路，各层的上下客流通过上下扶梯形成小循环，客户不用步行多扶梯设计避免死角和尽头路，各层的上下客流通过上下扶梯形成小循环，客户不用步行太远即可上下楼层，减少疲惫度和厌烦度。太远即可上下楼层，减少疲惫度和厌烦度。多组垂直观光电梯设计连接车库与商业，另外还有单独的货梯。多组垂直观光电梯设计连接

35、车库与商业，另外还有单独的货梯。客梯与货梯区分。客梯与货梯区分。项目商业集中区域内部交通动线进深过大，较混乱，不够简洁明了。项目商业集中区域内部交通动线进深过大，较混乱，不够简洁明了。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage40建筑设计分析建筑设计分析5copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage41外立面设计外立面设计 建筑本身采用时代感建筑本身采用时代感极强的现代简约风格，极强的现代简约风格，简洁的外观和色彩。简洁的外观和色彩。项目拥有室外临街开项目拥

36、有室外临街开阔广场，外部绿化较阔广场，外部绿化较好，利于集聚人气。好，利于集聚人气。建筑设计特征总结建筑设计特征总结copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage42建筑设计建筑设计 内部装修内部装修内部装修档次上属于中内部装修档次上属于中档，以石材、玻璃为主档，以石材、玻璃为主要材质；要材质；以海洋为主题采取现代、以海洋为主题采取现代、时尚装修风格，与外立时尚装修风格，与外立面风格一致具有较为明面风格一致具有较为明显的项目特色。显的项目特色。目前来说，金沙摩尔在目前来说，金沙摩尔在经营档次、内部硬件等经营档次、内部硬件等设施等

37、属于横岗片区高设施等属于横岗片区高端水平。端水平。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage43建筑设计建筑设计 中庭与节点设计平面中庭与节点设计平面2600m22600m2超大共享中庭，弧度曲线感较强，超大的空间转换中心，使得立面与视线灵活丰富，超大共享中庭，弧度曲线感较强，超大的空间转换中心，使得立面与视线灵活丰富，大中庭位于项目主入口出处不利于流线的充分展示。大中庭位于项目主入口出处不利于流线的充分展示。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage44

38、中庭与节点设计细节图中庭与节点设计细节图超大中庭设计，超大中庭设计，增加内部空间的增加内部空间的通透感，各层店通透感，各层店铺的可视度增强，铺的可视度增强，同时保证了内部同时保证了内部空间的多变性，空间的多变性，减少视觉疲乏度。减少视觉疲乏度。建筑设计建筑设计 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage45建筑设计分析建筑设计分析电影院设计电影院设计金域世纪电影城位于横岗金沙摩尔金域世纪电影城位于横岗金沙摩尔四楼，共四楼，共464464个座位，是迄今为止个座位，是迄今为止横岗唯一一家豪华、标准的专业影横岗唯一一家豪华、标准的

39、专业影城四个影厅均采用数码城四个影厅均采用数码3d3d。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage46屋顶设计屋顶设计横岗金沙摩尔屋横岗金沙摩尔屋顶采用玻璃和钢顶采用玻璃和钢骨架材质，增加骨架材质，增加了自然采光性。了自然采光性。以海洋作为主题以海洋作为主题形成了独特的屋形成了独特的屋顶风格。顶风格。建筑设计建筑设计 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage47景观设计景观设计横岗金沙摩尔景横岗金沙摩尔景观设计未来迎合观设计未来迎合以海洋为特色的以海洋为

40、特色的理念选取热带植理念选取热带植物，结合水景，物，结合水景，广场休息区设计广场休息区设计也以海岸设计为也以海岸设计为特色。特色。建筑设计建筑设计 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage48n外立面设计：现代简约风格，简洁的外观和色彩迎合购物中心以海洋作为特色。外立面设计：现代简约风格，简洁的外观和色彩迎合购物中心以海洋作为特色。 n建筑细节设计：超大共享中庭，弧度曲线感较强，超大的空间转换中心，使得建筑细节设计：超大共享中庭，弧度曲线感较强，超大的空间转换中心，使得立面与视线灵活丰富，大中庭位于项目一端不利与流线的充分

41、展示。立面与视线灵活丰富，大中庭位于项目一端不利与流线的充分展示。n内部装修：体现了现代、时尚的风格，材质以玻璃、钢骨架材质、石材为主。内部装修：体现了现代、时尚的风格，材质以玻璃、钢骨架材质、石材为主。n尺度问题：主通道宽尺度问题：主通道宽2.82.8米，辅道宽米，辅道宽2.2-2.42.2-2.4米，尺度较为狭窄，舒适度欠缺。米，尺度较为狭窄，舒适度欠缺。建筑设计特征总结建筑设计特征总结copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage49经营品牌分析经营品牌分析6copyright 2012 taskin worldwide.

42、 all rights reservedpage50品牌分析品牌分析金沙摩尔购物中心以国内二线品牌为主，坚持精品、潮流路线，主力消费群体为项目周边金沙摩尔购物中心以国内二线品牌为主，坚持精品、潮流路线，主力消费群体为项目周边20-4020-40岁的城市白领阶层。岁的城市白领阶层。品牌定位品牌定位copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage51品牌分析品牌分析主力店品牌介绍主力店品牌介绍n喜悦来超市：深圳市志健实业有限公司 旗下超市。以“欢乐之路携手开精彩生活喜悦来”的服务理念，紧贴横岗镇群众生活动，服务于大众。 n苏宁电器：“

43、全国15家大型商业企业集团”之一，中国企业500强第54位，入选福布斯亚洲企业50强、福布斯全球2000大企业中国零售企业第一。 n万宁：万宁是广东首家在cepa架构下进入中国大陆的外资零售机构，也是亚洲最大的零售集团牛奶公司在中国大陆全资拥有的健与美连锁企业。 n王府大酒楼：营业面积达1700平方.是深圳市首家超大型高清晰led宴会专用影视背景舞台。n王府休闲中心：营业面积达1100平方，设有男女宾部。n健之城真冰场：健之城真冰场是深圳关外唯一真冰滑冰场，总面积约3000平方米 。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage

44、52品牌分析品牌分析 女装品牌占其服饰类品牌较多，主要分布在二、三楼，多为针对年轻人、上班族白领，定女装品牌占其服饰类品牌较多，主要分布在二、三楼，多为针对年轻人、上班族白领，定位为中档、中低档。位为中档、中低档。时尚女装、内衣时尚女装、内衣copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage53品牌分析品牌分析 流行便装、男装系列、运动服饰流行便装、男装系列、运动服饰/用品、鞋用品、鞋/包包休闲运动类品牌定位中端，多为针对年轻消费群体；男装品牌及鞋包类主要主要针对休闲运动类品牌定位中端，多为针对年轻消费群体；男装品牌及鞋包类主要主要

45、针对上班族、城市白领等，主要为中档品牌。上班族、城市白领等，主要为中档品牌。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage54珠宝珠宝/钟表钟表/眼镜眼镜珠宝珠宝/ /钟表钟表/ /眼镜品牌中低端，分布在一楼，形成了商品的聚集效应。眼镜品牌中低端，分布在一楼，形成了商品的聚集效应。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage55名品店运动与童装品牌名品店运动与童装品牌儿童系列品牌共有儿童系列品牌共有7 7个，为中低档品牌，家庭生活类品牌主要分布

46、楼层较多，可拉动人流垂直个，为中低档品牌，家庭生活类品牌主要分布楼层较多，可拉动人流垂直流动，以大众中高端品牌为主。流动，以大众中高端品牌为主。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage56个人护理个人护理/药品、银行药品、银行/其它服务其它服务个人护理类品牌多分布楼层较为广泛，银行服务类品牌主要分布在一楼，为消费者在消费过个人护理类品牌多分布楼层较为广泛，银行服务类品牌主要分布在一楼，为消费者在消费过程中提供便利。程中提供便利。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwid

47、e. all rights reservedpage57餐饮品牌餐饮品牌每层楼均有不同档次的餐饮，其中一楼有火锅、甜点、饮料等等休闲类餐饮品牌，二楼设每层楼均有不同档次的餐饮，其中一楼有火锅、甜点、饮料等等休闲类餐饮品牌，二楼设有拉面，三楼有寿司火锅，五楼有主力餐饮店，档次中高端。有拉面，三楼有寿司火锅，五楼有主力餐饮店，档次中高端。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage58品牌分析品牌分析 品牌总结品牌总结n品牌定位：其品牌以中档、中低档大众型品牌为主，以家庭购物、时尚百货、品牌定位：其品牌以中档、中

48、低档大众型品牌为主，以家庭购物、时尚百货、餐饮美食为主题，有利于营造社区型购物中心商业氛围、聚集人气，符合项目餐饮美食为主题，有利于营造社区型购物中心商业氛围、聚集人气，符合项目区域市场定位和形象打造。区域市场定位和形象打造。n客户定位：其品牌客户定位较为合理，主要针对年轻消费者和中产家庭消费群客户定位：其品牌客户定位较为合理，主要针对年轻消费者和中产家庭消费群体，对市场潮流敏感、注重休闲娱乐。体，对市场潮流敏感、注重休闲娱乐。n品牌更换：重新调整后开业时间较短，品牌更换及增加较少，具体品牌的市场品牌更换：重新调整后开业时间较短，品牌更换及增加较少，具体品牌的市场契合度仍需一段时间来验证。在未来的经营过程中，需保证一定比例的品牌更契合度仍需一段时间来验证。在未来的经营过程中，需保证一定比例的品牌更换率，吸引市场畅销品牌进入，同时根据客户的需求情况适度调整。以顺应市换率，吸引市场畅